Так оценивают последние правительственные решения по охлаждению рынка ипотеки опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты и представители девелоперских компаний.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Портал ЕРЗ.РФ сообщал о выходе Постановления Правительства РФ №2166 от 15.12.2023 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации».

Согласно этому документу, до 30% увеличен взнос по льготной ипотеке, которая выдается на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для ИЖС.

Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб. По «Дальневосточной» и «Арктической» ипотекам предельный размер кредита увеличен с 6 млн руб. до 9 млн руб. Также по решению Правительства один заемщик, созаемщик или поручитель может участвовать только в одной льготной ипотечной программе.

Портал ЕРЗ.РФ поинтересовался у экспертов и застройщиков, как принятые Правительством (и давно ожидаемые) меры по охлаждению рынка ипотеки скажутся на объемах выдачи и в целом на рынке жилищного строительства, в том числе и в плане его возможного затоваривания. 

Фото: erzrf.ru

Кирилл Холопик (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— После вступления в силу новых требований помесячные объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину.

Очевидно, что это решительный шаг к постепенному сворачиванию программы. Но произойдет рост «Cемейной ипотеки» как наиболее привлекательной программы в современных условиях.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— На «Семейную ипотеку» в нашей компании сейчас приходится порядка 47% от всего объема ипотечных сделок. На 2% меньше — на программу господдержки. Пока спрос сохраняется на довольно высоком уровне, как это всегда и бывает в предновогодний период.

В целом у нас достаточно позитивный взгляд на 2024 год, хотя мы и понимаем, что придется принимать во внимание ряд внешних негативных факторов, на которые рынок традиционно может отреагировать кратковременным ослаблением спроса. Но опыт показывает, что покупатели к ним довольно быстро адаптируются. О затоваривании рынка можно было бы говорить в том случае, если бы застройщикам пришлось работать в новых условиях два-три ближайших года.

У нас запланирован вывод в продажу нескольких новых проектов, поэтому общий объем реализации в следующем году прогнозируется с учетом роста продаж.

Дарья Плотникова, директор по маркетингу ГК Монолит (Республика Крым):

— Особых потрясений и поводов для волнения относительно выдачи ипотек и показателей жилищного строительства в связи с законодательными изменениями в Крыму не предвидится.

Средняя величина первоначальных взносов в регионе составляет примерно 35%.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Голос

Сергей Пахомов (на фото), генеральный директор Группы Голос (Челябинск):

— Ожидаем в следующем году умеренное снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынках. Для этого есть несколько причин: и ужесточение условий по льготным ипотечным программам, и рост ключевой ставки.

Говорю именно об умеренном снижении — критические последствия кажутся маловероятными. Во-первых, людям по-прежнему нужно будет улучшать жилищные условия. Во-вторых, по моему мнению, на рынке появляется новый класс потребителя, который поддержит спрос. Это люди рабочих профессий. Их зарплаты растут опережающими темпами из-за дефицита кадров и высокой конкуренции предприятий за персонал.

Наконец, в-третьих, при охлаждении спроса застройщики смогут просто меньше проектов выводить, не допуская затоваривания рынка. У нас же еще есть «цензор» в виде банков, а они не станут финансировать новые проекты, если увидят высокие риски.

Верю, что в конечном счете рынок сам себя уравновесит.

Фото: vk.com

Виктория Тивончик (на фото), менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток):

— Объемы выдачи непременно спадут, поскольку любое ужесточение льготных программ приводит к снижению объема выдачи и спроса на ипотеку. Также возможно и снижение объемов жилищного строительства, учитывая тот факт, что ключевая ставка увеличилась до 16%. 

На мой взгляд, затоваривания рынка новостроек не будет, поскольку информация об ужесточении льготных программ и возможном повышении ключевой ставки была давно, и крупные застройщики, с учетом этих трендов, давно скорректировали планы по стройке и вводу новых объектов в эксплуатацию.

Что касается покупательской активности. За неделю невозможно быстро определиться с квартирой, а еще и ипотеку оформить, поэтому затоваривания со стороны покупателей также не произойдет. 

Фото: ГК Жилой Квартал

Эдуард Самигуллин (на фото), директор по развитию ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Такие ограничения сильно сужают аудиторию, поэтому можно предположить, что объемы выдачи по программе «Семейная ипотека» сократятся. Если говорить об ипотечном рынке в целом, то здесь есть альтернатива из других программ, поэтому часть заемщиков будет брать льготную ипотеку под 8%, а часть семей (те, кому нужно просторное жилье) переориентируется на ИЖС, там пока еще действует «Сельская ипотека» с привлекательной ставкой 3%.

Что же касается объемов строительства, то в ближайшие два-три года резкого сокращения здесь не будет, поскольку застройщики вывели на рынок много больших проектов с перспективой освоения на несколько лет вперед, где получены разрешения на строительство и проектное финансирование. Поэтому, независимо от спроса, им придется выводить на рынок новые очереди строительства, что при отсутствии достаточного уровня спроса может привести к затоваренности рынка. Кроме того, снижение объемов продаж и маржинальности чревато снижением качества и упрощением строящихся проектов. 

Однако, если учитывать, что доля отрасли строительства в ВВП составляет около 5% и она способствует развитию большого количества смежных отраслей, то, скорее всего, во втором полугодии 2024 года мы можем ожидать новых мер поддержки отрасли, которые помогут строителям и дальше наращивать показатели. 

Фото: stankevich.design

Сергей Станкевич (на фото), архитектор-девелопер, основатель архитектурного бюро Stankevich.Design:

— Корректировка условий льготных программ ипотеки в совокупности с увеличением ЦБ ключевой ставки кредитования оказывает значительное влияние на рынок жилищного строительства. Так, выросшая стоимость кредитования уже привела к снижению интереса к вторичному рынку МКД. По данным Домклик, с июня по ноябрь 2023 года его доля снизилась с 70% до 50%. Доля первичного рынка МКД выросла с 23% до 38%, а доля ИЖС увеличилась с 8% до 11%. Для сегмента ИЖС эта тенденция продолжится, и его доля будет только расти, в то время как интерес к МКД, по моим прогнозам, будет снижаться.

Учитывая, что только в Москве, по данным ДОМ.РФ на 1 ноября 2023 года, остаются непроданными порядка 10 млн кв. м (в совокупности непроданные площади в проектах, открытых к продаже, и в проектах, продажи которых еще не начались), а продано лишь 7 млн «квадратов», можно говорить, что затоваренность рынка уже присутствует, и она будет только расти. При этом стоимость первичной жилой недвижимости в МКД завышена из-за высокого спроса, по некоторым локациям разница превышает 30% по сравнению с «вторичкой». Продать квартиру в новостройке на вторичном рынке по цене покупки будет очень сложно.

Среди всех факторов именно льготные ипотечные программы оказывают значительное стимулирующее воздействие на рынок, и ужесточение их условий — увеличение первоначального взноса до 30% и ограничение максимальной суммы кредита 6 млн руб. — должно охладить сегмент МКД. При этом в кредит покупается почти 80% новостроек. В то время как в ИЖС, доля покупок в кредит, по данным ДОМ.РФ, достигает лишь 15%. Очевиден искусственный перекос.

В ближайшие годы рынок должен сбалансироваться, если власти продолжат поддержку индивидуального строительства. Растущий потенциал сегмента ИЖС уже привлек сюда крупнейших девелоперов из сегмента МКД. Стоит учесть, что для потенциальных покупателей объектов ИЖС повышение первоначального взноса до 30% и увеличение ежемесячного платежа будет уже на грани финансовых возможностей, и в большинстве случаев свободных средств на ремонт не останется. В связи с этим вырастет спрос на дома с отделкой «под ключ».

Кроме того, увеличение первоначального взноса увеличит стоимость входа в инвестиционные проекты загородной недвижимости и немного снизит рентабельность таких проектов. Думаю, что количество потенциальных инвесторов — физических лиц сократится.

Ключевая ставка с высокой долей вероятности продолжит расти как минимум до середины 2024 года, а программы льготного кредитования будут оказывать все большее давление на бюджет, вместе с ростом инфляции. Поэтому власти предусмотрительно увеличили общую сумму кредитов до 4,64 трлн руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ 

Эксперты: если предложения Минфина по льготной ипотеке будут приняты, с рынка уйдут 25% — 30% покупателей

Не дожидаясь решения Правительства, крупные банки начали пересматривать условия по ипотеке

Владимир Путин: Мы учитываем мировой опыт ипотечного кредитования, в том числе и негативный

Эксперт: те, для кого предназначалась льготная ипотека, не смогут приобрести жилье в случае повышения первоначального взноса 

28 февраля на пленарном заседании с участием руководителей отрасли открылась деловая программа Российской строительной недели. В ходе пленарки застройщики ПИК, ГК Страна Девелопмент, Концерна КРОСТ, Неометрии, ДК Прогресс поделились своим опытом и видением дальнейшего развития отрасли.

