Так считает ряд аналитиков, опрошенных РИА Недвижимость. Специалисты не исключают, что в такой ситуации государство может дать внятный сигнал девелоперам о том, чтобы они умерили «ценовые аппетиты», и даже отменить госсубсидирование ставок ИЖК до 6,5%, изначально нацеленное на поддержку отрасли.    

www.mds.yandex.net

О подстегивании спроса

Льготная ипотека с господдержкой под 6,5%, запущенная в апреле этого года, разогнала спрос на новостройки, который, в свою очередь, спровоцировал рост цен.

Последний практически обнулил выгоду от «дешевой» ипотеки для покупателей. Более того, новостройки по ценам почти догнали «вторичку», создав себе тем самым дополнительного конкурента.

К столь пессимистическим выводам пришел ряд экспертов, опрошенных РИА Недвижимость. Впрочем, не все специалисты согласны с такой оценкой ситуации.

Фото: www.fxteam.ru

О динамике цен

По данным отдела аналитики «Мосреалстрой», по состоянию на конец сентября средняя цена 1 кв. м (без учета жилья элит-класса) в старой Москве составила 243,4 тыс. руб. — на 9,5% больше, чем годом ранее.

В новой Москве — 153,2 тыс. руб., а годовой рост здесь составил 24,6%.

Цены растут почти во всех возможных измерениях, подчеркнул главный эксперт аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото).  

Фото: www.proocenka.com

Так, по его словам, если в I квартале этого года на старте продаж квартиры в московских новостройках стоили в среднем 189 тыс. руб. за «квадрат», то в III квартале за аналогичное жилье приходилось в среднем выкладывать уже 202 тыс. руб. Таким образом, за 10 месяцев рост составил 7%.

Причем интересно, что даже квартиры, находившиеся в стадии активной реализации в марте (до пандемии), но до сих пор так и не проданные, тем не менее, подорожали еще сильнее — на 15%, подчеркнул Попов.

Фото: www.bogaziciis.com

О затухании эффекта от льготной ипотеки

По мнению директора по поддержке риэлторского бизнеса МИЭЛЬ Юлии Федулаевой (на фото), для покупателей рост цен уже «съел» весь позитивный эффект от госпрограммы льготной ипотеки с субсидированием ставок под 6,5%, и теперь выгоду от этого получает только застройщик.

«Желание застройщика получить сверхприбыль на ажиотаже аукнется тем, что покупатели, в том числе инвесторы, приобретут квартиру по завышенной цене, а потом этот объект, перейдя в категорию вторичной недвижимости, надолго зависнет на рынке, — предположила Федулаева. — Это станет проблемой не застройщика, а покупателя», — резюмировала она.

Фото: www.facebook.com

Согласно расчетам специалистов жилищной экосистемы «Метр квадратный», при снижении ставки ИЖК с 9% до 6% при одновременном росте цены квартиры (в новостройках массового сегмента) на 10%, выгоды, которые изначально доставались только покупателю-заемщику, примерно в равной пропорции распределяются между ним и застройщиком. 

Дальнейший рост цен на новостройки будет приводить к перекосам в данном распределении, что, вполне очевидно, не понравится ни гражданам, ни их представителям в органах власти, сделали свой прогноз эксперты «Метр квадратный».

Фото: www.mds.yandex.net

О возможных мерах со стороны государства

Навлечет ли стремительный рост цен гнев властей на застройщиков с принятием определенных санкций со стороны государства?

Ряд экспертов не исключают таких перспектив, но не в радикальной форме. Ведь льготная ипотека запускалась в первую очередь с целью стимулировать отрасль в условиях кризиса.

Так, по мнению аналитиков «Метр квадратный», скорее всего, владельцы и руководители девелоперских компаний получат от  властей некие неформальные сигналы о необходимости держать свои аппетиты под контролем.

Фото: www.realty.vesti.ru

Впрочем, строгие санкции или жесткие меры воздействия на застройщиков со стороны государства вряд ли будут введены, поскольку это негативно скажется на выполнении национальных жилищных программ и достижении предусмотренных ими показателей по вводу жилья, уверен директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев (на фото).

Эксперт полагает, что оптимальный ход для сдерживания цен — наращивание темпов строительства и объемов предложения.

«Что может сделать правительство — это упростить для застройщиков процедуру получения разрешительной документации на новые проекты, стимулируя таким образом увеличение объема строительства в регионе, что сбалансирует цену продаж», — аргументирует директор по продажам ГК Самолёт Кирилл Храпов (на фото).

Фото: www.facebook.com

Руководитель департамента консалтинга и аналитики «Азбука Жилья» Ярослав Дарусенков (на фото) не исключает, что ключевой мерой со стороны Правительства может стать и отмена льготной ипотеки.

Также действенным средством будет оптимизация налогообложения застройщиков, позволяющая компенсировать рост себестоимости строительства (например, из-за снижения курса рубля), полагает эксперт.

Фото: www.ipoteka99.ru

О выгоде льготной ипотеки для застройщиков и покупателей-инвесторов

Как бы то ни было, не все участники рынка разделяют мнение о том, что рост цен поставит крест на положительном влиянии льготной ипотеки на покупателя.

Чтобы эффект от льготной ставки по ипотеке был нивелирован, стоимость 1 кв. м одномоментно должна вырасти более чем на 8%. Но этого не произойдет, так как сейчас мы подошли к порогу цен начала следующего года, считает директор по продажам ГК ИНГРАД Константин Тюленев (на фото).

Еще один представитель девелоперского сообщества, совладелец Группы Родина Владимир Щекин (на фото) признает, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки рост цен на жилье частично снизил эффект от нее для покупателей и принес застройщикам серьезную выгоду.

По словам Щекина, совокупная выручка застройщиков московского региона за первые 10 месяцев этого года составила около 620 млрд руб.  и уже превысила показатель всего прошлого года. Для сравнения: в 2019 году этот показатель находился на уровне 608 млрд руб., а в 2018 году составлял 543 млрд руб.

Тем не менее, приобретение жилья по господдержке для покупателя «по-прежнему сейчас выгоднее, чем в предыдущие годы на обычных условиях», убежден Щекин.

Фото: www.f.mirkvartir.me

Председатель совета директоров БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото) заметила, что с учетом текущей динамики цен на новостройки, покупка квартиры на котловане с последующей перепродажей после ввода в эксплуатацию выгодна покупателям-инвесторам — даже с учетом издержек по обслуживанию кредита.

«Есть проекты, которые, стартовав весной, уже выросли в цене на 20%», — подчеркнула Доброхотова.

С ней солидарна управляющий партнер Метриум Мария Литинецкая (на фото), которая повышение активности инвесторов наблюдает уже несколько месяцев, «По нашим оценкам, доля инвестиционных сделок возросла со стандартных 10% до уровня примерно 20%, — уточнила специалист. — Также в два-три раза выросла доля региональных покупателей, которые стремятся приобрести ликвидный объект, которым можно будет воспользоваться в будущем», — так Литинецкая обозначила одну из ключевых последних тенденций в сфере инвестирования в недвижимость.

Фото: www.renovar.ru

Другие публикации по теме:

Эксперты: в России быстро сокращается доля жилья, доступного по льготной ипотеке

Эксперты: рекордный рост цен на столичные новостройки обусловлен не только льготной ипотекой, но и политикой застройщиков

Эксперты: цены на новостройки могут пойти вниз

Владимир Путин: Льготная ипотека — пример эффективной господдержки экономики и граждан в период коронакризиса

Льготная ипотека не принесла застройщикам сверхдоходов, но позволила повысить качество предлагаемого жилья

Владимир Путин: Поручаю проработать вопрос о преференциях стройке от государства как одной из отраслей, наиболее пострадавших от коронавируса

В июле, согласно данным экспертов, опрошенных РБК, спрос на новостройки на фоне отмены льготной программы, работавшей на протяжении четырех лет, снизился — по количеству и заключенных сделок, и заявок на покупку строящегося жилья — не менее чем на 20%.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным SaaS-платформы TYMY, снижение количества заявок на ипотеку в июле по всем регионам на рынках новостроек и вторичного жилья было более существенным: к июню на 52%. «А если считать только по новостройкам, спад количества заявок через платформу был зафиксирован почти втрое», — уточнил аналитик SaaS-платформы TYMY Эмзар Мусаев.

По его словам, до июля спрос формировался за счет тех, кто успевал взять льготную ипотеку до ее завершения. Поэтому в сделках в основном участвовали самые ходовые лоты по минимальным ценам. «Сейчас в течение нескольких месяцев рынок новостроек будет приходить в себя, а спрос восстанавливаться до реального уровня», — полагает он.

По данным ДОМ.РФ, в июне на новостройки было выдано почти 49 тыс. кредитов льготной ипотеки на общую сумму 210,1 млрд руб. В июле выдача сократилась почти в 3,9 раза по количеству и в 4 раза — по объему. Всего в июле в рамках программы было выдано 12,4 тыс. кредитов на 52,5 млрд руб. 

 Эксперты федерального агентства недвижимости «Этажи» отметили июльское падение спроса на покупку квартир в новостройках (число заявок) по России — практически на 30% по сравнению с июнем. Директор компании Ильдар Хусаинов считает, что главная проблема рынка сейчас — в снижении конверсии и скорости проведения сделок, поскольку для части потенциальных покупателей нынешние условия ипотечного кредитования стали просто неподъемными.

«Под льготные программы многие не подходят, другим не хватает накопленного первоначального взноса из-за выросших требований к нему, — пояснил эксперт и добавил: — Намечается тренд на снижение цены, пока он вуалируется под различного рода индивидуальные дисконты и субсидирование ставок застройщиками за счет собственных средств, а не путем увеличения цены объекта, как это часто было ранее».

По данным «Этажей», средняя цена 1 кв. м в новостройках за июль выросла на 0,4%, в годовом выражении рост составил 10,7%.

По словам Хусаинова, в сложной ситуации сейчас находятся застройщики с низкой маржинальностью — «они словно между молотом и наковальней». «С одной стороны, рыночная ситуация требует от них субсидирования ставок и увеличения дисконта, а с другой, выросшие затраты на строительство им этого сделать не дают. И это уже опасная ситуация для строительной отрасли», — полагает руководитель компании.

По его мнению, к концу года число сделок на российском рынке новостроек может сократиться в три и более раза от пиковых значений. 

 Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина поделилась статистикой просмотров объявлений по продаже новостроек на площадке: в июле их число по отношению к июню уменьшилось лишь на 10%. «Примечательно, что показатель стал расти после обнародования условий по новой семейной ипотеке (после 10 июля)», — добавила эксперт.

Если учесть, что, согласно статистике ЕИСЖС, объемы льготного кредитования (и в Москве, и в целом по России) в июле примерно на 70% меньше, чем в июне, а в первые 10 дней месяца банки практически не оформляли семейную ипотеку и была приостановлена выдача IT-ипотеки, то, по ее словам, спад произошел чуть более чем на 50%.

 Главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина добавила, что, по данным сервиса, в начале августа средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы составляет 370,5 тыс. руб. — это на 0,1% ниже, чем в июле.

«После локального роста цен в мае — июне (на фоне пика спроса перед отменой льготной ипотеки) в июле они вновь вернулись к стагнации. О снижении цен пока говорить рано, — убеждена эксперт. — В среднем по 16 городам-миллионникам и двум столичным областям за последние 30 дней квадратный метр стал на 1,2% дороже».

Одновременно на Циан отмечен рост активного предложения: число лотов в продаже в новостройках Москвы в начале августа прибавило 5% к показателю начала июля, до 61 тыс. лотов. Эксперт объяснила такое увеличение выбора снижением спроса: объекты дольше не продаются и накапливаются на рынке. 

Падение спроса на новостройки подтверждают и застройщики. «По итогам июля покупательская активность снизилась на 50% относительно июня, — привел свои данные директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов. — Отчасти помогли обновленные условия по выдаче семейной ипотеки — конечно, они стали жестче, но в начале месяца такая ипотека не выдавалась совсем».

В июле банки и девелоперы оперативно вывели на рынок программы, в которых низкая ставка (до 10%) выдается на период строительства дома.

Рост рыночных ипотечных ставок до заградительных 22% — 23%, по словам топ-менеджера девелоперской группы, сокращает возможности для субсидирования застройщиков. «Теперь ситуация такова, что субсидирование может стать еще дороже и минимальные пороги еще вырасти, а к ставкам выше 13% покупатели не готовы ни финансово, ни психологически», — отметил Рустам Азизов.

По его прогнозам, последствия отмены льготной ипотеки и переход на рыночные ставки, которые сейчас превышают 20%, рынок новостроек полностью ощутит уже осенью.

«Июль нельзя назвать показательным, новая система ипотечного кредитования в России только формируется, то, как заработают все программы в условиях высокой ключевой ставки, будет понятно лишь к октябрю», — резюмировал Азизов.

 Понижение спроса в июле подтверждают и в ГК ФСК. Причем если в бизнес-классе продажи остались на уровне июня, то в комфорт-классе они сократились на 20%. Директор департамента аналитики и продуктового маркетинга ГК ФСК Ксения Цаплина рассказала, что, как и ожидалось, в июле дозаключались июньские сделки на фоне отмены господдержки.

Цены на новостройки за месяц почти не изменились, хотя тренд на снижение появляется — в основном через скидки и акции. Например, в ГК ФСК пересмотрели условия программ рассрочек.

«Стараемся сделать их льготными хотя бы на период строительства (два-три года от текущей даты для новых объектов), с минимальными платежами или вовсе отсрочкой платежей до ввода в эксплуатацию», — пояснила топ-менеджер. 

 Директор риэлторской компании «Жилфонд» Александр Чернокульский согласен с тем, что прямого снижения цен на строящееся жилье пока не наблюдается — только через отдельные скидки и акции. Тем не менее снижение цен на новостройки в ближайшее время маловероятно, поскольку стоимость денег для застройщиков не снижается.

«Поэтому вместо распродаж многие будут придерживать нераспроданные квартиры, чтобы найти возможность реализовать их на более интересных условиях и не разрушить свои финмодели», — считает глава «Жилфонда».

По данным его компании, в июле число заявок на покупку новостроек снизилось к июню вдвое, а к маю — в три раза. Это последствия высокого спроса из-за окончания льготной программы. В обычное время эти продажи распределились бы на длительный срок.

Текущее резкое снижение эксперт расценивает как временное явление. «Реальную динамику рынка стоит оценить уже осенью, тогда мы будем понимать, какой в текущих условиях может быть реальный спрос на новостройки», — заключил он.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: динамика цен на маленькие квартиры разная, тенденция общая — подорожание

Эксперты: снижение стоимости жилья возможно в 2025 году

Эксперты: за пять лет цены на новостройки в крупнейших городах России выросли в разы

Эксперты: из-за заградительных рыночных ставок количество ипотечных сделок может снизиться на 30% — 40%

Эксперты: Москва по темпам роста цен на новостройки идет на четвертом месте

Эксперты: после перезапуска программы число заявок на «Семейную ипотеку» снизилось на 22%

Эксперты: во втором квартале продажи столичных квартир премиум-класса вышли на рекордные значения

Эксперты: сокращение предложения жилья отмечено в большинстве районов Москвы

Эксперты: в июне спрос на новостройки упал, но цены все равно продолжали расти

Эксперты: за первое полугодие спрос на новостройки Новой Москвы снизился почти на треть

Эксперты: продажи новостроек в июне выросли на 60%