Снижение спроса и рост себестоимости строительства заставили застройщиков внести изменения в планы вывода в продажу строящегося жилья, считают опрошенные «Коммерсантом» эксперты. Рынок Москвы и Подмосковья потерял за год от 5% до 19%, в других регионах темпы ввода снизились на 17% — 29%. Таким образом застройщики пытаются избежать затоваривания и сдержать цены.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Эксперты прогнозируют, что в 2025 году активность девелоперов снизится на 20% — 25%.

В компании «Метриум» подсчитали, что в 2024 году в Москве девелоперы вывели на рынок 67 проектов нового жилья, что на 5,6% меньше, чем в 2023-м, и является самым низким показателем с 2020 года.

Совокупная площадь выведенных корпусов составила 3,9 млн кв. м (-4% год к году).

Руководитель направления аналитики Est-a-Tet Светлана Комиссарова отметила снижение вывода предложения в Подмосковье на 15%, до 722,1 тыс. кв. м.

Фото: cian.ru

Руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов (на фото) рассказал, что в целом в Москве и Подмосковье в 2024 году были запущены продажи в 560 жилых корпусах, общей площадью 7,3 млн кв. м (-19% год к году). В Санкт- Петербурге и Ленинградской области снижение составило 29%, до 2,4 млн кв. м в 260 корпусах. В других регионах страны на рынок были выведены около 28 млн кв. м (-17% по сравнению с предыдущим годом).

Согласно данным bnMap.pro, в Москве и Подмосковье в 2024 году продажи начались в 576 корпусах, в Санкт-Петербурге и Ленобласти — в 267 (-9,9% и -19,6% соответственно). Отрицательные значения показателей говорят о снижении активности во втором полугодии.

В январе — июне 2024-го динамика, по словам Попова, была положительной. Заметнее всего спад проявился в массовом сегменте (-26,7% год к году). В текущем году аналитик рассматривает снижение вывода новых проектов на 20% — 25% как базовый сценарий

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) напомнил, что год был тяжелым из-за сокращения программы льготной ипотеки и высокой ключевой ставки ЦБ.

По данным аналитиков Dataflat.ru, количество сделок на первичном рынке жилья в прошлом году в Москве и Подмосковье сократилось на 21%, до 135,7 тыс., в Санкт-Петербурге и Ленобласти — на 16%, до 65,6 тыс.

Кроме того, процесс получения проектного финансирования для застройщиков стал сложнее, подчеркнул Алексей Попов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото) уточнил, что расходы на обслуживание этих займов сейчас достигают 40% — 45% от себестоимости строительства, в то время как годом ранее речь шла о 30% — 35%.

Директор по ипотечным продажам ГК А101 Рустам Азизов (на фото ниже) признал, что девелоперам стало сложнее привлекать и бридж-кредиты на приобретение участков: ставки по ним связаны с ключевой. Кроме того, снижается и общая покупательная способность населения.

Фото предоставлено пресс-службой А101

Хотя, по словам Азизова, девелоперский рынок остается цикличным: спад спроса на нем традиционно сменяется ростом. Это, полагает топ-менеджер, в 2025 году может поддерживать интерес к приобретению новых земельных участков, уже запущенных проектов или даже целых девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Эксперты единодушны во мнении, что многие застройщики уже отложили запуск новых проектов «до лучших времен». Сокращая темпы вывода новых проектов, они стремятся избежать затоваривания и снижения цен.

Коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров (на фото) обратил внимание на то, что проекты, выведенные на рынок, были запланированы еще в период высокого спроса.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Основа

А президент ГК ОСНОВА Александр Ручьев (на фото) убежден в продолжении процесса охлаждения девелоперского рынка в текущем году.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за год в Москве темпы выхода новых проектов снизились почти на 6%

Эксперты: 2024 год стал рекордным по объемам инвестиций в недвижимость

Эксперты: время рекордов для ипотеки прошло, но настоящая кредитная «зима» наступит в 2025 году

Эксперты: поможет ли новый ипотечный стандарт установить баланс интересов застройщиков, банков и приобретателей недвижимости

Росстат: средний уровень загрузки застройщиков в конце 2024 года составил 56%

Мораторий на неустойки для застройщиков продлен: комментарий эксперта

Эксперты: цены на новостройки в России выросли на 11%

Принят закон, ограничивающий ответственность застройщика за некачественную отделку 3% от цены квартиры

Эксперты: к концу года темпы роста стоимости новостроек замедлились

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка