В очередном выпуске «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» представители строительной отрасли обсудили готовность рынка к обязательному BIM-проектированию с 2023 года. В дискуссии приняли участие девелоперы из рейтинга ТОП-20 застройщиков России, ДОМ.РФ, Минстрой и специалисты из сферы BIM.

 

  

 

30 декабря прошел очередной эфир видеопроекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ», в котором эксперты обсуждают актуальные вопросы строительной отрасли. Темой заключительного выпуска 2021 года стало обязательное введение BIM-проектирования для застройщиков, привлекающих средства дольщиков.

Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

Эксперты нового выпуска:

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО), руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Михаил Косарев, руководитель центра компетенций по ТИМ ДОМ.РФ;

• Михаил Викторов, председатель комиссии по цифровизации строительной отрасли Общественного Совета Минстроя РФ, президент НОТИМ;

• Всеволод Нечитайленко, заместитель директора по автоматизации блока проектирования ПИК;

• Павел Гуштюк, директор по цифровым продуктам группы Самолет;

• Николай Складнев, главный директор по строительству ГК КОРТРОС;

• Виктор Егоров, руководитель инвестиционных проектов ООО «ЮгСтройИмпериал»;

• Роман Зибик, директор департамента предпроектных и проектных работ ГК ИНГРАД;

• Михаил Богданов, ИТ-директор компании Брусника;

• Денис Смирнов, руководитель службы развития продукта и BIM технологий ЭталонПроект;

• Александр Лазарев, советник директора по вопросам информационных систем и технологий в строительстве ООО «УЗСК «Стрижи»;

• Александр Школьник, генеральный директор компании MACRO;

• Виталий Березка, региональный управляющий компании PlanRadar в России и странах СНГ;

• Максим Нечипоренко, заместитель генерального директора Renga Software.

 

 

Провела эфир заместитель генерального директора ЕРЗ.РФ и автор проекта Светлана Опрышко (на фото).

 

 

Михаил Косарев (на фото) прокомментировал формулировки, заявленные в дорожной карте.

«Будет внедряться применение информационных моделей, а не BIM и 3D — это сопутствующие факторы, которые зависят от условий, — пояснил эксперт. — При составлении дорожной карты специалисты поторопились и не согласовали некоторые формулировки, громко указав ТИМ».

Косарев заверил, что новые правила будут проще, чем кажется сейчас. Минимальный базовый перечень должен потянуть каждый застройщик, поэтому «панику можно отставить».

 

  

О подходе к BIM в компании ПИК рассказал Всеволод Нечитайленко (на фото).

«Даже если ПИК привлекает внешний ресурс для разработки проектной документации, то всех подрядчиков мы обязываем работать в нашей экосистеме и в рамках внутренних стандартов компании», — пояснил эксперт.

Нечитайленко сообщил, что коллеги из ТОП-20 застройщиков страны обращаются к компании за консультацией, и ПИК с удовольствием поддерживает диалог, поскольку это общее дело, которое помогает отрасли развиваться.

 

 

Глобальную оценку нововведениям дал Павел Гуштюк  из ГК Самолет (на фото).

«Есть несколько крупных целей использования BIM и других технологий, — заявил специалист. — Банки заинтересованы в снижении финансовых рисков, а государство — в контроле надежности объектов. Девелоперу необходимо минимизировать затраты и повысить доходную часть. Все это возможно реализовать через оптимизацию бизнес-процессов и использование цифровых решений», — подытожил Гуштюк.

Самолет поддерживает то, что государство подталкивает отрасль вперед. Сама компания старается оптимизировать и оцифровывать деятельность, чтобы уменьшить затраты на объемах и лучше контролировать бизнес-процессы, добавил он.

 

 

Препятствие массового внедрения BIM обозначил Михаил Богданов из Брусники (на фото).

«Проблема в том, что BIM-модель нужно уметь качественно интерпретировать, — отметил эксперт. — Три модели одного и того же дома могут быть сделаны как будто на разных языках, поскольку крупные компании, которые интегрируют BIM-модели в проектирование, производство или продажи, вынуждены разрабатывать собственные стандарты».

По словам Богданова, пока у застройщиков разные языки, государству и банкам будет сложно работать с таким многообразием.

 

 

Денис Смирнов (на фото) рассказал о некоторых статьях затрат на техническое обеспечение.

«BIM — достаточно дорогостоящая технология для девелопера, — отметил эксперт. — Переоборудование рабочего места проектировщика обходится от 200 тыс. до 600 тыс. руб., а расходы на лицензированное ПО и подписки составляют $3—5 тыс. в год».

 

 

Узкое место обязательного введения BIM-проектирования назвал Кирилл Холопик (на фото).

«Обязательность внедрения ТИМ в деятельность частных застройщиков вызывает вопросы, — сказал эксперт. — Для рынка это противоестественно, поскольку затраты на ТИМ будут окупаться не у каждого застройщика».

Холопик объяснил, что технология должна распространяться в рамках конкурентной борьбы среди девелоперов, и необходимости принуждения со стороны государства здесь нет.

 

 

Введение новых требований прокомментировал Михаил Викторов (на фото).

«Государство предприняло серьезные шаги для цифровизации, — заявил эксперт. — Документы, цифровая среда, единое окно — это реально действующие процессы, поэтому государство в праве утверждать определенную процедуру, поднимая таким образом планку и повышая уровень конкурентоспособности наших застройщиков».

 

 

Николай Складнев (на фото) рассказал о настроении ГК КОРТРОС по поводу обсуждаемых новостей.

«Мы не видим драматизма в переходе на BIM, — заявил эксперт. — BIM-модель позволяет демонстрировать акционерам, что компания использует средства эффективно. Банкам застройщик должен доказывать, что деньги тратятся правильно. BIM — это рычаг девелопера, который полезен для всех сторон, относящихся к стройке», — резюмировал Складнев.

 

 

Ситуацию на юге страны описал Виктор Егоров (на фото).

«Проектировщиков, которые работают в Краснодарском крае с BIM, единицы, однако направление постепенно начинает развиваться, — отметил специалист. — Любая развивающаяся компания должна стремиться к заработку на объемах и сокращению затрат. Цифровая модель даст этот экономический эффект».

 

 

Актуальное для регионов затруднение в рамках перехода на BIM-проектирование обозначил и Александр Школьник (на фото).

«В регионах существует острая проблема с квалификацией специалистов, — рассказал эксперт. — Множество проектных организаций работают в Autodesk и не собираются ничего менять. Необходимо активизировать образовательные курсы для проектных организаций, чтобы застройщики могли работать по новым требованиям».

 

 

В отличие от коллег Роман Зибик из ГК ИНГРАД (на фото) сложностей в сотрудничестве с проектировщиками не отметил.

«Озвученной проблемы я не вижу, — заявил он. — Специалисты очень быстро подстраиваются под рынок. Когда мы стартовали внедрение BIM три года назад, все проблемы и вопросы решали совместно с проектировщиками».

Взаимодействие оказалось успешным: с мая 2020 года в ГК ИНГРАД все проекты разрабатываются в BIM. Зибик сделал акцент на том, что вопрос качества проектирования рынок тоже отрегулирует.

 

 

Еще одна сложность, которая появилась в связи с государственными требованиями, — интеграции между программным обеспечением. О ней говорил Александр Лазарев (на фото).

«Одни девелоперы разрабатывают собственные программные комплексы для BIM-проектирования, другие — пользуются коробочными решениями, — сказал Лазарев, добавив: — Скорее всего, государство будет создавать собственную платформу для сбора информации, и тогда перед нами встанет проблема интеграции между этим софтом и софтом застройщика».

 

 

Виталий Березка (на фото) ответил на вопрос о стереотипах и разделении ПО на отечественное и зарубежное.

«У ПО нет страны происхождения, — заявил эксперт. — IT-компании, решениями которых могут пользоваться люди по всему миру, должны лишь выполнить ряд требований для российской действительности, и при этом неважно, разработчики каких стран писали код для ПО».

 

 

Озвученные тезисы проанализировал Максим Нечипоренко (на фото).

«Самую благодарную аудиторию среди проектировщиков мы находим в регионах, где специалисты готовы откликаться и выполнять задачи, которые ставит застройщик, — поделился эксперт. — При этом, на мой взгляд, цифровизация в целом необходима для повышения прозрачности строительной отрасли значительная часть которой продолжает находиться в тени».

Посмотреть запись итогового выпуска года можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал, чтобы посмотреть все эфиры «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» и другие проекты отраслевого портала.

 

  

  

  

  

 

 

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ и крупнейшие застройщики страны обсудили комплексное развитие застроенных территорий

Инновационные решения для улучшения качества строительства: кейсы крупнейших застройщиков в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ»

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году 

Эксперты рынка недвижимости обсудили эффективность лидогенерации от федеральных агрегаторов новостроек

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: ведущие эксперты отрасли проанализировали важность репутации застройщика

В рамках нового проекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» ведущие эксперты рынка недвижимости России будут обсуждать актуальные вопросы отрасли

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Перспективы динамики цен на первичном рынке недвижимости представители власти, застройщики и эксперты отрасли обсудили на заседании Комиссии РСПП по жилищной политике «Цены на новостройки. Возможно ли снижение».

  

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

 

Мероприятие организовано в развитие публичной дискуссии по итогам высказывания председателя Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолия Аксакова, который выразил мнение, что застройщики могут позволить себе значительно снизить цены на первичном рынке за счет накопленной сверхприбыли.

Открывая заседание, председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Леонид Казинец обратил внимание на то, что за последние два года рост цен на новостройки не был определяющим фактором в общей инфляционной динамике, и это наглядно демонстрирует график сравнения цен на новостройки и общего индекса инфляции.

 

Источник: ЕРЗ.РФ

 

«На сегодняшний момент очень сильные расхождения между ожиданиями тех, кто считает, что квадратный метр завышен, и теми, кто считает реальную себестоимость квадратного метра и понимает, что себестоимость неудержимо растет, а покупательская способность жителей, которые покупают квартиры, к сожалению, с учетом «ключа» и ипотеки, мягко говоря, недостаточна», — считает Казинец.

