В эфире «ВСЁ О СТРОЙКЕ» топ-менеджеры застройщиков озвучили данные компаний по росту расходов на стройку и поделились опытом оптимизации себестоимости.

«ВСЁ О СТРОЙКЕ» — это проект, в котором крупнейшие застройщики страны, банки и органы власти каждый четверг обсуждают актуальные вопросы отрасли. Очередной круглый стол при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) прошел 5 мая, тема нового выпуска — «Снижение себестоимости строительства. Кейсы застройщиков».

В рамках эфира представители ведущих российских застройщиков рассказали о росте стоимости стройматериалов и оборудования и озвучили приемы, которые помогают им справиться с новыми вызовами рынка.

Экспертами выпуска стали:

Анна Краснова, руководитель проектного управления Девелопмент ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ);

Максим Инюшев, заместитель финансового директора «ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» (Главстрой Санкт-Петербург»);

Татьяна Вьюжанина, заместитель генерального директора по проектированию ООО «УК Талан»;

Ильдар Мусин, директор по строительству Метрикс Development;

Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию в строительстве РКС-Девелопмент;

Нарина Анфилатова, директор по экономике и финансам девелоперской компании BM Group;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп;

Артем Оводов, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании SKY Group;

Анна Мальцева, главный бухгалтер ООО СЗ «Ремстройцентр»;

Владимир Мясников, руководитель региона Москва и МО в бизнесе «Строительство» ООО «ПЕРИ».

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото).

Себестоимость объектов недвижимости зависит от стадии, на которой находится строительство проекта. По словам Анны Красновой (на фото), в проектах высокой степени готовности ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) отмечает рост себестоимости на 10—15%.

«Поскольку большая часть материалов была законтрактована и авансирована в предыдущие периоды, рост сказался на таких объектах в меньшей степени, — отметила Краснова. — Наши новые проекты рассчитаны с учетом удорожания стройки на 40%», — добавила она.

В настоящее время компания ожидает, когда спадет ажиотаж, чтобы рассмотреть новые предложения от генподрядчиков.

Максим Инюшев (на фото) рассказал, какие показатели актуальны для «ЮгСтройИмпериал».

«В текущих проектах отмечается рост себестоимости в среднем на 10%, — отметил Инюшев. — Новые проекты в сегодняшних условиях мы пока не просчитывали — взяли паузу, чтобы оценить, какие ценовые предпосылки следует заложить в финансовую модель».

В компании Главстрой Санкт-Петербург действуют иначе: уже сейчас здесь прогнозируют стоимость будущих проектов, сообщил Дмитрий Калинин (на фото).

«Мы проводим стресс-тесты для домов, которые находятся на стадии проектирования, и закладываем рост себестоимости на уровне 50%», — сказал эксперт.

Особенно застройщика из Санкт-Петербурга беспокоит вопрос поставок оборудования для системы «умный дом», которую девелопер активно внедрял в своих новостройках.

Проблем транспортировки коснулись ООО «УК Талан» Татьяна Вьюжанина (на фото), рассказав о перебоях уже оплаченных поставок.

«Ряд позиций мы оплатили, но они “застряли” в Европе, Японии и Китае, — поделилась кейсом Вьюжанина. — Во многих случаях продукция либо не отпускается, либо ее невозможно отправить из-за логистических цепочек», — пояснила топ-менеджер.

Вместо ожидания опаздывающих поставок застройщик заменяет материалы альтернативными вариантами, предпочитая соблюдать сроки строительства и не рисковать репутацией из-за задержек, проинформировала Вьюжанина.

Аналитический отчет Метрикс Development представил Ильдар Мусин (на фото). По данным компании, цены на некоторые статьи затрат изменились следующим образом:

• Электрические сети — рост на 23—25%;

• Отделочные работы — рост по штукатурке и стяжке на 12% и 5% соответственно;

• Кирпич — рост на 44%;

• Газоблок — рост на 80%.

«Для снижения себестоимости мы проводим мониторинг материалов российского и китайского производства, снижаем общехозяйственные затраты и оптимизируем проектные решения», — перечислил основные действия девелопера Мусин.

Елена Бакаржеева (на фото) подтвердила рост всех основных статей расходов на строительство, представив свое видение ситуации.

«В старую себестоимость вписаться будет невозможно, стоит принять этот факт, — заявила Бакаржеева. — Сейчас мы говорим не о снижении себестоимости, а о контроле и поиске альтернатив», — уточнила она.

Больше всего в структуре расходов на строительство в РКС-Девелопмент выросли инженерные сети, сообщила Бакаржеева. Сейчас, по ее словам, застройщик ищет альтернативы в виде новых поставщиков и производителей.

Коммуникация с постоянными партнерами — еще один метод снижения себестоимости, который использует компания BM Group. Подробнее об этом подходе рассказала Нарина Анфилатова (на фото).

«У нас есть постоянные партнеры, которых мы мотивируем сдерживать цены долгосрочным сотрудничеством. В частности, сейчас у нас в проработке находятся 6 новых объектов, и они гарантируют крупные объемы закупок», — пояснила специалист.

Кроме того, в одном из проектов девелопер протестировал сотрудничество с альтернативным производителем уличного освещения. В результате удалось не только получить более реалистичные цены, но и улучшить качество проектируемой территории.

Прогнозом об изменении цен в ближайшие месяцы поделился Михаил Бесфамильный (на фото).

«После резкого удорожания ряд строительных материалов откатывается в цене назад, — отметил он. — К старым ценам мы не вернемся, но предполагаю, что повышение отыграется на 50%», — дал прогноз специалист.

В SKY Group будут по-новому оценивать проекты, сообщил Артем Оводов (на фото). Теперь особое внимание уделяется капиталоемкости проекта, уточнил он.

«Проект с капиталоемкостью до одного миллиарда рублей, перспективной локацией и допустимой конкуренцией будет взят в работу», — привел пример эксперт.

В более капиталоемких проектах девелопер планирует проводить оптимизацию производственной себестоимости. Другой возможный путь — переориентирование в более высокий класс жилья с целью получить проект с высокой маржинальностью.

По словам Владимира Мясникова (на фото), сэкономить застройщику поможет аренда опалубки. Такую услугу предлагает ООО «ПЕРИ».

«Арендовать выгодно, если у застройщика есть нетиповые конструкции или он планирует пользоваться опалубкой более 6 месяцев — в этом случае мы предоставляем скидку», — пояснил Мясников.

С предложением по улучшению работы банков в условиях роста себестоимости выступила Анна Мальцева (на фото).

«Банкам стоит предусмотреть штатную модель, которая позволит перекредитовывать застройщика при сохранении рентабельности», — конкретизировала она.

В целом все спикеры сошлись во мнении, что ухудшение качества строительства для сокращения расходов — неподходящее решение для девелопера. Ни один из застройщиков не планирует экономить на своем продукте и отказываться от привычного уровня материалов и оборудования.

Полную запись эфира можно посмотреть по ссылке. Партнер выпуска — ООО «ПЕРИ». Информационный партнер проекта — «Строительная газета».

Следующий эфир «ВСЁ О СТРОЙКЕ» будет посвящен импортозамещению в строительстве, он пройдет 12 мая в 11:00 (по МСК). Зарегистрироваться на круглый стол можно бесплатно на сайте проекта.

Другие публикации по теме:

Эксперты поделились на GMKTalks прогнозами и способами борьбы с кризисом

В Сургуте поговорили о цифровизации строительной отрасли и вручили награды победителям и призерам премии ТОП ЖК

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: недружественные страны — как будут совершаться сделки с недвижимостью с участием нерезидентов

Компания «Базис.Недвижимость» приглашает посетителей РСН-2022 на закрытый бизнес-ужин «Цифровизация строительства» в Москве

22 марта в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» и GMKTalks участники рынка обсудят перспективы строительства жилья в России 

Мы продолжаем обсуждение проблем перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию. Сегодня своими мыслями по этому поводу с порталом ЕРЗ делится заместитель директора по развитию ООО «ЮгСтройИмпериал» (4-е место в ТОП застройщиков Краснодарского края по объему текущего строительства) Ирина ВИШНЕВСКАЯ.

— Ирина Николаевна, что бы застройщики хотели получить от проектного финансирования? В чем, на Ваш взгляд, главные плюсы механизма проектного финансирования, и каковы его минусы, если таковые есть?

— Проектное финансирование, несомненно, дисциплинирует застройщиков. Создаст условия, которые приведут:

  - к стандартизации многих производственных процессов в компаниях,

  - полностью исключит применение схем вывода денег из бизнеса;

 - все объекты будут достроены и введены в эксплуатацию точно в срок, исчезнет риск возникновения «недостроев».

Вместе с тем, данный механизм не позволит застройщику быстро реагировать на рыночные изменения: вводить сезонные акции, предоставлять индивидуальные скидки — поскольку кредитор полностью контролирует ценовую политику.

Ко всему прочему, механизм проектного финансирования — платный для застройщиков. Часть этих расходов будет включена в себестоимость жилья, что может послужить одной из причин увеличения стоимости жилья для конечного потребителя.

— Что нужно сделать, чтобы подготовить российское девелоперское сообщество к переходу на проектное финансирование?

— Помимо мер, о которых уже говорилось на страницах портала ЕРЗ, необходимо вносить изменения в гражданское, налоговое, банковское законодательство. Особое внимание при этом стоит уделить ликвидации существующих пробелов в нормативно-правовом регулировании проектного финансирования. 

Фото: www.biz.liga.net

— Как этот переход отразится на объемах строительства жилья и на ценах? Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский считает, что объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет. А Ваше мнение?

— Сокращение объемов и рост цен, конечно, произойдет. Но это факт не завтрашнего дня. В ближайшие полтора-два года ситуация сильно не изменится. Уже строящиеся объекты будут реализовываться в рамках существующих требований законодательства, с привлечением средств физлиц.

— Каким Вам видится «безболезненный» переходный период, сколько он должен продлиться? Ваш коллега Алексей Круковский не видит возможности «реализовать эту идею в трехлетнем горизонте». А Вы видите?

— Я согласна с Алексеем.  Чтобы переход был не только безболезненным, но и сбалансированным с точки зрения соблюдения интересов государства, бизнеса и граждан, потребуется больше времени, чем три года.

— Какие меры могут, с Вашей точки зрения стимулировать участников процесса, включая граждан, пользоваться счетами эскроу?

— Здесь все достаточно просто. Для застройщиков, это, прежде всего, низкая стоимость привлеченных кредитных ресурсов. Для граждан — более доступная стоимость жилья.

— Какая доля собственных средств застройщика, работающего по схеме проектного финансирования, представляется Вам разумной? Тот же Алексей Круковский считает, что  если проект плохо продается, никакая величина собственных средств в 30—40%, как полагают некоторые эксперты,  его не спасет. По его мнению, если застройщик умеет, во-первых, продавать, во-вторых — управлять затратами, в третьих — грамотно и добросовестно вести финансовую деятельность, тогда и 10—15% собственных средств в проекте оказывается достаточным для того, чтобы продемонстрировать банку готовность рисковать рублем вместе с ним. А Ваше мнение?

— Полностью поддерживаю коллегу в этом вопросе.

— Банки считают собственными средствами в том числе и небанковские заемные деньги — например, если застройщик одолжил средства у материнской компании. А вот у Минстроя в этом плане более жесткие требования: согласно проекту постановления Правительства РФ, такие деньги не относятся к собственным средствам застройщика. Чья позиция в данном случае Вам ближе? Можно ли, все-таки, считать собственными средствами застройщика заемные небанковские средства, и если да, то при каких условиях (например, если период возврата этих денег определен только после возвращения банковских кредитов)?

— Если заимствование осуществляется у материнской компании, то данные средства, на мой взгляд, могут быть отнесены к собственным — поскольку в данном случае перераспределение средств идет в рамках одного бизнеса. Но если это денежные средства от сторонних структур — тогда данные вложения должны квалифицироваться как заемные, а не собственные.

— Сейчас, в условиях снижения ключевой ставки Банка России, процентные банковские ставки по кредитам также снижаются. Насколько существенно? Каковы они сегодня реально?

— Себестоимость ресурсов для кредитных организаций формируется не только в зависимости от размера ключевой ставки ЦБ. Есть еще расходы, которые несет кредитор при обслуживании выданного кредита. В настоящее время, размер этих расходов для кредитора достигает около 4% от суммы выдаваемого кредита. Добавьте сюда размер ставки, под которую банк привлекает деньги, и получите конечную ставку.

В целом сегодня кредит для предприятия строительной отрасли обходится не менее чем в 14—16% годовых.

— Да, примерно такие же цифры (14—15% и выше) порталу ЕРЗ назвал исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский. А кто, кроме Сбербанка, в настоящее время кредитует застройщиков?

— К процессу кредитования строительной отрасли сейчас подключились такие банки, как Газпромбанк и «Российский капитал».

Фото: www. stroyto.yusite.ru  

— Готовы ли банки контролировать расходование средств застройщиками при банковском финансировании? Эксперт Надежда Косарева считает, что в силу неразвитости в России института проектного финансирования соответствующих специалистов в отечественных банках остро не хватает, то есть налицо дефицит компетенций. Чтобы они появились, нужно время, Вы согласны с этим?

— Да, конечно, на это нужно время. Однако сегодня специалисты настолько быстро меняют квалификацию и профориентацию, что до массового запуска этого инструмента данный пробел, я уверена, будет ликвидирован.

— Помимо банковского кредитования Правительству поручено изучить и представить в дорожной карте и другие варианты финансирования. Как говорят эксперты, это может быть строительство на собственные средства, размещение биржевых облигаций, участие инвестиционных компаний, паевых и даже пенсионных фондов. Есть и схемы, позволяющие все так же занимать у частных лиц. Какова Ваша оценка перспектив других вариантов финансирования коммерческого жилищного строительства, помимо долевых и проектных схем?

— Российской экономике, на мой взгляд, явно не хватает мобильности. Поэтому новые схемы, к сожалению, еще долгое время будут проходить адаптацию к применению. А население, которое стало свидетелем неоднократного обрушения финансовой системы, еще долгое время будет с осторожностью относиться ко всем новым алгоритмам решения жилищного вопроса.

— Ирина Николаевна, спасибо за краткие, но емкие ответы на вопросы портала ЕРЗ. Дальнейших успехов компании «ЮгСтройИмпериал» в девелоперском бизнесе!

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Фото: www.s0.rbk.ru

Другие публикации по теме:

Владислав Преображенский (Клуб инвесторов Москвы): Проектное финансирование устранит с рынка некачественных игроков. Но объемы строительства сократятся, а его себестоимость вырастет

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии

Артур Кулешов (мэрия Воронежа): Поддержка ипотеки — хорошо, но нужны и другие меры помощи стройкомплексу

Алексей Круковский (Брусника): Если проект плохо продается, никакая величина собственных средств застройщика его не спасет

Ильшат Нигматуллин (ГК «Гранель»): Все свои объекты мы строим на собственные средства

Надежда Косарева: Для полного перехода от долевого строительства жилья к проектному финансированию потребуется не менее пяти лет

Борис Горобцов (АСО «Промстрой», г. Кемерово): Застройщики должны инициировать и профинансировать разработку концепции развития жилищного строительства