Эксперты: доля проектного финансирования жилищного строительства в России превысила 75%

15 августа 2022 15:08

Эксперты: доля проектного финансирования жилищного строительства в России превысила 75%

Аналитики ЦИАН на основе данных Росреестра проанализировали спрос на первичном рынке недвижимости России в первой половине текущего года. Результаты проделанной аналитической работы были любезно предоставлены порталу ЕРЗ.РФ.

В ходе анализа специалисты ЦИАН подсчитали, что в первой половине этого года в РФ:

• заключено 382,8 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) — почти на 10% меньше, чем за аналогичный период 2021 года;

• из них на долю ДДУ с эскроу пришлось 76% или 290,1 тыс. сделок (+18,7%);

• доля ДДУ с эскроу выросла год к году на 18%;

• лидерами по количеству открытых эскроу-счетов стали Москва (53,6 тыс. ДДУ), Краснодарский край (22,9 тыс.), Санкт-Петербург (21,9 тыс.), Красноярский край (21,4 тыс.), Новосибирская область (13,2 тыс. ДДУ);

Фото: www.lider-yurga.ru

• в 6 из 85 субъектов РФ все 100% сделок были с открытием эскроу — это Удмуртия, Мордовия, Оренбургская область, Курганская область, Республика Алтай, Магаданская область;

• максимально за год доля ДДУ с эскроу увеличилась в Тульской области (с 13% до 73%), Рязанской области (с 10% до 70%), Забайкальском крае (с 39% до 93%), Северной Осетии (с 16% до 68%), Сахалинской области (с 49% до 99%).

Фото: www.mirkvartir.me

Более подробно информация о динамике основных показателей проектного финансирования отражена в таблице.

Регион	Количество сделок с эскроу-счетами	Доля сделок с эскроу-счетами от общего количества	Динамика числа сделок с эскроу-счетами за год
Российская Федерация	290 094	75,8%	19%
Центральный ФО	85 948	63,7%	14%
Москва	53 575	83,4%	23%
Московская область	8 637	20,4%	-21%
Воронежская область	5 821	94,3%	-5%
Рязанская область	2 018	69,7%	87%
Тульская область	2 044	72,9%	535%
Ярославская область	1 834	81,0%	0%
Калужская область	1 789	87,6%	84%
Владимирская область	948	64,8%	-13%
Брянская область	1 115	80,3%	-21%
Смоленская область	1 226	88,5%	5%
Тверская область	1 266	96,9%	-22%
Липецкая область	1 051	87,4%	29%
Белгородская область	1 033	93,7%	49%
Орловская область	1 055	98,8%	-24%
Тамбовская область	916	98,6%	-24%
Ивановская область	391	47,0%	11%
Курская область	707	96,3%	1%
Костромская область	522	96,5%	12%
Северо-Западный ФО	37 849	66,7%	38%
Санкт-Петербург	21 872	61,3%	65%
Ленинградская область	9 486	83,8%	38%
Калининградская область	2 396	72,1%	-27%
Архангельская область	613	24,7%	69%
Вологодская область	1 271	79,7%	23%
Республика Карелия	680	94,2%	-15%
Новгородская область	537	87,7%	12%
Псковская область	525	93,6%	-31%
Республика Коми	469	99,6%	-29%
Ненецкий АО	нет сделок
Мурманская область	нет сделок
Южный ФО	35 431	91,0%	9%
Краснодарский край	22 861	98,2%	17%
Ростовская область	7 364	92,3%	-2%
Республика Крым	1 211	37,9%	-34%
Волгоградская область	2 693	94,4%	23%
Республика Адыгея	379	63,8%	-9%
Астраханская область	502	90,8%	30%
Севастополь	215	79,9%	-51%
Республика Калмыкия	206	97,2%	53%
Северо-Кавказский ФО	5 483	67,1%	16%
Ставропольский край	4 166	84,0%	-5%
Республика Северная Осетия — Алания	868	68,2%	393%
Республика Дагестан	241	20,7%	289%
Кабардино-Балкарская Республика	189	25,2%	220%
Республика Ингушетия	19	95,0%	-57%
Чеченская Республика	0	0,0%
Карачаево-Черкесская Республика	нет сделок
Приволжский ФО	43 599	87,5%	-10%
Республика Татарстан	8 366	77,4%	22%
Республика Башкортостан	5 572	87,5%	12%
Удмуртская Республика	4 819	100,0%	20%
Пермский край	4 276	98,6%	-17%
Пензенская область	3 230	75,1%	-13%
Самарская область	2 635	65,1%	-58%
Нижегородская область	3 182	96,1%	-7%
Чувашская Республика — Чувашия	2 537	96,4%	-25%
Ульяновская область	2 444	98,9%	10%
Оренбургская область	2 070	100,0%	-28%
Республика Марий Эл	1 693	97,4%	108%
Саратовская область	1 358	95,0%	-55%
Кировская область	923	93,9%	-27%
Республика Мордовия	494	100,0%	-14%
Уральский ФО	26 926	89,7%	19%
Свердловская область	10 720	80,2%	63%
Тюменская область	9 734	98,9%	21%
Челябинская область	4 282	95,0%	-11%
Ханты-Мансийский АО	1 239	93,7%	-26%
Курганская область	783	100,0%	-35%
Ямало-Ненецкий АО	168	89,8%	-37%
Сибирский ФО	44 593	92,6%	75%
Красноярский край	21 421	98,7%	447%
Новосибирская область	13 199	84,5%	9%
Иркутская область	3 205	92,7%	88%
Алтайский край	2 795	89,7%	-39%
Кемеровская область — Кузбасс	1 910	95,3%	24%
Томская область	840	97,3%	62%
Омская область	515	77,2%	-22%
Республика Хакасия	544	96,1%	-1%
Республика Алтай	99	100,0%	313%
Республика Тыва	65	72,2%
Дальневосточный ФО	10 265	63,6%	40%
Республика Саха (Якутия)	1 760	29,6%	129%
Приморский край	4 394	83,0%	6%
Хабаровский край	1 666	75,3%	75%
Республика Бурятия	824	79,1%	52%
Сахалинская область	652	99,7%	63%
Амурская область	640	99,8%	110%
Забайкальский край	326	92,9%	67%
Магаданская область	3	100,0%
Камчатский край	нет сделок
Еврейская автономная область	нет сделок
Чукотский автономный округ	нет сделок

Источник: ЦИАН.Аналитика по данным Росреестра

Комментируя степень охвата проектным финансированием строек страны, руководитель Центра ЦИАН.Аналитика Алексей Попов (на фото) заметил, что год от года доля проектов с эскроу увеличивается, едва ли не в разы.

Из слов эксперта следует, что по итогам 2019 года (год запуска схемы проектного финансирования) данный показатель составил 5,6%, по итогам 2020-го — 37%, по итогам 2021-го — 64%. По итогам текущего года, он, вероятно, вплотную приблизится к 100%, дал прогноз Попов.

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко: Вопреки прогнозам пессимистов рынок жилищного строительства перешел к устойчивому восстановлению

В Банке ДОМ.РФ назвали ТОП регионов по вводу жилья с эскроу

Как теперь выглядит перечень банков, уполномоченных для открытия эскроу-счетов (список)

За год число ДДУ с эскроу в Москве выросло на 28%

Спрос на новостройки в Московском регионе за месяц снизился на 48%

80% ДДУ в Москве в I квартале оформлено с использованием счетов эскроу

Печать

Аналитика Проектное финансирование Счет эскроу Статистика Экспертное мнение

1 июня 2020 08:30

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов (на фото) совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

Фото: www.tass.ru

Доклад включает реестр системных проблем отечественного предпринимательства, не решаемых годами.

В разделе «Строительство» и ряде других указаны десятки отраслевых проблем, чью остроту в разы усилил текущий кризис, вызванный мартовским ослаблением рубля и снижением экономической активности на фоне борьбы с пандемией.

Фото: www.bn.ru

О недостатках проектного финансирования

Как сказано докладе, добросовестные застройщики, перешедшие на модель проектного финансирования с использованием счетов эскроу, столкнулись с рядом недостатков внедренного механизма.

Главные из этих недостатков таковы:

• эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации, поэтому застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов;

Фото: www.twitter.com

• поскольку поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, добросовестные девелоперы не имеют ресурсов для развития перспективных проектов (покупка земли, оформление проектной документации и т. д.);

• в силу того, что девелоперская компания-заемщик с каждым последующим кредитом и строительством нового объекта ухудшает такой показатель, как «закредитованность», каждый последующий кредит компания получает по более высокой ставке;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает финансирования строительства в рамках комплексной застройки социальных объектов (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• банки, не имея соответствующих специалистов, рассматривают заявки на проектное финансирование более полугода, что зачастую неприемлемо для небольших девелоперских компаний, ведущих бизнес в регионах.

Фото:www.mirmonolita.ru

О появлении избыточного административного контроля

В докладе отмечается, что компании-застройщики, которые получили право достройки жилых объектов в соответствии с Постановлением Правительства №480, на практике столкнулись со значительным усилением контроля и надзора за строительной деятельностью.

Если раньше такие компании находились под контролем СРО и регионального Госстройнадзора, то теперь контрольно-надзорную деятельность осуществляют региональные органы Госстройнадзора, Роспотребнадзор, СРО и банковский сектор.

В результате функции контролеров дублируются и противоречат друг другу.

В то же время, отмечается в докладе, количество административных барьеров и коррупционных факторов на местах остается практически на прежнем уровне. Чиновники говорят об исчерпывающем перечне документов, указанных в ст. 51 ГрК РФ и необходимых для получения разрешения на строительство, но, чтобы подготовить эти документы, предприниматели тратят в среднем до двух лет.

