Такое мнение директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» высказал в комментарии к подготовленному ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ Индексу экономического настроения (ИЭН) в 2018 году. 

Фото: www.postupi.online

В этом информационно-аналитическом материале, характеризующем экономические настроения российских предпринимателей и потребителей в минувшем году, использовались результаты обследований деловой активности российских предприятий и организаций, а также потребительских ожиданий, проводимых Росстатом в мониторинговом режиме.

В обследованиях приняли участие более 20 тыс. руководителей организаций различных секторов экономики, в том числе 6,6 тыс. строительных компаний, а также 5 тыс. респондентов, представляющих взрослое население страны.

Компонентами ИЭН ВШЭ являются результаты обследований тех отраслей экономики, вклад которых в валовый внутренний продукт (ВВП) страны составляет более 50%. Долговременные исследования выявили тесную корреляцию ИЭН ВШЭ с индексом физического объема ВВП.

Исходя из мнений предпринимателей и официальных предварительных годовых оценок Росстатом социально-экономического развития России, 2018 год можно признать относительно благоприятным, отмечают аналитики ЦКИ.

Фото: www.pbs.twimg.com

Рост экономики России (ВВП) в прошлом году по сравнению с 2017 годом составил 2,3%. Данный фактический темп прироста ВВП выглядит даже более оптимистичным по сравнению с прогнозами Минэкономразвития РФ, Банка России и подавляющего большинства российских и иностранных информационных служб, агентств и экспертов.

При этом авторы исследования уточняют, что выход экономики на 2,3% прироста частично обеспечил пересчет Росстатом итоговых данных по виду экономической деятельности «Строительство». В результате этого пересчета из отраслевого аутсайдера строительство превратилось чуть не в основной драйвер роста ВВП: его вклад в улучшение ВВП страны составил по итогам 2018 года 0,3—0,4 п. п. (против -0,1 п. п. в 2017 году).

Ранее портал ЕРЗ подробно рассказал, чем именно Минэкономики и подведомственный ему Росстат объяснили «новогодние чудеса» в строительной статистике.

Сегодня мы знакомим читателей с аргументами директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, Георгия ОСТАПКОВИЧА (на фото).

Фото: www.realty.interfax.ru

Статистические парадоксы

«Для более глубокого анализа ВВП за 2018 год необходимо дождаться от Росстата оценок полного круга показателей, входящих в структуру ВВП, включая объем инвестиций, — уточнил эксперт. — Пока вопросы остаются. Но будем исходить из факта, что зафиксированный Росстатом рост экономики в 2018 год стал самым высоким за последние 6 лет.

Конечно, практика досчета потерянных в результате ежемесячных наблюдений объемов работ и услуг — абсолютно нормальное явление для любой статистической службы. Однако выявленные в декабре 2018 года огромные объемы добавленной стоимости, созданной в строительстве, несколько настораживают.

Во-первых, это создает проблемы в оценке динамики не только самого строительства, но и ВВП в целом. Все-таки, разница в объемах выполненных строительных работ за одиннадцать месяцев по предыдущему отчету Росстата в ноябре и итоговой годовой версией статистического ведомства составила более 500 млрд. руб.

В результате пересчета строительство вышло на выдающийся темп роста по сравнению с 2017 годом — 105,3%. Это самый высокий темп роста за последние 10 лет.

Фото: www.cdn.fishki.net

Тогда возникает следующий вопрос: как строительству удалось совершить такой впечатляющий прорыв при заметном снижении производства основных строительных материалов?

Так, объем выпуска кирпича строительного в прошлом году по сравнению с 2017 годом сократился на 4,8%, блоков стеновых — на 6,9%, товарного бетона — на 1,6%, смеси асфальтобетонной — на 6,3%, листов асбоцементных — на 5,6%, конструкций и деталей из черных металлов — на 1,5% и др.

Существует высокая корреляционная зависимость между производством строительных материалов и объемами ввода в действие строительных объектов. Эти два показателя, как правило, растут или падают практически всегда синхронно с незначительным лагом. Вряд ли даже финансово обеспеченные подрядчики закупали строительные материалы по импорту.

В принципе, при желании объяснить можно все, даже при помощи конспирологических версий. Например, тем, что возросли в основном стоимостные, а не физические объемы строительства.

Фото: www.stroypuls.ru

Второй, более правдоподобной, версией является отражение в отчетности ввода крупных объектов со строительным циклом в 5—6 лет только по факту сдачи их «под ключ» (постановка на баланс). Тогда все объемы, выполненные в предыдущие годы, попадают в текущую отчетность, естественно, завышая объемы строительных работ и ВВП отчетного года и занижая соответствующие показатели прошлых лет.

Поэтому зачастую возникают вопросы, почему растут инвестиции, за которые отчитывается застройщик, но не видно акцентированного роста ввода объемов строительства, за которые отчитываются подрядчики. Причем они представляют информацию в территориальные статистические органы независимо друг от друга и по различным формам отчетности.

Конечно, на вопросы, связанные с расчетом ценового индекса-дефлятора и поэтапным учетом незавершенного строительства, должны ответить профессиональные статистики.

Ясно одно: главная проблема федеральной статистики состоит даже не в методологии оценки тех или иных показателей (все-таки российская статистика методологически работает на основе «статистической Библии» — системы национальных счетов, принятой в целях сопоставимости результатов практически во всех странах-членах ООН), а в адекватности сбора, обработки и представления пользователям соответствующей статистической информации.

Ведь нельзя забывать, что именно на базе отчетной статистической информации формируется государственный бюджет и строятся макроэкономические прогнозы социально-экономического развития страны.

Фото: www.kvmeter.ru

Спад в жилищном строительстве продолжается

На фоне выявленного Росстатом высокого темпа роста общего объема строительных работ в прошлом году, к сожалению, зафиксирован заметный спад ввода общей площади жилых помещений (на 4,9% по сравнению с 2017 годом).

Надо заметить, что спад строительства жилья наблюдается уже третий год подряд, причем с нарастающей негативной интенсивностью. После пика жилищного строительства в 2015 году, когда в России было введено в действие 85,3 млн кв. м общей площади жилых помещений, за три года объемы ввода упали до 75,3 млн кв. м в прошлом году.

Негативная тенденция данного социального индикатора вызывает беспокойство не только с точки зрения возможного ухудшения качества жизни населения, но и возникает вопрос, как строители при таких фактических темпах роста жилья будут выполнять майский (2018 года) Указ Президента России об увеличении объемов общего ввода жилья в ближайшие несколько лет до 120 млн кв. м в год.

Причем для более справедливой оценки приобретенной населением жилой площади из общей площади введенного жилья, очевидно, надо вычитать объемы сноса ветхого жилья.

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

Чтобы выйти на указанные продаваемые масштабы годового ввода жилья через несколько лет, проектный объем вводимой жилой площади должен составлять около 150 млн кв. м в год — это в два раза больше сегодняшних показателей.

Как такой объем ввода смогут профинансировать российские банки с учетом отсутствия средств дольщиков и перехода к проектному финансированию?

Для достижения указанной цели необходимо пропорциональное увеличение строительных мощностей подрядных организаций и, главное, увеличение численности занятых рабочих, желательно квалифицированных.

Фото: www.novosti-bankov.ru

Между тем сегодня на рынке труда нет очередей из квалифицированных специалистов в области строительства. Даже если этих специалистов увольняют по каким-то причинам из формального строительства, они без проблем находят себе работу в неформальном секторе, строя частные дома, дачи, бани, заборы и т.д.

В эти условиях не очень понятно, когда же, наконец, в отрасли закончится законодательная и нормативная перестройка и строители выйдут из правовой неопределенности», — резюмирует эксперт.

Фото: www.issek.hse.ru

Другие публикации по теме:

Минэкономики и Росстат объяснили новогодние чудеса в строительной статистике: комментарий эксперта

По оценкам Минэкономики, «строительная отрасль внесла ключевой вклад в улучшение динамики ВВП в 2018 году»

Росстат: объем строительных работ в 2018 году вырос на 5,3% (график)

Прогноз портала ЕРЗ по вводу жилья в 2018 году

Почему объемы строительства жилья снижаются, а капвложения в отрасль растут: комментарий эксперта

Процесс восстановления строительной отрасли переносится на середину 2019 года

Обзор состояния делового климата в строительной отрасли в III квартале 2018 года

Строительство — самая депрессивная базовая отрасль экономики

Олег Высоцкий (СМ PRO): В ближайшие два-три года ввод жилья может ежегодно сокращаться на 10%

Объем предложения на первичном рынке Новой Москвы вырос на 15%. Средневзвешенная цена 1 кв. м составила 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год). Заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4% за год), подсчитали аналитики компании Метриум.

Фото: Метриум

По данным экспертов, в экспозиции на рынке недвижимости Новой Москвы в январе — марте текущего года находилось 42 проекта.

Объем предложения составил 24,1 тыс. лотов — 23,3 тыс. квартир и 0,8 тыс. апартаментов, прибавив за квартал 15% и 31% за год.

Динамика объема предложения на рынке новостроек Новой Москвы по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Специалисты зафиксировали выход на рынок Новой Москвы только одного нового проекта и пополнение новыми корпусами комплексов ЖК Скандинавия, ЖК Квартал Западный, ЖК Новое Внуково, ЖК Подольские кварталы, ЖК Юнино, ЖК ЭкоБунино, ЖК Первый Московский, ЖК 1-й Ясеневский, ЖК Квартал Марьино.

Авторы исследования также отметили сокращение доли предложения в корпусах на стадии котлована (22,6%, -4,6 п. п.) и рост доли в корпусах на этапе монтажа этажей (63,4%, +4,1 п. п.).

Структура предложения первичной недвижимости по стадии строительной
готовности в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

Что касается структуры предложения по комнатности, то I квартал 2024 года продемонстрировал снижение доли студий (19,5%, -0,8 п. п.) и двухспальных форматов (27,4%, -1 п. п.), а также рост доли предложения с одной спальней (38,1%, +1,7 п. п.).

Структура предложения первичной недвижимости по комнатности
в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

По данным статистики, в Новой Москве уменьшается доля предложения с чистовой отделкой.

Так, за первые три месяца доля вариантов с чистовой отделкой составила 34,1% (-5,3 п. п.), без отделки — 53% (+8,6 п. п.), с отделкой white box — 12,9% (-3,3 п. п. за квартал).

Структура предложения первичной недвижимости по типу отделки
в Новой Москве, количество лотов

Источник: Метриум

По информации Метриум, средневзвешенная цена 1 кв. м в Новой Москве подросла и в квартирах, и в апартаментах до 244 980 руб. (+0,8% за месяц, +1,2% за квартал, +8,5% за год).

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости Новой Москвы, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

Чаще всего в Новой Москве предлагались лоты площадью от 30 кв. м до 50 кв. м (41%, +1 п. п. за квартал).

Распределение предложений на рынке новостроек Новой Москвы по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

В январе — марте средняя стоимость лота в Новой Москве достигла 11,5 млн руб. (+0,6% за месяц, +0,4% за квартал, +5,2% за год) при сокращении средней площади за год на 3% и на 0,8% за квартал, до 47 кв. м.

Стоимость предложений массового сегмента в зависимости от типологии

Источник: Метриум

Как определили аналитики, самые доступные квартиры и апартаменты Новой Москвы в марте 2024 года находились в ЖК Борисоглебское (квартира площадью 35 кв. м за 5,1 млн руб.), ЖК Алхимово (квартира площадью 23,24 кв. м за 5,1 млн руб.) и ЖК Новое Внуково (квартира площадью 22,58 кв. м за 5,1 млн руб.).

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам, шт.

Источник: Метриум

За I квартал 2024 года, по данным экспертов, в Новой Москве было заключено 5,1 тыс. сделок по ДДУ (-47,6% за квартал, +35,4% за год).

Средняя площадь жилья, приобретенного по ДДУ, составила 44,8 кв. м (-1,3% за квартал). Доля ипотечных сделок в Новой Москве зафиксирована на отметке 82% (-8 п. п. за квартал).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости Новой Москвы по кварталам
в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Наибольшее количество сделок (35%, -2 п. п. за квартал) зарегистрировано в районе Сосенское.

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов объяснил повышенный спрос в январе и сравнительно высокую долю сделок по ипотеке регистрацией части декабрьских сделок в реестре только в начале текущего года, а прирост спроса в марте — сезонностью. Он отметил, что в 2023 году была аналогичная ситуация.

«В марте 2024 года прирост за месяц составил 99%, — уточнил топ-менеджер и добавил: — Сравнительно высокий уровень спроса в марте 2024 года по отношению к прошлому месяцу может также быть обусловлен раскрытием депозитов по краткосрочным вкладам, что были совершены в июле-августе 2023 года после повышения ключевой ставки до 8,5%».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан Сырцов (на фото) подчеркнул, что уменьшение доли ипотечных сделок в Новой Москве не так выражено, как в комфорт- и бизнес-классах Старой Москвы, постольку стоимость жилья ниже, и это дает покупателям больше возможностей при выборе ипотечных программ.

Тенденцию к уменьшению доли предложения квартир с чистовой отделкой (-17% за год) эксперт объяснил тем, что покупатели стремятся сэкономить на покупке недвижимости в ипотеку.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Власти Москвы проследят, чтобы апартаменты не маскировали под другие здания

Эксперты: самые популярные квартиры при просмотре — двух-и трехкомнатные, а в реальных сделках — «однушки»

Эксперты: спрос на столичном первичном рынке жилья бизнес-класса вырос на 71%

Эксперты: в Подмосковье выросли цены на новостройки при сокращении предложения

Росреестр: продажи новостроек в Москве в I квартале снизились на 12%

Эксперты: в московской новостройке можно купить многокомнатную квартиру за 16,6 млн руб.

Эксперты: в I квартале на рынке новостроек столицы падал спрос, росло предложение, а цены стояли на месте

Эксперты отмечают стагнацию цен на рынке готового жилья

Эксперты: в I квартале спрос на элитные новостройки вырос в Москве на 67%

Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры

Эксперты: в новостройках Москвы растет доля малоформатных лотов и уменьшается их средняя площадь