Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать 

В отличие от сенаторов в профильном комитете Госдумы пока не склонны к компромиссам и отвергают аргументы профессионального сообщества.

Сенаторы ищут компромисс

Портал ЕРЗ уже сообщал, что в настоящее время профессиональное сообщество в лице представителей НОЗА, НОСТРОЙ, Деловой России и Клуба инвесторов Москвы подготовило консолидированную позицию относительно недавно принятого 218-ФЗ.

Поиск компромисов проходит под эгидой Совета Федерации, руководитель которого Валентина Матвиенко поручила сенатору Степану Киричуку (на фото) взять эту организационную работу на себя. «Мы получили письмо руководителя НОСТРОЙ Андрея Молчанова, — заявила глава Совета Федерации. — В сентябре надо доложить палате предложения. Может быть, надо будет и внести какие-то коррективы в закон. Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли», — резюмировала Валентина Матвиенко.

Фото: www.s-ura.news

О письме руководителя НОСТРОЙ сообщил в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ и сам Степан Киричук. «У нас уже есть целый ряд обращений: из НОСТРОЙ, из регионов, — отметил он. — В них описываются разные ситуации и высказываются мнения по данному вопросу». «Мы будем разговаривать юридическим языком, обсуждая с застройщиками и экспертами поправки и возможность внесения изменений в отдельные статьи, — подчеркнул бывший мэр Тюмени. — Передо мной поставлена задача найти решение конкретных проблем, чтобы принятый закон работал, никого не ущемляя. Вот этого и будем добиваться».

Речь идет о том, чтобы, по словам Степана Михайловича, «приступить к формированию тех поправок, которые, не меняя концепцию закона, способствовали бы тому, чтобы строительным организациям было легче преодолеть те препятствия, которые перед ними сегодня возникли».

При этом сенатор выразил надежду на то, что в итоге устраивающее все стороны решение будет найдено. «Мы хотим предложить нашим коллегам, депутатам Государственной Думы, также поучаствовать в этом», — добавил он.

Позицию Совета Федерации поддерживает и отраслевое ведомство. «Минстрой рассматривает возможность корректировки поправок, внесенных в законодательстве о долевом строительстве», — сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Председатель профильного комитета Госдумы с необходимостью корректировки закона не согласен

В отличие от сенаторов, еще в июле начавших реальную работу по поиску компромиссов, коллеги из нижней палаты парламента не соглашаются с наличием недостатков в законе.

В своем письме (оно есть в редакции портала ЕРЗ) председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев (на фото) заявляет, что отсутствуют «основания для пересмотра положений законопроекта, относящихся к регулированию деятельности застройщиков».

В частности, утрата действующими застройщиками права привлекать средства дольщиков при создании дочерних компаний в связи с установлением запрета на создание застройщиками юридических лиц и осуществление иной деятельности помимо долевого строительства будет «применяться к проектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года», напоминает г-н Николаев. Соответственно, застройщики, имеющие дочерние компании или планирующие их создание, сохранят возможность достроить все объекты, разрешения по которым получены до указанной даты.

Отвергает глава комитета аргументы о том, что законопроект провоцирует создание множества отдельных компаний под реализацию каждого разрешения на строительство, тем самым полностью отменяя проводимую государством политику, направленную на укрупнение застройщиков согласно нормам ранее принятого 304-Ф3. «Создание проектных компаний для реализации отдельных проектов является распространенной практикой для застройщиков, — напоминает парламентарий. — Согласно имеющимся оценкам, на 1 января 2017 года около 6,5 тыс. застройщиков осуществляли строительство 13,5 тыс. объектов недвижимости, то есть на одного застройщика приходилось два таких объекта. При этом у крупных застройщиков, например, компаний «ПИК» и «ЛСР», в состав групп в настоящее время входят десятки юридических лиц».

Поэтому, считает Николай Николаев, «вводимые требования не препятствуют укрупнению застройщиков, происходящему на базе холдинговых компаний», а предусмотренная законопроектом мера «позволяет также существенно снизить концентрацию рисков на одного застройщика, ограничив эффект «домино», а также затруднив создание недобросовестными застройщиками «строительных пирамид».

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

По мнению Николая Николаева, не находят своего подтверждения факты введения новых административных процедур, затрудняющих работу застройщиков. Законопроект не наделяет компенсационный фонд долевого строительства полномочиями по контролю деятельности застройщиков, предоставляя ему лишь право запросить их бухгалтерскую (финансовую) отчетность и подтверждающие документы. А запрет на одновременное ведение строительства по нескольким разрешениям на строительство «не лишает застройщика возможности осуществления строительства нескольких объектов, например, микрорайона или квартала, в рамках одного разрешения на строительство».

Что касается направления средств участников долевого строительства на финансирование создания объектов социальной инфраструктуры, то такая возможность для застройщика сохраняется, отмечает депутат Николаев, «если после ввода таких объектов в эксплуатацию они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность либо на них возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства».

А вот какие аргументы приводит автор письма по поводу того, что законопроект запрещает займы, кредиты, облигации, в то время как около 70% застройщиков, работающих на рынке, используют эти источники финансирования наряду с денежными средствами граждан. «Эмитентами облигаций являются в основном не застройщики, а контролирующие их холдинговые компании, как правило, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — ссылаясь на экспертов, пишет председатель профильного комитета Госдумы. — Кроме того, указанные нормы не будут распространяться на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года».

Не поддерживает он и доводы о том, что привлечения только целевых кредитов, как это предусмотрено в законопроекте, недостаточно для эффективной деятельности застройщиков, а запрет на использование других, более дешевых финансовых инструментов негативно скажется на цене недвижимости для конечного потребителя. По мнению г-на Николаева, «целевые кредиты (проектное финансирование) являются основной формой долгового финансирования, обеспечивающей устойчивость проекта, в связи с тем, что это наиболее защищенная и дешевая форма заемного финансирования». В свою очередь «иные нецелевые формы финансирования не обеспечивают гарантии завершения строительства, увеличивают кредитный риск, а также вероятность создания «строительной пирамиды» и риск банкротства застройщика».

Финансирование строительных компаний сегодня является одним из наиболее высокорискованных сегментов кредитования, напоминает депутат, приводя данные Банка России, согласно которым доля просроченной задолженности застройщиков по состоянию на 31 марта 2017 года составляла свыше 25%. Учредителями застройщика могут использоваться иные формы финансирования, без передачи риска на уровень проектной компании, считает он.

В конце своего письма Николай Николаев еще раз подчеркивает, что «вводимый законопроектом новый механизм регулирования деятельности застройщиков разработан в целях обеспечения эффективной защиты участников долевого строительства и призван кардинальным образом повысить прозрачность строительного бизнеса, а также ограничить риски и потери при банкротстве застройщика».

Напомним, что председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ сообщил, что именно он и его коллеги-депутаты являются авторами большинства принятых поправок в 218-ФЗ.

Справедливости ради, следует отметить, что письмо Комитета Госдумы вышло из стен нижней палаты парламента до обнародования консолидированной позиции застройщиков. Не исключено, что развернутое, на 55 страницах, описание проблем, возникших в строительной отрасли, смягчит жесткую линию депутатов. Об этом можно будет узнать на VI Российском инвестиционно-строительном форуме (состоится 20-21 сентября), в пленарном мероприятии которого запланировано выступление Николая Николаева. 

Другие публикации по теме:

Консолидированная позиция застройщиков по 218-ФЗ представлена в Совет Федерации

Застройщики близки к выработке консолидированной позиции по 218-ФЗ

Совещание в Совете Федерации: застройщикам поручили подготовить консолидированную позицию

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально