После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала слишком дорогой для большинства покупателей, доступность льготной после ухудшения условий по госпрограммам также упала. Портал IRN.RU решил разобраться, как теперь лучше всего покупать квартиру.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Рассрочка

Ряд застройщиков сегодня готовы предоставлять клиентам рассрочки при первом взносе от 5%, отметила ведущий специалист по новостройкам агентства МИЭЛЬ Марина Шадрунова (на фото ниже).

Фото: vk.com

Вариантов таких программ, по словам эксперта, немало, и они стали более индивидуальными и интересными. Например, рассрочки на год могут быть и вовсе беспроцентными.

Trade-in

Эта программа работает по аналогии с автомобильным рынком: девелопер выкупает квартиру, а средства идут на приобретение нового жилья.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Trade-in позволяет купить современную новостройку без привлечения ипотечных средств либо с минимальным займом, пояснил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото).

Траншевая ипотека

Кредит на покупку квартиры, выдаваемый банком частями, также набирает популярность. Главный плюс траншевой ипотеки — снижение долговой нагрузки для покупателей до ввода дома в эксплуатацию, что особенно интересно тем, кто снимает жилье.

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

Впрочем, пока широкого распространения эта схема не получила, отмечает исполнительный директор НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяна Подкидышева (на фото). На данный вид ипотеки выделяются определенные лимиты, поэтому застройщик использует ее, пока они не закончатся.

Кроме того, траншевая ипотека может действовать только на ограниченный перечень объектов, как правило, на наиболее дорогостоящие, по сравнению с другими проектами того же девелопера, добавила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова (на фото ниже).

Фото: banki.ru

Аккредитив

Это еще один способ оформления ипотеки и покупки жилья в сегменте новостроек. При сделках с его использованием банк не переводит полученные денежные средства на счета эскроу в полном объеме, а хранит их на специальном счете, имея к нему доступ.

Клиент получает сниженную процентную ставку. Однако использование аккредитива создает и риски для заемщика.

Фото: vk.com

В отличие от эскроу такие счета не застрахованы. Поэтому в случае банкротства застройщика средства с них могут просто пропасть, предупредил аналитик группы «Финам» Игорь Додонов (на фото).

Лизинг

Несмотря на предложение Минфина развивать данный маркетинговый инструмент как альтернативу ипотеке, по мнению управляющего директора компании Метриум Руслана Сырцова (на фото), он в России не прижился.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Схема отличается гибкостью, индивидуальным графиком внесения платежей. В то же время на период выплат недвижимость остается в собственности у лизингодателя.

«Договор не подразумевает и автоматического перехода жилья клиенту по завершении выплат, — подчеркнул эксперт. — Сторонам необходимо установить порядок выкупа его остаточной стоимости, и отсутствие этого пункта в соглашении часто становится почвой для различных злоупотреблений».

Фото: vk.com

Индивидуальные скидки

Когда ипотека для покупателей стала почти недоступной, застройщики начали предлагать клиентам индивидуальные условия приобретения, где размер скидки может быть обсужден непосредственно при сделке, рассказала IRN.RU директор компании Etagi Prime Ригина Гордеева (на фото).

В 2024 году средний размер таких скидок, согласно ее наблюдениям, увеличился до 6,45%, а максимальный дисконт — до 35%. Сегодня такие схемы используются в 75% ЖК, резюмировала эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ФАС будет проверять застройщиков при размещении рекламных объявлений о продаже квартир со скидкой более 20%

Эксперты: при продаже недвижимости в рассрочку рискуют и продавцы, и покупатели

Эксперт: застройщики расширят программы trade-in

Летом российские банки запустили акции и начали предоставлять скидки по ипотечным ставкам

Эксперты: популярность траншевой ипотеки в Санкт-Петербурге растет

Эксперты: 40% россиян ожидают от застройщиков рассрочки на покупку квартир, а от государства — расширения льготных категорий

Эксперты: станет ли траншевая ипотека эффективным инструментом продаж

Эксперты: рассрочка на новостройки не заменит околонулевую ипотеку

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

Компания «Метриум» проанализировала тенденцию выхода девелоперов на фондовый рынок через размещение долговых обязательство с целью обеспечить финансирование своим проектам. Издержки этого способа фондирования, по оценке аналитиков, варьируются в среднем в пределах 8—10% годовых, в то время как банковские кредиты обходятся по ставке в размере до 20% годовых.

