Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Эксперты: решить проблему дефицита инвестиций в жилищное строительство помогут пять инструментов

По мнению аналитиков Метриум, речь идет о совершенствовании действующих и активном внедрении таких новых институтов, как проектное финансирование, частное фондирование, инфраструктурные облигации, ЖСК, государственно-частное партнерство.   

 

Фото: www.bn.ru

           

Представители отрасли констатируют, что в рамках существующей в России модели фондирования жилищного строительства сохраняется дефицит инвестиций в него, особенно усилившийся после июльского ужесточения условий госпрограммы льготной ипотеки на новостройки. 

Но есть пять институтов, пять механизмов, развитие и совершенствование которых с помощью государства могло бы решить данную проблему, уверены эксперты Метриум.

 

Фото: www.twitter.com

 

О поэтапном допуске к счетам эскроу

Коммерческий директор компании «КОРТРОС-Москва» Дмитрий Железнов (на фото) признает, что схема проектного финансирования с использованием счетов эскроу (де факто действующая в России с 2018 года, а де юре с середины 2019 года) демонстрирует стремительный рост.

 

  

Так, если в июле 2020 года на долю проектного финансирования приходилось 37% всего возводимого в стране жилья, и такой же была доля застройщиков задействованных в новой схеме застройщиков, то спустя год эти показатели выросли соответственно до 67% и 74%.

Вдохновляет также тот факт, что средняя процентная ставка по проектному (банковскому) финансированию составляет 1,8— 4,3% в зависимости от федерального округа на фоне средней ставки в 6,8% для других кредитов, отметил Железнов.

 

Фото: www.infokanal55.ru

 

В то же время он посетовал на такую особенность действующей в России схемы, как невозможность допуска девелопера к средствам на счетах эскроу до завершения строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.

«У нас же пока средства дольщиков не работают два-три года [средний срок возведения жилого объектаРед.], а застройщики вынуждены обслуживать кредит и платить проценты сразу, хотя доступ к деньгам с эскроу они получают только после ввода здания в эксплуатацию», — подчеркнул эксперт.

Дмитрий Железнов предложил внести соответствующие изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, чтобы в России (как, например, сегодня в Германии) застройщик мог бы «поэтапно использовать денежные средства покупателя для строительства объекта: на этапе проведения земляных работ — 20—30% от указанной в договоре суммы, а после возведения каркаса здания — 40%», пояснил специалист.

 

Фото: www.yandex.ru

 

О привлечении фондов к инвестированию в отрасль

По мнению Железнова, еще один недостаточно задействованный в России канал привлечения средств в строительство, — крупные фонды, в частности негосударственные пенсионные (НПФ) и паевые инвестиционные (ПИФы).

По данным ЦБ РФ, в первых сегодня аккумулировано порядка 4,4 трлн руб., а во вторых — 4,8 трлн. руб.

Участие этих фондов в жилищном строительстве также не проработано в РФ (в отличие от других стран), хотя решение данной проблемы в законодательном порядке позволило бы открыть новый источник финансирования для возведения новых миллионов квадратных метров, полагает представитель КОРТРОС.

 

Фото: www. nru

 

О недостаточном использовании потенциала ЖСК

Партнер компании Метриум Мария Литинецкая (на фото) обратила внимание на то, что у недавно узаконенной модели жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с господдержкой есть перспективы развития — но только в случае допуска в эту модель механизма ипотеки.

«Если пай в кооперативе получит статус залога, то участники ЖСК смогут привлекать ипотеку, которая, конечно, дешевле потребительских кредитов [cегодня для выкупа пая можно привлекать только ихРед.]», — уточнила Литинецкая.

 

Фото: www.frommillion.ru

 

Она подчеркнула, что в предлагаемой новой модели ЖСК есть место и для девелоперов.

«Они могут выступать подрядчиком строительства, используя накопленный опыт, гарантируя качество и применяя проверенные технические и архитектурные решения, которые позволят снизить стоимость жилья в таких ЖСК», — заметила аналитик.

 

Фото: www.ugra-news.ru

 

О роли инфраструктурных облигаций и ГЧП

Литинецкая и Железнов делают большую ставку на развитие института инфраструктурных облигаций и механизма государственно-частного партнерства как дополнительных источников фондирования жилищного строительства.

В последнем случае, например, государство и бизнес могли бы взаимовыгодно сотрудничать в области строительства арендного и социального жилья, которого в России катастрофически не хватает, резюмировали эксперты.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Первый выпуск инфраструктурных облигаций ДОМ.РФ получил наивысший рейтинг

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Скорректированы требования к гражданам, которые могут быть приняты в члены ЖСК

+

Эксперты: прошлый год стал рекордным по объему продаж квартир ипотечных должников

Объем погашения просроченной ипотеки увеличился за прошедшие пять лет в три раза за счет изъятия и продажи квартир банками на торгах. Только в 2023 году кредиторы реализовали залоговых квартир на 22,2 млрд руб., подсчитали эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант».

  

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

 

По данным коллекторов, в 2023 году кредиторы взыскали с проблемных ипотечных заемщиков 22,23 млрд руб. путем продажи залоговых квартир. Этот показатель в 1,4 раза превышает сумму, полученную в 2022-м (15,85 млрд руб.) в 1,3 раза — цифры 2021-го (17,5 млрд руб.) и в 2,6 раза — 2019 года (8,4 млрд руб.).

Доля погашенной просроченной задолженности посредством продажи залоговых ипотечных квартир по итогам 2023 года составила 40% от совокупной просроченной задолженности на начало года (58,7 млрд руб.).

  

Фото из архива Дениса Аксенова

 

Директор коллекторского агентства «Долговой Консультант» Денис Аксенов (на фото) привел данные предыдущих лет, согласно которым в 2022-м году объем погашений через продажу квартир к совокупной просроченной задолженности составлял 25%, в 2021-м — 22%, в 2020-м — 21%.

Топ-менеджер агентства рассказал, что временной интервал с даты первой просрочки и до продажи ипотечной квартиры на торгах за последние годы существенно сократился. Если в 2010-е годы процесс занимал, по его словам, от двух до четырех лет, то сейчас он снизился до полутора — трех лет.

 

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

Причины этого эксперт видит в росте цен на недвижимость, увеличении интереса населения к объектам на торгах и более отлаженной работе Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Аксенов считает, что после продажи квартиры на торгах и 100-процентного погашения долга на фоне роста цен на недвижимость может образоваться излишек денег, который остается должнику.

«Несмотря на заметную долю погашений, совокупный портфель просроченной ипотечной задолженности уверенно растет, — отметил тем не менее Денис Аксенов. — По итогам 2023-го он увеличился еще на 2,5 млрд руб., или на 4%, превысив 61 млрд руб.».

 

ТОП-15 регионов с максимальной суммой взысканной просроченной
ипотечной задолженности через продажу объектов залога (квартир)

Динамика

Объём, млрд руб.

Российская Федерация

40%

22 230

Москва

40%

7 040

Санкт-Петербург

60%

3 397

Московская область

34%

2 332

Ленинградская область

84%

759

Красноярский край

101%

479

Республика Татарстан (Татарстан)

38%

442

Свердловская область

5%

427

Республика Башкортостан

38%

391

Краснодарский край

110%

389

Тюменская область

73%

355

Новосибирская область

-23%

342

Ханты-Мансийский автономный округ - Югра

10%

310

Саратовская область

104%

261

Пермский край

-22%

256

Хабаровский край

45%

246

Источник: Долговой Консультант

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: льготные ипотечные программы должны стать более адресными

Эльвира Набиуллина: Жесткая денежно-кредитная политика — это надолго

Эксперты: кредитные каникулы от долгового бремени не избавят

Эксперты: наибольшая доля просроченных долгов по ипотеке зафиксирована на Северном Кавказе и в Калининградской области

Эксперты: ажиотажный спрос на жилье не продлится долго