В апреле спрос на новостройки в российских регионах снизился на 50—70%, однако уже с июня начнется рост покупательской активности. Такие выводы сделали авторы исследования, предоставленного порталу ЕРЗ.РФ компанией bnMAP.pro (IT-система мониторинга и анализа рынка новостроек БЕСТ-Новострой).

Фото: www.novostroy-a.akamaihd.net

Согласно подсчетам bnMAP.pro, в Москве (за исключением ТиНАО) в прошлом месяце заключено 3,2 тыс. сделок по покупке жилья в новостройках, что на 46% ниже показателя марта (5,9 тыс.). Средняя сумма сделки в апреле составила 26 млн руб., что чуть ниже марта (26,3 млн руб.). С ипотекой оформлено 57% договоров.

В Санкт-Петербурге число сделок ДДУ в апреле снизилось на 55% — до 3,4 тыс. Также сократилась доля сделок с ипотекой — 69% в апреле против 72% в марте. Средняя стоимость купленной квартиры практически не изменилась и составила 12,3 млн руб.

В Екатеринбурге в апреле наблюдается снижение спроса на 75% — с 3,2 тыс. до 0,8 тыс. ДДУ. Средняя сумма сделки выросла до 5,8 млн руб. по сравнению с 5 млн руб. в марте. 67% жилья куплено с оформлением ипотечного кредита.

Фото: www.investopedia.com

В Нижнем Новгороде, согласно оценкам bnMAP.pro, заключен 251 договор ДДУ, что на 58% ниже марта. Цена купленной квартиры в среднем в апреле выросла с 6,4 млн руб. до 7,7 млн руб. Почти половина сделок проведена с оформлением ипотечного кредита (54,6%).

В Тюмени в апреле заключено 0,6 тыс. ДДУ, что ниже марта на 70% (2 тыс.). Средняя сумма сделки в апреле составила 5 млн руб., в марте показатель не превышал 4,6 млн руб. Доля сделок с ипотекой сократилась с 83% в марте до 79,3% в апреле.

Приведенные выше данные могут быть со временем скорректированы, поскольку они сформированы по дате заключения договора, зафиксированной в ЕГРН. Регистрация некоторых апрельских договоров могла быть приостановлена и произойти с существенной задержкой, уточнят авторы исследования.

Фото: www.benua.org

Если анализировать данные ЕГРН по дате регистрации договоров, то наблюдается несколько иная динамика ДДУ, отмечают эксперты bnMAP.pro. В Москве число регистраций ДДУ в апреле снизилось на 48% по отношению к марту — до 3,5 тыс. В Санкт-Петербурге показатель сократился лишь на 10,3% — до 5,2 тыс.

В Екатеринбурге в апреле Росреестр зарегистрировал 1,7 тыс. договоров, что на 41% ниже марта. В Нижнем Новгороде число регистраций сократилось на 67% — до 0,2 тыс. В Тюмени показатель составил 1,2 тыс., что на 33% ниже уровня марта.

Своими оценками и прогнозами по динамике спроса на новостройки с порталом ЕРЗ.РФ поделились девелоперы и эксперты рынка жилой недвижимости.

Кирилл ХОЛОПИК, руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ:

В последние недели наблюдалось снижение бизнес-активности: продажи по ДДУ в апреле-мае по сравнению с мартом упали в разы, о чем свидетельствует данные bnMAP.pro и трехкратное снижение поступлений средств на счета эскроу. Однако нет сомнений том, что с июня количество заключенных ДДУ будет расти.

Во-первых, снижение ключевой ставки до 11% делает доступнее ипотеку. Думаю, что можно ожидать в июне ставку льготной ипотеки уже на уровне 7%. Во-вторых, в марте был опережающий спрос, покупали квартиры те, кто в обычной ситуации купил бы их в апреле-мае. За два месяца после мартовского прилива повышенного спроса сила отлива пониженного спроса, конечно, снизилась. Спрос будет меньше марта, но больше мая.

Сергей ЛОБЖАНИДЗЕ, директор bnMAP.pro:

Итоги апреля в зависимости от региона показали снижение количества сделок на 50—70%. Текущая ситуация позволяет предположить, что в мае по сравнению с мартом эта тенденция сохранится, возможно снижение до 80%. Меры, предпринятые для повышения доступности новостроек, могут заработать в июне, и мы увидим постепенный рост покупательской активности.

Тем не менее, сохраняются факторы, сдерживающие полноценное оживление рынка. О восстановлении спроса можно будет говорить с сентября, когда покупатель поймет новые правила игры и выберет оптимальный для себя продукт.

Игорь МОРГАЧЁВ, руководитель направления по взаимодействию с банками ГК Первый Трест:

Резкое повышение ставки ЦБ до 20% в марте привело к тому, что многие стали ускорять выход на сделку, чтобы успеть оформиться на одобренных ранее условиях. Это перетянуло часть апрельских сделок на март.

Кроме того, в апреле, из-за высоких ипотечных ставок, практически полностью встал рынок вторичной недвижимости, что также негативно сказалось и на первичном рынке, ведь около 40% людей для покупки новой квартиры продаёт старое жилье. Все эти факторы привели к снижению продаж примерно на 55%. 

Май же начался с длинных выходных, когда многие уезжали за город, что также негативно сказалось на динамике продаж и интересе к недвижимости. Но с середины месяца мы видим, что активность начала показывать положительную динамику.

Полагаю, что благодаря снижению ставок продажи восстановятся в июне. Например, ВТБ уже анонсировал снижение до 10,9% годовых по классической ипотеке с 30 мая, такая ставка психологически комфортна и сможет оживить рынок вторички, оказав положительное влияние и на продажи новостроек.

На первичном же рынке, как и раньше, наиболее популярными будут льготные программы. Тем более, многие застройщики сегодня готовы их дополнительно субсидировать, снижая и без того приятные ставки. 

Искандер ЮСУПОВ, заместитель генерального директора девелоперской компании Унистрой:

По сделкам май удался и показал себя гораздо лучше, чем апрель, несмотря на праздники. Число сделок в нашей компании выросло на 40%. Сейчас, когда ключевая ставка ЦБ снизилась, количество сделок пойдет вверх еще быстрее. Это хорошо как для первичного, так и для вторичного рынка.

Практика показывает: чтобы купить новостройку, людям чаще всего приходится продавать свою квартиру. Также есть вероятность снижения ставок и по господдержке. Шок от высоких цен и ставок у населения прошел, и рынок постепенно начинает наращивать темпы. Думаю, летние месяцы для застройщиков будут гораздо продуктивнее весенних.

Яна КАДОМЦЕВА, директор по продажам компании ГК Полис Групп:

По Санкт-Петербургу падение продаж в апреле было на 70%, а что касается мая, тенденция продолжается. К концу текущего месяца почти все запустили интересные субсидированные ставки, что подогревает спрос. С середины месяца мы видимо оживление рынка, объем новых броней увеличивается.

Ожидаем, что июнь будет более активным, чем весна, но давать прогнозы рискованно. Ждем понижение ставки льготной ипотеки за снижением ключевой ставки, что позволит покупать квартиры по более комфортным условиям.

Дарья ОСАДЧАЯ, руководитель департамента коммуникаций ГК Монолит:

Мы в Крыму ощутили существенное падение спроса еще в феврале, количество обращений снизилось почти вдвое по сравнению с соответствующим периодом 2021 года. При этом тенденция к снижению спроса наблюдалась еще в январе текущего года. Уже в марте после возобновления продаж, которые ранее были приостановлены на фоне неопределенности, спрос вырос и существенно превысил январский показатель.

