Повышение Банком России ключевой ставки на 3,5 п. п. (до 12%), — пожалуй, ключевое экономическое событие августа. Поэтому эксперты продолжают обсуждать в СМИ последствия этого решения.

Фото: www.u.9111s.ru

Если говорить о жилищном строительстве, то ипотечные ставки напрямую зависят от ключевой ставки ЦБ.

Ее повышение, по словам экспертов, было ожидаемым, однако оно оказалось более резким, что и вызывает беспокойство.

Как и большинство аналитиков, коммерческий директор ГК ССК Анна Ших (на фото) считает, что существенный рост ставок прежде всего коснется вторичного рынка, а спрос на новостройки поддержат льготные программы.

Она также думает, что сейчас спрос, вероятно, вырастет: клиенты будут торопиться с покупкой недвижимости, чтобы воспользоваться прежними условиями по льготным программам. Это мнение, кстати, у экспертов весьма распространено.

Фото: www.static.tildacdn.com

Первичный и вторичный рынки взаимосвязаны, убежден коммерческий директор ГК МИЦ Павел Лепиш (на фото). «До 12% сделок проходят при продаже вторичной недвижимости и покупке первичной», — уточнил он.

Если произойдет охлаждение «аппетитов» продавцов вторичного рынка, которые завышают цены в течение последних трех-четырех месяцев, то это благотворно повлияет на некоторые проекты и направления «первички», добавил эксперт.

Допускает Павел Лепиш и всплеск покупательской активности по предодобренным ранее ипотечным кредитам, но только краткосрочный.

Фото: www.kommersant.ru

С тем, что высокий спрос продлится недолго, согласен первый вице-президент ГК GloraX Александр Андрианов (на фото).

В скором времени, прогнозирует он, банки пересмотрят условия кредитования, после чего спрос на новостройки («и без того невысокий»), может сократиться на 30%, заявил эксперт.

Директор по продажам ГК Главстрой Алексей Гусев (на фото) выразил надежду, что изменения не затронут льготные программы.

При этом он опасается, что девелоперы будут снижать свои риски и замедлять вывод новых проектов.

По словам директора по продажам ГК Мангазея Федора Ушакова (на фото), влияние роста ключевой ставки будет не таким значительным, как в марте 2022 года, когда она с 9,5% поднялась до рекордных 20%.

«Продуктовая линейка ипотеки сейчас достаточно широкая, это позволяет не подключать субсидирование от застройщика», — пояснил он.

Если РИА Недвижимость опросила девелоперов, то РБК интересовала точка зрения финансовых аналитиков. Разброс мнений относительно того, насколько теперь повысится ставки по рыночной ипотеке, достаточно широк.

Фото: www.visualrian.ru

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) предположила, что этот рост может оказаться ниже, чем 3,5 п. п. По ее прогнозу, банки, прежде всего крупнейшие ипотечные кредиторы, скорее всего, повысят ставки в пределах 2 п. п. — 2,5 п. п.

Но это все равно приведет к падению спроса, в первую очередь на вторичное жилье, поскольку ставки по нельготной ипотеке станут, по сути, заградительными для покупателей, уточнила эксперт.

Фото: www.dzen.ru

Отличается нынешняя ситуация и от марта 2022 года, отметила Ирина Носова. «Полтора года назад было понимание, что повышение ключевой ставки до 20% — временная, сдерживающая мера», — напомнила специалист.

Сейчас, в условиях нарастающих инфляционных ожиданий, текущее повышение ключевой ставки может оказаться промежуточным шагом, и банки будут ограничивать выдачи на ранее одобренных условиях, дала прогноз представитель рейтингового агентства.

Фото: www.finam.ru

С точки зрения аналитика группы «Финам» Наталии Пырьевой (на фото), ужесточение денежно-кредитной политики может оказать негативный эффект на рынок недвижимости, поскольку рыночные ставки становятся малодоступными значительному числу населения.

Но на вторичном рынке, предположила она, может вырасти доля альтернативных сделок. «Когда человек продает собственное жилье и покупает больше/лучше или разменивает с привлечением, в том числе, ипотечных средств», — пояснила эксперт.

Фото: www.stroy-svoimi-rukami.ru

Руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото) допускает более заметный рост ставок по ипотеке — на 3 п. п.—4 п. п. И действительно, по его мнению, ставка по ипотеке от 12% для многих является заградительной.

Поэтому выдачи по рыночной ипотеке упадут, и спрос на жилье в целом снизится, поскольку, напомнил эксперт, «вторичка» и «первичка» связаны между собой.

Олег Репченко не исключает и варианта, при котором падение спроса может привести к снижению цен на жилье. На его взгляд, коррекция на 10%—15% в течение года вполне реальна, особенно на вторичном рынке.

При этом на рынке новостроек снижение цен будет идти за счет расширения скидочных и других акций.

Третья группа экспертов — риэлторы, их опросил ТАСС.

В смещении спроса на рынок новостроек не сомневается руководитель Циан. Аналитики Алексей Попов (на фото).

«В новой реальности потенциальный покупатель будет выбирать между 6%—8% в льготных ипотечных программах на новостройки и 13%—14% в кредитах на жилье в готовых домах», — заявил он.

Фото: www.realty.rbc.ru

На рынке элитной недвижимости негативные факторы новой ставки отразятся примерно через месяц, полагает генеральный директор и управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин (на фото).

«С конца августа до середины сентября складываются благоприятные условия для продавцов элитных квадратных метров, когда спрос остается активным, а курс доллара помогает покупателям входить в сделки», — отметил эксперт.

К концу 2023 года, при более явном сокращении доходов бизнесменов, он ожидает и снижения активности покупателей на этом рынке.

Фото: NF Group

Партнер и региональный директор департамента консалтинга и аналитики еще одного агентства элитной недвижимости NF Group Ольга Широкова (на фото) ожидает падения не только в этом сегменте, но и в целом по рынку.

«Глубина падения будет во многом зависеть от долгосрочности принятых мер и дальнейшей политики государства по поддержке отрасли», — уточнила эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ грозит застройщикам кризисом

Эксперты: высокая волатильность рубля подстегивает спрос на недвижимость

ЦБ на внеочередном заседании повысил ключевую ставку до 12% годовых (график)

Банк России пообещал раскрывать детали обсуждений изменения ключевой ставки

ЦБ: растет срок ипотечного контракта, а с ним — и финансовые риски

Сбер повысил ставки по базовым ипотечным программам на 0,8 п. п.

В ожидании спада

После роста ключевой ставки банки начали пересматривать условия по ипотеке

Эксперты: снижение платежеспособности населения начинает сказываться на выручке лидеров жилищного рынка

Эксперты: стоит ли ждать охлаждения спроса на ипотеку

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать