Такое мнение высказали опрошенные СМИ девелоперы, аналитики рынка и представители строительной общественности. Это решение, по их мнению, приведет к удорожанию жилья на 10%, что может стать критичным для спроса в большей части субъектов РФ.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

О введении комиссии для застройщиков в рамках льготных ипотечных программ первым заявил Сбербанк. Затем к нему присоединились ВТБ и Альфа-банк. Ситуацией занялась Федеральная антимонопольная служба, а ведущие застройщики приостановили работу со Сбером по его ипотечным программам.

Фото: Level Group

После того как три вышеназванных банка-партнера ввели для Level Group комиссию от 7,5% до 8,9% за оформление льготной ипотеки, стоимость сделок, которые будут оформлены в этих кредитных организациях, существенно увеличится, подтвердила директор по стратегическому маркетингу и продукту застройщика Александра Мамохина (на фото).

Фото: vk.com/rsti_group

По расчетам коммерческого директора ГК РосСтройИнвест Екатерины Немченко (на фото), выплата комиссии банку за выдаваемый кредит неизбежно приведет к увеличению стоимости приобретаемой квартиры на 8% — 10%, так как эти расходы ранее не учитывались ни в себестоимости, ни в финансовой модели проекта.

Фото предоставлено пресс-службой А101

С тем, что квартиры подорожают, согласился директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Это, с его точки зрения, скажется в первую очередь на семейных покупателях, выбирающих многокомнатные варианты. Им придется дольше копить на первоначальный взнос и еще раз оценить свои возможности по обслуживанию ипотеки.

Снижение спроса, полагает Рустам Азизов, может также вынудить девелоперов сократить вывод на рынок нового предложения. Либо они начнут сокращать расходную часть проекта за счет упрощения некоторых продуктовых решений, например, применяя более дешевые материалы для благоустройства или отделки фасадов.

Фото: dolgovpro.com

Так же считает и заместитель генерального директора брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Михаил Долгов (на фото).

«Застройщики уже начали тормозить вывод на рынок новых проектов с целью снижения предложения и удержания цен на прежнем высоком уровне. Очевидно, что новых проектов в этом году будет гораздо меньше», — заключил эксперт.

Фото: golos.click

Наиболее остро для застройщика стоит вопрос срока выплаты комиссии — в следующем месяце после сделки, отметила коммерческий директор Группы Голос (Челябинск) Юлия Алабужина.

«Учитывая долю ипотеки в структуре продаж и средний размер кредита, сумма к выплате в сторону банков будет исчисляться десятками миллионов рублей в месяц», — сказала она.

«При этом средний срок со старта продаж до момента раскрытия счетов эскроу — два года. Подсчитываем совокупный размер выплаты банку и задаемся вопросом, где взять деньги уже сейчас, в моменте», — пояснила Юлия Алабужина.

Фото предоставлено пресс-службой компании Ricci

По словам гендиректора Ricci | Жилая недвижимость Екатерины Ломтевой (на фото), более ощутимо новые условия ударят по небольшим застройщикам.

Если крупные девелоперы могут установить лимит, который они оплатят самостоятельно, потеряв тем самым в выручке, то небольшие компании «вероятнее всего, переложат данные расходы на плечи конечного покупателя, "вшив" субсидию в цену приобретаемого лота», подчеркнула она.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

Банковская комиссия по льготной ипотеке для застройщиков невозможна в большинстве субъектов РФ из-за экономики строительства, и снижение рентабельности может стать фатальным для региональных девелоперов, предупредил президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков (на фото).

Жилье, напомнил он, не становится более доступным — реальные доходы населения не догоняют строительную инфляцию. Комиссия за выдачу льготной ипотеки будет включена в стоимость 1 кв. м, увеличение цены приведет к падению спроса и, как следствие, к снижению объемов строительства.

«По данным из открытых источников, объем ввода МКД и без этого в 2024 году планируется на 20% ниже, чем 2023-м. Снижение рентабельности на 6% — 7% на сегодняшний день точно является критичным, а то и фатальным для большей части региональных компаний-застройщиков», — резюмировал президент НОСТРОЙ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ФАС рассмотрит жалобы застройщиков на ограничение выдачи банками льготной ипотеки

Ведущие застройщики объявили бойкот комиссиям Сбера по льготной ипотеке и приостановили работу по ипотечным программам банка

ВТБ с 12 января начнет выдавать жилищные кредиты по госпрограммам только на квартиры застройщиков-партнеров

В РСПП обсудят вопрос взаимодействия «банк — застройщик» в соответствии с новыми требованиями банков о субсидировании льготной ипотеки

Эксперты: новые условия Сбера по льготной ипотеке могут привести к росту цен на новостройки

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки

Сбер прекращает выдачу льготной ипотеки без допсубсидирования от застройщика

Банки объявили новые условия выдачи ипотеки

Альфа-банк повысил ипотечные ставки 

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

После завершения действия программы льготной ипотеки прошло уже четыре месяца. Крупные банки приостановили запись на сделки по «Семейной ипотеке», а рыночные ставки взлетели выше 25%. В РБК-Недвижимости подсчитали, что для обслуживания кредита на однокомнатную квартиру в новостройке в городах-миллионниках теперь нужно иметь зарплату в два-три раза выше средней — от 111,3 тыс. руб. до 346,4 тыс. руб.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

При этом цены на первичном рынке продолжают расти. По данным Росстата, с июня по сентябрь они увеличились на 2,3%, до 175,1 тыс. руб. за 1 кв. м.

Для решения проблемы с исчерпанием лимитов по «Семейной ипотеке» Правительство РФ одобрило их увеличение с 5,9 трлн руб. до 6,25 трлн руб. По оценкам властей, этих денег хватит до конца года.

При этом, согласно проекту закона «О федеральном бюджете на 2025 год и на плановый период 2026 и 2027 годов», господдержка программы будет постепенно снижаться.

Поэтому, по мнению экспертов, власти попытаются создать инструменты, альтернативные ипотеке — от развития аренды жилья до лизинговых и накопительных схем инвестирования.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Расходы, заложенные в трехлетний бюджет на поддержку «Семейной ипотеки», предполагают затраты не на выдачу новых кредитов (лимиты), а на покрытие суммы компенсации по уже выданным займам по госпрограмме с 2018 года.

Снижение объемов компенсации зависит от размера ключевой ставки ЦБ. Минфин надеется, что в ближайшие годы инфляция снизится, и поэтому в расчетах бюджета учитывает уменьшение затрат на льготные программы.

Но пока на фоне ужесточения денежно-кредитной политики ипотека без льготных программ остается недоступной. В таких условиях спрос перетекает на рынок аренды недвижимости.

В III квартале ставки на съемное жилье обновили исторические максимумы. Стоимость аренды росла двузначными темпами по всей стране: в Москве — в среднем до 111 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — до 56 тыс. руб., в нестоличных городах — до 43 тыс. руб.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Из-за четырехкратной разницы между ключевой ставкой ЦБ и субсидированной новый транш по «Семейной ипотеке» будет расходоваться быстро.

Это значит, что другие условия выдачи кредитов с высокой вероятностью будут ужесточаться, а в целом число одобрений — снижаться.

Вполне вероятно, что ставку по «Семейной ипотеке» могут пересмотреть в сторону повышения, чтобы в следующем году обеспечить продолжение программы, но при этом снизить бюджетные расходы.

Отмена программы, конечно, маловероятна, но ситуация напоминает то, что происходило с льготной ипотекой, и пересмотр условий по «Семейной» может произойти уже в самом начале 2025 года.

Фото: Key Capital

Ольга ГУСЕВА (на фото), генеральный директор компании Key Capital:

— В текущих условиях покупка жилья, безусловно, становится роскошью. Ипотека стала слишком дорогой, а других инструментов нет.

Сейчас для поддержания покупательского спроса застройщики используют такие инструменты, как рассрочка, trade-in, кешбэк, а также сезонные скидки и акции.

Среди других вариантов покупки жилья дешевле — ипотека траншами, субсидируемые ставки, аренда с правом выкупа, отсрочки платежей.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Евгений БЕЛОКУРОВ (на фото), коммерческий директор интернет-сервиса Яндекс Недвижимость:

— Изменение условий льготных программ запустило процесс плавного снижения цен на первичную недвижимость. Вероятнее всего, стоимость жилья будет продолжать падать в течение ближайших полутора лет, хотя резкого обвала не случится.

Возможно будут развиваться новые финтехпродукты — ЗПИФы и «цифровые метры», которые представляют большой потенциал для инвесторов. Эти инструменты позволят сохранить часть покупателей на рынке новостроек, но ряд потребителей переориентируется на жилье от собственника, ИЖС или аренду.

Для снижения финансовой нагрузки рекомендую присмотреться к программам от застройщиков, которые стали чаще предлагать специальные условия: повышенные сезонные дисконты, рассрочку, trade-in, акции, лоты с отделкой и дополнительными опциями (мебелью, техникой, кухней), а также кешбэк.

Еще одна альтернатива — переезд в частный дом. После завершения льготной ипотеки на первичное жилье крупные застройщики занялись загородными проектами. Часто дома стоят дешевле или ровно столько же, сколько квартиры, но в то же время они больше по площади и с собственным участком.

Фото: smarent.com

Виктор ЗУБИК (на фото), основатель и генеральный директор компании Smarent:

— Ранее, когда «Семейная ипотека» только вводилась, ожидалось, что ключевая ставка ЦБ будет на уровне 14% — 16%. При 6% по «Семейной ипотеке» государству нужно было доплачивать оставшиеся 8 п. п. — 10 п. п.

Сегодня при рыночной ставке в 22% субсидировать приходится уже 16 п. п. Это колоссальные суммы. Например, если платеж по рыночной ипотеке составляет 220 тыс. руб. в месяц, а по «Семейной» — 72 тыс. руб., то государству приходится расходовать еще 160 тыс. руб. ежемесячно.

Да, в настоящий момент первичный рынок недвижимости держится на «Семейной ипотеке», но как только условия по ней изменятся или ее отменят, застройщики, скорее всего, быстро перейдут на рассрочки на пять-семь лет.

Некоторые из них уже предлагают такой вариант с небольшим повышением цены на жилье. Если этот тренд сохранится, то в 2025 году мы можем увидеть, что 80% сделок будет заключаться за наличные или в рассрочку, а доля ипотеки упадет до 20%.

Фото: NF Group

Наталья САЗОНОВА (на фото), управляющий директор NF Dom:

— Приостановка «Семейной ипотеки» не станет для рынка критичной. «Стопы» по программе могут временно снизить продажи новостроек, однако, как только дополнительные лимиты будут распределены между банками, временная остановка нивелируется высокими выдачами.

Если говорить о ключевой ставке ЦБ, то будет она расти или нет, недвижимость все равно сильно не подешевеет, и причина — девелоперы. Компании не смогут позволить значительно снизить цены на фоне роста стоимости стройматериалов, работ и проектного финансирования, которое фиксирует ожидаемую выручку.

Регулятор ясно дает понять, что дополнительных мер поддержки жилищного рынка не будет. Новой ипотекой, пока не будет побеждена инфляция, могли бы стать рассрочки от застройщиков, но в соответствии со стандартом ЦБ их пониженные ставки при условии наценки со следующего года станут недоступны.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме кредитов сократилась с 18% до 8% (графики)

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Эксперты: 59% россиян недовольны ставками по жилищным кредитам

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться 

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год