Причина такой ситуации — низкий спрос, следствие — замедление роста цен, считают эксперты, мнение которых приводит РБК. 

Фото: Алексей Филиппов / РИА Новости

Как на основе данных Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) подсчитали в компании «INFOLine-Аналитика», площадь нераспроданных квартир в российских новостройках в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (эксперты учитывали как уже доступные к покупке квартиры, так и те, которые еще не вышли на рынок).

Это максимальный показатель как минимум с января 2020 года (именно с этого периода данные учитываются в ЕИСЖС).

Как отмечает гендиректор «INFOLine-Аналитики» Михаил Бурмистров (на фото), это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.

По данным аналитического центра госкомпании ДОМ.РФ, объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м — на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.

В январе 2020 года площадь нераспроданных квартир составляла почти 62 млн кв. м (60% объектов в стадии строительства на тот момент). В апреле того же года для поддержки застройщиков на фоне начала пандемии COVID-19 была запущена программа льготной ипотеки, после чего этот показатель снизился, и к концу 2020-го составил около 53 млн кв. м. В 2021 году в зависимости от месяца площадь нераспроданных квартир колебалась от 51 млн до 59 млн кв. м.

Фото: www.unikassa.ru

«Сегодняшняя ситуация говорит о том, что баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения», — отмечают в аналитическом центре ДОМ.РФ. Эксперты госкорпорации поясняют, что уже несколько лет запасы непроданного жилья были на минимуме, на фоне чего цены стремительно росли, а с ростом предложения в последние несколько месяцев рост цен на новостройки замедлился.

Например, в Москве, по данным агентства недвижимости «Метриум», в этом году цены на квартиры и апартаменты выросли на 7,7%, тогда как в прошлом году — на 20%.

Фото: www.tsargrad.tv

Впрочем, эксперты «INFOLine-Аналитики» полагают, что, несмотря на рост доли непроданных квартир, пока ситуация с финансированием в сегменте жилищного строительства выглядит благоприятной. Она сохранится на таком уровне по крайней мере до конца первого полугодия 2023 года, пока у застройщиков есть возможность без штрафов задерживать сроки ввода объектов, считает Бурмистров.

«Далее, если не появится дополнительных драйверов, ситуация может начать ухудшаться», — говорит он.

Фото: www.neprizyvnoi.ru

В ДОМ.РФ большой объем нераспроданного жилья связывают с тем, что застройщики в этом году не сбавили темпы запуска новых проектов (в 2021 году они вывели на рынок 43 млн кв. м, за 11 месяцев 2022 года — 37,3 млн кв. м), но стал снижаться спрос. По данным Росреестра, в январе-сентябре 2022 года продажи жилья в новостройках в России снизились на 15,5%, до 533,7 тыс. квартир.

В конце февраля, после начала боевых действий на Украине и введения санкций в отношении России, ключевая ставка ЦБ была увеличена до рекордных 20%, однако в марте покупатели заключали сделки по ипотеке с ранее одобренными условиями.

После этого в апреле начался спад продаж: во втором квартале снижение составило 42% год к году, в третьем — 28%.
После объявления мобилизации интерес к ипотеке снизился на 10%.

В конце года спрос восстанавливается после обвала, вызванного частичной мобилизацией, его также поддерживают ожидания модификации льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков

Впрочем, продажи в четвертом квартале будут меньше, чем в третьем, по крайней мере в Москве, считает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка (на фото).

Фото: www.zp.ru

Другие публикации по теме:

Москомстройинвест: объемы строительства растут, при этом спрос падает, а контроль над застройщиками ослабевает

Эксперты: снижение цен на столичные новостройки в сентябре вызвано падением спроса

Эксперты: спрос в Москве сместился с новостроек на «вторичку»

Эксперты: в октябре падение спроса на столичные новостройки достигло годового антирекорда

Эксперты: просевший более чем на треть спрос на новостройки в Московском регионе восстановится к концу года

Эксперты: спрос на новостройки Москвы и Подмосковья за месяц обрушился более чем на треть 

К такому выводу пришел РБК, сопоставив сумму страховых выплат и стоимость квартир на первичном рынке.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Авторы публикации напомнили, что размер страховки по эскроу в 10 млн руб. был установлен в 2019 году при переходе на проектное финансирование. И он до сих пор не менялся, хотя новостройки за пять лет существенно подорожали.