Повестку пленарного заседания определил в своем приветствии Заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин.

«В числе важных вызовов сегодняшнего дня является цифровизация отрасли и импортозамещение», сказано в его обращении к участникам РСН-2023.

По оценке градостроительного потенциала в целом по стране отрасль жилищного строительства подошла к отметке около 400 млн кв. м жилья, рассказал в своем выступлении замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин (на фото). Чтобы этот градпотенциал быстрее превращался в разрешения на строительство и проектные декларации, необходимо увеличивать объем продаваемого жилья в стране, подчеркнул он.

Чиновник также анонсировал рекордный ввод жилья в 2023 году — не менее 50 млн кв. м. Для этого, по мнению Минстроя, важно не допустить ни одного переноса сроков ввода жилья в эксплуатацию в 2023 году. Все, что строится с планируемым вводом в этом году, и все, что было перенесено на 2023 год, необходимо ввести, подчеркнул Стасишин, заявив, что у участников рынка есть все необходимые ресурсы и возможности, чтобы это сделать.

По мнению президента НОСТРОЙ Антона Глушкова (на фото), единственным способом сохранения объемов продаж является снижение ипотечных ставок для уменьшения размеров платежей. Эксперт считает, что необходимо разрабатывать адресные ипотечные программы.

«Первичный рынок сегодня не может обойтись без ипотеки: 90% сделок совершается с привлечением кредитных средств, — пояснил Глушков, добавив: — При этом размер ипотечного платежа является основным показателем, на основе которого заемщики принимают решение о получении займа».

По оценкам участников пленарного заседания, наиболее позитивное влияние на отрасль за последнее десятилетие оказали государственное субсидирование ипотеки на новостройки (57% голосов), переход отрасли на проектное финансирование (38%), сокращение и упрощение процедур в строительстве (19%), а также развитие электронной регистрации ДДУ (14%).

Никита Стасишин к числу наиболее важных событий также отнес создание Единой информационной системы жилищного строительства (наш.дом.рф), которая помогает Минстрою России реагировать на все вызовы.

При этом наиболее остро, по мнению участников рынка, в совершенствовании нуждаются такие сферы регулирования жилищного строительства, как комплексное развитие территорий (40%), строительство социальной инфраструктуры при возведении новых жилых комплексов (39%), нормативы обеспечения новостроек парковочным пространством (38%), а также разрешение споров о качестве новостроек (28%) и техническое регулирование в строительстве (26%).

Опытом реализации проектов комплексного развития территорий поделился президент ГК Страна Девелопмент Александр Гайдуков (на фото). Из 38 проектов девелопера 15% реализуются по комплексной программе развития территорий. В первую очередь Страна Девелопмент расселяет ветхое и аварийное жилье.

Александр Гайдуков выдвинул ряд предложений для дальнейшего развития КРТ. В их числе возможность выхода многоквартирных домов из КРТ после объявления аукциона. Также это создание в муниципалитетах отдельных структур, которые будут прорабатывать проекты и запускать их в реализацию.

Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ продолжит работать над сокращением строительных процедур в жилом девелопменте, заверил председатель комитета Сергей Пахомов (на фото).

В частности, в ближайшее время на рассмотрение нижней палаты будет внесен законопроект, который упростит взаимоотношения девелоперов и покупателей жилья на этапе приемки. Механизм должен быть максимально простым, чтобы у граждан не появлялось необходимости обращаться к различным юридическим компаниям.

«Новый документ устранит текущую тенденцию, когда все больше и больше домов вводится в эксплуатацию по решению суда», — пояснил Сергей Пахомов.

Отдельное внимание на пленарном заседании было уделено вопросу цифровизации различных государственных услуг и функций в строительстве.

Наибольшие достижения участники пленарки отметили в таких сферах, как государственная регистрация ДДУ (61%), размещение проектной декларации в ЕИСЖС и получение ЗОС органа контроля за долевым строительством (37%), кадастровый учет построенного объекта (29%), выдача ГПЗУ, разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, а также иные местные процедуры (28%).

Директор по развитию цифровой платформы Сделка.рф Ольга Сидоренко (на фото) в числе ключевых трендов рынка недвижимости отметила увеличение скорости одобрения ипотеки банками и регистрации сделок в Росреестре.

По ее словам, банки сейчас одобряют заявки на ипотеку в течение 2-3 часов, а регистрация сделок в Росреестре в большинстве регионов страны проходит за два дня.

Рассказывая про достижения в упрощении взаимодействия застройщиков с Росреестром, замглавы регистрационного ведомства Елена Мартынова (на фото) отметила, что Росреестр занимается разработкой нескольких цифровых сервисов, которые упростят приобретение участков для строительства и ускорят возведение и покупку жилья в МКД и в сфере ИЖС.

Также Росреестр будет добиваться максимального сокращения приостановлений по работе с заявлениями, пообещала чиновник.

Генеральный директор Концерна КРОСТ Алексей Добашин (на фото) считает, что наступает 4-я промышленная революция, которая должна всерьез повлиять и на промышленно-строительную сферу. Это, прежде всего, индустриализация в строительстве, то есть переход на новые, современные промышленные технологии, которые позволяют развивать высокоскоростное индустриальное строительство.

Благодаря этим технологиям Концерн КРОСТ в 2022 году за четыре месяца построил в Московской области 8 объектов здравоохранения, возводит крупнейший в России индустриальный парк «Руднево», кроме того, такие технологии внедряются при строительстве жилых домов по программе реновации в Москве.

С другой стороны, Концерн КРОСТ разрабатывает новую идеологию и типологию заводов, которые называет «тихие заводы-парки без машин». Это производственные цеха, которые фактически внедряются в городской ландшафт и являются частью городской среды, полностью меняя представление людей о заводах.

Генеральный директор федерального девелопера Неометрия Марина Черненко (на фото) ожидает ужесточения конкуренции среди девелоперов.

«В борьбе победят только те, кто будет нацелен на рост, развитие новых проектов и продуктов, выход с региональных рынков на федеральный уровень», — подчеркнула эксперт.

Тренд на экспансию столичных застройщиков в регионы и обратный процесс — приход региональных девелоперов на рынок Московского региона, отметил президент ГК Прогресс Виктор Тарасенко (на фото).

Также он прогнозирует выравнивание маржинальности девелоперского бизнеса в российских регионах.

В целом отрасль жилищного строительства справилась со всеми трудностями, с которыми столкнулась в прошлом году, и в 2023 год входит уверенно, все планы и задачи будут выполнены.

Об этом рассказал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото). К такому выводу Институт развития в жилищной сфере пришел благодаря опросу, который ДОМ.РФ и ИРСО совместно проводят среди застройщиков, проинформировал эксперт.

В пленарном заседании также принял участие председатель комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере строительства, председатель конкурсной комиссии ТОП ЖК, Герой Соцтруда Ефим Басин.

Модерировал мероприятие президент НОЗА, председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец. В рамках пленарного заседания состоялось награждение победителей в федеральных номинациях крупнейшего всероссийского конкурса новостроек ТОП ЖК–2023.

1—3 марта продолжается деловая программа форума. Ознакомиться с мероприятиями и зарегистрироваться на участие можно по ссылке.

Фотоотчет и презентации спикеров пленарного мероприятия можно посмотреть по ссылке.

Другие публикации по теме:

Объявлены победители по 16 окружным и 119 региональным номинациям ТОП ЖК–2023

На РСН–2023 при участии Минстроя России награждены победители премии ТОП ЖК

Марат Хуснуллин обратился к участникам Российской строительной недели–2023

Минстрой России: ставим задачу не допустить в 2023 году ни одного переноса сроков ввода жилья

В Тюмени выдано разрешение на строительство по итогам первого аукциона по проекту КРТ

28 февраля руководство Минстроя России примет участие в пленарном заседании РСН–2023

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

Российская строительная неделя стартует 28 февраля

Никита Стасишин: Нужно закрепить успешные показатели объемов жилищного строительства и стимулировать спрос на новостройки

«Российская строительная неделя» вновь соберет профессионалов строительной отрасли

Российскую строительную неделю-2022 посетили 10,4 тыс. человек

РСН — самое популярное деловое мероприятие среди застройщиков в 2022 году

Минстрой и Минпромторг заявили об официальной поддержке проведения Российской строительной недели-2022