После повышения ключевой ставки рыночная ипотека стала слишком дорогой для большинства покупателей, доступность льготной после ухудшения условий по госпрограммам также упала. Портал IRN.RU решил разобраться, как теперь лучше всего покупать квартиру.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Рассрочка

Ряд застройщиков сегодня готовы предоставлять клиентам рассрочки при первом взносе от 5%, отметила ведущий специалист по новостройкам агентства МИЭЛЬ Марина Шадрунова (на фото ниже).

Фото: vk.com

Вариантов таких программ, по словам эксперта, немало, и они стали более индивидуальными и интересными. Например, рассрочки на год могут быть и вовсе беспроцентными.

Trade-in

Эта программа работает по аналогии с автомобильным рынком: девелопер выкупает квартиру, а средства идут на приобретение нового жилья.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Trade-in позволяет купить современную новостройку без привлечения ипотечных средств либо с минимальным займом, пояснил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото).

Траншевая ипотека

Кредит на покупку квартиры, выдаваемый банком частями, также набирает популярность. Главный плюс траншевой ипотеки — снижение долговой нагрузки для покупателей до ввода дома в эксплуатацию, что особенно интересно тем, кто снимает жилье.

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

Впрочем, пока широкого распространения эта схема не получила, отмечает исполнительный директор НДВ Супермаркет Недвижимости Татьяна Подкидышева (на фото). На данный вид ипотеки выделяются определенные лимиты, поэтому застройщик использует ее, пока они не закончатся.

Кроме того, траншевая ипотека может действовать только на ограниченный перечень объектов, как правило, на наиболее дорогостоящие, по сравнению с другими проектами того же девелопера, добавила аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова (на фото ниже).

Фото: banki.ru

Аккредитив

Это еще один способ оформления ипотеки и покупки жилья в сегменте новостроек. При сделках с его использованием банк не переводит полученные денежные средства на счета эскроу в полном объеме, а хранит их на специальном счете, имея к нему доступ.

Клиент получает сниженную процентную ставку. Однако использование аккредитива создает и риски для заемщика.

Фото: vk.com

В отличие от эскроу такие счета не застрахованы. Поэтому в случае банкротства застройщика средства с них могут просто пропасть, предупредил аналитик группы «Финам» Игорь Додонов (на фото).

Лизинг

Несмотря на предложение Минфина развивать данный маркетинговый инструмент как альтернативу ипотеке, по мнению управляющего директора компании Метриум Руслана Сырцова (на фото), он в России не прижился.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Схема отличается гибкостью, индивидуальным графиком внесения платежей. В то же время на период выплат недвижимость остается в собственности у лизингодателя.

«Договор не подразумевает и автоматического перехода жилья клиенту по завершении выплат, — подчеркнул эксперт. — Сторонам необходимо установить порядок выкупа его остаточной стоимости, и отсутствие этого пункта в соглашении часто становится почвой для различных злоупотреблений».

Фото: vk.com

Индивидуальные скидки

Когда ипотека для покупателей стала почти недоступной, застройщики начали предлагать клиентам индивидуальные условия приобретения, где размер скидки может быть обсужден непосредственно при сделке, рассказала IRN.RU директор компании Etagi Prime Ригина Гордеева (на фото).

В 2024 году средний размер таких скидок, согласно ее наблюдениям, увеличился до 6,45%, а максимальный дисконт — до 35%. Сегодня такие схемы используются в 75% ЖК, резюмировала эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Что выберут застройщики после 1 июля: рассрочку, траншевую ипотеку, trade-in или ИЖС

ФАС будет проверять застройщиков при размещении рекламных объявлений о продаже квартир со скидкой более 20%

Эксперты: при продаже недвижимости в рассрочку рискуют и продавцы, и покупатели

Эксперт: застройщики расширят программы trade-in

Летом российские банки запустили акции и начали предоставлять скидки по ипотечным ставкам

Эксперты: популярность траншевой ипотеки в Санкт-Петербурге растет

Эксперты: 40% россиян ожидают от застройщиков рассрочки на покупку квартир, а от государства — расширения льготных категорий

Эксперты: станет ли траншевая ипотека эффективным инструментом продаж

Эксперты: рассрочка на новостройки не заменит околонулевую ипотеку

Лизинг жилья как альтернатива ипотеке

По приведенным в публикации Forbes данным аналитиков, объем выдачи жилищных займов в нынешнем году приблизится к 5 трлн руб., что на 35% меньше, чем в 2023-м.

Фото: t.me/gk_samolet

В 2025-м, по мнению опрошенных изданием специалистов, рынок может сжаться еще на 10% — 30%, причем львиная доля выдач придется на льготную ипотеку.

Остаются еще программы застройщиков, но после вступления в силу ипотечного стандарта возможности для их использования существенно сузятся.