«Страховка нужна, если что-то случится с банком, где открыт счет эскроу, — пояснил основатель юридического агентства «Кучембаев и партнеры» Алмаз Кучембаев (на фото ниже) и уточнил: — Например, у него будет отозвана лицензия, или он обанкротится, после чего ЦБ введет мораторий на удовлетворение требований кредиторов».

Фото предоставлено пресс-службой бюро «Кучембаев и партнеры»

Сегодня средняя стоимость квартир в российских новостройках, по данным Яндекс Недвижимости, не превышает 10 млн руб. То есть полностью укладывается в лимит страховых выплат.

Но в крупных городах с активным рынком ситуация иная. Например, в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге даже однокомнатные квартиры в строящихся домах стоят в среднем больше 10 млн руб.

В каких городах страховка не покрывает стоимость квартир в новостройках

Источники: РБК, Яндекс Недвижимость

По расчетам аналитиков платформы bnMAP.pro, в Сочи доля более дорогих лотов в предложении на начало декабря составляла 72%, в Москве — 64%.

В этих городах страховой выплаты хватит на компенсацию лишь 2/3 от стоимости однокомнатной квартиры, а треть потраченных на приобретение средств будет потеряна. В Санкт-Петербурге, где цены ниже, в среднем «не вернется» 3%.

При покупке на первичном рынке двухкомнатной квартиры к группе добавились Казань и Нижний Новгород. При наступлении страхового случая в этих городах можно потерять до 60% от стоимости «двушки».

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

В случае трехкомнатных квартир список расширился до 13 городов, в которых средние цены превышают 10 млн руб.

Несмотря на то что прецедентов по выплате страховки по эскроу пока не было, повышение стоимости жилья — серьезная причина для изменения лимита компенсаций.

В августе на совещании с членами Правительства РФ, глава регулятора Эльвира Набиуллина (на фото ниже) предложила увеличить лимит страхового возмещения втрое, до 30 млн руб.

Фото: cbr.ru

Если это произойдет, то в большинстве городов проблема исчезнет. Но не везде.

По информации bnMAP.pro, в начале декабря квартиры в новостройках дороже 30 млн руб. продавались:

• в Сочи, где их доля составляла 26,3%;

• в Москве — 19%;

• в Санкт-Петербурге — 5%;

• в Казани — 3%;

• в Нижнем Новгороде — 2,2%.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Такое жилье также есть во Владивостоке, Ростове-на-Дону, Самаре, Екатеринбурге, Новосибирске, Перми, Тюмени, Уфе, Краснодаре, Воронеже, Челябинске и Красноярске (менее 1%).

Впрочем, пока лимит страховых компенсаций остается на старом уровне в 10 млн руб., поскольку предложение ЦБ до сих пор не принято, резюмировал РБК.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Новый продукт на рынке — страхование рассрочки от застройщика: рекомендации эксперта

Эксперты: за пять лет страховка для дольщиков отстала от стоимости квартир

Эксперты о предложении ЦБ увеличить до 30 млн руб. страховое покрытие по счетам эскроу

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Перспективы ссудо-сберегательных касс: мнения экспертов

Депутаты поддержали законопроект о системе жилищных сбережений граждан

Эксперты: в декабре оформление ипотечных страховых договоров превысило среднемесячный уровень на 28,5%

Депутаты ограничили рост ставки по ипотеке при отказе заемщика от страховки

Эксперты ожидают роста мошенничества при страховании ипотечных кредитов