Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов (на фото) совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

    

Фото: www.tass.ru

      

Доклад включает реестр системных проблем отечественного предпринимательства, не решаемых годами.

    

  

В разделе «Строительство» и ряде других указаны десятки отраслевых проблем, чью остроту в разы усилил текущий кризис, вызванный мартовским ослаблением рубля и снижением экономической активности на фоне борьбы с пандемией.

    

Фото: www.bn.ru

     

О недостатках проектного финансирования

Как сказано докладе, добросовестные застройщики, перешедшие на модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу, столкнулись с рядом недостатков внедренного механизма.

Главные из этих недостатков таковы:

• эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации, поэтому застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов;

     

Фото: www.twitter.com

    

поскольку поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные девелоперы не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.);

• в силу того, что девелоперская компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как «закредитованность», каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает финансирования строительства в рамках комплексной застройки социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что зачастую неприемлемо для небольших девелоперских компаний, ведущих бизнес в регионах.

    

Фото:www.mirmonolita.ru

    

О появлении избыточного административного контроля

В докладе отмечается, что компании-застройщики, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с Постановлением Правительства №480, на практике столкнулись со значительным усилением контроля и надзора за строительной деятельностью.

Если раньше такие компании находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор.

В результате функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.

В то же время, отмечается в докладе, количество административных барьеров и коррупционных факторов на местах остается практически на прежнем уровне. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до двух лет.

«При этом указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д., а многие позиции являются явно избыточными», — подчеркивается в послании омбудсмена. 

    

Фото: www.cherlock.ru

     

Об увеличении риска уголовного преследования девелоперов

Из-за недостаточного переходного периода часть компаний-застройщиков (по экспертным оценкам, не менее 900 организаций, относящихся к категории крупных региональных застройщиков), не имеющих возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов, не смогла получить кредиты на достройку начатых объектов, информирует Президента автор доклада.

Борис Титов также обращает внимание главы государства на то, что, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам, большинство таких «подвешенных» проектов столкнутся с уголовным преследованием.

Это будет сделано в соответствии с действующими ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

    

Фото: www.barnaul-altai.ru

    

О монополизации государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

В докладе указано, что перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Но при этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено, а сама процедура занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.

    

Фото: www.club.ru

     

О неразвитости строительного комплекса в большинстве субъектов РФ

 Как девелоперский бизнес, так и отрасль по производству стройматериалов развиваются только на территории 12 российских городов (и связанных с ними агломераций) с численностью более 1 млн человек в каждом, отмечает в своем докладе бизнес-омбудсмен.

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста), практически не развивается.

По мнению авторов доклада, до сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья в РФ.

    

Фото: www.o-trubah.ru

    

О финансовых потерях при подключении к сетям

«Предприниматели несут дополнительные необоснованные затраты при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения. В обязанность застройщикам вменяется оплата работ, которые технологически не являются необходимыми для подключения объектов», — говорится в докладе.

При этом отмечается, что существующие методики расчета стоимости технологического присоединения «запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений».

    

Фото: www.kazan.kp.ru

   

В итоге часто возникают ситуации, когда стоимость услуг по подключению существенно превышает стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.

«Нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе: на одного из предпринимателей возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого фактически устанавливаются льготные тарифы», — констатируют авторы доклада.   

   

Фото: www.msk.mosreg.ru

    

О неэффективности действующих правил развития застроенных территорий (РЗТ)

При реализации проектов РЗТ застройщики несут высокие юридические риски, а также значительную финансовую нагрузку на ранних стадиях реализации проектов, говорится в докладе. Перечень приведенных в нем рисков таков:

при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий;

• в настоящее время указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными, притом что большие территории во многих крупных городах заняты ветхими индивидуальными жилыми домами, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами;

• орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в ряде случаев (ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ);

• при реализации процедуры развития застроенных территорий четко не установлено, когда застройщик вправе оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.

     

Фото: www.ki-news.ru

    

О болезненной для бизнеса ликвидации самостроев

В докладе обращается внимание Президента на то, что местные органы власти вопреки положениям федерального законодательства проводят незаконный снос объектов «самовольного строительства», вследствие чего предприниматели, владеющие такими объектами, несут огромные финансовые потери в виде вложенных инвестиций, так как компенсация в случае принудительного сноса, не предусматривается.

«Критерии признания объекта недвижимости самовольной постройкой в императивном порядке установлены ст. 222 УК РФ. На практике же местные органы исполнительной власти зачастую нарушают положения ст. 222 ГК РФ при определении критериев "самовольной постройки" и последующем принятии решения о сносе объекта», — отмечается в докладе.

Кроме того, Борис Титов указывает, что местными властями зачастую «игнорируется факт наличия свидетельства о праве собственности, а также вступившие в законную силу решения судов, согласно которым объекты не признаются самовольными постройками».

   

Фото: www.dreamstime.com

    

Полностью с текстом доклада Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова можно ознакомиться здесь.

    

Фото: www.bagra.ru

    

   

   

  

   

Другие публикации по теме:

Владимир Якушев: Возможно, нацпроект «Жилье и городская среда» придется корректировать

ЦБ: В апреле объем проектного финансирования вырос на 17% — почти до 318 млрд руб. на счетах эскроу

Минстрой: Президент прав — отрасль надо срочно дебюрократизировать

Правительство Минстрою: подготовить правовую и организационную базу для модернизации инженерных сетей

По мнению ЦБ, низкое качество строительной экспертизы является проблемой при переходе на счета эскроу: комментарий специалиста

Сергей Лукин: Предлагаю конкретные меры по обеспечению участков для жилищного строительства инженерной инфраструктурой

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Застройщикам, вложившимся в РЗТ, государство компенсирует до четверти затрат

Безопасным для проживания самостроям дадут зеленый свет: комментарий эксперта

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

В России началось формирование ФРОСС — Федерального реестра объектов самовольного строительства

+

Росреестр: к электросетевому хозяйству относятся как объекты капстроительства, так и некапитальные строения, сооружения

На одном из порталов правовой информации опубликовано письмо Росреестра №11-03201/23 от 28.12.2023 «О представлении позиции».

 

Фото: surgut.centrfenix.ru

 

В письме рассматривается вопрос отнесения объектов электросетевого хозяйства к объектам движимого или недвижимого имущества.

Регистрационное ведомство обращает внимание на то, что с 01.09.2022 вступил в силу Федеральный закон 430-ФЗ, которым в первую часть Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) введена новая глава 6.1 «Недвижимые вещи», предусматривающая определение недвижимых вещей, их основные виды, характеристики и порядок образования.

При этом более четких качественных характеристик объектов недвижимости, а также иных критериев, позволяющих отнести объект к объектам недвижимого имущества либо к объектам, не являющимся таковыми, действующее законодательство не содержит, равно как не наделяет полномочиями по разграничению движимых и недвижимых вещей какие-либо органы власти, организации. 

В целях определения возможности отнесения вещи к объекту недвижимости Росреестр предлагает обратить внимание на сложившуюся судебную практику. Так, в соответствии с позицией Верховного Суда РФ при решении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Верховный Суд отмечает, что для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации.

 

Фото: vk.com

 

Кроме того, в письме Росреестр обращает внимание на определения объектов капитального строительства, линий электропередачи, связи и некапитальные строения, сооружения которые содержатся в Градостроительном кодексе РФ.

Учитывая изложенное, Росреестр делает выводы, что:

 к объектам электросетевого хозяйства относятся как объекты капитального строительства, так и некапитальные строения, сооружения.

• в случае если объект не отвечает признакам недвижимости, определенным ГК РФ, не является недвижимым в силу прямого указания закона, не способен выступать в гражданском обороте в качестве отдельного объекта гражданских прав — такой объект не может считаться объектом недвижимости.

• кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в том случае, если объект, на котором заказчик предполагает выполнение кадастровых работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет.

Кроме того, Росреестр сообщает, что в Правительство РФ поступил на рассмотрение проект Федерального закона «О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым уточняется понятие объекта недвижимости, устанавливается разграничение движимого и недвижимого имущества.

    

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сокращен перечень документов для получения технических условий

Новые требования по размещению зданий и сооружений в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства

Новые правила недискриминационного доступа к инфраструктуре сетей электросвязи

Как обновлен порядок расчета цены для «альтернативной котельной»

Разрешение на строительство исключат из перечня документов, необходимых для подключения объекта капстроительства к сетям 

Как сократят количество документов для подключения объекта капстроительства к системам водоснабжения и водоотведения

Какие сети попали под закон о «линейной амнистии»

Бесхозяйственно содержащееся помещение может быть продано на публичных торгах

Получить ТУ на подключение к инженерным сетям можно будет на основании проекта межевания или схемы расположения земельного участка

Заработали новые правила поверки счетчиков воды: что важно знать потребителям

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП 

С марта 2023 года начнут действовать новые правила присоединения зданий и сооружений к электросетям

Льготы для бизнеса на подключение к электросетям будут существенно урезаны

Подключать многоквартирные дома к электросетям станет дешевле