В среду на пленарном заседании нижней палаты российскго парламента принят в третьем чтении закон, уточняющий процессы градостроительного зонирования и комплексного развития территории (КРТ).

Фото: www.economic-definition.com

О новых полномочиях местных властей по застройке территорий

Как не раз информировал портал ЕРЗ, речь идет о законе «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Новый закон дополняет Градостроительный кодекс РФ (ГрК) главой 5.1 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления», которая детально регламентирует процессы:

• развития застроенной территории (РЗТ);

• комплексного освоения территории (КОТ);

• комплексного развитию территории (КРТ).

В соответствии с новыми правилами органам местного самоуправления предоставлено право принимать решение о самостоятельном осуществлении КРТ без проведения аукциона на право заключения соответствующего договора.

О процедуре получения ГПЗУ

Уточняется и процедура получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). После вступления закона в силу не только правообладатель земельного участка, но и иное лицо вправе будет обратиться с соответствующим заявлением в местные органы.

Это можно будет сделать на основании утвержденных проекта межевания территории или схемы расположения земельного участка в случае, если участок для размещения объектов федерального, регионального, местного значения образуется из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не обремененных правами третьих лиц.

При этом орган местного самоуправления будет вправе отказать в выдаче ГПЗУ. Однако, по мнению экспертов портала ЕРЗ, подготовленная ко второму чтению редакция законопроекта не содержала однозначного исчерпывающего перечня оснований для такого отказа.

Фото: www.gis96.ru

О новых особенностях прохождения госэкспертизы

Принятые в третьем чтении поправки в ГрК исключают нормы о необходимости прохождения исключительно государственной экспертизы проектной документации в отношении объектов, находящихся в зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).

Накануне третьего чтения портал ЕРЗ подробно указывал, для каких объектов в соответствии с новым законом будет предусмотрена только государственная экспертиза. Иными словами, вступление в силу вышеуказанных поправок возродит в России рынок негосударственной экспертизы проектной документации, существенно сократившийся после принятия в августе прошлого года 342-ФЗ.

Фото: www.geoburo.ru

О правах физлиц

Принятые Госдумой поправки в ГрК, не содержат в себе нормы, позволяющие изымать землю у физлиц для государственных и муниципальных нужд.

С одной стороны, это устраняет опасения со стороны ряда представителей общественности. Но с другой, оставляет открытым вопрос: как быть, если один-единственный собственник квартиры в ветхом доме захочет блокировать реализацию масштабных проектов редевелопмента деградирующих территорий?

Фото: www.bump.ru

О других положениях

В качестве важных на сайте Госдумы отмечены следующие новеллы закона:

• возможность включения в границы КРТ находящихся в государственной собственности смежных и не обремененных правами третьих лиц земельных участков для размещения объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры;

• определен перечень документов, необходимых для получения средств материнского капитала на строительство (реконструкцию) объекта ИЖС;

Фото: www.sip-rost.ru

• Пенсионному фонду РФ предоставлено право запрашивать в контрольно-надзорных органах сведения о несоответствии объектов ИЖС установленным требованиям;

• в перечень объектов, для которых не требуется разрешение на строительство, включены антенные опоры (мачты и башни) высотой до 50 м;

• уточняется перечень объектов, подлежащих государственной экспертизе федерального уровня;

• устанавливается новый срок продолжительности общественных обсуждений или публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки — не менее одного и не более трех месяцев.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Госдума изменила правила выдачи разрешения на строительства

Институт негосударственной экспертизы восстанавливается в связи с возвратом полномочий на проведение экспертизы в границах ЗОУИТ

Госдума отказалась от внесудебного изъятия жилья у граждан в ходе КРТ

В Госдуме заверили, что при проведении КРТ земля у граждан изыматься не будет

Общественность против введения практики изъятия жилья у граждан в ходе редевелопмента

Зоны КРТ расширят, а сроки действия границ размещения в них объектов увеличат вдвое

Доли КОТ и РЗТ стремительно растут, но все равно остаются низкими

Минстрой и НОЗА: Чтобы обеспечить ввод 120 млн кв. м в год, нужно активизировать механизмы КОТ, РЗТ и господдержки девелоперов на места

Надежда Косарева: Прежде чем изымать жилье для целей РЗТ, нужно спросить мнение его собственников

Александр Плутник: Господдержка на возведение сетей — стимул для распространения КОТ и РЗТ

Владимир Якушев: Институт РЗТ должен стать интересным для застройщиков

Застройщиков, участвующих в расселении аварийного жилья в рамках РЗТ, освободят от нагрузки по строительству социальной инфраструктуры

Выдавать ГПЗУ по участкам, находящимся в границах РЗТ и КРТ, будут местные власти, и только при наличии утвержденной документации по планировке территории

С начала 2025 года все чаще слышны громкие заявления о том, что рынок нового жилья в России находится в критическом состоянии: спрос упал, ипотека недоступна, а впереди повальные банкротства девелоперов. Так ли это на самом деле и как можно себя обезопасить, порталу МИР КВАРТИР рассказал руководитель компании Tymy.Realty Александр Перевозников.

Фото: МИР КВАРТИР

Ситуация на рынке сегодня действительно непростая, подтвердил эксперт. Продажи в результате повышения ипотечных ставок, завершения льготных программ и прочих экономических событий у большинства застройщиков существенно снизились.

В связи с этим они стали сокращать вывод новых проектов, минимизировать затраты на строительство, упрощая предложение. Например, на рынке стало заметно меньше вариантов с отделкой, которая ведет к удорожанию лотов.

Фото: МИР КВАРТИР

«Все это, безусловно, наводит на тревожные мысли, — заметил Александр Перевозников (на фото) и добавил: — Люди помнят банкротства застройщиков во время кризисов 2008 и 2014 годов, не говоря уже о 90-х, когда многие города страны "украшали" недостроенные дома».

Тем не менее, уточнил он, квартиры в новостройках все равно будут покупать, и девелоперский рынок продолжит жить и работать, даже если существенно сократится.

Основной вопрос здесь — как минимизировать риски.

В многоквартирном строительстве ситуация в целом стабильна на протяжении уже нескольких лет. Деньги, уплаченные будущими жильцами за квартиру, хранятся на счетах эскроу, недоступных девелоперам до момента сдачи объекта в эксплуатацию.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Единственный реальный риск для покупателя в случае проблем у застройщика — это потеря времени. Поэтому Александр Перевозников советует обращать внимание на репутацию компании, которую можно оценить по новостям в СМИ и отзывам на интернет-форумах.

Следующий совет: лучше приобретать квартиры в доме, который либо уже достроен, либо готовится к вводу в эксплуатацию — это практически гарантия скорого новоселья.

Дело в том, что банкротиться на финальных этапах проекта не имеет смысла. Компания к этому моменту, как правило, уже получила финальный транш от банка и закупила необходимые стройматериалы.

Фото: МИР КВАРТИР

С 1 марта механизм финансирования через счета эскроу заработает и на рынке индивидуального жилищного строительства.

Ранее особых проблем здесь не было, напомнил Александр Перевозников. Но после того как банки начали давать на ИЖС льготную ипотеку, резко вырос спрос, а следом стали появляться публикации о судах с застройщиками, которые не смогли выполнить свои обязательства.

В целом же тех покупателей, кто планировал приобрести участок под ИЖС, новость об эскроу должна поддержать. Тем не менее эксперт считает, что в 2025 году рынок загородного жилья существенно сократится.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru

Далеко не все компании в этом сегменте соответствуют новым требованиям. А для многих работа с эскроу недоступна и по финансовым соображениям: необходимо иметь свои оборотные средства либо возможность получить хорошую кредитную линию в банке.

Еще один нюанс заключается в том, что бум на рынке ИЖС в первую очередь был обусловлен доступным ценовым предложением.

«То есть людей интересовала недвижимость в ближнем Подмосковье, которая продавалась за условные 5 млн руб. — 6 млн руб.», — пояснил специалист.

Новые правила приведут к существенному повышению среднего бюджета, и если проект ИЖС будет стоить, скажем, 10 млн руб., не исключено, что покупатель предпочтет более прогнозируемую по срокам и качеству квартиру в новостройке.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Что касается рынка многоквартирного жилья, то сокращение объемов ввода в эксплуатацию и стартов новых проектов в ближайшие год-два не приведут ни к дефициту предложения, ни к снижению цен.

«Так что всем, кто планирует покупку недвижимости, ожидать, когда все выровняется, смысла нет», — заключил Александр Перевозников, уточнив, что рынок и так достаточно стабилен, а покупатель хорошо законодательно защищен.

Другие публикации по теме:

Девелоперам проще объявить себя банкротами, чем выполнять обязательства перед пайщиками

Разница в ценах на частные дома и новостройки — 66%

Станет ли банкротство застройщиков трендом в 2025 году

Минстрой утвердил форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу

Эксперты: около 70% введенного в эксплуатацию жилья все еще находится на балансе девелоперов

В 2025 году на ИЖС будет выдан каждый десятый ипотечный кредит с использованием эскроу

Банки и проектное финансирование будут оберегать застройщиков от банкротства до последнего

В январе выдачи ипотеки упали вдвое. Особенно «просел» вторичный рынок

Эксперты: в 2025 году выдача ипотеки сократится до 3,8 трлн руб. — 4,0 трлн руб.

Застройщики начали придерживать вывод на рынок новых объектов

Эксперты оценили риски банкротства застройщиков в следующем году