Так оценивают последние правительственные решения по охлаждению рынка ипотеки опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты и представители девелоперских компаний.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Портал ЕРЗ.РФ сообщал о выходе Постановления Правительства РФ №2166 от 15.12.2023 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации».

Согласно этому документу, до 30% увеличен взнос по льготной ипотеке, которая выдается на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для ИЖС.

Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб. По «Дальневосточной» и «Арктической» ипотекам предельный размер кредита увеличен с 6 млн руб. до 9 млн руб. Также по решению Правительства один заемщик, созаемщик или поручитель может участвовать только в одной льготной ипотечной программе.

Портал ЕРЗ.РФ поинтересовался у экспертов и застройщиков, как принятые Правительством (и давно ожидаемые) меры по охлаждению рынка ипотеки скажутся на объемах выдачи и в целом на рынке жилищного строительства, в том числе и в плане его возможного затоваривания. 

Фото: erzrf.ru

Кирилл Холопик (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— После вступления в силу новых требований помесячные объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину.

Очевидно, что это решительный шаг к постепенному сворачиванию программы. Но произойдет рост «Cемейной ипотеки» как наиболее привлекательной программы в современных условиях.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— На «Семейную ипотеку» в нашей компании сейчас приходится порядка 47% от всего объема ипотечных сделок. На 2% меньше — на программу господдержки. Пока спрос сохраняется на довольно высоком уровне, как это всегда и бывает в предновогодний период.

В целом у нас достаточно позитивный взгляд на 2024 год, хотя мы и понимаем, что придется принимать во внимание ряд внешних негативных факторов, на которые рынок традиционно может отреагировать кратковременным ослаблением спроса. Но опыт показывает, что покупатели к ним довольно быстро адаптируются. О затоваривании рынка можно было бы говорить в том случае, если бы застройщикам пришлось работать в новых условиях два-три ближайших года.

У нас запланирован вывод в продажу нескольких новых проектов, поэтому общий объем реализации в следующем году прогнозируется с учетом роста продаж.

Дарья Плотникова, директор по маркетингу ГК Монолит (Республика Крым):

— Особых потрясений и поводов для волнения относительно выдачи ипотек и показателей жилищного строительства в связи с законодательными изменениями в Крыму не предвидится.

Средняя величина первоначальных взносов в регионе составляет примерно 35%.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Голос

Сергей Пахомов (на фото), генеральный директор Группы Голос (Челябинск):

— Ожидаем в следующем году умеренное снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынках. Для этого есть несколько причин: и ужесточение условий по льготным ипотечным программам, и рост ключевой ставки.

Говорю именно об умеренном снижении — критические последствия кажутся маловероятными. Во-первых, людям по-прежнему нужно будет улучшать жилищные условия. Во-вторых, по моему мнению, на рынке появляется новый класс потребителя, который поддержит спрос. Это люди рабочих профессий. Их зарплаты растут опережающими темпами из-за дефицита кадров и высокой конкуренции предприятий за персонал.

Наконец, в-третьих, при охлаждении спроса застройщики смогут просто меньше проектов выводить, не допуская затоваривания рынка. У нас же еще есть «цензор» в виде банков, а они не станут финансировать новые проекты, если увидят высокие риски.

Верю, что в конечном счете рынок сам себя уравновесит.

Фото: vk.com

Виктория Тивончик (на фото), менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток):

— Объемы выдачи непременно спадут, поскольку любое ужесточение льготных программ приводит к снижению объема выдачи и спроса на ипотеку. Также возможно и снижение объемов жилищного строительства, учитывая тот факт, что ключевая ставка увеличилась до 16%. 

На мой взгляд, затоваривания рынка новостроек не будет, поскольку информация об ужесточении льготных программ и возможном повышении ключевой ставки была давно, и крупные застройщики, с учетом этих трендов, давно скорректировали планы по стройке и вводу новых объектов в эксплуатацию.

Что касается покупательской активности. За неделю невозможно быстро определиться с квартирой, а еще и ипотеку оформить, поэтому затоваривания со стороны покупателей также не произойдет. 

Фото: ГК Жилой Квартал

Эдуард Самигуллин (на фото), директор по развитию ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Такие ограничения сильно сужают аудиторию, поэтому можно предположить, что объемы выдачи по программе «Семейная ипотека» сократятся. Если говорить об ипотечном рынке в целом, то здесь есть альтернатива из других программ, поэтому часть заемщиков будет брать льготную ипотеку под 8%, а часть семей (те, кому нужно просторное жилье) переориентируется на ИЖС, там пока еще действует «Сельская ипотека» с привлекательной ставкой 3%.

Что же касается объемов строительства, то в ближайшие два-три года резкого сокращения здесь не будет, поскольку застройщики вывели на рынок много больших проектов с перспективой освоения на несколько лет вперед, где получены разрешения на строительство и проектное финансирование. Поэтому, независимо от спроса, им придется выводить на рынок новые очереди строительства, что при отсутствии достаточного уровня спроса может привести к затоваренности рынка. Кроме того, снижение объемов продаж и маржинальности чревато снижением качества и упрощением строящихся проектов. 

Однако, если учитывать, что доля отрасли строительства в ВВП составляет около 5% и она способствует развитию большого количества смежных отраслей, то, скорее всего, во втором полугодии 2024 года мы можем ожидать новых мер поддержки отрасли, которые помогут строителям и дальше наращивать показатели. 

Фото: stankevich.design

Сергей Станкевич (на фото), архитектор-девелопер, основатель архитектурного бюро Stankevich.Design:

— Корректировка условий льготных программ ипотеки в совокупности с увеличением ЦБ ключевой ставки кредитования оказывает значительное влияние на рынок жилищного строительства. Так, выросшая стоимость кредитования уже привела к снижению интереса к вторичному рынку МКД. По данным Домклик, с июня по ноябрь 2023 года его доля снизилась с 70% до 50%. Доля первичного рынка МКД выросла с 23% до 38%, а доля ИЖС увеличилась с 8% до 11%. Для сегмента ИЖС эта тенденция продолжится, и его доля будет только расти, в то время как интерес к МКД, по моим прогнозам, будет снижаться.

Учитывая, что только в Москве, по данным ДОМ.РФ на 1 ноября 2023 года, остаются непроданными порядка 10 млн кв. м (в совокупности непроданные площади в проектах, открытых к продаже, и в проектах, продажи которых еще не начались), а продано лишь 7 млн «квадратов», можно говорить, что затоваренность рынка уже присутствует, и она будет только расти. При этом стоимость первичной жилой недвижимости в МКД завышена из-за высокого спроса, по некоторым локациям разница превышает 30% по сравнению с «вторичкой». Продать квартиру в новостройке на вторичном рынке по цене покупки будет очень сложно.

Среди всех факторов именно льготные ипотечные программы оказывают значительное стимулирующее воздействие на рынок, и ужесточение их условий — увеличение первоначального взноса до 30% и ограничение максимальной суммы кредита 6 млн руб. — должно охладить сегмент МКД. При этом в кредит покупается почти 80% новостроек. В то время как в ИЖС, доля покупок в кредит, по данным ДОМ.РФ, достигает лишь 15%. Очевиден искусственный перекос.

В ближайшие годы рынок должен сбалансироваться, если власти продолжат поддержку индивидуального строительства. Растущий потенциал сегмента ИЖС уже привлек сюда крупнейших девелоперов из сегмента МКД. Стоит учесть, что для потенциальных покупателей объектов ИЖС повышение первоначального взноса до 30% и увеличение ежемесячного платежа будет уже на грани финансовых возможностей, и в большинстве случаев свободных средств на ремонт не останется. В связи с этим вырастет спрос на дома с отделкой «под ключ».

Кроме того, увеличение первоначального взноса увеличит стоимость входа в инвестиционные проекты загородной недвижимости и немного снизит рентабельность таких проектов. Думаю, что количество потенциальных инвесторов — физических лиц сократится.

Ключевая ставка с высокой долей вероятности продолжит расти как минимум до середины 2024 года, а программы льготного кредитования будут оказывать все большее давление на бюджет, вместе с ростом инфляции. Поэтому власти предусмотрительно увеличили общую сумму кредитов до 4,64 трлн руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ 

Эксперты: если предложения Минфина по льготной ипотеке будут приняты, с рынка уйдут 25% — 30% покупателей

Не дожидаясь решения Правительства, крупные банки начали пересматривать условия по ипотеке

Владимир Путин: Мы учитываем мировой опыт ипотечного кредитования, в том числе и негативный

Эксперт: те, для кого предназначалась льготная ипотека, не смогут приобрести жилье в случае повышения первоначального взноса 

В июле, согласно данным экспертов, опрошенных РБК, спрос на новостройки на фоне отмены льготной программы, работавшей на протяжении четырех лет, снизился — по количеству и заключенных сделок, и заявок на покупку строящегося жилья — не менее чем на 20%.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

По данным SaaS-платформы TYMY, снижение количества заявок на ипотеку в июле по всем регионам на рынках новостроек и вторичного жилья было более существенным: к июню на 52%. «А если считать только по новостройкам, спад количества заявок через платформу был зафиксирован почти втрое», — уточнил аналитик SaaS-платформы TYMY Эмзар Мусаев.

По его словам, до июля спрос формировался за счет тех, кто успевал взять льготную ипотеку до ее завершения. Поэтому в сделках в основном участвовали самые ходовые лоты по минимальным ценам. «Сейчас в течение нескольких месяцев рынок новостроек будет приходить в себя, а спрос восстанавливаться до реального уровня», — полагает он.

По данным ДОМ.РФ, в июне на новостройки было выдано почти 49 тыс. кредитов льготной ипотеки на общую сумму 210,1 млрд руб. В июле выдача сократилась почти в 3,9 раза по количеству и в 4 раза — по объему. Всего в июле в рамках программы было выдано 12,4 тыс. кредитов на 52,5 млрд руб. 

 Эксперты федерального агентства недвижимости «Этажи» отметили июльское падение спроса на покупку квартир в новостройках (число заявок) по России — практически на 30% по сравнению с июнем. Директор компании Ильдар Хусаинов считает, что главная проблема рынка сейчас — в снижении конверсии и скорости проведения сделок, поскольку для части потенциальных покупателей нынешние условия ипотечного кредитования стали просто неподъемными.

«Под льготные программы многие не подходят, другим не хватает накопленного первоначального взноса из-за выросших требований к нему, — пояснил эксперт и добавил: — Намечается тренд на снижение цены, пока он вуалируется под различного рода индивидуальные дисконты и субсидирование ставок застройщиками за счет собственных средств, а не путем увеличения цены объекта, как это часто было ранее».

По данным «Этажей», средняя цена 1 кв. м в новостройках за июль выросла на 0,4%, в годовом выражении рост составил 10,7%.

По словам Хусаинова, в сложной ситуации сейчас находятся застройщики с низкой маржинальностью — «они словно между молотом и наковальней». «С одной стороны, рыночная ситуация требует от них субсидирования ставок и увеличения дисконта, а с другой, выросшие затраты на строительство им этого сделать не дают. И это уже опасная ситуация для строительной отрасли», — полагает руководитель компании.

По его мнению, к концу года число сделок на российском рынке новостроек может сократиться в три и более раза от пиковых значений. 

 Эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина поделилась статистикой просмотров объявлений по продаже новостроек на площадке: в июле их число по отношению к июню уменьшилось лишь на 10%. «Примечательно, что показатель стал расти после обнародования условий по новой семейной ипотеке (после 10 июля)», — добавила эксперт.

Если учесть, что, согласно статистике ЕИСЖС, объемы льготного кредитования (и в Москве, и в целом по России) в июле примерно на 70% меньше, чем в июне, а в первые 10 дней месяца банки практически не оформляли семейную ипотеку и была приостановлена выдача IT-ипотеки, то, по ее словам, спад произошел чуть более чем на 50%.

 Главный эксперт аналитического центра Циан Виктория Кирюхина добавила, что, по данным сервиса, в начале августа средняя цена 1 кв. м в новостройках Москвы составляет 370,5 тыс. руб. — это на 0,1% ниже, чем в июле.

«После локального роста цен в мае — июне (на фоне пика спроса перед отменой льготной ипотеки) в июле они вновь вернулись к стагнации. О снижении цен пока говорить рано, — убеждена эксперт. — В среднем по 16 городам-миллионникам и двум столичным областям за последние 30 дней квадратный метр стал на 1,2% дороже».

Одновременно на Циан отмечен рост активного предложения: число лотов в продаже в новостройках Москвы в начале августа прибавило 5% к показателю начала июля, до 61 тыс. лотов. Эксперт объяснила такое увеличение выбора снижением спроса: объекты дольше не продаются и накапливаются на рынке. 

Падение спроса на новостройки подтверждают и застройщики. «По итогам июля покупательская активность снизилась на 50% относительно июня, — привел свои данные директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов. — Отчасти помогли обновленные условия по выдаче семейной ипотеки — конечно, они стали жестче, но в начале месяца такая ипотека не выдавалась совсем».

В июле банки и девелоперы оперативно вывели на рынок программы, в которых низкая ставка (до 10%) выдается на период строительства дома.

Рост рыночных ипотечных ставок до заградительных 22% — 23%, по словам топ-менеджера девелоперской группы, сокращает возможности для субсидирования застройщиков. «Теперь ситуация такова, что субсидирование может стать еще дороже и минимальные пороги еще вырасти, а к ставкам выше 13% покупатели не готовы ни финансово, ни психологически», — отметил Рустам Азизов.

По его прогнозам, последствия отмены льготной ипотеки и переход на рыночные ставки, которые сейчас превышают 20%, рынок новостроек полностью ощутит уже осенью.

«Июль нельзя назвать показательным, новая система ипотечного кредитования в России только формируется, то, как заработают все программы в условиях высокой ключевой ставки, будет понятно лишь к октябрю», — резюмировал Азизов.

 Понижение спроса в июле подтверждают и в ГК ФСК. Причем если в бизнес-классе продажи остались на уровне июня, то в комфорт-классе они сократились на 20%. Директор департамента аналитики и продуктового маркетинга ГК ФСК Ксения Цаплина рассказала, что, как и ожидалось, в июле дозаключались июньские сделки на фоне отмены господдержки.

Цены на новостройки за месяц почти не изменились, хотя тренд на снижение появляется — в основном через скидки и акции. Например, в ГК ФСК пересмотрели условия программ рассрочек.

«Стараемся сделать их льготными хотя бы на период строительства (два-три года от текущей даты для новых объектов), с минимальными платежами или вовсе отсрочкой платежей до ввода в эксплуатацию», — пояснила топ-менеджер. 

 Директор риэлторской компании «Жилфонд» Александр Чернокульский согласен с тем, что прямого снижения цен на строящееся жилье пока не наблюдается — только через отдельные скидки и акции. Тем не менее снижение цен на новостройки в ближайшее время маловероятно, поскольку стоимость денег для застройщиков не снижается.

«Поэтому вместо распродаж многие будут придерживать нераспроданные квартиры, чтобы найти возможность реализовать их на более интересных условиях и не разрушить свои финмодели», — считает глава «Жилфонда».

По данным его компании, в июле число заявок на покупку новостроек снизилось к июню вдвое, а к маю — в три раза. Это последствия высокого спроса из-за окончания льготной программы. В обычное время эти продажи распределились бы на длительный срок.

Текущее резкое снижение эксперт расценивает как временное явление. «Реальную динамику рынка стоит оценить уже осенью, тогда мы будем понимать, какой в текущих условиях может быть реальный спрос на новостройки», — заключил он.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: динамика цен на маленькие квартиры разная, тенденция общая — подорожание

Эксперты: снижение стоимости жилья возможно в 2025 году

Эксперты: за пять лет цены на новостройки в крупнейших городах России выросли в разы

Эксперты: из-за заградительных рыночных ставок количество ипотечных сделок может снизиться на 30% — 40%

Эксперты: Москва по темпам роста цен на новостройки идет на четвертом месте

Эксперты: после перезапуска программы число заявок на «Семейную ипотеку» снизилось на 22%

Эксперты: во втором квартале продажи столичных квартир премиум-класса вышли на рекордные значения

Эксперты: сокращение предложения жилья отмечено в большинстве районов Москвы

Эксперты: в июне спрос на новостройки упал, но цены все равно продолжали расти

Эксперты: за первое полугодие спрос на новостройки Новой Москвы снизился почти на треть

Эксперты: продажи новостроек в июне выросли на 60%