Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов премиум-класса Москвы в старых границах составила 785 210 руб. (+5% за месяц, +4,8% за квартал, +19,8% за год). Зарегистрировано 6 242 сделки ДДУ, что на 33% больше, чем в 2023 году, подвели итоги минувшего года аналитики компании «Метриум».

  

Фото: lavrushinskiy.ru

 

В 2024 году на столичном рынке недвижимости в реализации находилось 62 проекта премиум-класса (+5 за год) с квартирами и апартаментами.

Общий объем предложения к концу анализируемого периода составил 6 871 лот (-3,4% за месяц, +5,2% за квартал, +36% за год). Из них 6 439 лота приходится на квартиры (+46,1% за год), 432 — на апартаменты (-33% за год).

 

Динамика объема предложения на первичном рынке премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

Вывод 11 новых проектов с квартирами на рынок сопоставим с 2023 годом.

По объему предложения в 2024 году лидирует ЗАО (1,3 тыс. шт., +76% за год), далее следуют ЦАО (1,2 тыс. шт., +3% за год) и СЗАО (1, 2 тыс. шт., +138%).

Динамика цены 1 кв. м наиболее существенна изменилась в сторону повышения в ЦАО (+34%, до 1,07 млн руб.). Рост цены здесь эксперты объясняют изменениями в структуре экспозиции.

 

Структура предложения квартир и апартаментов премиум-класса Москвы по округам, кол-во лотов, средневзвешенная цена кв. м и динамика за год

Источник: Метриум

   

Больше всего лотов в экспозиции представлено в корпусах на этапе монтажа этажей. За год аналитики отмечают сокращение показателя на 11 п. п., до 37,3%.

Выросла доля предложения на котловане (+6,6 п. п., до 29,5%), на этапе отделки (+1,5 п. п., до 23,4%) и в сданных корпусах (+2,8 п. п., до 9,9%).

  

Структура предложения премиум-класса по стадии строительной готовности, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

По типологии преобладают квартиры и апартаменты с двумя спальнями (34,9%, +0,6 п. п. за год). За год здесь не произошло значительных изменений.

 

Структура предложения квартир и апартаментов премиум-класса по комнатности, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Выросла популярность черновой отделки (66,6%, +16 п. п. за год). Объем предложения с чистовой отделкой и с отделкой white box за год практически не изменился, но их доля сократилась за счет роста предложения без отделки.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Тем не менее коммерческий директор Optima Development (девелопер ЖК Прайм Парк) Дмитрий Голев (на фото) самым востребованным в 2024 году форматом отделки в премиум-классе считает white box.

По его словам, эта опция позволяет индивидуализировать интерьеры, упрощает проведение ремонта, избавляет от необходимости выполнения самых сложных, шумных, энергозатратных работ.

Кроме того, предчистовая отделка от застройщика помогает клиенту сэкономить, не увеличивая существенно общую стоимость квартиры.

«Доля квартир с отделкой white box за год сократилась в два раза, — признал эксперт. — Но дефицит предложения связан именно с востребованностью формата».

 

Структура предложения премиум-класса по типу отделки, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Эксперты также подсчитали, что за год доля предложения квартир и апартаментов стоимостью до 40 млн руб. сократилась на 7 п. п., до 41%. А стоимость до 20 млн руб. — это всего 3% предложения премиум-класса.

 

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости премиум-класса по площадям и
бюджетам, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 785 210 руб. (+5% за месяц, +4,8% за квартал, +19,8% за год).

При этом в квартирах она достигла 781 510 руб. (+5,6% за месяц, +4,6%% за квартал, +21,4% за год), в апартаментах — 835 120 руб. (-0,3% за месяц, +8,5% за квартал, +16% за год).

 

Средневзвешенная цена предложения премиум-класса по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

 

Самые доступные апартаменты премиум-класса в декабре 2024 года находились в ЖК Deco Residence (ЮАО) — 24 кв. м за 13,7 млн руб.; ЖК Verdi (САО) — 37,8 кв. м, 18,9 млн руб.; ЖК GloraX Premium Белорусская (САО) — 31,4 кв. м, 21,5 млн руб.

Наиболее доступные квартиры этого класса в конце 2024 года выявлены в ЖК TATE (СВАО) — 29,6 кв. м, 13,9 млн руб.; ЖК MOD (СВАО) — 27,8 кв. м за 14,1 млн руб.; ЖК JOIS (СЗАО) — 22,6 кв. м,15,7 млн руб.

 

Кол-во сделок по ДДУ физических лиц на первичном рынке премиум-класса по месяцам, шт.,
без уступок и оптовых сделок по дате регистрации

Источник: Метриум

 

По итогам 2024 года на рынке новостроек премиум-класса зарегистрировано 6 242 сделки ДДУ (+33% к показателю 2023 года), а минимальный спрос в 2024 году отмечался в I квартале (1 355 ДДУ за квартал).

 

Кол-во сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

IV квартал продемонстрировал рост спроса на 20,6% к предыдущему кварталу, до 1 742 ДДУ, что сопоставимо с IV кварталом 2023 года.

 

Кол-во сделок по ДДУ на первичном рынке премиум-класса по годам, шт.

Источник: Метриум

 

Доля сделок с ипотекой в IV квартале 2024 года упала до 19% (-11 п. п. за квартал, -32 п. п. за год). Максимальное число сделок было зарегистрировано в СВАО — в находящихся в числе лидеров ЖК MOD (350 ДДУ), ЖК PRIDE (265 ДДУ) и ЖК TATE (249 ДДУ).

В прошедшем году был дан старт 11 новостройкам премиум-класса, что обусловило рост предложения на 36% (6,9 тыс. лотов). Вырос и уровень спроса — до 6 242 ДДУ (+33% за год).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) отметил расширение географии новостроек премиум-класса: впервые в истории ЗАО опередил ЦАО по объему предложения.

«В сравнении с более низкобюджетными сегментами спрос на новостройки премиум-класса практически не подвержен изменениям в условиях по ипотеке, — подчеркнул эксперт и добавил: — Однако сейчас повышенная ключевая ставка может стимулировать потенциальных покупателей выбирать вклады и откладывать покупку недвижимости на более поздний срок».

Тем не менее, по его словам, большинство покупателей недвижимости в сегменте премиум-класса «предпочитают вкладываться в ликвидные недвижимые активы».

    

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

  

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2024 году продажи квартир бизнес-класса в «старой» Москве выросли на 7%, премиум-класса — более чем на 70%

Эксперты: в декабре на рынке новостроек столичного региона упали продажи, снизились цены и доля сделок с ипотекой

Эксперты определили самые продаваемые столичные новостройки класса «премиум»

Эксперты: новостройки в старых границах Москвы за год подорожали в среднем на треть

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты: в Москве доля многокомнатных квартир премиум-класса с отделкой «под ключ» за год сократилась почти на треть

Эксперты: в новостройках премиум-класса формируется отложенный спрос на договоры переуступки

Эксперты: во втором квартале продажи столичных квартир премиум-класса вышли на рекордные значения

На столичном рынке жилья премиум-класса эксперты отметили рост объема предложения и снижение спроса

Эксперты: снижение цен на московские новостройки за год отмечено только в сегменте премиум

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

  

Фото: exiora.ru

 

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

 

 

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

  

Фото: anspb.ru

 

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка