От повышения Банком России ключевой ставки могут выиграть девелоперы четырех крупных рынков недвижимости — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Такой вывод сделал Коммерсант, опросив экспертов и застройщиков.

Фото: www.vbr.ru

Год назад, пишет издание, большие объемы реализации квартир в новостройках наблюдались только в I квартале, но после начала боевых действий на Украине рынок стал сокращаться.

Начавшийся в июле — августе рост вновь сократился осенью после объявления частичной мобилизации.

Фото: www.kvobzor.ru

Нынешним летом покупатели опять активизировались.

Только в Москве в июне, по данным Росреестра, было заключено 10,92 тыс. сделок по покупке квартир и апартаментов в новостройках, что на 20,7% больше, чем в том же месяце 2022 года.

Причину покупательской активности замдиректора по продажам ГК Гранель Элина Ханнанова (на фото) видит в нестабильном курсе рубля.

Это подтвердила и руководитель департамента исследований входящей в ГК Главстрой компании Главстрой регионы Виктория Ковалевская (на фото).

По ее словам, в таких ситуациях покупатели пытаются приобрести квартиру даже в том случае, если у них накоплен только первоначальный взнос на ипотеку.

Как следует из прогнозов портала Dataflat.ru, сделанных по запросу «Коммерсанта», совокупная выручка застройщиков четырех крупных рынков увеличится по итогам 2023 года на 5%—7%, до 2,27 трлн руб. — 2,32 трлн руб.

Фото: www.kvobzor.ru

В Москве девелоперы смогут выручить до 1,33 трлн руб., в Подмосковье — до 421 млрд руб., в Санкт-Петербурге — до 438 млрд руб., в Ленобласти — до 122 млрд руб.

Но поступления средств будут расти не благодаря увеличению числа продаваемых лотов, а за счет повышения цен, пояснил руководитель портала Александр Пыпин (на фото).

Он предполагает, что к концу декабря количество проданных лотов снизится на 3%—5%. Уже за первые шесть месяцев их число по сравнению с 2022 годом оказалось ниже на 14,5%.

По данным платформы bnMAP.pro, в январе — июле квартиры и апартаменты в строящихся домах Москвы подорожали за год на 4,2%, Подмосковья — на 6,2%, Санкт-Петербурга — на 9,3%, Ленинградской области — на 3,7%.

Для поддержания спроса девелоперы стали строить больше квартир меньшего размера, но на фоне растущих цен для покупателей такое жилье все равно обходится дороже в пересчете на 1 кв. м, добавил руководитель платформы Сергей Лобжанидзе (на фото).

Фото: www.realty.interfax.ru

Исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото) согласился с прогнозами Dataflat.ru, но напомнил, что свои коррективы внесет и новая ключевая ставка ЦБ.

«Это может привести к сокращению выручки во второй половине 2023 года», — считает он.

Сами девелоперы, напротив, надеются, что ставка в 12% им поможет.

Основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото) полагает, что при новой ключевой ставке средняя стоимость квартир в новостройках Москвы увеличится на 5%—7%.

Ипотечные же ставки на вторичном рынке, где не действуют льготные программы, вырастут до 13%—15%, и покупателю будет выгоднее приобрести новостройку у девелопера под 5%—8% годовых.

Фото: www.gmk.ru

В общем объеме сделок с использованием ипотеки на первичном рынке сегодня около 90% приходится на кредиты, ставки по которым субсидирует государство, подтвердила коммерческий директор ГК А101 Анна Боим (на фото).

Фото: www.rbk.ru

По этой причине, резюмировал коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), переориентация спроса со вторичного рынка в сегмент новостроек вполне вероятна.

Другие публикации по теме:

Росреестр: за семь месяцев в Москве зарегистрировано максимальное число ипотечных сделок

Эксперты сравнили нынешний август с мартом 2022 года

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ грозит застройщикам кризисом

Эксперты: высокая волатильность рубля подстегивает спрос на недвижимость

Эксперты: на рынке ипотечного жилищного кредитования ситуация продолжает коренным образом улучшаться (графики)

ЦБ на внеочередном заседании повысил ключевую ставку до 12% годовых (график)

Эксперты: более 3 трлн руб. ипотечных кредитов выдали банки в I полугодии

Эксперты: за II квартал в России было выдано ипотечных кредитов на 1,773 трлн руб. — это абсолютный рекорд

Эксперты: спрос постепенно восстанавливается, число сделок с недвижимостью растет

Москва обогнала Питер по средней рыночной стоимости 1 кв. м в IV квартале 2023 года

Повышение Банком России ключевой ставки на 3,5 п. п. (до 12%), — пожалуй, ключевое экономическое событие августа. Поэтому эксперты продолжают обсуждать в СМИ последствия этого решения.

Фото: www.u.9111s.ru

Если говорить о жилищном строительстве, то ипотечные ставки напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ.

Ее повышение, по словам экспертов, было ожидаемым, однако оно оказалось более резким, что и вызывает беспокойство.

Как и большинство аналитиков, коммерческий директор ГК ССК Анна Ших (на фото) считает, что существенный рост ставок прежде всего коснется вторичного рынка, а спрос на новостройки поддержат льготные программы.

Она также думает, что сейчас спрос, вероятно, вырастет: клиенты будут торопиться с покупкой недвижимости, чтобы воспользоваться прежними условиями по льготным программам. Это мнение, кстати, у экспертов весьма распространено.

Фото: www.static.tildacdn.com

Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны, убежден коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш (на фото). «До 12% сделок проходят при продаже вторичной недвижимости и покупке первичной», — уточнил он.

Если произойдет охлаждение «аппетитов» продавцов вторичного рынка, которые завышают цены в течение последних трех-четырех месяцев, то это благотворно повлияет на некоторые проекты и направления «первички», добавил эксперт.

Допускает Павел Лепиш и всплеск покупательской активности по предодобренным ранее ипотечным кредитам, но только краткосрочный.

Фото: www.kommersant.ru

С тем, что высокий спрос продлится недолго, согласен первый вице-президент ГК GloraX Александр Андрианов (на фото).

В скором времени, прогнозирует он, банки пересмотрят условия кредитования, после чего спрос на новостройки («и без того невысокий»), может сократиться на 30%, заявил эксперт.

Директор по продажам ГК Главстрой Алексей Гусев (на фото) выразил надежду, что изменения не затронут льготные программы.

При этом он опасается, что девелоперы будут снижать свои риски и замедлять вывод новых проектов.

По словам директора по продажам ГК Мангазея Федора Ушакова (на фото), влияние роста ключевой ставки будет не таким значительным, как в марте 2022 года, когда она с 9,5% поднялась до рекордных 20%.

«Продуктовая линейка ипотеки сейчас достаточно широкая, это позволяет не подключать субсидирование от застройщика», — пояснил он.

Если РИА Недвижимость опросила девелоперов, то РБК интересовала точка зрения финансовых аналитиков. Разброс мнений относительно того, насколько теперь повысится ставки по рыночной ипотеке, достаточно широк.

Фото: www.visualrian.ru

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) предположила, что этот рост может оказаться ниже, чем 3,5 п. п. По ее прогнозу, банки, прежде всего крупнейшие ипотечные кредиторы, скорее всего, повысят ставки в пределах 2 п. п. — 2,5 п. п.

Но это все равно приведет к падению спроса, в первую очередь на вторичное жилье, поскольку ставки по нельготной ипотеке станут, по сути, заградительными для покупателей, уточнила эксперт.

Фото: www.dzen.ru

Отличается нынешняя ситуация и от марта 2022 года, отметила Ирина Носова. «Полтора года назад было понимание, что повышение ключевой ставки до 20% — временная, сдерживающая мера», — напомнила специалист.

Сейчас, в условиях нарастающих инфляционных ожиданий, текущее повышение ключевой ставки может оказаться промежуточным шагом, и банки будут ограничивать выдачи на ранее одобренных условиях, дала прогноз представитель рейтингового агентства.

Фото: www.finam.ru

С точки зрения аналитика группы «Финам» Наталии Пырьевой (на фото), ужесточение денежно-кредитной политики может оказать негативный эффект на рынок недвижимости, поскольку рыночные ставки становятся малодоступными значительному числу населения.

Но на вторичном рынке, предположила она, может вырасти доля альтернативных сделок. «Когда человек продает собственное жилье и покупает больше/лучше или разменивает с привлечением, в том числе, ипотечных средств», — пояснила эксперт.

Фото: www.stroy-svoimi-rukami.ru

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото) допускает более заметный рост ставок по ипотеке — на 3 п. п.—4 п. п. И действительно, по его мнению, ставка по ипотеке от 12% для многих является заградительной.

Поэтому выдачи по рыночной ипотеке упадут, и спрос на жилье в целом снизится, поскольку, напомнил эксперт, «вторичка» и «первичка» связаны между собой.

Олег Репченко не исключает и варианта, при котором падение спроса может привести к снижению цен на жилье. На его взгляд, коррекция на 10%—15% в течение года вполне реальна, особенно на вторичном рынке.

При этом на рынке новостроек снижение цен будет идти за счет расширения скидочных и других акций.

Третья группа экспертов — риэлторы, их опросил ТАСС.

В смещении спроса на рынок новостроек не сомневается руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов (на фото).

«В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6%—8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13%—14% в кредитах на жилье в готовых домах», — заявил он.

Фото: www.realty.rbc.ru

На рынке элитной недвижимости негативные факторы новой ставки отразятся примерно через месяц, полагает генеральный директор и управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин (на фото).

«С конца августа до середины сентября складываются благоприятные условия для продавцов элитных квадратных метров, когда спрос остается активным, а курс доллара помогает покупателям входить в сделки», — отметил эксперт.

К концу 2023 года, при более явном сокращении доходов бизнесменов, он ожидает и снижения активности покупателей на этом рынке.

Фото: NF Group

Партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики еще одного агентства элитной недвижимости NF Group Ольга Широкова (на фото) ожидает падения не только в этом сегменте, но и в целом по рынку.

«Глубина падения будет во многом зависеть от долгосрочности принятых мер и дальнейшей политики государства по поддержке отрасли», — уточнила эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ грозит застройщикам кризисом

Эксперты: высокая волатильность рубля подстегивает спрос на недвижимость

ЦБ на внеочередном заседании повысил ключевую ставку до 12% годовых (график)

Банк России пообещал раскрывать детали обсуждений изменения ключевой ставки

ЦБ: растет срок ипотечного контракта, а с ним — и финансовые риски

Сбер повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,8 п. п.

В ожидании спада

После роста ключевой ставки банки начали пересматривать условия по ипотеке

Эксперты: снижение платежеспособности населения начинает сказываться на выручке лидеров жилищного рынка

Эксперты: стоит ли ждать охлаждения спроса на ипотеку