Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину

Так оценивают последние правительственные решения по охлаждению рынка ипотеки опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты и представители девелоперских компаний.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

 

Портал ЕРЗ.РФ сообщал о выходе Постановления Правительства РФ №2166 от 15.12.2023 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации».

Согласно этому документу, до 30% увеличен взнос по льготной ипотеке, которая выдается на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для ИЖС.

Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб. По «Дальневосточной» и «Арктической» ипотекам предельный размер кредита увеличен с 6 млн руб. до 9 млн руб. Также по решению Правительства один заемщик, созаемщик или поручитель может участвовать только в одной льготной ипотечной программе.

Портал ЕРЗ.РФ поинтересовался у экспертов и застройщиков, как принятые Правительством (и давно ожидаемые) меры по охлаждению рынка ипотеки скажутся на объемах выдачи и в целом на рынке жилищного строительства, в том числе и в плане его возможного затоваривания. 

  

Фото: erzrf.ru

 

Кирилл Холопик (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— После вступления в силу новых требований помесячные объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину.

Очевидно, что это решительный шаг к постепенному сворачиванию программы. Но произойдет рост «Cемейной ипотеки» как наиболее привлекательной программы в современных условиях.

  

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

 

Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— На «Семейную ипотеку» в нашей компании сейчас приходится порядка 47% от всего объема ипотечных сделок. На 2% меньше — на программу господдержки. Пока спрос сохраняется на довольно высоком уровне, как это всегда и бывает в предновогодний период.

В целом у нас достаточно позитивный взгляд на 2024 год, хотя мы и понимаем, что придется принимать во внимание ряд внешних негативных факторов, на которые рынок традиционно может отреагировать кратковременным ослаблением спроса. Но опыт показывает, что покупатели к ним довольно быстро адаптируются. О затоваривании рынка можно было бы говорить в том случае, если бы застройщикам пришлось работать в новых условиях два-три ближайших года.

У нас запланирован вывод в продажу нескольких новых проектов, поэтому общий объем реализации в следующем году прогнозируется с учетом роста продаж.

 

Дарья Плотникова, директор по маркетингу ГК Монолит (Республика Крым):

— Особых потрясений и поводов для волнения относительно выдачи ипотек и показателей жилищного строительства в связи с законодательными изменениями в Крыму не предвидится.

Средняя величина первоначальных взносов в регионе составляет примерно 35%.

 

Фото предоставлено пресс-службой Группы Голос

 

Сергей Пахомов (на фото), генеральный директор Группы Голос (Челябинск):

— Ожидаем в следующем году умеренное снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынках. Для этого есть несколько причин: и ужесточение условий по льготным ипотечным программам, и рост ключевой ставки.

Говорю именно об умеренном снижении — критические последствия кажутся маловероятными. Во-первых, людям по-прежнему нужно будет улучшать жилищные условия. Во-вторых, по моему мнению, на рынке появляется новый класс потребителя, который поддержит спрос. Это люди рабочих профессий. Их зарплаты растут опережающими темпами из-за дефицита кадров и высокой конкуренции предприятий за персонал.

Наконец, в-третьих, при охлаждении спроса застройщики смогут просто меньше проектов выводить, не допуская затоваривания рынка. У нас же еще есть «цензор» в виде банков, а они не станут финансировать новые проекты, если увидят высокие риски.

Верю, что в конечном счете рынок сам себя уравновесит.

 

Фото: vk.com

 

Виктория Тивончик (на фото), менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток):

— Объемы выдачи непременно спадут, поскольку любое ужесточение льготных программ приводит к снижению объема выдачи и спроса на ипотеку. Также возможно и снижение объемов жилищного строительства, учитывая тот факт, что ключевая ставка увеличилась до 16%. 

На мой взгляд, затоваривания рынка новостроек не будет, поскольку информация об ужесточении льготных программ и возможном повышении ключевой ставки была давно, и крупные застройщики, с учетом этих трендов, давно скорректировали планы по стройке и вводу новых объектов в эксплуатацию.

Что касается покупательской активности. За неделю невозможно быстро определиться с квартирой, а еще и ипотеку оформить, поэтому затоваривания со стороны покупателей также не произойдет. 

  

Фото: ГК Жилой Квартал

 

Эдуард Самигуллин (на фото), директор по развитию ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Такие ограничения сильно сужают аудиторию, поэтому можно предположить, что объемы выдачи по программе «Семейная ипотека» сократятся. Если говорить об ипотечном рынке в целом, то здесь есть альтернатива из других программ, поэтому часть заемщиков будет брать льготную ипотеку под 8%, а часть семей (те, кому нужно просторное жилье) переориентируется на ИЖС, там пока еще действует «Сельская ипотека» с привлекательной ставкой 3%.

Что же касается объемов строительства, то в ближайшие два-три года резкого сокращения здесь не будет, поскольку застройщики вывели на рынок много больших проектов с перспективой освоения на несколько лет вперед, где получены разрешения на строительство и проектное финансирование. Поэтому, независимо от спроса, им придется выводить на рынок новые очереди строительства, что при отсутствии достаточного уровня спроса может привести к затоваренности рынка. Кроме того, снижение объемов продаж и маржинальности чревато снижением качества и упрощением строящихся проектов. 

Однако, если учитывать, что доля отрасли строительства в ВВП составляет около 5% и она способствует развитию большого количества смежных отраслей, то, скорее всего, во втором полугодии 2024 года мы можем ожидать новых мер поддержки отрасли, которые помогут строителям и дальше наращивать показатели. 

 

Фото: stankevich.design

 

Сергей Станкевич (на фото), архитектор-девелопер, основатель архитектурного бюро Stankevich.Design:

— Корректировка условий льготных программ ипотеки в совокупности с увеличением ЦБ ключевой ставки кредитования оказывает значительное влияние на рынок жилищного строительства. Так, выросшая стоимость кредитования уже привела к снижению интереса к вторичному рынку МКД. По данным Домклик, с июня по ноябрь 2023 года его доля снизилась с 70% до 50%. Доля первичного рынка МКД выросла с 23% до 38%, а доля ИЖС увеличилась с 8% до 11%. Для сегмента ИЖС эта тенденция продолжится, и его доля будет только расти, в то время как интерес к МКД, по моим прогнозам, будет снижаться.

Учитывая, что только в Москве, по данным ДОМ.РФ на 1 ноября 2023 года, остаются непроданными порядка 10 млн кв. м (в совокупности непроданные площади в проектах, открытых к продаже, и в проектах, продажи которых еще не начались), а продано лишь 7 млн «квадратов», можно говорить, что затоваренность рынка уже присутствует, и она будет только расти. При этом стоимость первичной жилой недвижимости в МКД завышена из-за высокого спроса, по некоторым локациям разница превышает 30% по сравнению с «вторичкой». Продать квартиру в новостройке на вторичном рынке по цене покупки будет очень сложно.

Среди всех факторов именно льготные ипотечные программы оказывают значительное стимулирующее воздействие на рынок, и ужесточение их условий — увеличение первоначального взноса до 30% и ограничение максимальной суммы кредита 6 млн руб. — должно охладить сегмент МКД. При этом в кредит покупается почти 80% новостроек. В то время как в ИЖС, доля покупок в кредит, по данным ДОМ.РФ, достигает лишь 15%. Очевиден искусственный перекос.

В ближайшие годы рынок должен сбалансироваться, если власти продолжат поддержку индивидуального строительства. Растущий потенциал сегмента ИЖС уже привлек сюда крупнейших девелоперов из сегмента МКД. Стоит учесть, что для потенциальных покупателей объектов ИЖС повышение первоначального взноса до 30% и увеличение ежемесячного платежа будет уже на грани финансовых возможностей, и в большинстве случаев свободных средств на ремонт не останется. В связи с этим вырастет спрос на дома с отделкой «под ключ».

Кроме того, увеличение первоначального взноса увеличит стоимость входа в инвестиционные проекты загородной недвижимости и немного снизит рентабельность таких проектов. Думаю, что количество потенциальных инвесторов — физических лиц сократится.

Ключевая ставка с высокой долей вероятности продолжит расти как минимум до середины 2024 года, а программы льготного кредитования будут оказывать все большее давление на бюджет, вместе с ростом инфляции. Поэтому власти предусмотрительно увеличили общую сумму кредитов до 4,64 трлн руб.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ 

Эксперты: если предложения Минфина по льготной ипотеке будут приняты, с рынка уйдут 25% — 30% покупателей

Не дожидаясь решения Правительства, крупные банки начали пересматривать условия по ипотеке

Владимир Путин: Мы учитываем мировой опыт ипотечного кредитования, в том числе и негативный

Эксперт: те, для кого предназначалась льготная ипотека, не смогут приобрести жилье в случае повышения первоначального взноса 

+

Эксперты: обсуждаемые меры по охлаждению льготной ипотеки сократят спрос и предложение, уменьшат продажи жилья и выдачу кредитов

Такие мнения высказали ведущие эксперты рынка жилой недвижимости, в том числе опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры крупных девелоперских компаний.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Минфин внес в Правительство пакет мер для охлаждения сегмента льготной ипотеки, сообщил «Известиям» осведомленный источник.

По данным издания, министерство предлагает:

 поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 25% (накануне ходили разговоры о повышении до 30%);

• сократить максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга и столичных областей c 12 млн руб. до 6 млн руб. (пока это находится в стадии обсуждения);

• снизить на 0,5 п. п. предельную величину субсидий, получаемых банками;

• ограничить возможности получения заемщиками сразу нескольких льготных кредитов;

• ввести ограничения по размеру предельной долговой нагрузки заемщика, которая с учетом выдачи ему льготного кредита не должна превышать 50%;

• ввести требования к уровню дохода граждан, которым доступны льготные кредиты.

Согласно проекту правительственного постановления, по «Семейной ипотеке» первоначальный взнос остается 20%, для новых регионов — 10%, утверждают «Известия».

Портал ЕРЗ.РФ опросил топ-менеджеров коммерческих компаний о том, как обсуждаемый пакет мер повлияет на продажи, спрос, предложение и на рынок ипотеки в целом.

  

Фото предоставлено пресс-службой ГК А101

  

Владимир Колесников (на фото), заместитель коммерческого директора ГК А101:

— Часть покупателей могут обратиться в банк за потребительским кредитом, однако ставки по ним составляют 18% — 20%. Помимо увеличения кредитной нагрузки на заемщика, у покупателя квартиры возникает еще один риск — не пройти новые требования по скорингу заемщиков. Уже сейчас, если у потенциального заемщика есть какой-либо кредит, то чем ниже размер первоначального взноса, тем выше ипотечная ставка, что делает покупку жилья недоступной для заемщика.

Кроме того, предельная сумма потребительского кредита, которую будет готов предоставить банк, может быть недостаточной для внесения нужного первоначального взноса для покупки квартиры.

 

Фото: strana.com

 

Александр Гуторов (на фото), вице-президент ГК Страна Девелопмент, руководитель блока маркетинга и продаж:

— Мы видим, что любые изменения в сторону ужесточения выдачи условий ипотеки приводят к снижению спроса примерно на 10%. То есть каждая новая волна ужесточения снижает спрос на 10% в моменте и сразу.

Безусловно, впоследствии спрос как-то стабилизуется. Но можно прогнозировать, что в случае принятия новых условий спрос также упадает минимум на 10%.

 

Фото предоставлено пресс-службой ГК КОРТРОС

 

Дмитрий Железнов (на фото), главный коммерческий директор ГК КОРТРОС:

— На данный момент по льготной и семейной ипотеке действует минимальный размер ПВ от 20,01%. Минфин предложил увеличить минимальный ПВ по льготной ипотеке до 25%, также обсуждается возможность ограничения максимальной суммы кредита в размере 6 млн. руб. для Москвы и Санкт-Петербурга.