В апреле мы снова наблюдали тенденцию к снижению спроса (51% от соответствующего периода прошлого года). Впрочем, после анонса снижения процентной ставки по льготной ипотеке есть надежда на то, что ситуация стабилизируется, хотя об этом говорить пока рано. К сожалению, снижение ставки льготной ипотеки с 12 до 9% ощутимо не повлияло на спрос: ежемесячный платеж при таких условиях для многих покупателей по-прежнему является достаточно высоким.

Ожидаем следующее снижение ставки по льготной ипотеке для конечного потребителя. Кроме того, для нас очевидно, что уже в июле, когда будут раскрыты первые депозиты с повышенной ставкой, которыми воспользовались клиенты банков, часть этих денег будет инвестировано в самый надежный вид вложений — недвижимость, не падающую в цене. Кроме того, мы рассчитываем на то, что оживится и рынок вторичного жилья, в котором «сидит» часть денег для будущих инвестиций в новостройки.

Анастасия СТРОЙКОВА, коммерческий директор Атлас Девелопмент:

После резкого всплеска в марте был ожидаем спад спроса в апреле-мае. В результатах апреля существенную долю сыграл мартовский спрос, который клиенты не успели реализовать в предыдущем месяце. Надо отметить, что замедление темпов продаж в мае носит объективный сезонный характер, который повторяется из года в год. В этом году к фактору сезонности добавились экономические предпосылки. Поэтому в совокупности в мае зафиксировано резкое падение спроса.

В структуре спроса на недвижимость во II квартале 2022 года важно учитывать резкий рост ставок по краткосрочным вкладам, который также наблюдался в банковской сфере в марте. Эти вклады как раз будут «раскрыты» в конце июня — начале июля, что позволит клиентам инвестировать освободившиеся денежные средства в недвижимость. Отметим, что в мае мы заключили первую сделку по IT-ипотеке от банка ДОМ.РФ на территории Свердловской области, что является прямой предпосылкой к тому, что эта мера поддержки к июню начнет набирать обороты.

Павел ЕВСЮКОВ, руководитель департамента развития продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG:

Стоит учитывать, что сделки, зарегистрированные в апреле, де-факто заключались в марте, когда спрос демонстрировал ажиотажный рост. Во многом за счет «мартовских» клиентов результаты апреля выглядят не столь драматично.

Вместе с тем, к середине весны классические ипотечные программы утратили свою актуальность из-за повышения ставок до заградительного уровня. Альтернативы вроде семейной ипотеки помогли частично компенсировать ситуацию, однако сузили целевую аудиторию. Кроме того, многие клиенты в премиальном сегменте отложили выбор на неопределенный срок или задумались о приобретении недвижимости за рубежом.

К началу мая рынок традиционно замер. Первая декада характеризуется традиционно низким спросом, и этот год не стал исключением. К концу месяца появились признаки оживления — в частности, увеличилось количество запросов.

Положительным фактором стал и тот факт, что после двухмесячного перерыва девелоперы начали выводить в продажу новые объекты. Дальнейшее восстановление рынка будет зависеть от расширения программ господдержки и снижения ключевой ставки.

Лев САЛЬЦ, директор по развитию оценочной компании Апхилл:

Учитывая нестабильную международную обстановку, до конца мая позитивные сдвиги вряд ли произойдут, да и сам месяц традиционно «мертвый». К тому же инфляция подъедает доходы населения, а западные компании покидают рынок окончательно. Несмотря на все усилия властей, воссоздать рабочие места в полном объеме вряд ли удастся.

Уже сейчас атмосфера нестабильности влияет на количество ипотечных сделок сильнее, чем не такая уж и высокая процентная ставка. Когда новостная повестка меняется так стремительно, людям непросто решиться гарантировать ежемесячные выплаты даже на 10 лет.

Другие публикации по теме:

В России начал работу официальный интернет-портал о строительстве

За 2,5 года Банк ДОМ.РФ обеспечил ввод в эксплуатацию 300 тыс. кв. м жилья по новой схеме проектного финансирования

Москва демонстрирует уверенный рост поступлений средств дольщиков в рамках проектного финансирования

За год количество регистраций ДДУ с эскроу в Москве выросло на 36,5%

Продажи по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе: в апреле упала и реализация, и выручка

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

В рамках деловой программы Российской строительной недели 28 февраля прошел круглый стол «Комплексное развитие территорий». Его модераторами выступили заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Николай Алексеенко и генеральный директор компании Стрижи Игорь Белокобыльский.

