21 июля Госдума приняла в третьем чтении законопроект №139186-7, регулирующий создание и работу компенсационного фонда долевого строительства. Свою оценку принятому документу в эксклюзивном интервью нашему порталу дал председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай НИКОЛАЕВ.

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

— Николай Петрович, возглавляемый Вами комитет — профильный по данной теме, и именно в его стенах «приводились к единому знаменателю» все поправки в законопроект перед его вынесением на пленарное заседание Госдумы. Как Вы оцениваете результаты проделанной за эти дни работы и изменения, внесенные в окончательный текст документа?

— Это очень серьезный программный документ, который вносит в практику долевого строительства несколько существенных, принципиальных изменений. Первое — это введение государственной системы, гарантирующей нашим гражданам безопасность вложений в долевое строительство. Фонд создается в виде публично-правовой компании, и поэтому он станет абсолютно прозрачным, поскольку будет регулироваться законодательством о публично-правовых компаниях. Соответственно, там предусмотрен и парламентский контроль, и контроль со стороны Счетной палаты, и пр.

Второй момент, который исключительно важен: сколько будет стоить такая гарантия, то есть, иными словами, сколько застройщики должны будут платить. Это 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Но самое главное, что законопроектом предусмотрен не вариативный подход к застройщикам, а абсолютно четкая фиксированная ставка в 1,2%, которая может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом. Это очень важно.

— К слову, почему в итоге отказались от вариативного подхода, от использования какой-либо методики оценки риска?

— Дело в том, что в таком случае появился бы очень существенный риск использовать эту вариативную ставку в конкурентной борьбе, и эту борьбу однозначно проиграли бы небольшие застройщики. Ставка у них была бы выше, а, значит, и стоимость жилья — тоже. Поэтому мы отказались от этого подхода и зафиксировали ставку. При этом фиксированная ставка подразумевает, что не всякий девелопер сможет попасть в эту систему.

— В этом смысле интересна сама мотивация принятия поправок, ужесточающих требования к застройщикам, и ожидаемые последствия этого шага.

— Да, действительно, в законопроекте содержатся очень жесткие и четкие требования к застройщикам. Во-первых, это переход на проектные компании: одна компания — одно разрешение на строительство — один проект. Это исключительно важно. По каждому из проектов застройщик должен обеспечить 10% проектной стоимости строительства.

Это кардинально меняет подходы к застройщику и защищает наших граждан. Я прекрасно понимаю, что некоторому количеству застройщиков могут не понравиться такие новации, но это как раз характеризует рынок. Те застройщики, которые прозрачны, надежны, смогут попасть в эту систему. А иные работать с деньгами наших граждан, конечно же, не должны.

Все прежние системы и требования, предъявляемые к застройщикам, привели к тому, что у нас на сегодняшний день порядка 150 тыс. обманутых дольщиков. Этого нельзя повторять и допускать в будущем.

— А Вы уверены, что защищенность участников долевого строительства теперь улучшится?

— Уверен. Принятые поправки как раз и направлены на то, чтобы повысить эту защищенность. С одной стороны — государственный фонд с абсолютно прозрачными процедурами и отстроенной системой принятия решения по выдаче компенсации, достройки домов в случае банкротства застройщика и т.д. С другой стороны — ужесточение требований к застройщикам, которые хотят работать с нашими гражданами по проектам долевого строительства. А в комплексе все это приведет к тому, что наш рынок долевого строительства для граждан будет безопаснее.

Еще одна очень серьезная новелла этого законопроекта такова: до 1 января 2018 года должна быть создана единая государственная информационная система, которая будет вести контроль реализации проектов долевого строительства. В этой системе должны быть отражены все проекты: там будет публиковаться документация и фотоматериалы, зафиксированы все принятые решения, число проданных и непроданных квартир, количество дольщиков и т.д. Мы должны сделать абсолютно прозрачным этот рынок. Законопроект направлен именно на это.

— Изменятся ли в результате вступления в силу этого документа цены на строящееся жилье, как Вы считаете?

