Специалисты рассмотрели положения Стандарта комплексного развития территорий и отметили трудности, которые мешают применить рекомендации на практике. В рамках круглого стола были предложены меры для развития инициативы и представлены кейсы КРТ в регионах.

 

 

23 декабря прошел прямой эфир проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» на тему: «Комплексное развитие застроенных территорий. Взгляд девелопера». Формат видеопроекта предполагает обсуждение экспертами актуальных тем строительной отрасли: специалисты высказывают мнение о проблемах девелопмента и делятся кейсами из практики своих компаний. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 по МСК.

Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске приняли участие следующие спикеры:

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО), руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Бахтиёр Мирзакаримов, ведущий архитектор Фонда ДОМ.РФ;

• Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

• Андрей Басов, вице-президент Страна Девелопмент;

• Виктор Егоров, руководитель инвестиционных проектов ООО «ЮгСтройИмпериал»;

• Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК А101;

• Татьяна Вьюжанина, заместитель генерального директора по проектированию ООО УК ТАЛАН;

• Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК ЭНКО;

• Сергей Григорьев, директор по девелопменту Голос.девелопмент;

• Анна Кунгурова, директор по маркетингу ГК КПД-ГАЗСТРОЙ;

• Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

• Александр Кириятских, урбанист, руководитель направления капитального строительства АО «Уралхим», магистр кафедры Глазычева РАНХИГС.

 

 

Провела эфир заместитель генерального директора ЕРЗ.РФ и автор проекта Светлана Опрышко (на фото).

 

  

По запросу застройщиков Кирилл Холопик (на фото) разъяснил значение понятий «Стандарт КРТ» и «Договор КРТ», напомнив, что первый документ разработан Минстроем России и ДОМ.РФ.

В свою очередь договор о КРТ был утвержден 373-ФЗ от 03.07.2016. Он заключается между застройщиком (группой застройщиков) и органом публичной власти. Документ определяет:

• входящие в территорию КРТ земельные участки и обязательства по их предоставлению; распределение между сторонами расходов на строительство различных видов инфраструктуры, ответственности по благоустройству территории и других обязательств;

• порядок разработки ДПТ.

Между тем, по словам Холопика, договор не получил широкого распространения в практике. При этом главная особенность нового договора о КРТ в редакции 494-ФЗ от 30.12.2020 состоит в возможности принудительного сноса МКД, не признанных аварийными.

 

 

После выхода Стандарта КРТ началась работа по внедрению разработанных рекомендаций на практике. О подходе к процессу рассказал Бахтиёр Мирзакаримов (на фото).

«Мы не идем от обратного, а корректируем существующие нормы и пытаемся их исправить, расширяя существующее законодательство, — пояснил эксперт. — В прошлом году таким образом было изменено порядка шести СП и другие ГОСТы. Важно понимать, что мы говорим про расширение норм, а не их аннулирование», — подчеркнул Мирзакаримов.

Специалист объяснил, что внедрение стандартов происходит по двум основным направлениям: изменение норм и разработка инструментов, которые включают мастер-планы, дизайн-коды, объемно-пространственные регламенты и работу с застройщиками напрямую.

«В стране есть кейсы хороших проектов, которые могут служить примером застройки, соответствующей Стандарту в плане этажности, комфортных дворов и других критериев, — отметил Мирзакаримов. — Брусника, Талан, Партнер-Строй, Форум-Групп — застройщики, которые уже делают комфортные дома».

Эксперт также назвал регионы, которые лидируют по количеству проектов, построенных с учетом положений Стандарта. Среди них:

• Тюменская область;

• Свердловская область;

• Новосибирская область;

• Ленинградская область;

• Пермский край;

• Красноярский край;

• Республика Татарстан.

 

 

Проблемы КРТ обозначил Сергей Разуваев (на фото).

«Мы давно работаем с освоением крупных территорий, — поделился он опытом GMK в данной сфере. — Многим людям эта история дает относительно недорогое жилье, но поскольку КОТы расположены в периферийных районах, это очень сильно расширяет города».

По мнению Разуваева, рост городских масштабов вызывает ряд трудностей. Растет необходимость бюджетных вливаний на инфраструктуру, которые могут составлять до 5 тыс. руб. на 1 кв. м. Потери несут и жители районов: они с трудом добираются до работы и тратят сотни часов на дорогу вместо отдыха или общения с семьей.

«Девелоперы не могут выйти на обновление устаревшей инфраструктуры в центральных частях городов, так как часто выкуп старых домов связан с огромными затратами, — отметил специалист. — Думаю, последние инициативы помогут решить озвученные проблемы».

 

 

Опытом по развитию застроенных территорий компании Страна Девелопмент поделился Андрей Басов (на фото).

«Принятый закон расширяет деятельность по вовлечению КРТ и по возможности взаимодействия как по аварийным, так и по неаварийным домам, — отметил специалист. — Он дал возможность региональным властям дополнительно утверждать свои нормативно-правовые акты, которые в продолжение могли бы помочь реализовать работу и в рамках ИЖС».

Басов отметил, что некоторые регионы попытались доработать нормативную базу в части взаимодействия с гражданами, например Тюменская, Свердловская и Московская области. Также, по мнению эксперта, лишь единицы из субъектов РФ провели торги на право заключения договора о КРТ — отрасли еще необходимо накопить практику в этом направлении.

 

 

Виктор Егоров (на фото) презентовал принципы комплексной застройки на территории Краснодарского края.

«КРТ на юге России приняли недавно, — заметил эксперт. — Был создан новый генплан и изменены ПЗЗ, где попытались внедрить нормативы ДОМ.РФ. Ориентировались на стандарты комплексного развития при среднеэтажном строительстве, поскольку в Краснодарском крае размещение жилых домов ограничено девятью этажами», — объяснил Егоров.

Изменения затронули озеленение, парковки, придомовые площадки и другие элементы обустройства. Во многих пунктах допущены послабления по сравнению с рекомендациями ДОМ.РФ, чтобы снизить порог входа для застройщиков.

 

 

Первым застройщиком Тюмени, который начал работать в рамках КРТ, стала ГК ЭНКО. Кейсом компании поделился Андрей Скосырский (на фото).

«Проект, который мы стартовали на новых условиях, располагается в районе “Лесобаза” и занимает 24 га, — рассказал специалист. — Это расселение аварийного жилья, порядка 300 квартир. Большая часть из них принадлежит гражданам, и небольшая доля относится к муниципальному жилью».

Скосырский выделил две задачи в рамках нового проекта. Первая касается расселения муниципального жилья, где компания взяла на себя обязательство найти подходящие для этого объекты. Готовых квартир в Тюмени практически нет, поэтому площади закупают по ДДУ, которые в ближайшее время будут введены в эксплуатацию.

Вторая задача — выкуп квартир у собственников аварийного жилья, однако по какой цене он будет проходить, станет известно только в следующем году.

«Новый закон защищает застройщика: все риски, связанные с владельцами квартир, берет на себя администрация, — отметил эксперт. — В случае с собственниками “золотых” квартир не будет — им предложат средневзвешенные цены за недвижимость».

 

 

ГК А101 развивает проект на территории Новой Москвы. Его площадь составляет 2000—2500 га. Павел Брызгалов (на фото) раскрыл подробности работы компании по КРТ.

«В некоторых проектах коллег мы видим, что это может походить на очередной спальный район с бытовой и коммерческой инфраструктурой, — заметил эксперт, добавив: — Мы пониманием, что этих решений недостаточно для создания качественной городской среды».

В своем масштабном проекте компания выступает инициатором по созданию новых рабочих мест в рамках жилых районов. ГК А101 выходит на диалог с городом по улучшению загрузки транспортных артерий и создает мощные центры притяжения: культурные и спортивные кластеры. Большое внимание уделяется теме обучения — собственная программа застройщика охватывает весь образовательный цикл от детского сада до вуза.

«Очевидно, стандарты ДОМ.РФ актуальны не на всех территориях, — предположил Брызгалов. — Наиболее правильным их применение будет в регионах, где конкуренция среди девелоперов недостаточна. Например, если застройщики не создают более современные проекты в силу ощущения комфорта на сформировавшемся рынке — в таком субъекте у жителей нет выбора», — заключил он.

 

 

О проблеме недофинансирования строительства дорог в Новосибирской области рассказала Анна Кунгурова (на фото).

«В нашем регионе возникает много несогласованности с местными властями по КРТ, — сообщила специалист. — Застройщику приходится частично инвестировать собственные средства в строительство дорог, при этом расходы на их содержание тоже ложатся на девелопера. Этот процесс пока не отрегулирован».

В проектах, где застройщик не готов взять на себя такие расходы, страдает репутация компании — жители недовольны тем, что в их районе нет качественного дорожного покрытия.

 

 

Общие проблемы развития территорий обозначил Александр Кириятских (на фото).

«Мы видим невовлеченность институциональных инструментов в развитие инфраструктуры, — отметил эксперт. — Также нет понимания того, как правильно развивать регионы, в которых спрос на жилье растет. Стандарты от ДОМ.РФ — это огромный шаг, чтобы структурировать рынок и дать девелоперам опорную точку не только в растущих регионах, но и в субъектах, где ситуация обратная», — резюмировал н.

 

 

Сложности применения стандарта ДОМ.РФ в ООО «УК “ТАЛАН”», озвучила Татьяна Вьюжанина (на фото).

«Мы развиваем территории во многих городах, в том числе по закону о КРТ, — озвучила специалист. — В регионах, где мы осваиваем такие проекты, столкнулись с тем, что местное законодательство не соответствует стандартам, разработанным ДОМ.РФ. Даже если мы хотим их использовать — нарушать нормативы региона застройщик не может».

Вьюжанина отметила, что Тюмень и Екатеринбург развиваются по КРТ быстрее, потому что местные нормативные базы это позволяют.

«Сотрудники администрации, которые принимают проекты территорий, действуют по другим параметрам, нежели застройщики, — отметила еще одну проблему эксперт. — Администрация смотрит с точки зрения обеспеченности парковок, многие хотели бы видеть высотные объекты. Поэтому важно работать не только с застройщиками, но и с местными органами», — добавила она.

 

 

Сергей Григорьев (на фото) сообщил, что компания Голос.девелопмент, как и другие коллеги, уже заключила первый договор о КРТ. Эксперт отметил, что с администрацией Челябинска складывается конструктивный диалог.

«Законодательная база не подразумевает включение в договор о КРТ обязательств со стороны застройщика запроектировать и построить школу, а со стороны муниципалитета — выкупить объект, — обозначил узкое место в общем законодательстве эксперт. —  Государственно-частное партнерство в нашем случае пока не реализовано», — посетовал он.

Одним из возможных способов сделать программу более работоспособной Сергей Григорьев назвал расширение по объектам. Например, сегодня ИЖС можно включить в зону КРТ, только если они соответствуют ряду критериев, а СНТ в принципе не рассматриваются в качестве объектов КРТ.

 

 

О трудностях, с которыми при реализации КРТ столкнулась девелоперская группа Хрустальный, рассказала Кристина Яковенко (на фото).

«Сложности вызывают процессуальные процедуры — отметила специалист. — Например, согласование проекта планировки занимает минимум девять месяцев. Если сравнивать с обычными земельными участками, то это можно сделать в три раза быстрее».

Яковенко подеркнула, что Хрустальный соответствует стандарту ДОМ.РФ, однако компания соблюдает его по личной инициативе, чтобы конкурировать с городской застройкой.

Посмотреть новый выпуск «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал, чтобы быть в курсе новых эфиров и проектов отраслевого портала.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Инновационные решения для улучшения качества строительства: кейсы крупнейших застройщиков в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ»

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: ведущие эксперты отрасли проанализировали важность репутации застройщика

В рамках нового проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» ведущие эксперты рынка недвижимости России будут обсуждать актуальные вопросы отрасли

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» 

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

 

Фото: vk.com

 

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

   

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

 

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

 

Фото: urbanus.ru

 

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

  

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

  

Фото: vk.com

 

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать