По мнению аналитиков Метриум, речь идет о совершенствовании действующих и активном внедрении таких новых институтов, как проектное финансирование, частное фондирование, инфраструктурные облигации, ЖСК, государственно-частное партнерство.   

Фото: www.bn.ru

Представители отрасли констатируют, что в рамках существующей в России модели фондирования жилищного строительства сохраняется дефицит инвестиций в него, особенно усилившийся после июльского ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. 

Но есть пять институтов, пять механизмов, развитие и совершенствование которых с помощью государства могло бы решить данную проблему, уверены эксперты Метриум.

Фото: www.twitter.com

О поэтапном допуске к счетам эскроу

Коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов (на фото) признает, что схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу (де факто действующая в России с 2018 года, а де юре с середины 2019 года) демонстрирует стремительный рост.

Так, если в июле 2020 года на долю проектного финансирования приходилось 37% всего возводимого в стране жилья, и такой же была доля застройщиков задействованных в новой схеме застройщиков, то спустя год эти показатели выросли соответственно до 67% и 74%.

Вдохновляет также тот факт, что средняя процентная ставка по проектному (банковскому) финансированию составляет 1,8— 4,3% в зависимости от федерального округа на фоне средней ставки в 6,8% для других кредитов, отметил Железнов.

Фото: www.infokanal55.ru

В то же время он посетовал на такую особенность действующей в России схемы, как невозможность допуска девелопера к средствам на счетах эскроу до завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

«У нас же пока средства дольщиков не работают два-три года [средний срок возведения жилого объекта — Ред.], а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию», — подчеркнул эксперт.

Дмитрий Железнов предложил внести соответствующие изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, чтобы в России (как, например, сегодня в Германии) застройщик мог бы «поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ — 20—30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания — 40%», пояснил специалист.

Фото: www.yandex.ru

О привлечении фондов к инвестированию в отрасль

По мнению Железнова, еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство, — крупные фонды, в частности негосударственные пенсионные (НПФ) и паевые инвестиционные (ПИФы).

По данным ЦБ РФ, в первых сегодня аккумулировано порядка 4,4 трлн руб., а во вторых — 4,8 трлн. руб.

Участие этих фондов в жилищном строительстве также не проработано в РФ (в отличие от других стран), хотя решение данной проблемы в законодательном порядке позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения новых миллионов квадратных метров, полагает представитель КОРТРОС.

Фото: www. nru

О недостаточном использовании потенциала ЖСК

Партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото) обратила внимание на то, что у недавно узаконенной модели жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с господдержкой есть перспективы развития — но только в случае допуска в эту модель механизма ипотеки.

«Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов [cегодня для выкупа пая можно привлекать только их — Ред.]», — уточнила Литинецкая.

Фото: www.frommillion.ru

Она подчеркнула, что в предлагаемой новой модели ЖСК есть место и для девелоперов.

«Они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК», — заметила аналитик.

Фото: www.ugra-news.ru

О роли инфраструктурных облигаций и ГЧП

Литинецкая и Железнов делают большую ставку на развитие института инфраструктурных облигаций и механизма государственно-частного партнерства как дополнительных источников фондирования жилищного строительства.

В последнем случае, например, государство и бизнес могли бы взаимовыгодно сотрудничать в области строительства арендного и социального жилья, которого в России катастрофически не хватает, резюмировали эксперты.

Другие публикации по теме:

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

Как отмечал портал ЕРЗ.РФ, Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков, начавший действовать с 1 января 2025 года, поможет охладить рынок недвижимости и сделает ипотеку более прозрачной. Основная его цель — минимизация распространения высокорисковых схем ипотечного кредитования и подробное информирование заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

С 1 января 2025 года российские банки должны выдавать ипотеку, соблюдая специальный стандарт. Новые правила, разработанные Комитетом по стандартам деятельности кредитных организаций совместно с ЦБ, распространяются на жилищные кредиты, выданные с этой даты.

Стандарт нацелен на пресечение случаев, когда банки направляют выданные по ипотечному кредиту денежные средства не на счет эскроу, а на аккредитив, где они не используются по целевому назначению и не защищены системой страхования вкладов.

В составе первоначального взноса нельзя будет учитывать сумму, которая возвратится покупателю после приобретения квартиры. Цель этих требований в том, чтобы покупатель оплачивал первоначальный взнос за счет собственных средств во избежание риска переоценки своих сил, что в свою очередь грозит лишением и денег, и квартиры.

Кроме того, с 1 января 2025 года банк не вправе получать вознаграждение от застройщика за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это ведет к увеличению цены объекта недвижимости. Рекомендовано также заключение договоров ИЖК на срок не более 30 лет и на сумму не выше 80% справедливой стоимости предмета ипотеки.

Фото: cbr.ru

По оценкам экспертов, при таких схемах цена завышается в среднем на 20% и более, что несет риски для сторон: банк получает залог по завышенной стоимости, а заемщик может столкнуться с проблемами при продаже квартиры.

«Это будет проблема для людей, проблема по возврату ипотечных кредитов. Могут быть случаи, когда люди еще останутся должны банку при продаже жилья. Поэтому мы будем менять эту систему с помощью банковского регулирования», — предупреждала глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото).

