Последние несколько лет в России отмечается снижение доступности жилья. Однако если сравнивать с 2006 годом, то данный показатель существенно вырос, и тенденция последних лет этот положительный результат не переломила. К таким выводам пришли эксперты Института экономики города (ИЭГ), исследовавшие ситуацию.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В исследовании отмечается, что с 2008-го по 2019 год жилищное строительство в России развивалось в условиях роста фундаментальной доступности жилья (это соотношение цены квартиры и годового дохода семьи), а также повышения доступности рыночной ипотеки, что отражалось в увеличении совокупного спроса на жилье.

Согласно международной классификации, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным — от 3 до 4, при показателе от 4 до 5 приобретение жилья серьезно осложнено, а на уровне более 5 — существенно недоступно.

Коэффициент доступности жилья в целом по Российской Федерации в 2006—2023 гг.

Источник: расчеты ИЭГ, по данным Росстата

В целом по России в 2023 году приобретение жилья площадью 54 кв. м на семью из 3 человек было доступно 54,5% семей, а в 2006 году этот показатель составлял только 18,6%. Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в 2006 году составлял 4,6, в 2019-м был минимальным (3,2) и в 2023-м находился на уровне 3,7.

С 2021 года показатель доступности снижался (КДЖ 3,9 в 2022 году). В 2023-м вновь наблюдалось некоторое повышение доступности, что связано с замедлением темпов роста цен на квартиры относительно темпов роста доходов населения. Но пока КДЖ ниже, чем в 2020 году.

Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и
заемных средств, в целом по Российской Федерации в 2006—2023 гг., %

Источник: расчеты ИЭГ, по данным Росстата и Банка России

Регионами с самым доступным жильем оказались Ямало-Ненецкий АО (здесь можно накопить на квартиру за год), Чечня, Магаданская область, Камчатка, Ханты-Мансийский АО, Тюменская область (менее двух лет). Проще всего купить жилье в Снежногорске Мурманской области (нужны доходы за 0,8 года), в городах Печора (Коми), Кушва (Свердловская область) и Гуково (Ростовская область).

По недоступности лидирует Москва (копить деньги на жилье семья должна 4,9 года), за ней следуют Амурская, Калининградская, Иркутская области, Алтайский край и Санкт-Петербург (везде — более 4 лет).

Вице-президент Фонда «Институт экономики города», эксперт Общественного совета при Минстрое Татьяна Полиди (на фото ниже) отметила закономерность, выявленную в результате исследования: чем ближе к крупным городам и агломерациям, тем жилье менее доступно. Причем, по ее словам, такая закономерность характерна не только для России: рынок жилья отражает возможности трудоустройства, уровень доходов и другие параметры благополучия.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Отдельно эксперты просчитали доступность жилья при использовании ипотеки. Впервые ипотечный кредит стал доступен семьям со средними (а не высокими) доходами в 2016 году и далее, вплоть до 2020 года включительно, доступность ипотечного кредитования повышалась, а начиная с 2021 года — незначительно, но снижалась. Хотя кредит оставался доступен не только для семей со средними доходами, но и для части семей с доходами ниже средних.

Авторы исследования считают, что в дальнейшем доступность жилья и ипотеки будут зависеть прежде всего от макроэкономических показателей инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения.

Татьяна Полиди подчеркнула, что сегодня при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья в целом особенно важно применять только такие меры, которые не способствуют росту цен.

Динамика средневзвешенного срока кредитования (месяцев) и средневзвешенной ставки (%) по ипотечным
жилищным кредитам, выданным на первичном и вторичном рынках жилья в 2010—2023 гг.

Источник: по данным Банка России

По мнению эксперта, крайне важно в ближайшие годы сделать акцент на развитии различных форм доступного жилья, в которых сегодня существует большая потребность: наемный жилищный фонд социального использования и жилищная кооперация при строительстве многоквартирных домов. Что касается загородного жилья, то требуется существенная поддержка инфраструктурного обеспечения такой застройки.

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото ниже) отметил, что доступность жилья имеет свои формулы расчета, и есть коэффициенты, показывающие доступность приобретения с кредитом или только на свои накопления, причем эти показатели могут показывать разные тенденции.

Наиболее доступным и известным способом улучшения жилищных условий для большинства российских семей стало использование льготного ипотечного кредитования. Здесь выводы аналитиков намного сложнее.

Фото: fa.ru

С одной стороны, доступность льготной ипотеки привлекла многих россиян, а возможность увеличения срока кредитования обеспечивала доступность приобретения ипотечной квартиры, но при этом в условиях недостаточного роста предложения росли цены. И в итоге многие показатели доступности стали снижаться.

«После завершения программы льготной ипотеки на новостройки продолжают действовать семейная ипотека, для IT-специалистов, дальневосточная и арктическая ипотека, что в целом существенно повышает доступность приобретения жилья для россиян, удовлетворяющих условиям этих госпрограмм, — полагает Цыганов. — Но все же эти программы не для всех, и уже видно, что количество ипотечных кредитов сократилось, а значит и доступность ипотечного жилья как минимум для жителей крупных городов — тоже».

В этих условиях эксперт предлагает подумать о программах арендного жилья, «субсидированного государством и с возможностью его выкупа арендатором на заранее оговоренных условиях». По мнению Цыганова, «субсидия может позволить использовать арендные платежи для накопления первого взноса, может погасить часть стоимости или снизить ставку до определенного предела или на фиксированную величину, но все это повысит доступность улучшения жилищных условий».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Крупные российские банки вновь повысили ставки по ипотек

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

Эксперты определили города с лучшей экологией, благоустройством и самым доступным жильем

Стоило ли завершать льготную ипотеку, которая была так популярна у россиян: мнения экспертов разделились

Эксперты о спросе и ценах на новостройки после отмены льготной ипотеки

Для одобрения ипотеки по ставкам от 18% средняя по России зарплата должна быть 77,6 тыс. руб. 

В марте 2023 года Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела дело, где решалось, кто должен устранять недостатки в отделке квартиры, которая предусмотрена проектной документацией, но не предусмотрена условиями договора.

Фото: www.mds.yandex.net

Согласно материалам дела, в 2020 году гражданин по договору купли-продажи приобрел квартиру у ООО СЗ «ДомСтрой».

При проведении отделочных работ (грунтовка и шпаклевка стен) гражданином были обнаружены строительные недостатки в виде трещин стен и воздушных карманов. Гражданин заказал проведение экспертизы для выявления и других недостатков.

В экспертном заключении от марта 2021 года, подготовленном ООО «Экспертный центр» по заказу гражданина, отмечается, что качество выполненных в квартире строительных работ частично не соответствует требованиям СП, СНиП, ГОСТ, условиям договора и иной нормативной документации.

Тогда гражданин обратился с претензией к застройщику, в которой просил выплатить в счет уменьшения покупной цены квартиры стоимость устранения выявленных недостатков в размере, определенном экспертным заключением, — 55 280,4 руб.

Фото: www.polinov.ru

Застройщик отказал в удовлетворении требований, ссылаясь на отсутствие недостатков.

Гражданин решил отстаивать свою правоту в суде. Мировой суд при рассмотрении дела назначил судебную экспертизу, которая была поручена экспертам уже упомянутого ООО «Экспертный центр».

Как следовало из заключений экспертизы и показаний допрошенного в судебном заседании эксперта, качество выполненных строительных и отделочных работ в квартире:

- требованиям обязательных строительных норм и правил, технических регламентов, а также требованиям, обычно предъявляемым к качеству указанных работ, не соответствует;

Фото: www.spb-sovetnik.ru

- требованиям проектной документации, условиям договора купли-продажи квартиры качество соответствует. Выявленные недостатки к строительным и подлежащим устранению застройщиком не отнесены, поскольку по условиям договора и в соответствии с имеющейся в материалах дела «Ведомостью отделки помещений» внутренняя отделка помещений выполняется собственником квартиры.

Разрешая спор, суд первой инстанции отклонил выводы судебной экспертизы ООО «Экспертный центр», полагая установленным и доказанным факт передачи квартиры гражданину в оштукатуренном виде, исходя из того, что ответственность за некачественно выполненные штукатурные работы несет застройщик как продавец. Суд пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании с ООО СЗ «ДомСтрой» денежных средств в счет уменьшения покупной стоимости квартиры в размере 55 280,4 руб. и неустойки.

Проверяя решение в апелляционном порядке, суд второй инстанции согласился с выводами нижестоящего суда об обоснованности заявленных исковых требований.

Фото: www.helpgkh.ru

При этом судебная коллегия исходила из того, что договором купли-продажи квартиры предусмотрено, что свидетельством качества квартиры, соответствия ее техническим и строительным нормам и правилам является утвержденное в установленном законом порядке разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное уполномоченным государственным органом.

Судебная коллегия указала, что само по себе отсутствие в договоре купли-продажи условий о выполнении застройщиком строительных работ по штукатурке стен, затирке пазогребневых перегородок, гидроизоляции пола в санузлах, которые являлись обязательными при строительстве объекта, поскольку были включены в проектную документацию и должны соответствовать техническим, градостроительным и обязательным требованиям, не может служить безусловным основанием для отказа истцу в удовлетворении исковых требований.

С учетом изложенного, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции посчитала, что выводы судов нижестоящих инстанций являются правильными и мотивированными в судебных постановлениях.

Другие публикации по теме:

Наличие в заключении экспертизы противоречий может послужить основанием для отмены судебного решения

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Конституционный Суд поддержал ФАС в ее споре с застройщиками

Опрос: три четверти респондентов, купивших квартиру от застройщика, обнаружили в ней недоделки

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Особенности передачи квартир дольщикам в 2022 году 

Верховный Суд: застройщик не вправе составить односторонний акт о передаче объекта по ДДУ, если объект построен с отступлением от договора

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Верховный Суд: при наличии просрочки изменение даты передачи помещений в договоре не отменяет ответственности застройщика

Верховный Суд: взыскание с застройщика денежных средств возможно, поскольку ДДУ не были установлены предельно допустимые погрешности