Фото предоставлено пресс-службой Эксперт РА

Юрий БЕЛИКОВ (на фото), управляющий директор по валидации агентства Эксперт РА:

— Вероятный общий объем ипотечных выдач в следующем году находится в диапазоне 3,5 трлн руб. — 4 трлн руб.

Приблизиться к верхней границе могут помочь новые адресные льготные программы, но для восстановления рыночных нужно, чтобы ключевая ставка ЦБ опустилась ниже 15%, на что рассчитывать не стоит.

Фото: rusipoteka.ru

Сергей ГОРДЕЙКО (на фото), главный эксперт «Русипотеки»:

— В 2025-м рынок «сожмется» до 50 тыс. сделок в месяц, или до 75 тыс., если Минстрою каким-то образом удастся прийти к компромиссу с ЦБ по поводу стандарта ипотечного кредитования.

Фото: пресс-служба Альфа Банка

Анастасия ЯКУПОВА (на фото), руководитель Дирекции ипотечного кредитования Альфа Банка:

— Ипотечный стандарт в текущем виде, если сравнивать с 2024 годом, может сократить объемы выдач на 60% — 80%.

Фото: Абсолют Банк

Антон ПАВЛОВ (на фото), заместитель председателя правления Абсолют Банка:

— Все показатели сократятся еще более существенно, если у банков не будет инструментов для компенсации разницы в стоимости фондирования и ставок по ипотечному кредитованию.

Из-за высокой стоимости привлечения пассивов, которая сейчас существенно выше ключевой ставки ЦБ, маржинальность по отдельным продуктам стала околонулевой или отрицательной.

При такой ситуации многие игроки будут вынуждены сворачивать выдачу жилищных ссуд.

Фото: fcdm.ru

Дмитрий ПЬЯНОВ (на фото), первый заместитель председателя правления ВТБ:

— Ипотека в период нынешней турбулентности процентных ставок — чрезвычайно сложный продукт для банков и их клиентов с точки зрения ценовых параметров.

В сложившихся условиях такие кредиты несут для финансовых организаций отрицательный процентный доход, который не покрывается субсидированием со стороны государства, поэтому они вынуждены «экономическими методами» сокращать поток заемщиков, например, через первоначальный взнос в 50%.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Евгений КВАСЕНКОВ (на фото), директор развития жилищной сферы ДОМ.РФ:

— Ипотечный стандарт будет стимулировать участников рынка повышать качество своих программ, сделав их более прозрачными для клиентов.

Банки, например, уже признали ненадлежащей практикой то, что после выдачи кредита денежные средства вместо зачисления на счет эскроу несколько месяцев находятся на обычном банковском или на счетах аккредитива.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Когда транслируют: сегодня нужно платить всего 1% и только спустя время будет 20% годовых — люди концентрируются на сегодняшней цифре и комфортном платеже условно 40 тыс. руб. в месяц, не задумываясь о том, что через два года им придется платить 250 тыс. руб.

Фото: Промсвязьбанк

Дмитрий ГРИЦКЕВИЧ (на фото), управляющий по анализу банковского и финансового рынков ПСБ:

— На первичном рынке жилья основной объем жилищных займов предоставляется по льготным программам, поэтому схемы искусственного снижения ипотечного платежа, которые существуют на банковском рынке, нельзя назвать массовыми.

Соответственно и ограничения ЦБ мало повлияют на динамику выдач.

Фото: cian.ru

Алексей ПОПОВ (на фото), руководитель Циан.Аналитики:

— В 2025 из ссуд у россиян, кроме «Семейной ипотеки», останутся «Сельская» до исчерпания лимитов, «Дальневосточная и арктическая» и для IT-специалистов за пределами столиц.

Если говорить о рассрочках, то для застройщиков в них также есть свой минус. Они не способствуют полноценному наполнению счета эскроу и не снижают ставку по проектному финансированию,

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Эксперты: в 2025 году спрос на первичном рынке снизится на 20% — 25%

Эксперты: о долгосрочном спаде в строительстве говорить рано

Эксперт: в ближайшее время застройщики будут вынуждены сворачивать свой бизнес на рынке многоквартирного жилья

Эксперты: в ожидании просадки рынка из-за жесткой политики ЦБ управление застройщиками переходит от профильных девелоперов к финансистам

Эксперты: в нынешних условиях повышение или сохранение ключевой ставки ЦБ не имеет существенного значения для рынка недвижимости

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

Минфин: рынок жилья практически полностью живет за счет госдотаций на льготную ипотеку

Прогнозы экспертов на 2025 год и советы покупателям квартир в новостройках

Эксперты: в следующем году выдача ипотеки упадет до уровня пятилетней давности, периода пандемии ковида

Эксперты: в 2025 году девелоперы резко сократят инвестиции в площадки под строительство жилья