Эксперты считают, что с введением ипотечного стандарта вышеперечисленные схемы станут недоступны для заемщиков, что приведет к снижению и без того невысокого спроса на ипотеку. Сейчас стандарт носит рекомендательный характер и прямых санкций не предусматривает. Несмотря на это, регулятор может оказывать влияние на банки с помощью доступных механизмов.

Фото: raexpert.ru

Младший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Мария Волик (на фото) полагает, что уменьшение числа привлекательных предложений от застройщиков наряду с высокими заградительными ставками по ипотечным кредитам повлияют на уже просевший после отмены массовой льготной ипотеки спрос.

«Застройщики будут чувствовать себя хуже, особенно те, кто не успел поднакопить жирок на эскроу-счетах», — подчеркнула специалист.

По словам Марии Волик, новый стандарт защиты ипотечных заемщиков регулирует деятельность кредитных организаций, а не самих застройщиков, поэтому в данном случае ЦБ регулирует высокорискованные операции со стороны банков.

Регулятор, считает эксперт, сможет отслеживать объем сделок через надзор за кредитными организациями и повышение требований к их резервам.

Фото: q.etagi.com

По мнению замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой (на фото), самыми сложными станут первые месяцы действия стандарта — период адаптации застройщиков и банков под новые ограничения.

«Доступность покупки жилья для части потенциальных покупателей станет ниже из-за того, что вариантов с индивидуальным подходом станет меньше, — подчеркнула топ-менеджер компании и добавила: — А у застройщиков сократится число привлекающих внимание потенциальных покупателей акций».

Кроме того, полагает эксперт, сократится одобряемость заявок по ипотеке, что, вероятно, приведет к снижению спроса на рынке новостроек на 20% — 30% в первые месяцы действия стандарта.

«Если нарушения будут со стороны застройщика, который обошел стандарт, то он может потерять аккредитацию банков, и его объекты не будут кредитоваться», — не исключила Татьяна Решетникова.

Фото: Key Capital

Глава компании Key Capital Ольга Гусева (на фото) также ожидает падения спроса на жилье.

«Это связано с тем, что некоторые популярные схемы, используемые застройщиками для привлечения покупателей (например, субсидированная ипотека от застройщика), станут менее доступными», — пояснила специалист.

«Если банк будет замечен в систематическом нарушении стандарта при работе с определенным застройщиком, это может привести к ограничению сотрудничества или даже к отзыву лицензии у банка», — допустила Гусева.

Кроме того, в будущем стандарт могут закрепить на законодательном уровне, добавила эксперт.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что банки и застройщики тем не менее будут искать обходы ограничений.

«Некоторые банки и девелоперы найдут лазейки и в этом документе, позволяющие обходить его без формальных нарушений, — полагает эксперт и поясняет: — Например, уже сейчас ряд девелоперов предлагают клиентам арендовать квартиры в своих готовых домах в счет оплаты будущего жилищного кредита. По сути, это новая законная вариация ипотеки без первого взноса».

Банк России также может косвенно влиять на поведение застройщиков. «На девелоперов-нарушителей ЦБ также будет давить через банки-партнеры, обязывая их ужесточать условия сотрудничества с провинившимися застройщиками», — предупреждает Сырцов.

Фото: minstroyrf.gov.ru

Эксперты единодушны во мнении, что на смену подпавшим под запрет программам придут новые схемы, которые будут адаптированы под ипотечный стандарт.

В частности, они допускают появление новых продуктов, снижение цен на квадратные метры для поддержания объемов продаж, использование бонусных программ, не связанных напрямую с кредитами, или комбинированных программ, включающих такие инструменты, как скидка на первоначальный взнос, рассрочка платежа или trade-in и т. д.

Как в декабре информировал портал ЕРЗ.РФ, замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин (на фото) сообщил, что Минстрой совместно с коллегами из Правительства и ЦБ прорабатывают вопрос компромисса по ипотечному стандарту.

«Здесь должны быть гарантии, — подчеркнул чиновник, — что и человек останется при квартире, и застройщик получит все денежные средства после передачи объекта».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: Банк России возлагает надежды на ипотечный стандарт

ЕРЗ-тренды: ипотечный стандарт ЦБ изменит структуру продаж новостроек

ЕРЗ-тренды о стандарте ипотечного кредитования: запись онлайн-дискуссии

С января 2025 года ипотека с кешбэком будет под запретом

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

ЦБ анонсировал новый пакет ужесточений в розничном кредитовании

«ЕРЗ-тренды» 19 декабря в 10.00: ЦБ, ДОМ.РФ, банки и застройщики разберут новый ипотечный стандарт

Эксперт: ипотечный стандарт не изменит ситуацию с ценами

ЦБ: маркетинговые программы в целом непрозрачны и несут риски для покупателя

Эксперты: ипотечный стандарт — это серьезный удар по рынку

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Эксперты: банки готовы к внедрению ипотечного стандарта

Эксперты: как внедрение ипотечного стандарта скажется на рынке жилья