Фото: www.fingram39.ru

Поэтому, считают аналитики «Метриум», в перспективе такой способ привлечения средств может стать более выгодным для девелоперов, чем проектное финансирование.

В исследовании указывается, что сразу три российских девелопера (портал ЕРЗ.РФ также неоднократно информировал о развитии данной тенденции) этой осенью запустили механизм привлечения инвестиций через выпуск облигаций.

Фото: www.cf.ppt-online.org

• Группа ЛСР провела предварительное размещение ценных бумаг на Московской бирже, доведя совокупный объем облигационного займа до 22 млрд руб;

• ГК Самолет завершила размещение облигаций на сумму в 3 млрд руб.;

• ГК «Инград» утвердила программу эмиссии ценных бумаг и планирует выпустить четвертую серию облигаций на сумму в 50 млрд руб.

• АПРИ «Флай Плэнинг» из Челябинска намерена реализовать свои проекты в других регионах отчасти за счет новых выпусков биржевых облигаций, при этом объем уже состоявшегося выпуска соcтавил не менее 300 млн руб.;

• ФПК «Гарант-Инвест» сроком на пять лет разместила ценные бумаги объемом 6 млрд руб.;

• «Талан» впервые выпустила трехлетние облигации на сумму в 1 млрд руб.

Фото: www.nashgorod.ru

По мнению авторов исследования, такой механизм привлечения денег стал особенно актуален для застройщиков жилья с 1 июля 2019 года, когда вступили в силу поправки в 214-ФЗ, предусматривающие обязательное привлечение банковских средств (проектное финансирование) и отсроченное размещение денег дольщиков на эскроу-счетах.

«Компании, разместившие облигационные займы, получают дополнительный источник финансирования новых проектов, сопоставимый по размерам переплаты с банковскими кредитами, но не требующий твердого залога», — аргументирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая (на фото).

По ее словам, уже в среднесрочной перспективе облигационные займы в недвижимости могут сравняться по показателям привлечения денежных средств с остальными финансовыми инструментами, прежде всего с банковскими кредитами.

Так, по итогам текущего года объем кредитов, взятых российскими строительными компаниями через механизмы проектного финансирования, может составить 1 трлн руб., полагает эксперт. А рынок облигаций застройщиков может достичь этой отметки уже к 2023 году.

Фото: www.07portal.ru

«Не исключено, что до конца года мы услышим еще о нескольких громких эмиссиях крупных девелоперов, — предполагает Мария Литинецкая. — Выход строительных компаний на этот путь привлечения средств повлечет за собой первые шаги к раскрытию традиционно непрозрачной отрасли жилой недвижимости, а значит, и первые шаги к ее оздоровлению и саморегулированию», — поясняет специалист.

Разумеется, данный инструмент также несет в себе финансовые издержки для застройщика. Прежде всего это необходимость периодически выплачивать купонные доходы держателям облигаций по средней ставке 9,5—10,5% годовых, а иногда и выше.

Фото: www.ofzdohod.ru

Но здесь действует принцип: чем крупней и авторитетней девелопер, чем более высокий индекс финансовой состоятельности присвоен ему рейтинговыми агентствами, тем с большей охотой будут раскупаться на фондовом рынке эмитированные этим застройщиком бумаги.

А значит, ставку выплаты по купонам можно понизить — вплоть до 8,4% годовых, как это сделала на днях Группа ЛСР с одновременным увеличением объема эмиссии биржевых облигаций с 5 млрд до 6 млрд руб.

Между тем нынешнюю стоимость проектного финансирования в России аналитики «Метриум» оценивают в размере не менее 10% годовых, а за счет комиссий и скрытых платежей — и до 20%.  

Фото: shopandmall.ru

Другие публикации по теме:

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Совокупный объем облигационного займа Группы ЛСР вырос с 15 до 22 млрд руб.

В условиях ограничения доступа к деньгам уральский застройщик решил фондировать себя через эмиссию ценных бумаг

ГК ПИК разместила биржевые облигации на 4 млрд руб.

Setl Group разместит на бирже облигации на 25 млрд руб.

ДДУ могут использовать в качестве обеспечения по облигациям