«При этом указанный перечень документов не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т. д., а многие позиции являются явно избыточными», — подчеркивается в послании омбудсмена.

Фото: www.cherlock.ru

Об увеличении риска уголовного преследования девелоперов

Из-за недостаточного переходного периода часть компаний-застройщиков (по экспертным оценкам, не менее 900 организаций, относящихся к категории крупных региональных застройщиков), не имеющих возможности привлекать финансирование по «старым правилам» в силу физической неготовности объектов, не смогла получить кредиты на достройку начатых объектов, информирует Президента автор доклада.

Борис Титов также обращает внимание главы государства на то, что, несмотря на поправки в действующее законодательство, снижающие требования к уполномоченным банкам, большинство таких «подвешенных» проектов столкнутся с уголовным преследованием.

Это будет сделано в соответствии с действующими ст. 200.3 УК РФ (привлечение денежных средств граждан в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве) и ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное организованной группой либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение).

Фото: www.barnaul-altai.ru

О монополизации государством рынка экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий

В докладе указано, что перечень объектов капитального строительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ). Но при этом требование прохождения госэкспертизы для многих объектов явно завышено, а сама процедура занимает больше времени и финансовых затрат в отличие от негосударственной экспертизы.

Фото: www.club.ru

О неразвитости строительного комплекса в большинстве субъектов РФ

Как девелоперский бизнес, так и отрасль по производству стройматериалов развиваются только на территории 12 российских городов (и связанных с ними агломераций) с численностью более 1 млн человек в каждом, отмечает в своем докладе бизнес-омбудсмен.

Строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ (в рамках действующего законодательства и экономической политики, направленной на обеспечение экономического роста), практически не развивается.

По мнению авторов доклада, до сих пор остается вопрос к качеству статистической информации о вводе жилья в РФ.

Фото: www.o-trubah.ru

О финансовых потерях при подключении к сетям

«Предприниматели несут дополнительные необоснованные затраты при подключении объектов капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения. В обязанность застройщикам вменяется оплата работ, которые технологически не являются необходимыми для подключения объектов», — говорится в докладе.

При этом отмечается, что существующие методики расчета стоимости технологического присоединения «запутаны и непрозрачны, документы территориального планирования и планы развития инфраструктуры не синхронизируются, что создает благоприятную почву для злоупотреблений».

Фото: www.kazan.kp.ru

В итоге часто возникают ситуации, когда стоимость услуг по подключению существенно превышает стоимость строительства необходимой инфраструктуры самим застройщиком.

«Нередки случаи использования таких норм в конкурентной борьбе: на одного из предпринимателей возлагаются все затраты на подключение и модернизацию сети инженерно-технического обеспечения, а для другого фактически устанавливаются льготные тарифы», — констатируют авторы доклада.

Фото: www.msk.mosreg.ru

О неэффективности действующих правил развития застроенных территорий (РЗТ)

При реализации проектов РЗТ застройщики несут высокие юридические риски, а также значительную финансовую нагрузку на ранних стадиях реализации проектов, говорится в докладе. Перечень приведенных в нем рисков таков:

• при реализации проектов РЗТ не установлена обязанность органов публичной власти предоставить земельный участок для строительства «стартового дома» в целях переселения жителей из сносимых ветхих или аварийных зданий;

• в настоящее время указанный механизм применяется только в отношении территорий, на которых расположены МКД, признанные аварийными, притом что большие территории во многих крупных городах заняты ветхими индивидуальными жилыми домами, садовыми домиками, бараками, гаражами и другими объектами;

• орган местного самоуправления вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора на развитие застроенной территории в ряде случаев (ч. 9 ст. 46.2 ГрК РФ);

• при реализации процедуры развития застроенных территорий четко не установлено, когда застройщик вправе оплатить право на заключение договора о РЗТ на аукционе.

Фото: www.ki-news.ru

О болезненной для бизнеса ликвидации самостроев

В докладе обращается внимание Президента на то, что местные органы власти вопреки положениям федерального законодательства проводят незаконный снос объектов «самовольного строительства», вследствие чего предприниматели, владеющие такими объектами, несут огромные финансовые потери в виде вложенных инвестиций, так как компенсация в случае принудительного сноса, не предусматривается.

«Критерии признания объекта недвижимости самовольной постройкой в императивном порядке установлены ст. 222 УК РФ. На практике же местные органы исполнительной власти зачастую нарушают положения ст. 222 ГК РФ при определении критериев "самовольной постройки" и последующем принятии решения о сносе объекта», — отмечается в докладе.

Кроме того, Борис Титов указывает, что местными властями зачастую «игнорируется факт наличия свидетельства о праве собственности, а также вступившие в законную силу решения судов, согласно которым объекты не признаются самовольными постройками».