Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

ДОМ.РФ и крупнейшие застройщики страны обсудили комплексное развитие застроенных территорий

Специалисты рассмотрели положения Стандарта комплексного развития территорий и отметили трудности, которые мешают применить рекомендации на практике. В рамках круглого стола были предложены меры для развития инициативы и представлены кейсы КРТ в регионах.

 

 

23 декабря прошел прямой эфир проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» на тему: «Комплексное развитие застроенных территорий. Взгляд девелопера». Формат видеопроекта предполагает обсуждение экспертами актуальных тем строительной отрасли: специалисты высказывают мнение о проблемах девелопмента и делятся кейсами из практики своих компаний. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 по МСК.

Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске приняли участие следующие спикеры:

 Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО), руководитель портала ЕРЗ.РФ;

 Бахтиёр Мирзакаримов, ведущий архитектор Фонда ДОМ.РФ;

 Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

 Андрей Басов, вице-президент Страна Девелопмент;

 Виктор Егоров, руководитель инвестиционных проектов ООО «ЮгСтройИмпериал»;

 Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК А101;

 Татьяна Вьюжанина, заместитель генерального директора по проектированию ООО УК ТАЛАН;

 Андрей Скосырский, коммерческий директор ГК ЭНКО;

 Сергей Григорьев, директор по девелопменту Голос.девелопмент;

 Анна Кунгурова, директор по маркетингу ГК КПД-ГАЗСТРОЙ;

 Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

 Александр Кириятских, урбанист, руководитель направления капитального строительства АО «Уралхим», магистр кафедры Глазычева РАНХИГС.

 

 

Провела эфир заместитель генерального директора ЕРЗ.РФ и автор проекта Светлана Опрышко (на фото).

 

  

По запросу застройщиков Кирилл Холопик (на фото) разъяснил значение понятий «Стандарт КРТ» и «Договор КРТ», напомнив, что первый документ разработан Минстроем России и ДОМ.РФ.

В свою очередь договор о КРТ был утвержден 373-ФЗ от 03.07.2016. Он заключается между застройщиком (группой застройщиков) и органом публичной власти. Документ определяет:

 входящие в территорию КРТ земельные участки и обязательства по их предоставлению; распределение между сторонами расходов на строительство различных видов инфраструктуры, ответственности по благоустройству территории и других обязательств;

 порядок разработки ДПТ.

Между тем, по словам Холопика, договор не получил широкого распространения в практике. При этом главная особенность нового договора о КРТ в редакции 494-ФЗ от 30.12.2020 состоит в возможности принудительного сноса МКД, не признанных аварийными.

 

 

После выхода Стандарта КРТ началась работа по внедрению разработанных рекомендаций на практике. О подходе к процессу рассказал Бахтиёр Мирзакаримов (на фото).

«Мы не идем от обратного, а корректируем существующие нормы и пытаемся их исправить, расширяя существующее законодательство, — пояснил эксперт. — В прошлом году таким образом было изменено порядка шести СП и другие ГОСТы. Важно понимать, что мы говорим про расширение норм, а не их аннулирование», — подчеркнул Мирзакаримов.

Специалист объяснил, что внедрение стандартов происходит по двум основным направлениям: изменение норм и разработка инструментов, которые включают мастер-планы, дизайн-коды, объемно-пространственные регламенты и работу с застройщиками напрямую.

«В стране есть кейсы хороших проектов, которые могут служить примером застройки, соответствующей Стандарту в плане этажности, комфортных дворов и других критериев, — отметил Мирзакаримов. — Брусника, Талан, Партнер-Строй, Форум-Групп — застройщики, которые уже делают комфортные дома».

Эксперт также назвал регионы, которые лидируют по количеству проектов, построенных с учетом положений Стандарта. Среди них:

 Тюменская область;

 Свердловская область;

 Новосибирская область;

 Ленинградская область;

 Пермский край;

 Красноярский край;

 Республика Татарстан.

 

 

Проблемы КРТ обозначил Сергей Разуваев (на фото).

«Мы давно работаем с освоением крупных территорий, — поделился он опытом GMK в данной сфере. — Многим людям эта история дает относительно недорогое жилье, но поскольку КОТы расположены в периферийных районах, это очень сильно расширяет города».

По мнению Разуваева, рост городских масштабов вызывает ряд трудностей. Растет необходимость бюджетных вливаний на инфраструктуру, которые могут составлять до 5 тыс. руб. на 1 кв. м. Потери несут и жители районов: они с трудом добираются до работы и тратят сотни часов на дорогу вместо отдыха или общения с семьей.

«Девелоперы не могут выйти на обновление устаревшей инфраструктуры в центральных частях городов, так как часто выкуп старых домов связан с огромными затратами, — отметил специалист. — Думаю, последние инициативы помогут решить озвученные проблемы».

 

 

Опытом по развитию застроенных территорий компании Страна Девелопмент поделился Андрей Басов (на фото).

«Принятый закон расширяет деятельность по вовлечению КРТ и по возможности взаимодействия как по аварийным, так и по неаварийным домам, — отметил специалист. — Он дал возможность региональным властям дополнительно утверждать свои нормативно-правовые акты, которые в продолжение могли бы помочь реализовать работу и в рамках ИЖС».

Басов отметил, что некоторые регионы попытались доработать нормативную базу в части взаимодействия с гражданами, например Тюменская, Свердловская и Московская области. Также, по мнению эксперта, лишь единицы из субъектов РФ провели торги на право заключения договора о КРТ — отрасли еще необходимо накопить практику в этом направлении.

 

 

Виктор Егоров (на фото) презентовал принципы комплексной застройки на территории Краснодарского края.

«КРТ на юге России приняли недавно, — заметил эксперт. — Был создан новый генплан и изменены ПЗЗ, где попытались внедрить нормативы ДОМ.РФ. Ориентировались на стандарты комплексного развития при среднеэтажном строительстве, поскольку в Краснодарском крае размещение жилых домов ограничено девятью этажами», — объяснил Егоров.

Изменения затронули озеленение, парковки, придомовые площадки и другие элементы обустройства. Во многих пунктах допущены послабления по сравнению с рекомендациями ДОМ.РФ, чтобы снизить порог входа для застройщиков.

 

 

Первым застройщиком Тюмени, который начал работать в рамках КРТ, стала ГК ЭНКО. Кейсом компании поделился Андрей Скосырский (на фото).

«Проект, который мы стартовали на новых условиях, располагается в районе “Лесобаза” и занимает 24 га, — рассказал специалист. — Это расселение аварийного жилья, порядка 300 квартир. Большая часть из них принадлежит гражданам, и небольшая доля относится к муниципальному жилью».

Скосырский выделил две задачи в рамках нового проекта. Первая касается расселения муниципального жилья, где компания взяла на себя обязательство найти подходящие для этого объекты. Готовых квартир в Тюмени практически нет, поэтому площади закупают по ДДУ, которые в ближайшее время будут введены в эксплуатацию.

Вторая задача — выкуп квартир у собственников аварийного жилья, однако по какой цене он будет проходить, станет известно только в следующем году.

«Новый закон защищает застройщика: все риски, связанные с владельцами квартир, берет на себя администрация, — отметил эксперт. — В случае с собственниками “золотых” квартир не будет — им предложат средневзвешенные цены за недвижимость».

 

 

ГК А101 развивает проект на территории Новой Москвы. Его площадь составляет 2000—2500 га. Павел Брызгалов (на фото) раскрыл подробности работы компании по КРТ.

«В некоторых проектах коллег мы видим, что это может походить на очередной спальный район с бытовой и коммерческой инфраструктурой, — заметил эксперт, добавив: — Мы пониманием, что этих решений недостаточно для создания качественной городской среды».

В своем масштабном проекте компания выступает инициатором по созданию новых рабочих мест в рамках жилых районов. ГК А101 выходит на диалог с городом по улучшению загрузки транспортных артерий и создает мощные центры притяжения: культурные и спортивные кластеры. Большое внимание уделяется теме обучения — собственная программа застройщика охватывает весь образовательный цикл от детского сада до вуза.

«Очевидно, стандарты ДОМ.РФ актуальны не на всех территориях, — предположил Брызгалов. — Наиболее правильным их применение будет в регионах, где конкуренция среди девелоперов недостаточна. Например, если застройщики не создают более современные проекты в силу ощущения комфорта на сформировавшемся рынке — в таком субъекте у жителей нет выбора», — заключил он.

 

 

О проблеме недофинансирования строительства дорог в Новосибирской области рассказала Анна Кунгурова (на фото).

«В нашем регионе возникает много несогласованности с местными властями по КРТ, — сообщила специалист. — Застройщику приходится частично инвестировать собственные средства в строительство дорог, при этом расходы на их содержание тоже ложатся на девелопера. Этот процесс пока не отрегулирован».

В проектах, где застройщик не готов взять на себя такие расходы, страдает репутация компании — жители недовольны тем, что в их районе нет качественного дорожного покрытия.

 

 

Общие проблемы развития территорий обозначил Александр Кириятских (на фото).

«Мы видим невовлеченность институциональных инструментов в развитие инфраструктуры, — отметил эксперт. — Также нет понимания того, как правильно развивать регионы, в которых спрос на жилье растет. Стандарты от ДОМ.РФ — это огромный шаг, чтобы структурировать рынок и дать девелоперам опорную точку не только в растущих регионах, но и в субъектах, где ситуация обратная», — резюмировал н.

 

 

Сложности применения стандарта ДОМ.РФ в ООО «УК “ТАЛАН”», озвучила Татьяна Вьюжанина (на фото).

«Мы развиваем территории во многих городах, в том числе по закону о КРТ, — озвучила специалист. — В регионах, где мы осваиваем такие проекты, столкнулись с тем, что местное законодательство не соответствует стандартам, разработанным ДОМ.РФ. Даже если мы хотим их использовать — нарушать нормативы региона застройщик не может».

Вьюжанина отметила, что Тюмень и Екатеринбург развиваются по КРТ быстрее, потому что местные нормативные базы это позволяют.

«Сотрудники администрации, которые принимают проекты территорий, действуют по другим параметрам, нежели застройщики, — отметила еще одну проблему эксперт. — Администрация смотрит с точки зрения обеспеченности парковок, многие хотели бы видеть высотные объекты. Поэтому важно работать не только с застройщиками, но и с местными органами», — добавила она.

 

 

Сергей Григорьев (на фото) сообщил, что компания Голос.девелопмент, как и другие коллеги, уже заключила первый договор о КРТ. Эксперт отметил, что с администрацией Челябинска складывается конструктивный диалог.

«Законодательная база не подразумевает включение в договор о КРТ обязательств со стороны застройщика запроектировать и построить школу, а со стороны муниципалитета — выкупить объект, — обозначил узкое место в общем законодательстве эксперт. —  Государственно-частное партнерство в нашем случае пока не реализовано», — посетовал он.

Одним из возможных способов сделать программу более работоспособной Сергей Григорьев назвал расширение по объектам. Например, сегодня ИЖС можно включить в зону КРТ, только если они соответствуют ряду критериев, а СНТ в принципе не рассматриваются в качестве объектов КРТ.

 

 

О трудностях, с которыми при реализации КРТ столкнулась девелоперская группа Хрустальный, рассказала Кристина Яковенко (на фото).

«Сложности вызывают процессуальные процедуры — отметила специалист. — Например, согласование проекта планировки занимает минимум девять месяцев. Если сравнивать с обычными земельными участками, то это можно сделать в три раза быстрее».

Яковенко подеркнула, что Хрустальный соответствует стандарту ДОМ.РФ, однако компания соблюдает его по личной инициативе, чтобы конкурировать с городской застройкой.

Посмотреть новый выпуск «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал, чтобы быть в курсе новых эфиров и проектов отраслевого портала.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Инновационные решения для улучшения качества строительства: кейсы крупнейших застройщиков в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ»

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: ведущие эксперты отрасли проанализировали важность репутации застройщика

В рамках нового проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» ведущие эксперты рынка недвижимости России будут обсуждать актуальные вопросы отрасли

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» 

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ

+

Росреестр назвал наиболее распространенные причины отказа в государственном кадастровом учете и госрегистрации прав

Росреестр опубликовал Обзор наиболее распространенных причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении предприятий как имущественных комплексов и объектов недвижимости, расположенных в пределах более одного кадастрового округа (по результатам анализа решений о приостановлении за III квартал 2024 года).

