Компания «Метриум» проанализировала тенденцию выхода девелоперов на фондовый рынок через размещение долговых обязательство с целью обеспечить финансирование своим проектам. Издержки этого способа фондирования, по оценке аналитиков, варьируются в среднем в пределах 8—10% годовых, в то время как банковские кредиты обходятся по ставке в размере до 20% годовых.

Фото: www.fingram39.ru

Поэтому, считают аналитики «Метриум», в перспективе такой способ привлечения средств может стать более выгодным для девелоперов, чем проектное финансирование.

В исследовании указывается, что сразу три российских девелопера (портал ЕРЗ.РФ также неоднократно информировал о развитии данной тенденции) этой осенью запустили механизм привлечения инвестиций через выпуск облигаций.

Фото: www.cf.ppt-online.org

• Группа ЛСР провела предварительное размещение ценных бумаг на Московской бирже, доведя совокупный объем облигационного займа до 22 млрд руб;

• ГК Самолет завершила размещение облигаций на сумму в 3 млрд руб.;

• ГК «Инград» утвердила программу эмиссии ценных бумаг и планирует выпустить четвертую серию облигаций на сумму в 50 млрд руб.

• АПРИ «Флай Плэнинг» из Челябинска намерена реализовать свои проекты в других регионах отчасти за счет новых выпусков биржевых облигаций, при этом объем уже состоявшегося выпуска соcтавил не менее 300 млн руб.;

• ФПК «Гарант-Инвест» сроком на пять лет разместила ценные бумаги объемом 6 млрд руб.;

• «Талан» впервые выпустила трехлетние облигации на сумму в 1 млрд руб.

Фото: www.nashgorod.ru

По мнению авторов исследования, такой механизм привлечения денег стал особенно актуален для застройщиков жилья с 1 июля 2019 года, когда вступили в силу поправки в 214-ФЗ, предусматривающие обязательное привлечение банковских средств (проектное финансирование) и отсроченное размещение денег дольщиков на эскроу-счетах.

«Компании, разместившие облигационные займы, получают дополнительный источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога», — аргументирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).

По ее словам, уже в среднесрочной перспективе облигационные займы в недвижимости могут сравняться по показателям привлечения денежных средств с остальными финансовыми инструментами, прежде всего с банковскими кредитами.

Так, по итогам текущего года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб., полагает эксперт. А рынок облигаций застройщиков может достичь этой отметки уже к 2023 году.

Фото: www.07portal.ru

«Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов, — предполагает Мария Литинецкая. — Выход строительных компаний на этот путь привлечения средств повлечет за собой первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит, и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию», — поясняет специалист.

Разумеется, данный инструмент также несет в себе финансовые издержки для застройщика. Прежде всего это необходимость периодически выплачивать купонные доходы держателям облигаций по средней ставке 9,5—10,5% годовых, а иногда и выше.

Фото: www.ofzdohod.ru

Но здесь действует принцип: чем крупней и авторитетней девелопер, чем более высокий индекс финансовой состоятельности присвоен ему рейтинговыми агентствами, тем с большей охотой будут раскупаться на фондовом рынке эмитированные этим застройщиком бумаги.

А значит, ставку выплаты по купонам можно понизить — вплоть до 8,4% годовых, как это сделала на днях Группа ЛСР с одновременным увеличением объема эмиссии биржевых облигаций с 5 млрд до 6 млрд руб.

Между тем нынешнюю стоимость проектного финансирования в России аналитики «Метриум» оценивают в размере не менее 10% годовых, а за счет комиссий и скрытых платежей — и до 20%.  

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Совокупный объем облигационного займа Группы ЛСР вырос с 15 до 22 млрд руб.

В условиях ограничения доступа к деньгам уральский застройщик решил фондировать себя через эмиссию ценных бумаг

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

ДДУ могут использовать в качестве обеспечения по облигациям

В Госдуму поступил проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" и Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)"».

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Согласно п. 6 ст. 4.1 закона о банкротстве (127-ФЗ), в настоящее время в банкротстве застройщиков не применяется ликвидационный неттинг (специальный механизм подсчета окончательной суммы долга по совокупности встречных финансовых сделок, объединённых единым рамочным договором — Ред.). Законопроект предусматривает возможность прекращения обязательств из финансовых договоров по правилам статьи 4,1 127-ФЗ в отношении застройщиков, привлекающих средства граждан с использованием счетов эскроу.

В частности, предлагается распространить возможность применения механизма ликвидационного неттинга в отношении застройщиков, которые:

• привлекают денежные средства участников строительства только с использованием счетов эскроу;

• привлекали денежные средства и (или) имущество дольщиков без использования счетов эскроу при условии, что все объекты строительства, в отношении которых привлекались средства дольщиков без использования счетов эскроу, введены в эксплуатацию не позднее чем за три года и шесть месяцев до даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Использование механизма ликвидационного неттинга в России стало возможным с принятием в 2011 году поправок в 127-ФЗ.

Как указывают авторы законопроекта, в отсутствие этого механизма участники финансового рынка могут предлагать застройщикам лишь очень ограниченный набор финансовых инструментов для управления рыночными рисками (в числе которых изменение плавающей ставки по кредиту, курсов валют, цен на стройматериалы и оборудование и др.), что, однако, не позволяет управлять данными рисками в полной мере.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Предложенное законопроектом изменение позволит большинству застройщиков в условиях роста стоимости фондирования получить полноценный доступ к инструментам финансового рынка и начать эффективнее управлять своими рыночными рисками. А это, в свою очередь, позитивно отразится на стабильности российской экономики в целом, поскольку жилищное строительство оказывает существенное влияние на расчет ВВП страны.

Кроме того, реализация предложенного изменения даст возможность застройщикам, реализующим проекты по жилищному строительству, для обеспечения устойчивости бизнеса получить поддержку из внебюджетных источников, не прибегая к поддержке из бюджета.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Какие поручения должен выполнить Минстрой для развития строительной отрасли

ЦБ вновь изменил перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Как отрегулируют порядок продажи доли должника на торгах

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Верховный Суд восстановил право дольщика на получение квартиры, указав на ошибки конкурсного управляющего

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд разъяснил применение правила исполнительского иммунитета в спорах по долгу, обеспеченному ипотекой

Антикризисные послабления для застройщиков отменены, готовы ли они к работе по старым правилам: мнения экспертов

В июле вернулся прежний порядок приемки новостроек

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке 

Верховный Суд: ФРТ и обманутые дольщики по соглашению сторон вправе разрешить вопрос по выплате компенсации разными способами

Застройщики хотят закрепить за собой право передавать дольщикам досрочно построенные объекты

Верховный Суд: в пределах гарантийного срока именно застройщик обязан доказать, что недостатки возникли в процессе эксплуатации МКД