Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов проанализировал актуальные способы финансирования жилищного строительства.

Переход в 2019 году на проектное финансирование строительства, отмечает Антон Орлов (на фото ниже), привел к сокращению количества девелоперов, консолидации рынка и «выходу на арену» крупных региональных и федеральных игроков.

Фото: www.nikoliers.ru

Эскроу-счета способствовали максимальной прозрачности и предсказуемости процесса финансирования жилых проектов, распределив риски между участниками рынка. Стабильное банковское кредитование избавило застройщиков от зависимости, связанной с поступлением средств дольщиков.

Основная трудность для большинства компаний, по мнению эксперта, — это займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз.

Фото www.1000dosok.ru

«Существует несколько способов решения проблемы: самый простой — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта», — утверждает Орлов.

Для покупки участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории действует бридж-кредит.

Фото: www.bn.ru

Это заем под достаточно высокий процент и на небольшой срок, объясняет аналитик. Застройщики, как правило, берут его на покрытие расходов в ожидании основного финансирования.

Но с 2022 года бридж-кредитование усложнилось: оно подорожало, а финансовые модели застройщиков стали вызывать вопросы у банков.

Поэтому такой заем, делает вывод специалист, берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. Другие владельцы участков предпочитают квадратные метры живым деньгам. Например, ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые передает партнеру на реализацию.

Все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций — это, по мнению аналитика, более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. Так, в марте 2023 года GloraX (115-е место в ТОП застройщиков РФ) заявил о втором размещении биржевых облигаций, а холдинг Setl Group (5-е место в ТОП застройщиков РФ) увеличил объем облигаций до 5,5 млрд руб.

Фото: www.daytradingschool.ru

Еще один способ — использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль.

При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета.

Этот механизм уже используют ГК Самолет, ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), ГК ФСК (6-е место), MR Group (12-е место) и ряд других компаний для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения.

Фото: www.i.kapital.kz

Пока два механизма предпроектного финансирования развиваются параллельно, поясняет Антон Орлов, их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки.

«Снижение ставки, — уточняет эксперт, — сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами».

Сейчас же, при развитии тенденции ставки к повышению, девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства.

Дополнительные публикации по теме:

ЦБ вновь решил не менять перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Как расширят перечень земельных участков, которые не могут быть предметом аукциона

Землю под строительство в 20 регионах передаст инвесторам ДОМ.РФ

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ

Ведущий девелопер Татарстана раскрыл финансовые результаты деятельности по итогам 2021 года, подготовленные в соответствии с МСФО.

Фото: www.wallstreet-partner.com

Один из крупнейших девелоперов Татарстана (3-е место в ТОП застройщиков региона) Унистрой входит в структуру бизнеса G-Group. Компания-владелец бренда опубликовала консолидированную отчетность по МСФО с аудиторским заключением за 2021 год.

Согласно обнародованным данным, выручка по итогам года превысила 20 млрд руб., что на 14,6% больше прошлого года, операционная прибыль — 6,6 млрд руб. (на 17,3% больше 2020 года).

Прибыль до налогов составила 5,7 млрд — плюс 13,7% к показателю прошлого года. Чистая прибыль снизилась на 10% — с 5 млрд до 4,6 млрд руб. за счет меньшего размера налога на прибыль в сравнительном периоде.

Выручка и прибыль в МСФО признаются по степени готовности объекта, а налоговый результат — по фактической сдаче объекта, поэтому возникают временные разницы между периодом признания выручки и периодом возникновения текущего налога на прибыль, напомнили в компании.

EBITDA по итогам года во всей структуре бизнеса G-Group превысила 6,5 млрд руб., что на 16,6% больше результатов прошлого года. Выручка от жилой недвижимости выросла на 9,3%, EBITDA увеличилась на 5,1%.

«Унистрой — один из немногих девелоперов, публично демонстрирующих финансовые результаты своей работы, — подчеркнул заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой Искандер Юсупов (на фото). — Это говорит о прозрачности и определенной степени надежности компании. Рост показателей продиктован благоприятным рынком в целом, а также повышением эффективности работы команды».

По словам топ-менеджера, компания впервые после перехода на эскроу-счета показала уверенный положительный денежный поток от операционной деятельности: плюс 4 млрд руб. против минус 4 млрд руб. в прошлом году.

Фото: www.twitter.com

«Это результат раннего перехода на схему эскроу в прошлом, который позволяет сейчас получать регулярные притоки денежных средств после ввода домов, — пояснил Искандер Юсупов. — При этом сумма остатков на эскроу-счетах, которые являются основой будущих денежных поступлений, выросла до 13 млрд руб. (+51,9%), что говорит о финансовой надежности девелопера», — резюмировал он.

С полным отчетом можно ознакомиться по ссылке.

СПРАВКА

G-Group – бизнес-структура, основанная в 1996 году и представленная двумя основными брендами: Унистрой (сфера жилой недвижимости) и UD Group (сфера коммерческой недвижимости).

Девелоперская компания Унистрой специализируется на строительстве комплексных жилых объектов. За отчетный период девелопер занял 1-е место в России по скорости строительства, 6-е место по потребительским качествам возводимых новостроек.

В настоящее время девелопер реализует проекты в 4-х городах России: Казани, Санкт-Петербурге, Уфе, Тольятти. В основе бизнес-модели застройщика лежит идеология создания полноценного пространства для комфортной жизни и отдыха, а также развитие сервисного направления. Унистрой входит в ТОП-25 застройщиков России и является несменным лидером Татарстана по вводу жилья.

Сейчас компания реализует в Казани жилые комплексы ЖК Лето (на втором снизу фото), ЖК ART City, ЖК Весна (на втором сверху фото), ЖК Аквамарин, ЖК Уникум на Новаторов, ЖК Уникум на Аделя Кутуя (на фото выше), ЖК Журавли, ЖК Атмосфера, ЖК Царево Village, в Уфе — ЖК Уникум на Коммунистической, в Тольятти — ЖК Южный бульвар, в Санкт-Петербурге — ЖК Upoint.

Фото: www.unistroyrf.ru

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Унистрой

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 274 705 кв. м

Объектов строительства — 25 (в 13 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 51-е

Место в ТОП по Республике Татарстан (Татарстан) — 3-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2021 г. — 193 454 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2021 году — 22-е

Текущий объем ввода жилья в 2022 г. — 23 098 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в II кв. 2021 г. — 5 (из 5)

Другие публикации по теме:

Крупнейший застройщик из Татарстана вышел на рынок Санкт-Петербурга

Новый ТОП застройщиков ЕРЗ.РФ по скорости строительства возглавил казанский Унистрой

Искандер Юсупов (Унистрой): ЖК «Царево Village» — передовой эко-проект России

Крупнейший застройщик Татарстана «Унистрой» получил проектное финансирование от Банка «Открытие»

В Татарстане заключена первая сделка с использованием счетов эскроу

В Татарстане запущена уникальная программа рассрочки приобретения жилья, не противоречащая канонам шариата

ТОП застройщиков Республики Татарстан на 1 сентября 2018 года по текущему строительству возглавил застройщик «Унистрой»