  

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

   

Первая группа причин относится к нарушениям, связанным с качеством подготовки технического плана. Наиболее часто нарушаются следующие требования:

 не используются сведения ЕГРН (указываются не все земельные участки (ЗУ), в пределах которых расположен линейный объект) или используются неактуальные сведения ЕГРН о кадастровых номерах ЗУ, на (под, над) которых (-ми) расположен линейный объект (сведения о ЗУ, в границах которых располагается сооружение, указанные в техническом плане, в ЕГРН имеют статус «архивные»);

• неверно указывается назначение линейного объекта (в отношении сооружения назначение должно быть указано в соответствии с документами, на основании которых подготовлен технический план);

• при изменении линейного объекта, сведения о местоположении которого содержатся в ЕГРН, в связи с реконструкцией его части/участка в техническом плане указываются только те ЗУ, в чьих границах располагается реконструируемая часть/участок. В данном случае в техническом плане необходимо указывать все ЗУ, на которых располагается такой линейный объект (использовать сведения ЕГРН о линейном объекте);

   

   

• в раздел «Характеристики объекта недвижимости» не включаются сведения об уникальных учетных номерах кадастровых округов, в которых расположен линейный объект (в XML-документе элемент «CadastralRegion» не заполнен);

• линейный объект отражается на схеме расположения объекта недвижимости (части объекта недвижимости) на участке (далее — Схема) и Чертеже контура здания, сооружения (части объекта недвижимости) не целиком;

• в разделе «Исходные данные» не указываются сведения о реквизитах документов (в частности, проектной документации (ПД), разрешении на строительство, техническом паспорте), либо такие сведения (реквизиты ПД), не соответствуют сведениям (реквизитам) такого документа, указанным в разрешении на строительство;

• в технический план не включаются проекции всех строительных конструкций линейных объектов (например, опоры у линий электропередачи или сведения о наземном конструктивном элементе — точке перехода из подземного элемента в надземный);

• в графической части технических планов при отображении контуров линейного объекта не соблюдены требования по применению специальных условных знаков (согласно приложению к Требованиям). Например, информация об используемых условных обозначениях отсутствует вовсе или для обозначения подземного контура используется условный знак, предусмотренный для отображения надземного контура, или в случае реконструкции части/участка весь контур сооружения отображен как вновь образованный (красным цветом), а не только реконструируемая часть/участок.

   

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

  

Кроме того, в Обзоре указывается, что причинами отказа (приостановления) в госрегистрации прав могут служить следующие:

• не представлены правоустанавливающие документы на ЗУ, на которых расположены наземные конструктивные элементы линейного объекта (при отсутствии сведений о зарегистрированных правах заявителя на них в ЕГРН), в том числе если такой объект реконструирован и новые конструктивные его элементы располагаются в границах иных ЗУ;

• документ в форме электронного образа документа подписан усиленной квалифицированной электронной подписью неуполномоченного лица (например лицом, по доверенности представляющим документы для осуществления учетно-регистрационных действий, или в целях государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав представляются выписки из реестра государственного или муниципального имущества, которые включаются в приложение к техническому плану и подписываются усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера). Также подлежащий включению в раздел «Приложение» технического плана электронный документ, выданный органом государственной власти, органом местного самоуправления, организацией (например, разрешение на строительство), заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, а не уполномоченного должностного лица такого органа государственной власти, органа местного самоуправления, организации;

• представляются технические планы, безосновательно подготовленные в целях уточнения сведений ЕГРН о линейных объектах, в том числе по причине исправления реестровой ошибки без обоснования того, в чем такая ошибка в сведениях ЕГРН заключается;

• представляются заявления о проведении учетно-регистрационных действий в отношении объектов, не имеющих самостоятельного функционального значения, не являющихся результатом строительства.

Указаны и иные нарушения.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Росреестр определил основные векторы развития рынка новостроек Москвы

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Росреестр: кадастровый учет и регистрация прав возможны для зданий вспомогательного использования

С начала года Росреестр принял в Москве свыше миллиона онлайн-заявлений

Росреестр разъяснил, как исключаются из ЕГРН сведения о приаэродромной территории

Росреестр разъяснил вопросы размещения объектов недвижимости в границах приаэродромной территории

Росреестр разъяснил, как исключаются из ЕГРН сведения о приаэродромной территории

Росреестр: источником данных для внесения в ЕГРН сведений о границах охранных зон, объектов электросетевого хозяйства служит передаточный акт