Такой прогноз содержится в последнем исследовании Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), посвященного состоянию рынка ИЖК в России.

Фото: www.finansi.su

Авторы исследования отмечают, что ипотека в РФ последние годы является одним из наиболее динамично развивающихся направлений розничного кредитования в России.

В значительной мере это произошло благодаря госпрограмме субсидирования ставок ИЖК до 6,5% годовых для новостроек, запущенной властями в апреле 2020 года в качестве меры господдержки отрасли в период коронакризиса, признают эксперты.

Фото: www.in-news.ru

Напомним, что руководство ЦБ сегодня выступает против продления госпрограммы льготной ипотеки после ее планового окончания, которое наступит 1 июля текущего года.

Свою позицию регулятор обосновывает тем, что льготная ипотека сильно подстегнула спрос на рынке жилья, а вместе с ним и цены (+17,6% на рынке новостроек, +13,6% на вторичном рынке относительно I квартала 2020 года), что грозит образованием «пузыря» (критического уровня просроченной задолженности) на рынке ИЖК.

Подробно изучив ситуацию на нем, аналитики АКРА cформулировали ряд основных тезисов:

Фото: www.сз-саратов.рф

• • выгода для населения от льготной ипотеки на новостройки наблюдалась только в первые полгода с начала действия программы, а затем эта мера господдержки обернулась повышением долговой нагрузки населения ввиду увеличения среднего размера ипотечного кредита на 14% (по ДДУ — на 21%) из-за роста стоимости жилья;
• • низкая процентная ставка ИЖК (следствие действия госпрограммы и других факторов) была нивелирована возросшей стоимостью жилья уже к концу 2020 года;
• • для получения комфортного графика исполнения платежей заемщики были вынуждены в период с июля 2020 года по апрель 2021-го увеличивать средний срок кредита (по ДДУ — на 2,2 года, до более 20 лет);

Фото: www.archisfera.ru

• • согласно результатам опроса АКРА, в котором участвовали 23 банка (в целом это 27% ипотечного портфеля РФ), активный рост ипотечных выдач пока не привел к образованию «пузыря» на рынке, и значительная часть банков все еще заинтересована в повышении рентабельности бизнеса за счет генерации прибыли по ипотеке (средние ожидания по росту ипотечных выдач в 2021 году составляют 10—15%);
• • наибольшую опасность для банков представляют собой ипотечные ссуды (7% всего объема ИЖК) с первоначальным взносом, оплаченным с помощью потребительского кредитования.

Фото: www.voms.ru

Прогнозная часть профильного исследования АКРА включает следующие положения:

1) рост проблемных ипотечных кредитов (с просроченной задолженностью свыше 90 дней) неизбежен — в течение ближайших 12 месяцев до уровня 2,5% (сегодня — 0,7% или 69,7 млрд руб.) от всего объема ИЖК;

2) имеющийся буфер капитала и генерируемая прибыль позволят банкам выдержать возможные потери по потенциально проблемным ипотечным кредитам;

3) возможное ограничение срока ипотечного кредита двадцатью годами на фоне внедрения плавающих ставок может еще больше подстегнуть спрос на потребительские кредиты для оплаты первоначального взноса по ипотеке;

Фото: www.sakhalife.ru

4) ввиду ожидаемого дальнейшего повышения ключевой ставки ЦБ и окончания срока действия льготной ипотеки в регионах с наиболее емким рынком жилого строительства средняя ставка ИЖК может достичь 9—9,5% к концу текущего года (сегодня — 7,3%);

5) в III квартале 2021 года (после окончания срока госпрограммы и введения повышенных макропруденциальных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным ссудам) спрос на ипотеку снизится и цены на жилье упадут (по самым смелым оценкам) на 5—7%.

Другие публикации по теме:

Последствия прекращения с 1 июля действия госпрограммы льготной ипотеки: мнения экспертов разделились

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

Правительство: увеличить объемы строительства, остановить рост цен на жилье, расширить роль КРТ и определиться со статусом апартаментов

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эксперт: после отмены госпрограммы льготной ипотеки продажи новостроек упадут на 50%

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

Марат Хуснуллин: Решение о дальнейшей судьбе госпрограммы льготной ипотеки будем принимать отдельно по каждому региону

Минфин России: продлить действие льготной ипотеки в отдельных регионах будет сложно

Марат Хуснуллин: Решение о продлении льготной ипотеки будет зависеть от уровня ключевой ставки ЦБ

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход

Заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства рассказал РБК о главных трендах рынка жилой недвижимости столицы.

Фото: sobianin.ru 

Реновация

К 2032 году московское правительство планирует завершить переселение жителей из тех домов, которые изначально вошли в программу реновации, и, скорее всего, она будет продолжена.

«Мы понимаем, что к тому времени у многих жилых зданий, которые в 2017 году были в удовлетворительном состоянии, срок эксплуатации подойдет к концу», — пояснил Владимир Ефимов (на фото ниже).

Фото: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Здесь, по его словам, нужен или дорогостоящий капитальный ремонт, который радикально не изменит качество жилья, либо снос.

Бывает и так, что рядом с домами, попавшими в программу, остаются объекты, которые по состоянию ничем не лучше.

«Поэтому правильнее заниматься планированием в границах квартала целиком, а не по принципу "один дом убрали и на его месте построили новый"», — заявил представитель региональной власти.

Говоря об объемах строительства в Москве, он напомнил, что несколько лет назад здесь сдавалось около 5 млн кв. м жилья в год. В последнее время темпы стали более высокими.

В 2023-м, например, было введено 7,3 млн кв. м жилья, и произошло это как раз за счет реновации и стимулирующих спрос программ льготной ипотеки.

«Сегодня мы видим замедление выхода на этап стройки по новым площадкам. Это разумная реакция девелоперов на ситуацию более сдержанного спроса, — отметил вице-мэр и добавил: — Но говорить о том, что продажи остановились и нас ждет катастрофа, пока оснований нет».

Фото: t.me/hals_development

Апартаменты

До сих пор в профессиональной среде вызывает споры решение правительства Москвы по апартаментам.

Владимир Ефимов считает, что эта категория появилась как «некая идея второго жилья», но формально это нежилое помещение, где «нельзя прописаться и, следовательно, получить набор социальных услуг».

При этом такие объекты, уточнил он, формируют дополнительную нагрузку и спрос со стороны населения на социальную инфраструктуру.

«Поэтому мы приняли решение, что больше строительство апартаментов согласовывать не будем, и соответствующим образом поправили законодательство», — подчеркнул глава столичного стройкомплекса.

В новых правилах четко определено, что есть гостиницы, и какие требования к ним должны быть (апартаменты зачастую и числились как разновидность отелей).

Но если есть запрос от инвестора перевести апарт-комплекс в жилой, то ему предлагается поменять вид разрешенного использования и построить нормальный дом, если это возможно в рамках градостроительных решений, заключил Владимир Ефимов.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-texter.ru

Малогабаритные квартиры

Изменились в Москве и нормативы, связанные с минимальным размером жилья. Теперь площадь однокомнатных квартир должна быть не менее 28 кв. м и 44 кв. м. — двухкомнатных. И для этого, убежден собеседник РБК, есть основания.

Во-первых, размер квартиры регламентирован строительными нормами, из которых и рассчитываются минимальные площади.

Во-вторых, в среднем в столице живет чуть больше двух человек на одну квартиру. Именно под этот показатель планируются социальная и транспортная инфраструктуры.

Но когда строится дом, в котором много маленьких квартир, это ломает все планы. Получается, что в итоге появляется жилой массив, который в необходимом объеме ничем не обеспечен.

«Если у девелопера будут квартиры меньше 28 кв. м, то мы потребуем компенсацию на инфраструктуру, необходимую для обеспечения всех новых жителей образованием, транспортом и медициной», — предупредил столичный чиновник.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Комплексное развитие территорий

Сегодня в Москве в стадии реализации находится 108 проектов КРТ с площадью застройки порядка 27—28 млн кв. м.

Одни из них реализуются по инициативе правообладателей, вторые — через торги, третьи — операторами, которых город учредил, в том числе в целях программы реновации.

«В этом году мы определили на торгах инвесторов десяти площадок, и спрос остается высоким», — заверил Владимир Ефимов.

Фото: © Ярославский Максим / Фотобанк Лори

Кадры

По оценкам столичной мэрии, дефицит рабочих кадров в сфере строительства на рынке Москвы составляет порядка 50 тыс. — 70 тыс. человек.

Причем нельзя выделить, каких специалистов больше не хватает, — это и управленцы, которые могли бы все процессы организовать, и представители рабочих профессий.

Нехватка кадров сказывается на росте заработных плат и, соответственно, себестоимости строительства.

Ранее ситуацию выравнивала трудовая миграция их стран СНГ, но сегодня и там достаточно высокий внутренний спрос. Тем не менее варианты решения проблемы есть.

Одним из них вице-мэр поделился в интервью: «Чтобы минимизировать трудозатраты проектов, мы максимально начали использовать механизацию, современные технологии и все больше переходить на типовые решения».

Фото: stroj-musor.moscow

Импортозамещение

В стройкомплексе проблема импортозамещения, по мнению вице-мэра столицы, не стоит так остро, как в некоторых других отраслях, и те же самые дома по программе реновации на 95% — 97% возводятся из российских комплектующих.

Сложнее обстоят дела с зарубежной строительной техникой, но и здесь идет замещение, в том числе китайской продукцией.

Есть вопрос, связанный с поставками оборудования, из-за чего пришлось переделывать некоторые проекты.

«Но это привело лишь к небольшим сдвигам по срокам, ничего остановлено не было», — подвел черту Владимир Ефимов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Утвержден алгоритм цифрового мастер-планирования территории города Москвы

Порядок внесения сведений в сводный план регулирования использования территории города Москвы изменен

Изменения в порядке взаимодействия органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении КРТ

В Москве появится электронный реестр строителей

В Москве утверждены новые особенности при реализации решений о КРТ нежилой застройки

В Москве сокращен перечень документов о создании мест приложения труда, необходимых для подтверждения статуса инвестиционного проекта

Эксперты: вслед за официальным запретом строить в Москве микроквартиры последовал неофициальный — на апартаменты

Как упростят процедуру принятия решения о КРТ в Москве

Новые изменения московского законодательства в сфере архитектурно-градостроительных решений