На днях группа депутатов во главе со спикером Госдумы Вячеславом Володиным внесла проект федерального №905546-7 «О внесении изменений в статью 155 Жилищного кодекса… в части введения запрета на взимание комиссии при внесении физическими лицами платы за жилое помещение и коммунальные услуги».

www.mds.yandex.net

По просьбе портала ЕРЗ.РФ документ комментирует заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«Проектом предлагается освободить собственников и социальных нанимателей от уплаты комиссии за перечисление платы за ЖКУ, пеней, неустоек, штрафов за неполное или несвоевременное внесение платы за ЖКУ через банки (в т.ч. онлайн), Почту России, банковских платежных агентов (субагентов), — отметил эксперт. — Напомним, что сегодня граждане без комиссии могут заплатить за ЖКУ только в кассе управляющей или ресурсоснабжающей организации (РСО). Юридические лица осуществляют оплату безналичным путем.

То есть, этот законопроект касается и новостроек, которыми управляют выбранные застройщиками управляющие организации (УО), и самих застройщиков, являющихся собственниками квартир и машино-мест в многоквартирных домах (МКД).

Фото: www.zhek.biz

На первый взгляд, законопроект преследует благие цели: снизить нагрузку на собственников и дольщиков. Но при внимательном рассмотрении он вызывает определенные вопросы.

Для банков, почты, банковских платежных агентов проектом вводится прямой законодательный запрет. Но в содержащихся в проекте запретах не упоминаются платежные агенты (в частности, расчетные центры, владельцы платежных терминалов), которые, если текст не изменится, смогут взимать комиссию. Концептуально ли это решение или не доглядели — непонятно.

Мотивация поправок такова: «для многих сумма взимаемой комиссии является значимой и представляется несправедливой, поскольку человек стремится соблюдать платежную дисциплину». Звучит эта мотивировка странно, поскольку комиссия — это плата за услугу перечисления платежа, а не санкция или наказание. Такая комиссия всегда оплачивалась плательщиком, так или иначе.

В пояснительной записке к проекту указано, что «в 2018 году предприятиями сферы ЖКХ на территории Российской Федерации было выставлено счетов на сумму 2,63 трлн руб.». Цифра завораживает, поскольку комиссия за перечисление платы — это процент от данной суммы, взимаемый при перечислении потребителем платы за ЖКУ.

В регулируемые тарифы на воду, энергию, газ эти расходы, как правило, не включаются. В плату за содержание общего имущества размер комиссии нормативно и на практике не включается. Но банки, почта, владельцы терминалов затрачивают для осуществления перечисления платы за ЖКУ средства на оплату труда своих работников, несут расходы на компьютерные программы, оборудование и пр. Кто эти расходы оплатит? То, что кто-то оплатит — точно. Чудес не бывает!

Что произойдет, если будет принят данный проект? Представляется, что снижению финансовой нагрузки на потребителей по данному виду расходов неизбежно будет перераспределено на них через другие виды расходов.

Существует несколько рабочих редакций доработки этого законопроекта ко второму чтению. Банки нести убытки не хотят. Согласно их редакции, комиссия ляжет на управляющие или ресурсоснабжающие организации (РСО), ТСЖ, ЖСК.

Фото: www.kmvinform.ru

Пойдет ли государство на то, чтобы разрешить увеличивать регулируемые тарифы на коммунальные ресурсы? Ведь эти тарифы уже сдерживаются предельными индексами, что уже приводит к недофинансированию РСО содержания инженерной инфраструктуры. Но при прямых договорах о предоставлении коммунальных услуг это сделать придется.

Разрешать УО, ТСЖ, ЖСК увеличить плату за содержание общего имущества в многоквартирных домах в одностороннем порядке законодатель не будет. Это контрпопулярно. Скорее государство, как всегда, установит УО, ТСЖ, ЖСК новое требование нести расходы на оплату комиссии вместо потребителей. Тогда завтра на содержание и ремонт МКД неизбежно пойдет меньше средств, чем сегодня.

То есть собственники квартир получат снижение качества состояния их домов. Чем это лучше для грамотных собственников? Могут ли они самообмануться и не заметить сего? Если да, то это расчет на неосведомленного и наивного собственника.

К сожалению, пока таковых в России большинство», — констатировал Дмитрий Гордеев.

Другие публикации по теме:

Стратегия развития ЖКХ на период до 2035 года: каким будет этот документ в части управления многоквартирными домами?

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Похоже, в Минстрое уже осознали, что с помощью ГИС ЖКХ информацию до людей не доведешь

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья