На портале проектов нормативных правовых актов опубликован подготовленный Минстроем РФ проект постановления Правительства РФ «О внесении изменений в Положение об осуществлении государственного строительного надзора Российской Федерации».

Фото: www.inkotelniki.ru

Для портала ЕРЗ документ прокомментировал генеральный директор общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николай МАЛЫШЕВ (на фото ниже).

«Подготовленный Минстроем России проект изменений в Постановление Правительства РФ от 01.02.2006 №54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» несет в себе мало содержательной информации, поскольку просто копирует положения ст. 54 Градостроительного кодекса РФ (изменена в августе 2018 года), — отметил эксперт. — Поправки, внесенные в ст. 54 ГрК РФ федеральным законом от 03.08.2018 340-ФЗ, следует отметить отдельно, поскольку они определенным образом переформатируют деятельность органов государственного строительного надзора с вопросов безопасности к функциям администрирования в строительстве.

Николай Малышев

Так, уполномоченные государством органы строительного надзора теперь не вправе предупреждать, выявлять и пресекать допущенные участниками строительства нарушения законодательства о градостроительной деятельности (включая требования к организации строительного контроля, консервации незавершенного строительства) и технических регламентов (включая обязательные требования 3 части СНиП к производству и приемке работ).

К их компетенции с 4 августа 2018 года относится только проверка соответствия выполняемых строительных работ, их результатов и применяемых строительных материалов требованиям проектной документации. И ЗОС по окончании строительства должен выдаваться такими органами лишь по факту соответствия построенного объекта тем решениям, которые проектировщик отразил в проекте (вне зависимости от соответствия принятых проектировщиком решений требованиям безопасности, в том числе пожарной).

Получается своего рода авторский надзор, только от лица государства. Остается еще переложить на застройщиков затраты на него. Правда, на безопасности строительства это едва ли отразится положительно с учетом имеющихся проблем в системе экспертизы и снижающегося качества проектов.

В тоже время на органы государственного строительного надзора возложили дополнительные функции по надзору за возведением объектов капитального строительства, которые не подлежат экспертизе и не требуют получения разрешения на строительство (включая объекты индивидуального жилищного строительства).

Подчеркну: речь идет не о надзоре за качеством (безопасностью) строительства таких объектов, а лишь о выявлении самовольных построек. Схема такого надзора в статье 54 ГрК РФ заложена заведомо неэффективная, поскольку ни достаточных ресурсов, ни рычагов воздействия на физических лиц у органов государственного строительного надзора не имеется (максимальный административный штраф составляет 5 тыс. руб.).

Если в 1990-е годы до 80% инспекторов ГАСН работали в муниципальных инспекциях и не всегда справлялись с надзором за ИЖС, который в результате отменили, то с середины 2000-х строительный надзор предусмотрен только на федеральном и региональном уровне (муниципальные органы строительного надзора были упразднены).  Сложно себе представить, как среднестатистическая инспекция государственного строительного надзора, состоящая из нескольких десятков специалистов, в дополнение к основной работе по комплексному надзору (механическая, пожарная и другие виды безопасности) за объектами индустриального строительства будет проводить внеплановые выездные проверки объектов ИЖС в масштабе всего региона.

Задача таких проверок предельно проста: выехать на место, посмотреть на объект (если хозяин пустит на территорию) и по результатам направить письмо в муниципалитет с информацией о наличии или отсутствии признаков самовольной постройки.

При этом единственная содержательная вещь в подготовленном Минстроем России проекте постановления Правительства РФ заключается в том, что все внеплановые проверки на предмет самовольного строительства (включая объекты ИЖС) предлагается проводить только по согласованию с прокуратурой соответствующего субъекта РФ.

Причем согласование прокурора требуется даже в случаях, которые не предусмотрены федеральным законом от 26.12.2008 294-ФЗ (проверка исполнения ранее выданного предписания, проверка, проводимая по поручению Президента РФ, Правительства РФ, требованию прокурора).

В рамках предложенной схемы получается, что для простого осмотра объекта индивидуального жилищного строительства, который может находиться в нескольких сотнях километров от регионального центра, требуется:

• оторвать от основной работы несколько инспекторов государственного строительного надзора;

• подготовить документы о проведении внеплановой выездной проверки;

• согласовать такой выезд с прокурором региона (его заместителем);

• оформить командировку (в некоторых случаях); осмотреть объект (если пустят);

• вернуться обратно и написать письмо в муниципалитет с описанием увиденного.

В этой связи у меня возникает только один вопрос: кто это все придумал?  Уже много лет на уровне законодательства пытаются бороться со злоупотреблениями при осуществлении контрольно-надзорной деятельности, в 294-ФЗ расширяют сферу осуществления контрольных мероприятий, проводимых без взаимодействия с проверяемыми лицами, а в ст. 54 ГрК устанавливают абсолютно неэффективную и потенциально коррупционную процедуру.

Фото: www.static.tildacdn.com  

Что может сделать недобросовестный инспектор, который на месте выявил признаки самовольной постройки, если никакой ответственности за дальнейшую судьбу этой постройки на нем не лежит? И какое количество у нас в стране объектов ИЖС и прочих, на которые не все документы оформлены? А прикрыть свое злоупотребление коррумпированный инспектор всегда сможет актом о невозможности проведения проверки из-за отсутствия доступа на объект (для надежности можно даже оштрафовать застройщика по ч. 1 ст. 19.4.1 КоАП на несколько тысяч рублей).

А вот добросовестный инспектор строительного надзора, выявивший самовольную постройку и известивший об этом соответствующий муниципалитет, не может быть уверен в том, что его время не пропало зря, поскольку документы могут «затеряться» в муниципальной администрации (для надежности можно оформить такой иск в суд, правда, он в итоге будет отклонен).

Фото: www.hotwalls.ru

Правильно говорится в русской поговорке: «У семи нянек дитя без глаза». Вместо того чтобы отвлекать от основной работы сотни специалистов государственного строительного надзора и работников прокуратуры, можно было бы закупить в каждый муниципалитет по квадрокоптеру за 10 тыс. руб. и послать специально обученного человека снимать на видео объекты не более трех этажей на предмет наличия признаков самовольных построек.

Неужели без инспектора государственного строительного надзора в муниципалитете сами не смогут разобраться в таких простых вопросах, как:

• имеется ли у застройщика разрешение на строительство;

• находится ли объект капитального строительства в границах земельного участка;

• соответствуют ли площадь (габариты) и этажность объекта установленным ограничениям?», — заключил эксперт Николай Малышев.

Другие публикации по теме:

Назначение и увольнение руководителей органа контроля за «долёвкой» теперь согласовывает Минстрой

Органы стройнадзора смогут обжаловать положительные заключения экспертизы

Стройнадзор получит право обжаловать положительное заключение экспертизы

С 1 января на сайтах органов госстройнадзора появятся реестры объектов строительства

Регионы начали передавать органам госстройнадзора контроль в сфере долевого строительства

К вопросу о реформировании государственного строительного надзора

Опубликовано постановление Конституционного Суда РФ №3-П от 28.01.2025 «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" в связи с жалобами граждан Н. И. Гришиной, Н. З. Гулордавы и других».

Фото: земля.дом.рф

Изначально судебный спор касался земельных участков (ЗУ), предоставленных в 1988 году гражданам для образования коллективного садоводства. ЗУ выделялись из состава земель Сочинского национального парка. В дальнейшем ЗУ перешли в частную собственность и пожизненное наследуемое владение.

В 2021 году прокуратура г. Сочи посчитала, что права граждан на ЗУ оформлены с нарушением действующего законодательства, и подала иски в суд о признании отсутствующими прав собственности граждан, возникших на основании договора купли-продажи, или прав пожизненного наследуемого владения.

Суды иски прокуратуры удовлетворили, в удовлетворении же встречных исковых требований граждан к Российской Федерации в лице территориального управления Росимущества, в частности об устранении препятствий в уточнении границ ЗУ и государственной регистрации права собственности, а также о признании права Российской Федерации отсутствующим, а заявителей — добросовестными приобретателями, отказали.

Тогда граждане обратились в Конституционный Суд Российской Федерации (КС РФ), оспаривая нормы законодательства, которые, по их мнению:

• позволяют произвольно использовать иск о признании права отсутствующим, лишать граждан зарегистрированного за ними в ЕГРН права собственности на ЗУ;

• допускают признание права собственности и права пожизненного наследуемого владения ЗУ отсутствующими по иску в защиту интересов публично-правового образования к гражданину ввиду нарушения самими органами государственной власти порядка предоставления этих прав, без учета добросовестности гражданина.

КС РФ, рассматривая дело, указал, что для удовлетворения заявленного в защиту интересов Российской Федерации требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на участок отсутствующим достаточно установления нахождения участка в границах такой территории. Однако, если при определении последствий удовлетворения этого требования не учитываются поведение ответчика по поводу права на ЗУ, длительность бездействия уполномоченных в сфере защиты федеральной собственности органов и должностных лиц, иные обстоятельства, связанные с предоставлением и реализацией соответствующего права, это не отвечает принципу справедливости.

Исходя из анализа норм права, КС РФ 28.01.2025 сформулировал свою позицию по данному делу.

При рассмотрении споров о передаче ЗУ в частную собственность из публичной суды должны учитывать принцип защиты интересов лиц, ведущих себя в гражданских правоотношениях добросовестно и проявляющих при реализации своего права разумность и осмотрительность. Добросовестность участников гражданских правоотношений оценивается судом с учетом обстоятельств конкретного дела.

При нахождении ЗУ в местности, о расположении на которой особо охраняемой природной территории (ООПТ) федерального значения было известно или должно было быть известно гражданину или которая имеет явные признаки наличия на ней леса, содержание требований разумности и осмотрительности (добросовестности) предполагает, что гражданин должен уделить повышенное внимание подтверждению законности предоставления и использования соответствующего участка.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Следовательно, одно лишь то обстоятельство, что гражданин, например, полагался на сведения ЕГРН в совокупности с иными фактическими обстоятельствами при наличии таких особенностей участка, может и не свидетельствовать о его должной разумности и осмотрительности. Однако то, что ответчик по иску о признании зарегистрированного права на ЗУ отсутствующим не приступил к фактическому использованию участка, хотя и может служить одним из критериев для оценки разумности и осмотрительности его поведения, не является единственным признаком их отсутствия.

Применительно к течению срока исковой давности по заявленному в защиту интересов публично-правового образования требованию о признании зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ, предоставленный для личных нужд, отсутствующим, нужно учитывать следующее:

• применительно к правам на ЗУ, который не имеет видимых признаков освоения правообладателем и сведения о расположении которого с топографической привязкой к смежным участкам и географическим координатам не отображены в кадастре недвижимости, само издание акта органа публичной власти о предоставлении ЗУ (земельного массива) гражданину (для целей предоставления гражданам), как и государственная регистрация права на участок (включение в ЕГРН сведений о ранее возникшем праве), во всяком случае не начинает безусловно течения срока исковой давности (как трехлетнего, так и десятилетнего) для предъявления направленного на защиту права собственности публично-правового образования требования о признании зарегистрированного за гражданином или учтенного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на ЗУ отсутствующим;

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• первое по времени из указанных обстоятельств — появление на ЗУ видимых признаков его освоения правообладателем, либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу (организации) должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на ЗУ, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым ЗУ был предоставлен, — должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Фактор добросовестности или истечения срока исковой давности должен влиять на последствия удовлетворения иска, т. е. предполагать, что если гражданин при приобретении (предоставлении) такого ЗУ (права на него) действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, — признание права на участок отсутствующим в связи с его нахождением в границах ООПТ федерального значения должно быть компенсировано.

Наиболее справедливой формой возмещения в таком случае является предоставление аналогичного по параметрам участка, а при объективной невозможности его предоставления — иной способ компенсации. Также компенсации должны подлежать законно возведенные на данном участке объекты.

Так как основной предпосылкой возникновения спора были действия публичных органов власти, незаконно предоставивших ЗУ, принцип справедливости предполагает возложение именно на них обязанности соответствующей компенсации.

В случае же когда требование о признании зарегистрированного права гражданина на ЗУ отсутствующим заявлено в отношении права на участок, относящийся к землям лесного фонда, не имеется столь жестких, как применительно к ООПТ федерального значения, оснований для удовлетворения иска, разъяснили в Конституционном Суде РФ.

Исходя из этого, высший судебный орган конституционного контроля постановил пересмотреть в установленном порядке все судебные постановления, вынесенные по делам с участием вышеуказанных граждан из числа подавших иск в КС РФ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Регистрация прав на здания и сооружения в ЕГРН станет обязательной

Данные из портала пространственных данных будут отражаться на схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории

Порядок присвоения уникального кода идентификации в ЕИСЖС при строительстве жилых домов по договору подряда

ФНС: организации, использующие участок для ИЖС как актив, не вправе применять пониженную ставку земельного налога

Верховный Суд: объект может быть введен в эксплуатацию, даже если срок действия договора аренды ЗУ истек

Суд решил снести офис продаж застройщика, размещенный на земельном участке, выделенном для строительства МКД

Верховный Суд решил спор между Росреестром и застройщиком по поводу строительства двух МКД на одном земельном участке

Высшая судебная инстанция встала на сторону застройщика в споре с региональной властью по вопросу аренды

Новые позиции Верховного Суда по делам, связанным с самовольным строительством

Конституционный Cуд: следует срочно изменить законодательство, регулирующее строительство в охранных зонах ЛЭП

Верховный Суд разъяснил, когда можно взыскать моральный вред с застройщика за несвоевременную передачу объекта по ДДУ

Верховный Суд объяснил, когда наследники должны платить налоги за наследодателя-банкрота

Верховный Суд ограничил права граждан-инвесторов в случае банкротства застройщика

Верховный Суд: заниженная стоимость недвижимости может свидетельствовать о недобросовестности покупателя