Эксперты: ипотека под ИЖС и как выбрать участок

8 августа 2024 16:53

Эксперты: ипотека под ИЖС и как выбрать участок

Большинство граждан покупают участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) с целью сохранения денег. Однако немало и тех, кто заключает сделки для возведения частного дома, в том числе и с помощью специализированной загородной ипотеки. На каких условиях сегодня выдаются кредиты на покупку земельных участков, выяснял МК.

Фото: земля.дом.рф

В первом полугодии российские банки выдали на строительство частных домов кредитных средств на сумму свыше 380 млрд руб., напоминает издание. По итогам июня размер кредита на загородную недвижимость в среднем составил порядка 5,5 млн руб. По объему этого вида ИЖК лидируют Москва и Подмосковье. В ТОП-5 регионов также входят Республика Татарстан, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область.

Сегодня ипотеку на земельный участок (ЗУ) выдают всего семь российских банков, в числе которых четыре крупнейшие кредитные организации страны с госучастием. Условия у всех различаются: процентные ставки по кредитам на приобретение ЗУ находятся в диапазоне от 17,45% до 21,9% годовых. Первоначальный взнос — от 20% до 30%, а максимальный размер кредита — от 10 млн до 100 млн руб. при возрасте заемщика от 21 года до 75 лет. Максимальный срок кредита достигает 30 лет.

Эксперты считают, что выгоднее брать кредит на максимальный срок. Это позволит снизить размер ежемесячного платежа и быстрее погасить заем. Следует отметить, что рефинансирование ипотеки возможно только на ЗУ с домом. То есть сначала надо построить дом и только после этого подбирать банк, чтобы рефинансировать кредит.

Фото: sibkongress.ru

Начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин (на фото) считает, что в первом полугодии спрос на ипотеку на частные дома достиг своего пика. «На фоне дорогих кредитов на городскую недвижимость треть заемщиков предпочли строить дома сами, — уточнил банкир и добавил: — Сворачивание льготных программ, очевидно, остудит и этот рынок, но тренд по переезду за город уже не остановить».

В этом сегменте ипотечного рынка большинство сделок оформлено по льготным госпрограммам: по данным ДОМ.РФ, в первом полугодии текущего года на них приходилось 99,7% от всех выдач в этом секторе, причем больше всего сделок заключено в рамках программ льготной и семейной ипотеки.

Руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса Банки.ру Инна Солдатенкова отметила, что за год доля ипотеки на ИЖС увеличилась с 31% до 63%. Такое распределение спроса эксперт объяснила более низкими ставками по госпрограммам. Для сравнения: средняя ставка по рыночной ипотеке на ИЖС и готовые дома по состоянию на 2 августа равняется 19,33% годовых, а средняя полная стоимость кредита (ПСК) — 21,34%.

«При этом по оставшимся адресным льготным программам средний размер ставок составляет 4,95% годовых, а средняя ПСК — 7,57%, уточнила аналитик и добавила: — На текущий момент к ним относятся семейная и IT-ипотека со ставкой до 6% годовых, сельская — до 3%, дальневосточная и арктическая — до 2%».

Фото: banki.ru

По мнению Инны Солдатенковой (на фото), льготные программы и во втором полугодии будут поддерживать спрос на загородную ипотеку. При текущем уровне рыночных ставок большинству людей такая ипотека не под силу. Кроме того, банки определяют этот сегмент загородной недвижимости как рискованный, следовательно, и уровень одобрения здесь ниже, чем в городе.

Существенного изменения условий банков по загородной ипотеке эксперт не ожидает, поскольку ставки по рыночным программам и так уже близки к своим запретительным уровням, а по льготным они ограничены государством.

Управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Еремкин сообщил, что земля под ИЖС чаще, чем при других типах жилья, приобретается с целью сохранения средств и дальнейшей перепродажи.

Причину этого эксперт видит в более доступной стоимости участков: такими вариантами, по его словам, интересуются покупатели, у которых «не хватает средств для приобретения квартиры, но есть возможность купить землю и в дальнейшем возвести на ней дом».

Фото: © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Приобретать участки под ИЖС с целью сохранения денег, поделился статистикой Сергей Еремкин, сегодня готовы 25% россиян, инвестирующих в недвижимость. Для сравнения: у новостроек и загородной недвижимости (коттеджей, таунхаусов и пр.) показатели ниже — в них готовы вкладываться только 16% и 17% частных инвесторов. Наименьший показатель (12%) у вторичной недвижимости. При этом 17% опрошенных частных инвесторов планируют заработать на перепродаже постоянно растущей в цене земли.

Следует подчеркнуть, что ипотека на земельный участок — это не ипотечное кредитование на ИЖС. Предметом залога здесь является не построенный дом, а непосредственно сам участок, при этом строительство частного дома на нем возможно только с разрешения банка.

Обычно банки дают согласие на такой пункт в договоре, если на участке разрешено строительство. К тому же земля не должна относиться к природоохранной или резервной зонам, уже пройдена процедура межевания и установлены границы участка, и к нему ведет дорога, по которой без помех можно проехать в любое время года. Кроме этого, вблизи участка должны быть проложены инженерные сети и коммуникации.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме

По проекту «Земля для стройки» выявлено более 112 тыс. участков для жилищного строительства площадью 170 тыс. га

Срок действия решения о предоставлении участка планируют уменьшить до года

Как изменятся процедуры предоставления Дальневосточного и Арктического гектаров

В Москве вдвое сократили сроки предоставления земли в собственность

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

Эксперты фиксируют переток покупательского спроса с рынка новостроек в ИЖС

Эксперты: самое дорогое загородное жилье — под Санкт-Петербургом, самое дешевое — на Смоленщине

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

Эксперты: к 2026 году число строящихся в России загородных домов должно вырасти на 22%

Печать

ИЖС Земля для строительства Ипотека Госпрограммы Инвестор

13 декабря 2021 13:30

Застройщики обсудили, как изменится рынок ИЖС в 2022 году

В новом выпуске «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» эксперты обсудили новую законодательную инициативу, оценили перспективы крупных девелоперов на рынке ИЖС и рассмотрели текущую ситуацию на нем.

9 декабря прошла трансляция видеопроекта «ЕРЗ О ГЛАВНОМ», где эксперты рынка недвижимости в прямом эфире обсуждают новости отрасли и делятся своими кейсами. Дискуссии проходят каждый четверг в 11:00 (по МСК). Организатор проекта — отраслевой портал ЕРЗ.РФ, генеральный партнер — компания MACRO, информационный партнер — консалтинговое агентство GMK.

В новом выпуске спикеры обсуждали перспективы малоэтажного строительства. Экспертами прямого эфира выступили:

• Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

• Сергей Разуваев, директор консалтингового агентства GMK;

• Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

• Денис Бадиков, директор по девелопменту компании Партнер-Строй;

• Наталья Воронцова, директор юридического департамента семейства компаний KASKAD Family;

• Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

• Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М–Левел».

Фото: РБК Недвижимость

Первым выступил Кирилл Холопик (на фото). Эксперт представил обзор проекта федерального закона о долевом строительстве коттеджных поселков и изменений в других законодательных нормах.

«Можно выделить два наиболее обременительных условия привлечения средств дольщиков в ИЖС, которые указаны в проекте закона: наличие утвержденной ДПТ (в составе ППТ и ПМТ) и раскрытие информации о застройщике и проекте в ЕИСЖС, — отметил эксперт. — Однако они позволят получать средства банков по линии проектного финансирования, что является большим шагом вперед».

Также одной из проблем коттеджного строительства Холопик назвал вакуум в законодательстве в отношении общего имущества. По его словам, законопроект подробно описывает этот термин и требует, чтобы информация об общем имуществе была раскрыта в ЕИСЖС, проектной декларации и ДДУ. При этом понятие и признаки общего имущества в малоэтажном жилом комплексе введены и в Жилищный кодекс.

Кроме того, спикер озвучил изменения в других нормативных актах, касающихся ИЖС.

О формировании рынка ИЖС в России рассказал Сергей Разуваев (на фото).

«В прошлом году по запросу Минстроя мы проводили исследование и общались с 20 крупнейшими застройщиками страны. Практически все из них заинтересованы нишей малоэтажного строительства и ИЖС, в том числе ПИК и ГК Самолет, — рассказал о результатах опроса спикер. — Некоторые компании могут достигать 20% доходности на капитал в таких проектах, что является нормальным показателем для среднего года».

Разуваев отметил, что изучение ввода ИЖС показывает — большинство построенных домов является так называемым «самостроем». По мнению эксперта, в 2021 году сформированного рынка нет, однако появляются компании, которые начинают специализироваться либо на ИЖС и на малоэтажных домах.

По прогнозу Разуваева, законодательные инициативы формализуют рынок, и тогда застройщики смогут привлекать финансирование и более активно проникать в данную нишу.

Своим взглядом на сегодняшнюю структуру рынка ИЖС поделился Антон Сауков (на фото).

