Росстат зафиксировал в России бум в сегменте индивидуального жилищного строительства. Для портала ЕРЗ его комментирует признанный специалист в сфере малоэтажного строительства — председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ ГД РФ, член Экспертного совета Правительства РФ, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), вице-президент Национального агентства по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС) Валерий КАЗЕЙКИН.

— Валерий Семенович, по данным Росстата доля ввода жилья населением с января по ноябрь 2017 года выросла с 32% до 52%. В среднем по году доля ввода жилья населением достигла 44%. Ранее такие высокие показатели были зафиксированы 4 года назад. Что это, с Вашей точки зрения: действительно рост или следствие дачной амнистии, действие которой продлено властями?

— Нет, дачная амнистия в этом смысле себя уже, по сути, исчерпала. Увеличение соотношения ввода малоэтажного жилья по сравнению с многоэтажным, на мой взгляд, имеет две группы причин.

Первая группа — это долгосрочные причины, связанные с тем, что 10 лет назад в ежегодном послании Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию была определена приоритетность развития малоэтажного строительства. «Массовая малоэтажная застройка существенно снижает себестоимость жилья, что делает его доступным для малодоходных групп населения», — отметил тогда глава государства. Эту позицию полностью подтвердили данные соцопросов граждан, проведенные фондом «Общественное мнение», которые показали, что среди граждан, желающих улучшить жилищные условия, около 59% опрошенных выразили желание жить в индивидуальном доме и только 27% — в отдельной квартире.

Для координации вопросов, связанных с приоритетным развитием малоэтажного строительства, депутатами Госдумы РФ была разработана Программа по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» и создано Национальное агентство по малоэтажному и коттеджному строительству (НАМИКС).

Результаты не замедлили сказаться.  За последнее время было принято 12 новых законов, стимулирующих малоэтажное строительство, налажено взаимодействие с профильными министерствами и нацобъединениями, сняты многие административные барьеры, консолидирован рынок застройщиков. Все это привело к тому, что доля малоэтажного жилья в общем объеме ввода жилья в России с 2007 по 2017 год выросла с 38% до 52%, а ежегодный прирост доли малоэтажки в среднем составил более 2%.

Фото: www.1-basic.ru

Вторая группа — это причины, вызванные принятием летом 2017 года поправок в законодательство о долевом строительстве, которые существенно ограничили деятельность застройщиков многоэтажного жилья и выводят с рынка долевого строительства тысячи средних и мелких компаний.

Осенью под эгидой Совета Федерации прошло несколько совещаний с представителями НОЗА, Клуба инвесторов Москвы, НОСТРОЙ, по итогам которых была подготовлена консолидированная позиция профессионального сообщества по этому вопросу, доведенная до Правительства в лице Минстроя, АИЖК, Госдумы и других заинтересованных организаций.

В этой консолидированной позиции особое внимание было обращено на то, что установленные законом нормативы (размер собственных средств, размер обязательств застройщика, лимиты авансирования и лимиты расходов по отдельным статьям затрат) не соответствуют сложившейся структуре расходов застройщиков. Введены необоснованные ограничения правоспособности застройщика: запрет на совершение сделок, привлечение финансирования, запрет участия в НКО. Созданы предпосылки для необоснованной зависимости застройщиков от недобросовестных потребителей и юридических компаний.

Фото: www.kr-gazeta.ru

Все это привело к увеличению стоимости строительства в связи с ростом налоговой нагрузки, которая возникает при вынужденном разделении многопрофильных строительных компаний. На мой взгляд, введенный принцип «Один застройщик — один дом» приведет к полной стагнации проектов комплексного освоения территорий.

Приведу только один пример. В поправках к закону о долевом участии дома блокированной застройки подпали под долевое строительство. Многие компании, входящие в НАМИКС, реализуют проекты комплексного освоения территорий на площадках свыше 300 га примерно на  15 тыс. жителей и строят сблокированные дома на 4—6—8 семей, то есть на этой площадке можно построить более 1 тыс. таких домов. Но в соответствии с новыми требованиями закона в этом случае на каждый дом необходимо создать новое юридическое лицо со своим директором, бухгалтером, офисом и т. д. Никакая экономика проекта не выдержит такого бюрократического аппарата.

Как сообщал Ваш портал, консолидированную позицию застройщиков поддержал зампред Комитета по строительству Госдумы Алексей Русских, пообещавший совместно с коллегами содействовать корректировке поспешно принятого закона.  По поручению спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко в верхней палате была создана рабочая группа по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к документу во главе с зампредом Комитета СФ по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению Степаном Киричуком.

На недавнем заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, которое состоялось под председательством Владимира Путина, руководитель Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Леонид Казинец  обратился к главе государства с просьбой рассмотреть и принять до 1 июля 2018 года поправки, которые предложило профессиональное сообщество. Президент согласился рассмотреть эти предложения и внимательно к ним отнестись.

Тем временем малые и средние застройщики, не дожидаясь того, чем закончится эта борьба с принятием поправок, сводящих на нет их деятельность на рынке долевого строительства, стали либо банкротиться, либо искать новые виды строительного бизнеса, в котором нет ограничений, связанных с долевым строительством. И многие эти компании пошли именно в малоэтажку и индивидуальное жилищное строительство.

Сделав такой шаг, руководители этих компаний прекрасно отдавали себе отчет в том, что малоэтажка является одним из антикризисных инструментов развития. Это связано с тем, что сроки строительства индивидуального дома составляют всего два-три месяца, в отличие от многоэтажного дома, который может строиться два-три года. Естественно, стоимость инвестиций в такой дом иногда в сотни раз меньше, чем в многоэтажный комплекс, да и найти эти деньги гораздо проще.

Фото: www.www.e1.ru

В связи с этим риски недостроя в малоэтажке существенно ниже. Кроме того, каждый малоэтажный дом строится под конкретного владельца, и с ним всегда проще договориться, чем с десятками и сотнями дольщиков. Именно поэтому в малоэтажке практически нет обманутых дольщиков, по крайней мере, их гораздо меньше, чем в многоэтажных проектах.

Дополнительными стимулами развития индивидуального домостроения стало развитие ряда программ: программы строительства жилья в сельской местности, направленной на привлечение специалистов, обеспечивающих импортозамещение; программы по освоению Дальнего Востока и выдачей «дальневосточного гектара»; программы освоения Крайнего Севера; а также продолжение программы по материнскому капиталу и «молодым семьям» и др.

— Значит, все эти условия и обусловили то, что третий месяц подряд отмечается существенная положительная динамика ввода индивидуального жилья: сентябрь +15%, октябрь +30%, ноябрь +25%? К слову, такого роста сейчас нет ни в одной отрасли и подотрасли российской экономики…

— Да, именно так. При этом следует помнить, что в соответствии с Градостроительным кодексом в малоэтажку включаются дома блокированной застройки и многоквартирные дома до трех этажей включительно, которые составляют существенную долю организованной малоэтажной застройки, но в статистике относятся к квартирам в многоэтажных домах. По экспертным оценкам, от общего объема ввода жилья доля такого жилья составляет до 15%.

Таким образом, если сложить 52% индивидуального жилья и 15% организованной застройки домами до 3-х этажей и таунхаусами, то доля малоэтажки в общем объеме ввода жилья составит 67%. 

— Подкрепляются ли указанные цифры другими косвенными данными, например производством материалов, используемых в индивидуальном жилищном строительстве?

— Если многоэтажное строительство ведется по четырем основным технологиям — панельное, панельно-каркасное, монолитное и кирпичное, то малоэтажное строительство — более чем по 20 технологиям. Учитывая недозагруженность предприятий, производящих материалы, используемые в индивидуальном жилищном строительстве, в перспективе не видно особых проблем с дефицитом на рынке указанных материалов.

Тем более что застройщики многоэтажных домов строят жилье не для себя, а на продажу, то есть они заинтересованы в применении новых экологически чистых и энергоэффективных материалов только с точки зрения маркетинга. Индивидуальные же застройщики строят жилье для себя и своих детей, и они в большей степени заинтересованы в том, чтобы это жилье было экологически чистым, а затраты на коммунальные услуги вследствие применения энергосберегающих технологий — минимальными.

Поэтому совершенно не случайно, что из 200 энергоэффективных домов класса «А» и «В», построенных в последние годы в России, порядка 80% составляют именно малоэтажные дома.

— Будет ли этот рост, по Вашему мнению, носить устойчивый характер или это просто разовый всплеск?

— Положительная динамика прироста доли малоэтажного жилья устойчиво наблюдается уже в течение 10 лет. Ограничения для застройщиков, введенные поправками в закон о долевом строительстве,  в последние месяцы только ускорили эту динамику.

Согласно статистике в России насчитывается 1 100 городов и 22 тыс. муниципальных образований. Так вот, многоэтажное строительство активно развивается и поддерживается государством только в городах с населением более 250 тыс. человек, а таких городов в стране всего 65 — 15 городов с населением более 1 млн человек, 21 город с населением от 500 тыс. до 1 млн человек и 39 городов с населением от 250 до 500 тыс.

То есть в пригородах 1 035 городов и 22 тыс. муниципальных образований по объективным причинам будет развиваться малоэтажное строительство.

— Рост ИЖС в ноябре 2017 года на 25% по отношению к прошлому году Росстат зафиксировал на фоне падения ввода многоквартирных домов застройщиками на 21% в том же ноябре. Какую связь Вы прослеживаете между падением объемов строительства многоквартирных жилых домов и ростом ИЖС? Коррелируют ли они между собой?

— Падение объемов строительства многоквартирных жилых домов и рост ИЖС, как я уже отметил, связано с принятием жестких поправок в закон о долевом строительстве и переориентированием средних и мелких компаний на строительство домов для ИЖС. Безусловно, они коррелируют между собой. А учитывая тот факт, что Россия имеет самую большую в мире территорию, можно совершенно определенно сказать, что будущее — за малоэтажным строительством и ИЖС.

Фото: www.cdn-st1.rtr-vesti.ru

НАМИКС поддерживает и активно развивает именно проекты по комплексному освоению территории в целях массового малоэтажного строительства жилья эконом класса, которые реализуются на участках, находящихся в собственности или взятых на конкурсной основе в долгосрочную аренду.

Инфраструктура такого поселка изначально проектируется на основе принципов экологичности и энергоэффективности. Она включает все центральные инженерные сети, дороги, зоны отдыха, школы, детсады, досуговые центры, медицинские объекты, пункт охраны общественного порядка, службу эксплуатации, магазины, автосервисы и пр. То есть все, что необходимо людям для полноценного проживания. Именно это и отличает от стихийной застройки проекты комплексного освоения территорий с использованием малоэтажного домостроения.

При этом дома в этих поселках построены из энергоэффективных, экологически чистых строительных материалов, имеют установленное инженерное оборудование с индивидуальным источником отопления, приборами регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов. В целом это жилье, возведенное по условно типовым проектам, с типовой инженерной инфраструктурой, доступной стоимостью, ориентированное на средний класс населения, которое приобретает его преимущественно за счет ипотечных кредитов.

— Ваша оценка дальнейших перспектив ИЖС в Российской Федерации? Что может и должно сделать государство, чтобы обеспечить долговременный устойчивый рост этого сегмента строительной отрасли?   

— При том что Россия, как я уже отмечал, является самой богатой земельными ресурсами страной, имеющей значительные возможности по развитию малоэтажного строительства и ИЖС, государственные власти поддерживают главным образом проекты многоэтажного строительства в 65 городах с населением свыше 250 тыс. человек.

Для этого реализуются приоритетные проекты «Ипотека и арендное жилье» и «Формирование комфортной городской среды», предусматривающие по каждому из проектов ежегодное финансирование в размере 20 млрд руб. до окончания проекта 31.12.2020. Считаю, что для дальнейшего устойчивого роста малоэтажного строительства и ИЖС было бы крайне важным предусмотреть частичное финансирование этого сегмента строительной отрасли в рамках вышеуказанных приоритетных проектов.

Фото: www.rzemet.pnzreg.ru

Не менее важно было бы указать на преимущественное развитие малоэтажного строительства и ИЖС в «Стратегии развития строительной отрасли в Российской Федерации на период до 2020 года», а также в активно обсуждающихся сегодня «Стратегии инновационного развития строительной отрасли РФ на период до 2030 года» и «Прогнозе научно-технологического развития РФ на период до 2030 года по разделу “Строительство”».

Большие надежды возлагаются на предложения, разработанные Межведомственной рабочей группой по выработке мер господдержки деревянного домостроения с участием Минпромторга, Минстроя, Минприроды России и Рослесхоза. Рабочая группа подготовила Постановление Правительства РФ, которым банкам предлагается субсидировать на уровне на 5—6% ниже, чем нынешний, ставку кредитования покупателям домов, построенных с помощью индустриального деревянного домостроения компаниями, аккредитованными Минпромторгом РФ.

Ну и самое главное. В 2017 году банки установили два рекорда: выдали миллион ипотечных кредитов на сумму 2 трлн руб., при этом доля кредитов, выданных для строительства ИЖС, крайне незначительна. Очень хотелось бы, чтобы банки начали более активно кредитовать малоэтажку и наконец-то поняли, что ее развитие носит антикризисный характер и полностью соответствует желанию россиян жить на своей земле в комфортных, экологически чистых и энергоэфффективных домах.

— Валерий Семенович, спасибо за интересный разговор и профессиональные экспертные оценки.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Бум в индивидуальном жилищном строительстве продолжается

В Совете Федерации застройщикам пообещали скорректировать 218-ФЗ

Росстат: максимальные объемы ввода жилья за январь-ноябрь 2017 года показали Московская область, Краснодарский край и Ленинградская область

Ленинградская область — лидер ТОП регионов по абсолютному приросту ввода жилья

После 11 месяцев падения вернулась положительная динамика ввода жилья

Олег Панитков (АДД): Новый СП по деревянному многоэтажному домостроению нужно дорабатывать с участием специалистов

Какие ограничения на деревянное домостроение в многоэтажном строительстве снимает новый СП: комментарии специалистов

Необходимость очередного повышения ключевой ставки регулятор аргументировал тем, что инфляционное давление остается высоким, а спрос по-прежнему превышает предложение. Опрошенные российскими СМИ специалисты оценили последствия данного шага.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Ряд аналитиков сомневаются, что это решение замедлит рост цен («Новые Известия»).

Другие полагают, что к каким-либо значительным изменениям в той же строительной отрасли это не приведет («РИА Недвижимость»).

Третьи ожидают сокращения инвестиций в основной капитал и повышения рисков банкротств («Ведомости»).

Фото из архива П. Самиева

Павел САМИЕВ (на фото), гендиректор агентства «БизнесДром», председатель комитета «Опоры России» по финансовым рынкам:

— Самый главный вопрос — чувствительна ли инфляция к росту ключевой ставки? Сам Банк России признает, что нет. Но и других методов у него нет. Чтобы загасить кредитование, ставка будет повышаться и дальше, но на инфляции это не скажется.

Ипотека при минимальных программах поддержки будет очень слабо выдаваться, хотя рынок, понятно, не заморозится совсем. Дальний Восток, ИЖС — какие-то точки роста останутся.

Фото: icss.ru

Сергей ЗАВЕРСКИЙ (на фото), к. э. н., начальник отдела аналитических исследований Института комплексных стратегических исследований (ИКСИ):

— Текущий уровень ставки не позволяет сбавить темпы кредитования. Однако и ее повышение к успеху не приведет, по крайней мере, в ближайшее время.

Фото: stolypin.institute/experts/

Сергей ВАСИЛЬКОВСКИЙ (на фото), руководитель аналитического направления Института экономики роста им. П. А. Столыпина:

— Ставки предложения по кредитам в ближайшее время вырастут еще на 1% — 1,5%, и сильнее всего это ударит по рынку ипотеки. В таких условиях банки будут искать новые способы кредитования населения для поддержания своей прибыли.

Фото: blog.domclick.ru

Екатерина ЧУРЮКИНА (на фото), руководитель управления прямых продаж ГК ФСК:

— Для нас решение было ожидаемым, так как увеличение ставки связано с тактикой руководства ЦБ по сдерживанию инфляции.

Для российских девелоперов это является очередным вызовом, поскольку финансовые модели проектов, которые сейчас находятся в продаже, не позволяют застройщикам существенно снижать цены.

Фото из архива А. Гусева

Алексей ГУСЕВ (на фото), директор по продажам компании ГК Главстрой:

— В целом рынок недвижимости уже морально готов ко всему. Вряд ли мы сейчас увидим какую-либо острую реакцию.

Однако бизнесу в условиях высокой ставки развиваться сложнее, ошибки в планировании могут стать фатальными. Поэтому в период, когда кредиты очень дорогие, лучше сфокусироваться на выживании, нежели на расширении.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— Высокая ключевая ставка давит на цены, прежде всего через дорогое проектное финансирование. У застройщиков растут затраты на обслуживание кредита, плюс еще и счета эскроу наполняются медленнее.

Поэтому стоимость жилья и не падает. Застройщикам просто так переписать ценники в сторону уменьшения сложно: растущая себестоимость также приводит к снижению маржинальности проектов, особенно в регионах.

Тем не менее повышение ключевой ставки ЦБ с 18% до 19% не станет столь же значимым событием для отрасли, каким был переход от 7% к 12% летом прошлого года.

Фото: maef.veorus.ru

Александр ШИРОВ (на фото), директор Института народнохозяйственного прогнозирования (ИНП) РАН:

— Сейчас необходимо сосредоточиться не на охлаждении спроса, а на расширении предложения, а это невозможно без инвестиционной поддержки. Тех нацпроектов, которые уже согласовываются с Правительством РФ, будет достаточно для первого шага. Но речь пока не идет о том, как в ближайшие 10 лет необходимо стимулировать спрос за счет бюджетных расходов.

Рост инвестиций при господдержке может вызвать новую волну оживления в экономике и стабилизировать цены на горизонте трех-пяти лет.

Торможение спроса, напротив, приведет к стагнации вложений, и это скажется не только на решении задач социально-экономического и технологического развития, но и на обеспечении на приемлемом уровне национальной безопасности.

Фото из архива Д. Белоусова

Дмитрий БЕЛОУСОВ (на фото), руководитель направления анализа и прогнозирования макроэкономических процессов ЦМАКП:

— С высокой ключевой ставкой Россия рискует войти в режим самоухудшающегося производственного потенциала, выбирая для ориентира все более низкие темпы. Растущая ставка дает сигнал бизнесу о том, что инвестиции не будут окупаться. Заводишь деньги в ОФЗ (абсолютно надежный актив) — и получаешь доходность выше, чем рентабельность бизнеса.

Кроме того, власти пересматривают отношение к льготным кредитным программам, которые так или иначе выстроены вокруг ставки ЦБ. Схема «ключевая минус 2 п. п. — 3 п. п» эффективна лишь при ее значении в пределах 12%, при 19% субсидирование обойдется бюджету очень дорого.

Возможны еще два кризиса. Во-первых, это риски волны банкротств малых и средних компаний, которые не относятся к части системообразующих отраслей экономики.

Во-вторых, отмена льготной ипотеки и охлаждение рыночных условий может значительно осложнить жизнь застройщикам. Кредиторы начнут требовать от девелоперов увеличения суммы залогов для строительных объектов, судьба которых неясна.

Фото из архива А. Исакова

Александр ИСАКОВ (на фото), главный экономист по России Bloomberg Economics:

— Кредитный риск растет вместе со ставкой, но реформа системы финансирования строительства привела к тому, что он значительно ниже, чем в 2014—2015 годах, и вряд ли следует ожидать системного риска.

Денежно-кредитная политика может эффективно стимулировать спрос в условиях, когда в экономике есть запас незадействованных ресурсов, то есть низкая занятость и простаивание производств.

В условиях же аномально низкой безработицы (2,4% в июле) и дефицита труда мягкая денежная политика, скорее, приводит к неэффективной аллокации (распределению — Ред.) ресурсов.

Фото: daily.hse.ru

Игорь САФОНОВ (на фото), ведущий эксперт Института «Центр развития» НИУ ВШЭ:

— Невозможно настроить монетарную и фискальную политику таким образом, чтобы увеличить возможности предложения, не затронув спрос.

Это выливается в повышение зарплат и потребления, несмотря на то что сами товары могут быть еще не изготовлены, здания не возведены, а программные комплексы не разработаны.

Спрос всегда будет вырываться вперед.

Фото: ИК «Ренессанс Капитал»

Софья ДОНЕЦ (на фото), экономист «Т-инвестиций»:

— У правительства и ЦБ есть длинный горизонт планирования и эксперименты под лозунгом «жить сегодняшним днем, вложим все в мечту» в него не вписываются.

Здесь стоит вспомнить о заслугах контрциклической политики в 2022 году, когда прогнозировался спад ВВП на 10%, а итогом, по уточненной оценке Росстата, стало снижение лишь на 1,2%.

Не стоит упускать из виду и нацпроекты, которые выполняют бюджетную задачу «фокусирования на лучших».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Переход к адресным ипотечным программам сделает жилье более доступным

Эксперты: число готовых новостроек в Москве за год сократилось на 15%

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

ЦБ повысил ключевую ставку до 19% годовых (графики)

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты: доля новостроек в общем количестве выданных ипотечных кредитов снизилась на 8,5 п. п.

Эксперты: какие схемы продаж новостроек запустили девелоперы в Москве

Эксперты: число сделок с новостройками в столичных регионах продолжает снижаться