Николай Алексеенко (на фото ниже) сразу определил векторы для дискуссии, сделав акцент на том, что в наше время, говоря о КРТ, подразумевается не только обновление облика городов, но и способ решения социальных вопросов.

«Параллельно с задачами КРТ решаются вопросы расселения из аварийного жилья, обеспечения жильем отдельных категорий граждан, создания транспортной и инженерной инфраструктуры, — отметил модератор сессии, добавив: — В некоторых случаях это и создание рабочих мест, и различных социальных мест притяжения. Развитию КРТ уделяется отдельное внимание, в том числе в Госдуме. Отдельный блок посвящен этому в нашей отраслевой стратегии».

По словам депутата, такие мероприятия, как РСН, должны порождать идеи о том, на чем необходимо сфокусироваться в развитии направления, кроме того это возможность получить обратную связь от застройщиков, понять какие механизмы и инструменты нужно доработать.

В частности, есть злободневные темы, в которых нужно найти баланс интересов бизнеса, государства и общества. Например, есть инициатива внести в ЕГРН информацию о планируемых проектах с КРТ.

Механизм КРТ работает уже два года, и в ведомстве видят результаты и вопросы, которые необходимо решать, рассказал директор департамента КРТ Минстроя России Мария Синичич (на фото ниже).

«Что дает сегодня КРТ? Это нефинансовый механизм развития жилищного строительства, который позволяет ускоренно утверждать градостроительную документацию, устанавливать критерии для освобождения территорий домов, не являющихся аварийными, — пояснила представитель Минстроя. — Есть меры поддержки развития инфраструктуры и непосредственно возможность развития выделенной территории. Я делаю акцент на этом, поскольку именно КРТ сегодня позволяет строить новые объекты жилой застройки на уже ранее застроенных территориях».

По ее словам, по 260 территориям сегодня уже или приняты решения о реализации их юридическим лицам, или проведены торги. «За два года по торгам государством выручено более 5 млрд руб. То есть это те средства, которые поступили от механизма и уже реализуются», — уточнила Мария Синичич. Наиболее активно, по ее словам, идет работа по КРТ незастроенных территорий, а также жилой застройки.

Фото: www.static.tildacdn.com

Много вопросов было задано спикерам из института развития ДОМ.РФ. В числе прочего они рассказали о долгосрочной программе развития до 2030 года, по которой на федеральных земельных участках должно быть построено не менее 100 млн кв. м жилья.

«В настоящее время у нас в проработке находится 90 проектов комплексного развития территорий, — проинформировала директор по развитию параметров КРТ ДОМ.РФ Анна Должанская. — Общая площадь земельных участков — порядка 5,4 тыс. га. Из них 56 проектов согласовано, 18 договоров КРТ уже заключено. По заключенным договорам планируется к вводу 2 млн кв. м жилья. Уже четыре проекта планировки на этих земельных участках утверждены».

По ее словам, к 2030 году можно выйти на запланированные показатели. Также она отметила, что Фонд ДОМ.РФ прорабатывает вопрос о включении основных параметров КРТ в нормативы градостроительного проектирования на федеральном уровне.

Заместитель коммерческого директора ГК Пионер Дмитрий Ефимов рассказал об опыте компании по реализации собственных проектов, в том числе в районе Ботанического сада в Москве. По его словам, важно не просто строить жилье и выделять большие территории, а внимательно относиться к жителям и инфраструктуре, заранее оценивать потребности населения. Компания также строит рабочие места притяжения, например, Ostankino business park на 12 тыс. работников.

Директор по развитию и улучшению жилищных условий ГК Самолет Виктор Ведехин обратил внимание на то, что в Санкт-Петербурге нет ни одного проекта КРТ, а соответствующий региональный закон отложен до 2024 года. Поэтому компания активно развивает проекты в рамках программы развития застроенных территорий в городе.

«В 2022 кварталах, которые включены в программу, сегодня проживает порядка 60 тыс. петербуржцев. Общая площадь — 900 га. Под расселение попадает порядка 1,8 млн кв. м недвижимости. Большей частью это ветхое жилье, но при этом не признанное аварийными», — уточнил спикер.

По словам Ведехина, из 1,8 млн кв. м в собственность города или собственникам, проживающим на данной территории, согласно программе РЗТ, передается порядка 450 тыс. кв. м (26% из возведенного объема). На 22 земельных участках можно возвести 6,8 млн кв. м недвижимости. ГК Самолет уже построила на данной территории 43 многоквартирных дома (14 тыс. квартир). Площадь — 628 тыс. кв. м.

«Под расселение собственников и нанимателей, проживающих по договорам социального найма, передано порядка 30 тыс. кв. м», — добавил Ведехин, уточнив, что с развитием территорий там появляется и новая архитектура. Компания ведет активную работу в 8 кварталах в разных районах города на Неве.

Первый заместитель министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов рассказал о пути, который прошел регион в сфере освоения территорий. По его словам, область активно движется к планке ввода жилья в 2,6 млн кв. м в год.

Вице-презент Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди (на фото) отметила, что необходимо использовать механизмы общественного обсуждения на всех стадиях, в том числе при утверждении мастер-планов. Еще одна стратегия — детальная подготовка проекта-решения, которая позволяет минимизировать риски его реализации, неопределенность в сроках.

«Наша концепция состоит в том, что нужно минимизировать не срок разработки решения КРТ и быстрее выпустить постановление, а срок реализации самого проекта. Для этого стадия подготовки решения о КРТ должна быть достаточно длительной», — подчеркнула она.

«Для нас крайне своевременной была норма о введении КРТ. Дело в том, что хотя история города не такая большая, но в период Великой Отечественной войны и после нее население существенно прирастало вокруг заводов. Сейчас эти территории нуждаются в реновации. В последние 10 лет было введено порядка 15 млн кв. м жилья. На сегодняшний день жилищное строительство пользуется спросом», — рассказал заместитель мэра, начальник департамента строительства и архитектуры города Новосибирска Алексей Кондратьев (на фото).

По его словам, в 2019 году город приступил к актуализации генплана с целью переместить акценты застройки с окраин на центральную часть и среднее отдаление. Были сформированы территории опережающего развития, правила землепользования и застройки в рамках КРТ и те территории комплексного развития, где были ограничены возможности хаотичной точечной застройки. Таким образом, удалось сформировать резерв на перспективу жилищного строительства.

Директор по развитию ГК Голос.Девелопмент Сергей Григорьев (на фото) полагает, что КРТ важен для синхронизации усилий застройщика и власти, оно создает понятные правила игры по вовлечению земельных участков. В частности, в Челябинске норма, по его словам, позволила «выпрыгнуть из старых правил землепользования и застройки, ввести новый регламент зоны КРТ».

Генеральный директор бюро Megabudka Константин Демин отметил, что КРТ представляет собой путь для решения задач как для девелоперов, так и отдельно для строительства. Реализованные объекты влияют не только на то, что городская среда становится красивее, выглядит более эстетично, но и на самосознание людей, развивают патриотизм.

«Краснодарский край — уникальный регион. Однако объемы строительства, к сожалению, не успевают за развитием объема социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры, — заявил руководитель инвестиционных проектов ГК ТОЧНО Виктор Егоров, заключив: — Это болезнь всех быстрорастущих городов».

Чиновник считает, что именно так возникает проблема уплотненной застройки. Поэтому в регионе были приняты новые ПЗЗ, генплан и обновленные нормативы градостроительного проектирования. 

Член совета директоров ГК Столица Нижний Борис Замский (на фото) поднял тему особенностей продуктовой политики в проектах КРТ.

Руководитель проекта комплексного освоения территории «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Пустотин описал этап подготовки научных сотрудников к реализации одного из проектов КРТ.

Руководитель дирекции регионального девелопмента ПИК Владимир Калина (на фото) привел в пример ряд флагманских продуктов компании в рамках КРТ: Green Park, Саларьево-парк, Бунинские луга.

«У нас в компании под этим термином понимают создание нового качества жилья и нового качества жизни на территории, — пояснил спикер, уточнив: — Проекты должны быть наполнены сильной общественной функцией, также в них должна быть современная социальная инфраструктура».

В ходе дискуссии руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) представил результаты нового проекта по созданию индекса производственных настроений в строительной сфере.

Данный индекс вычисляется опросным методом, который совместно проводят ДОМ.РФ и ИРСО. В нем участвуют как крупные, так и небольшие застройщики.

«Застройщики в основном обращали внимание на рост цен стройматериалов, который повлиял на себестоимость строительства, — рассказал представитель института развития. — Он приостановился уже к июню, а к концу года с незначительными скачками ситуация нормализовалась. По кадровой обеспеченности наиболее сложное положение было в октябре, но результаты опросов свидетельствует о том, что в ноябре-декабре ситуацию удалось нормализовать».

В дальнейшем компания планирует сделать индекс деловых настроений застройщиков публичным по трем показателям: реализация планов, текущее самочувствие и вывод новых проектов.

Такой подход обеспечит оперативность и возможность институту развития совместно с Минстроем РФ своевременно предлагать новые меры поддержки отрасли, в которых нуждается бизнес в тот или иной момент.

Михаил Гольдберг передал от имени генерального директора ДОМ.РФ Виталия Мутко благодарственные письма участвующим в исследовании застройщикам. Среди награжденных такие строительные компании, как Группа Эталон, ГК ГРАНДСТРОЙ, DARS Development, Главстрой, ГК Голос Девелопмент, Брусника, ГК Новый город, Прострой, Талан, Девелопмент-Юг, Игротэк, Стрижи и Госстрой.

Фотоотчет, материалы и запись трансляции мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: конкуренция между застройщиками улучшает качество проектов

Эксперты предложили ввести премирование для технического заказчика

Лучшие практики строительства МКД: от двора, паркинга и МОПов до среды добрососедства

Эксперты: умная новостройка невозможна без инфраструктуры и сотрудничества с провайдерами

Эксперты: трехмерная визуализация и дополненная реальность станут основными направлениями цифровизации продаж

Лучшие практики строительства МКД: от мастер-планирования и озеленения до стрит-ритейла и квартирографии

Панельная сессия «Социальные стандарты развития территорий» на Российской строительной неделе

На РСН–2023 поговорят о роли технического заказчика в управлении строительством

В рамках РСН–2023 пройдет круглый стол по вопросам управления новостройками

Современные тренды в продажах новостроек обсудят на РСН–2023

Круглый стол «Бизнес и недвижимость в 2023 году» на РСН–2023

Путеводитель для застройщиков по программе РСН–2023

Круглый стол по управлению МКД пройдет в рамках Российской строительной недели

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят перспективы института найма жилья с правом выкупа

Репутация застройщиков — одна из ключевых тем деловой программы РСН–2023

ТИМ и BIM в жилом девелопменте обсудят на РСН–2023

Зеленая повестка в строительстве и управлении недвижимостью на РСН–2023

NPS. Как добиться роста индекса потребительской лояльности

Круглый стол «Инновации в строительстве: аддитивные технологии и быстровозводимые дома» на РСН–2023

На РСН–2023 обсудят тренды в жилом девелопменте

На РСН–2023 застройщики смогут ознакомиться с лучшими практиками многоквартирного строительства

Комплексное развитие территорий обсудят на РСН–2023

Цифровизация в девелопменте на РСН–2023