«То, что происходит сейчас — хаос, рынок “самостроя”. Это касается всех регионов, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга. Частные строители стараются снизить себестоимость и продать дороже. А теперь мы сталкиваемся с тем, что люди, которые купили такие дома 2-3 года назад не у девелопера, разочаровываются в качестве “загородки”, — поделился наблюдениями эксперт. — После дачной амнистии ввод ИЖС сильно вырос, но это не говорит о том, что люди стали больше строить. Данные нужны очищенные: садовые общества — это одни цифры, а то, что строят застройщики или частные строители — другие», — подытожил Сауков.

По мнению спикера, ИЖС является перспективным и быстроразвивающимся рынком, но сильного игрока, который мог бы его регламентировать, пока нет.

Денис Бадиков (на фото), рассказал об опыте строительства «Партнер-Строй» в нише ИЖС и озвучил свой взгляд на тренды и законодательные инициативы.

«ИЖС и малоэтажные дома — это тренд. При этом людям нужен не только дом, но и среда. Ранее такие проекты были только в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодаре, а сейчас подобные поселки можно увидеть в Воронеже, Тюмени, Екатеринбурге, Челябинске, — отметил спикер. — Сейчас мы пытаемся находить варианты работы с банками и органами в ручном режиме, поэтому если появятся нормы, которые стандартизируют все процессы и требования, это будет большим развитием для ИЖС и малоэтажного строительства», — заявил Бадиков.

Спикер сообщил, что сейчас строительство ИЖС связано с рядом трудностей. Например, Партнер-Строй удалось получить проектное финансирование, однако предложить ипотеку для покупателей банк не смог. При этом спикер отметил, что маржинальность для компании вторична, и застройщик осознанно соглашается на меньшую доходность, предоставляя покупателю большую добавленную стоимость.

Мнением о последствиях введения озвученных в законопроекте требований и положений поделилась Наталья Воронцова (на фото).

«Мы работаем по 214 ФЗ уже более семи лет, строим таунхаусы и многоквартирные дома до 4 этажей, а также занимаемся активным развитием территорий в наших проектах, — обозначила направление работы KASKAD Family спикер. — Озвученные изменения считаем правильными и уместными: они решают проблему использования земель общего пользования, дают застройщикам доступ к проектному финансированию, а покупателям — к ипотеке с нормальными ставками».

Так, по словам Воронцовой, законопроект повысит оборачиваемость денежных средств застройщика, и покупатели смогут пользоваться доступными условиями по ипотеке с более низкими ставками и меньшим первоначальным взносом. Эксперт считает, что для поддержки строительства ИЖС, государству необходимо продлить льготные программы по ипотеке для людей, приобретающих у застройщиков частные дома или квартиры в малоэтажных комплексах.

Кристина Яковенко (на фото) поделилась взглядом на то, к каким изменениям приведут новые законодательные нормы.

«Мы строим коттеджные поселки уже 12 лет, и спрос на проекты с организованной средой был всегда высок. Однако за последние два года спрос стал расти еще активнее, и нам пришлось наращивать темп строительства, — рассказала о ситуации на рынке Яковенко. — Нововведения, с одной стороны, улучшают качество продукта, с другой — повышают порог входа для застройщика. Помимо организации рынка со стороны законодательства, нужно понимать, кто будет строить ИЖС и малоэтажные дома: крупные организованные компании или частные строители».

Также эксперт отметила, что переход застройщика из многоэтажного строительства в малоэтажное связан с рядом трудностей. Например, одному из франчайзи девелоперской группы Хрустальный пришлось перестраивать множество процессов при переходе в новую нишу. Застройщик сменил подрядчиков, изменил схему и подход к продажам, подобрал нестандартные технические решения, актуальные для ИЖС, и подстроился под специфичную экономику загородных проектов.

Серикгалий Мукатаев (на фото) отметил одно из достоинств законодательных нововведений.

«Плюсов у законопроекта больше, чем минусов. Он даст крупным застройщикам обоснование более высокой цены для клиентов. Иногда частные строители считают: чем дешевле предложение, тем выше вероятность покупки. Однако люди хотят покупать и дом, и среду, — сообщил спикер. — Это значит, что системы делают более востребованный и безопасный для покупателя продукт: дольщики защищены законом, а на стройке работают профессионалы, которые выполняют работы по современным требованиям строительства».

Также Мукатаев ответил на вопрос о возможности применения типовой застройки в ИЖС. По его мнению, использовать типовые проекты во всех регионах нельзя как минимум из-за климатических условий — в каждом регионе России они сильно отличаются друг от друга. Это обуславливает необходимость строить разные фундаменты и изменять другие инженерные и архитектурные элементы.

Посмотреть запись эфира можно по ссылке. Подписывайте на ютуб-канал ЕРЗ.РФ, чтобы не пропустить анонсы этого и других проектов отраслевого портала.