 

«Цена квадратного метра формируется не "хотелками" застройщиков»

Как отметил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото ниже), с начала года новостройки подорожали на 7%, но в реальном выражении за вычетом инфляции — на 1,2%. Темпы повышения цен на первичном рынке постепенно снижаются.

  

Фото: t.me/minstroyrf

 

«Жилищное строительство нельзя рассматривать в краткосрочной перспективе года или даже двух. Это минимум 3—5 лет с момента принятия решения о строительстве, — сказал он, добавив: — Минстрой видит ситуацию каждого застройщика, и мы не можем сказать, что застройщики имеют сверхприбыль и сверхдоходы. Цена квадратного метра сегодня формируется не "хотелками" застройщиков, а затратами себестоимости, инвестиционной себестоимости и маржинальности».

Стасишин уточнил, что маржинальность по стране сегодня не превышает 15% — 17%.

 

Дальнейший рост на уровне инфляции

По мнению первого заместителя председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Романа Лябихова (на фото ниже), рост цен на новостройки в первую очередь обусловлен высокой ключевой ставкой ЦБ, ростом заработных плат и нехваткой рабочей силы.

  

Фото: t.me/romanlyabikhov

  

«Даже если мы видим, что цена квадратного метра сегодня стабилизировалась и в ряде регионов стоимость жилья снизилась, <…> те факторы, которые есть <…> они, конечно же, создают предпосылки для того, чтобы цена росла не меньше, чем на процент инфляции, — отметил он, подчеркнув: — Перспектив для снижения стоимости [жилья — Ред.] мы не видим. Считаем, что рост будет на уровне инфляции, точно 2024-й и 2025 год».

 

Миф о перегретости рынка

Директор по развитию ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян указал на отсутствие двух ключевых признаков перегрева первичного рынка недвижимости: необоснованно высокой маржи у застройщиков и избыточного количества сделок.

«Если сравнивать по годам, то, собственно говоря, 2023 год повторил 2019 год по объему продаж. То есть объем продаж в миллион квадратных метров не очень сильно-то и вырос, — рассказал Станислав Сагирян (на фото ниже) и уточнил: — Было определенное перераспределение, люди просто начали чаще брать ипотеку, она стала очень выгодна. Но если смотреть на рынок в целом, то перегретости <…> мы в принципе на рынке не наблюдаем».

  

Фото: rks-dev.com

 

Ситуация в регионах

Представители региональных застройщиков сошлись во мнении, что снижения цен на жилье в ближайшее время не произойдет. Более того, они продолжат расти из-за увеличения себестоимости строительства, удорожания рабочей силы, повышения банковских ставок и сокращения объемов строительства новых проектов.

По словам финансового директора АО СтройПанельКомплект Ирины Плотниковой, темпы продаж компании за последнее время существенно снизились — до 20% — 30% в инвестиционной фазе, что сильно увеличивает себестоимость строительства.

Генеральный директор ГК Центр Строительных Услуг Андрей Жеглов отметил, что сочетание роста себестоимости с дефицитом предложения неизбежно приведет к дальнейшему росту цен и снижению доступности жилья. По его мнению, для обеспечения доступности необходимо не только повышать покупательскую способность граждан, но и наращивать объемы строительства, что позволит снизить себестоимость за счет эффекта масштаба и усилить конкуренцию на рынке.

«Сейчас мы строим в основном эконом. <…> Уже планируем, будем переходить где-то на комфорт-класс, комфорт-плюс», — констатировал генеральный директор АО Смолстром-сервис (входит в СМОЛСТРОМ-СЕРВИС) Вадим Косых, добавив что это требует меньших трудовых ресурсов, но имеет большую маржинальность и более стабильные цены.

С Вадимом Косых согласен директор по девелопменту Группы Голос Антон Амелин. «Мы сейчас балансируем на таком уровне маржинальности, который позволяет только существовать», — сообщил он.

 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Прогнозы читателей Telegram-канала

Telegram-канал ЕРЗ.РФ НОВОСТИ узнал мнение читателей о том, что будет с ценами на новостройки в ближайшие месяцы. Согласно результатам опроса, большинство респондентов (39%) считают, что цены останутся прежними с колебаниями в пределах ±3%.

Треть опрошенных (33%) ожидают рост цен темпом общей инфляции, 11% респондентов прогнозируют снижение цен не более чем на 10%. 9% опрошенных читателей предполагают снижение цен более чем на 10%. Наименьшая доля участников опроса (8%) полагает, что цены будут расти темпом выше роста общей инфляции.

  

Источник: ЕРЗ.РФ

 

Предложения застройщиков и экспертов отрасли будут включены в итоговую резолюцию комиссии РСПП. Их проанализирует Минстрой России для включения в антикризисный план по поддержке строительной отрасли.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в большинстве мегаполисов России цены на новостройки продолжили расти

Застройщики и власти обсудят перспективы снижения цен на новостройки

Эксперты: на снижение цен на новостройки рассчитывать не приходится

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Топ-менеджер ведущего застройщика России рассказал, что будет со спросом и ценами на новостройки в 2025 году