— Я думаю, что цены, наоборот, должны стабилизироваться. Это пойдет на пользу всему рынку жилищного строительства, поскольку он будет более надежен. А если станет больше доверия к нему со стороны граждан, значит, они будут активно вкладывать деньги в жилищное строительство.

Это очень важно. Ведь мы видим, что прежняя система не работает должным образом, и с каждым месяцем обманутых дольщиков становится все больше и больше. Принятый Госдумой законопроект, который вскоре будет рассмотрен Советом Федерации и Президентом России, как раз и должен прекратить весь этот беспорядок, который творится на рынке долевого строительства, сделать рынок, как я уже говорил, прозрачным и надежным, безопасным для наших граждан.

— Не упадут ли в результате объемы строительства жилья, ведь многим девелоперским компаниям придется уйти с рынка?

— Как раз наоборот: с рынка вынуждены будут уйти те застройщики, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает тем квалификационным требованиям надежности, которые предъявляет государство. Конечно, такие должны уйти.

Но те компании, которые надежны и готовы честно трудиться, которые не работают «с колес», как пирамиды, а, действительно, надолго пришли на этот рынок, — они от этого только выигрывают. Ведь надежность этого механизма приведет к увеличению доверия граждан и инвесторов к рынку жилищного строительства в России. А значит, послужит толчком к его дальнейшему развитию.

— Николай Петрович, приоткройте, если можно, завесу тайны. Я вот о чем. Известно, что работа над документом шла до последнего дня, и многое в его содержании кардинально поменялось буквально накануне второго чтения. За один день текст законопроекта дважды изменился до неузнаваемости. 18 июля был опубликован второй правительственный вариант законопроекта, но уже к вечеру того же дня на сайте Госдумы появился доработанный законопроект, в котором речь уже шла не об изменении правил, а, по сути, о масштабной реформе. Как глава профильного комитета Вы берете на себя ответственность за поправки, внесенные в документ перед третьим чтением?

— Решения, которые принимались в Государственной Думе, стали результатом очень широкого обсуждения, в том числе с нашими гражданами, с участниками долевого строительства, включая тех из них, кто, к сожалению, оказался обманут застройщиками. И когда мы формировали эти поправки, мы очень глубоко проанализировали те риски, с которыми сталкиваются наши граждане, участвующие в долевом строительстве. 

— В этом я не сомневаюсь. Но кто, все-таки, так кардинально изменил правительственный вариант накануне второго чтения?

— Там есть конкретные авторы поправок, в том числе и я. Вы можете посмотреть на сайте Госдумы и убедиться в том, что автор большинства принятых поправок — депутат Николаев. Однако при рассмотрении этого законопроекта мы получили огромное количество поправок. Практически все фракции дали свои предложения. Весь этот массив был переработан в комитете. Предложения поступали к нам в разных формулировках, и мы сформулировали на их основе общую идею.

Так что, хоть я и являюсь автором большинства поправок, помимо этого при работе над документом были учтены поправки очень многих депутатов, предложения и пожелания наших граждан, экспертов и, разумеется, правительства —  поскольку мы активно совместно работали со специалистами АИЖК и Минстроя. Было очень бурное и одновременно весьма скрупулезное обсуждение этих поправок на комитете, в нем участвовало очень много депутатов, экспертов.

В результате мы предложили Государственной Думе к принятию доработанный документ, и я очень благодарен коллегам за то, что они нас поддержали и Госдума приняла этот законопроект в его нынешнем виде. Я уверен, что в итоге он привнесет в сферу долевого строительства абсолютно понятные правила, повысит ее прозрачность, надежность и будет способствовать развитию рынка жилищного строительства в России.

— Николай Петрович, спасибо за интервью и важные подробности.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие новости по теме:

Закон о компенсационном фонде долевого строительства принят. Что дальше?

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Стало известно содержание правительственных  поправок в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.

Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.

«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».

По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.

В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.

Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).

«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».

По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.

Фото: www.static.tildacdn.com

Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.

«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».

По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.

Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.

«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.

По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.

«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.

Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.

«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.

«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).

По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.

Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».

Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.

«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».

Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования. 

Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.

Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.

Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.

«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».

В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.

Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.

«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».

В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.

Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.

Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.

Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023