На объекты бизнес-класса города Москвы данные меры существенного влияния не окажут. В то же время они существенно отразятся на объектах эконом- и комфорт-классов, расположенных в Московской области, а также в регионах России. Снижение спроса для данных проектов может составить 15% — 20%.

 

Фото: delyagin.ru

 

Ужесточение условий предоставления льготной ипотеки приведет к росту недовольства россиян, но тем самым Минфин защитит их, заявил зампред Комитета Госдумы РФ по экономической политике Михаил Делягин (на фото).

Сейчас, по его словам, льготная ипотека в огромном количестве выдается людям, которые гарантированно не смогут ее выплатить, поэтому позицию министерства депутат считает оправданной.

В случае повышения первоначального взноса и ограничения суммы жилищного кредита спрос на субсидированную ипотеку действительно снизится, утверждают опрошенные РБК эксперты.

  

Фото: frankrg.com

 

Но сначала, как после прошлого повышения в сентябре, он увеличится, и лишь затем может «не просто откатиться к значениям конца лета, а просесть на 10% — 20%», — предположила старший проектный лидер Frank RG Ольга Филиппова (на фото).

 

Фото: www.cian.ru

 

Новые требования к доходам и долговой нагрузке заемщика лишат рынок значительной части потенциальных покупателей, что вынудит девелоперов перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций, поделился своим прогнозом руководитель ЦИАН.Аналитики Алексей Попов (на фото).

 

Фото: пресс-служба ГК ФСК

 

Девелоперы, подтвердила коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина (на фото), будут предлагать альтернативные варианты приобретения квартиры на приемлемых для покупателя условиях.

  

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

 

Директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) не исключает, что все эти шаги приведут к существенному снижению стоимости жилья.

 

Фото: nbki.ru

 

«Предлагаемое изменение способно охладить рынок жилищного кредитования в стране, на что и направлены предложения Минфина», — поддержал возможное решение Правительства директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

 

Управляющий директор рейтингового агентства Эксперт РА Юрий Беликов (на фото) полагает, что даже без принятия предложений Минфина значительное торможение ипотечных выдач в 2024 году неминуемо (до 300 млрд руб. — 450 млрд руб. в месяц).

Поэтому, по его словам, сегодня нет поводов для еще больших ужесточений.

  

Фото: raex.rr

 

Новые ограничения улучшат качество ипотечного портфеля, снизят кредитные риски и повысят надежность банковской системы, не сомневается профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото).

«Но одновременно, — добавил он, отвечая на вопрос «Российской газеты», — понизится доступность ипотечного кредита, что сделает более актуальными иные меры поддержки решения жилищных проблем граждан».

 

Фото: urbaneconomics.ru

 

«С 2020 по 2022 годы рост номинальных цен на жилье на первичном рынке составил в большинстве крупнейших агломераций минимум 50%, а где-то и все 100%», — напомнила вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото). Однако доступность жилья существенно ухудшилась, так как в условиях инфляции любые госпрограммы по поддержке спроса малоэффективны и слишком дороги для бюджета, уточнила эксперт.

«Будь ставка даже 3%, мы бы не увидели резкого всплеска спроса, так как для тех семей, кто нуждается в улучшении жилищных условий, ипотечный платеж все равно слишком обременителен, — убеждена Татьяна Полиди. — Намеренное стимулирование дальнейшего роста долговой нагрузки граждан чревато реализацией кредитных рисков на рынке ипотеки, что может произойти внезапно, как это было в 2007 году в США, и тогда снова понадобятся бюджетные расходы на реструктуризацию кредитов граждан, которые не смогут их обслуживать. Не говоря уже о рисках для финансовой стабильности. В то же время в условиях высоких процентных ставок расходы бюджета на субсидирование возрастают уже сейчас, причем неуправляемо».

  

Фото: rspp.ru

 

По оценке главы Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова (на фото), в случае ужесточения требований по льготной ипотеке спрос, который простимулировал рост цен на рынке, снизится, а вместе с ним может подешеветь на четверть и жилая недвижимость.

 

Фото: q.etagi.com

 

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото), напротив, не верит в возможность изменения стоимости жилья в новостройках, поскольку снижение цен ограничено инфляционными рисками и финансовой моделью строительства, заложенной при получении проектного финансирования.

 

Фото: t.me/acraratingagency

 

Той же точки зрения придерживается старший директор Группы рейтингов и финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото). «Население вновь будет стараться успеть до ужесточения требований, а значит и цены на первичное жилье пока продолжат рост», — сказала эксперт.

 

Фото: hse.ru

 

Замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная (на фото) отметила, что предлагаемые меры могут даже помешать охлаждению рынка.

«Задача не просто "остудить" спрос, а сделать это плавно», — пояснила она и добавила: — Чтобы сбалансировать спрос и предложение, потребуется время». Степень достаточности тех или иных мер, по ее мнению, надо будет соотносить с динамикой рынка.

 

Фото: glorax.com

 

Первый вице-президент GloraX Александр Андрианов (на фото) видит в инициативе Минфина желание властей сократить объемы средств, направленные на субсидирование ипотечных программ, поскольку при ключевой ставке в 15% это является существенной нагрузкой на бюджет.

 

Фото: Freedom Finance Global

 

При снижении вдвое размера кредита по льготной ипотеке в столичных регионах с наибольшей численностью заемщиков первоначальный взнос даже в случае его роста окажется не таким уж большим — 1,5 млн руб., — подсчитала ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова (на фото).

 

Фото: bcs-express.ru

 

Сокращение максимальной суммы в Москве и Санкт-Петербурге целесообразно с точки зрения экономии бюджетных средств, подчеркнул эксперт по фондовому рынку БКС Мир инвестиций Евгений Миронюк (на фото). Однако сегодня, по его словам, даже максимальной суммы в 12 млн руб. не хватает для покупки многокомнатной квартиры в Москве.

 

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

 

«Мы пока не получали такой документ. Детально сможем прокомментировать, когда его получим и изучим, — сообщили ТАСС в Банке России и уточнили: — В целом мы поддерживаем, что льготные программы должны быть не широкими, а адресными. Мы также поддерживаем повышение первоначального взноса по льготной ипотеке». При этом в пресс-службе ЦБ отметили, что Банку России как регулятору важно предотвратить попадание заемщиков в долговую яму.

«Первоначальный взнос — это важный показатель способности заемщика накапливать средства и в будущем выплачивать кредит. Чем больше взнос, тем меньше требуется кредит и тем легче человеку справиться с погашением долга», — резюмировали в ЦБ.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Правительство планирует увеличить первоначальный взнос по льготной ипотеке

В Госдуме рассматриваются варианты альтернатив льготной ипотеке на новостройки

Эксперт спрогнозировал, как и почему могут измениться программы с господдержкой

Эксперты: либо у банков кончатся лимиты по льготной ипотеке, либо после всех ограничений на нее упадет спрос

Ирек Файзуллин: Льготные ипотечные программы после 1 июля 2024 года сохранятся, но их новые механизмы пока разрабатываются

ЦБ вновь ужесточил требования для банков по выдаче необеспеченных кредитов

Эксперты: жилье купить все труднее, поэтому растет интерес к комбо-ипотеке

Эксперты: макропруденциальные лимиты помогут регулятору сдержать рост ипотечного кредитования, но это негативно скажется на рынке новостроек

Эксперты: в начале следующего года ипотечные ставки достигнут 18,5%, а спрос на жилье снизится на 20%

ЦБ: существенного охлаждения на рынке ипотеки пока не произошло, но ее темпы замедляются