На расширенном заседании Комиссии РСПП по жилищной политике 31 августа обсудили тренды спроса, предложения, цен на рынке новостроек. В обсуждении приняли участие представители Банка России, портала ЕРЗ.РФ, Frank RG, bnMAP.pro, ДОМ.РФ, НОСТРОЙ, а также застройщики жилья и другие эксперты.

Фото: www.capital-vikup.ru

Модератором онлайн-мероприятия выступил президент НОЗА, член бюро правления РСПП, председатель комиссии РСПП по жилищной политике Леонид Казинец (на фото ниже).

Открывая заседание, он отметил, что стоимость денег и цена квартир сегодня — очень чувствительный вопрос для застройщиков, особенно на фоне роста ставки проектного финансирования.

Фото: www.zanostroy.ru

Начальник Центра анализа рынка недвижимости Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копылов обратил внимание на активный рост ипотечного портфеля.

По его словам, объемы выдач остаются очень высокими и на первичном, и на вторичном рынках во многом благодаря действующим льготным ипотечным программам.

Источник: Банк России

По данным ЦБ, в июле 2023 года российские банки выдали 170,7 тыс. ипотечных кредитов. Это на 1,6% превосходит результат июня и является максимальным показателем с февраля текущего года.

Повысился и общий объем выданных кредитов — с 627 млрд руб. в июне до 646,7 млрд руб. в июле.

Фото: www.vsemobrake.ru

Прогнозируя дальнейшее развитие событий на рынке, представитель регулятора заявил, что льготные ипотечные программы в прежнем виде не останутся — их ждут корректировки.

«В будущем рынок жилья ждет уменьшение объемов выданных кредитов. Поддержка спроса на рынке жилья требует снижения цен, а потенциал стимулирования спроса за счет льготной ипотеки полностью исчерпан», — считает Александр Копылов (на фото).

Фото: www.logistics.ru

По его мнению, сейчас наблюдается не системное восстановление рынка, а, скорее, «набор разного вида ажиотажей», связанных с ожиданиями покупателей.

Российскому рынку ипотечного кредитования предстоит путь постепенного отказа от госпрограмм, полагает генеральный директор Frank RG Юрий Грибанов (на фото ниже).

Фото: www.frankmedia.ru

«Это не может случиться моментально, поскольку рынок сильно зависит от льготных ипотечных программ, и сценарий, когда они моментально выключаются, приведет к стрессу, к шоку, которые на рынке никому не хочется создавать, — заметил он и добавил: — Но мы считаем, что рынок должен постепенно готовиться к тому, чтобы снова жить в рыночных условиях, без вмешательства государственных поддерживающих механизмов».

Источник: Оценка Frank RG, данные банков

По прогнозам Frank RG, несмотря на рост ключевой ставки и ужесточение регулирования, прирост годовых выдач ипотеки в 2023 году составит 38%. Объем выданных ипотек в 2023 году достигнет 6,7 трлн руб., а общий портфель вырастет почти до 18 трлн руб.

Презентация руководителя портала ЕРЗ.РФ Кирилла Холопика была посвящена восстановлению рынка жилищного строительства. По его мнению, рынок ДДУ быстро восстанавливается после периода турбулентности прошлого года и уже в 2024 году может поставить новый рекорд.

«После "взрыва" ключевой ставки, который был в 2014 году, у нас было падение продаж на 25%. После аналогичного "взрыва" в 2021 году падение продаж составило 22%, — напомнил эксперт и перешел к выводам: — Реакция рынка на "взрывной" рост ключевой ставки оба раза была одинаковой, а вот скорость восстановления разная. Продажи 2014 года восстанавливались семь лет и только в 2021 году мы достигли докризисных значений спроса. Сейчас же восстановление спроса заняло лишь полтора года».

Источник: НОЗА, ЕРЗ.РФ

По его прогнозам, уже в 2023 году удастся выйти на средний показатель по продаже 2 тыс. квартир по ДДУ в день (примерно 730 тыс. договоров в целом). За этот год рынок приблизится к восстановлению, а в 2024 году может быть побит рекорд 2021 года, считает эксперт.

«Ситуация на рынке остается относительно стабильной, нет таких факторов, которые могли бы привести к снижению цены на первичном рынке. При этом необходимо и дальше формировать разнообразное предложение и развивать "ипотечное меню" для разных категорий граждан, поскольку основное влияние на покупательский интерес оказывает уровень благосостояния населения», — считает вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз.

Главным условием увеличения объемов текущего строительства специалист по-прежнему видит принятие мер по повышению доступности проектного финансирования и снижения кредитной нагрузки для застройщиков.

«Чем больше застройщик вводит жилья, тем лучше для потребителя, — убежден Антон Мороз. — Важно, чтобы застройщик соблюдал при этом сроки ввода в эксплуатацию и вводил жилье надлежащего качества».

При этом увеличение числа новых проектов не должно приводить к переизбытку предложения.

Директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе представил исследование, посвященное объемам нереализованных остатков и расчетному сроку реализации площадей в строящихся домах.

Он назвал города, где возможна рисковая ситуация, при которой некоторый объем жилья выходит в реализацию уже после сдачи дома в эксплуатацию.

Источник: bnMAP.pro

К таким городам, в частности, относятся Воронеж, Омск, Краснодар, Самара. Здесь сроки реализации остатков составляют 4—5 и более лет, что превышает средний срок строительства многоквартирных домов.

А вот, например, в Нижнем Новгороде, Красноярске, Перми, Екатеринбурге, Москве и Санкт-Петербурге таких рисков нет — здесь расчетный срок реализации не превышает трех лет.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

В 2023 году в России может быть выдано 1,5—1,6 млн кредитов на общую сумму 5,9—6 трлн руб. Таким прогнозом поделилась руководитель подразделения «Исследования в жилищной сфере» в аналитическом центре ДОМ.РФ Мария Жолобова (на фото).

По ее словам, итоги года превзойдут результаты 2022-го и рекордного 2021 года.

Презентации спикеров заседания опубликованы по ссылке.

Другие публикации по теме:

Власти хотят повысить первоначальный взнос по льготной ипотеке с 15% до 20%

Эксперты выясняли, чего ждать: снижения ключевой ставки ЦБ или отмены льготных ипотечных программ

РСПП приглашает застройщиков обсудить тренды на рынке новостроек

ЦБ: объем запуска новых проектов вырос, нераспроданных метров стало больше

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ грозит застройщикам кризисом

ЦБ на внеочередном заседании повысил ключевую ставку до 12% годовых (график) 

Но при условии повышения льготной ставки по ней с 6,5% до 7% и понижения максимального размера кредита до 3 млн руб. для клиентов из всех регионов России. Об этом «Интерфаксу» рассказали источники на финансовом рынке, знакомые с ходом обсуждения данного вопроса в Правительстве.

Фото: www.u.9111s.ru

Источники агентства сообщили, что вопрос о продлении госпрограммы субсидирования ставок ИЖК на приобретение жилья в новостройках, действие которой, как известно, заканчивается 1 июля 2021 года, обсуждался на совещании у Президента РФ с членами Правительства в конце мая.     

По их мнению, наиболее вероятным станет вариант продления госпрограммы еще на один год. Но при этом льготная ставка по ней (за счет госсубсидирования выпадающих доходов банкам-кредиторам) вырастет на 0,5 процентного пункта — до 7%, а лимит по кредиту будет урезан до 3 млн руб. для всех регионов, рассказал информированный источник.

Фото: www.andominanta.ru

Напомним, что сегодня максимальный размер кредита в рамках госпрограммы льготной ипотеки на новостройки составляет 12 млн руб. для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области и 6 млн руб.  — для остальных субъектов РФ.

Другой источник «Интерфакса» поведал, что в Правительстве также обсуждается расширение действия госпрограммы «Семейная ипотека», ориентированной на предоставление льготной ставки ИЖК под максимум 6% для заемщиков с двумя или более детьми, родившимися после 2018 года.

Данную госпрограмму собираются также распространить и на семьи с одним ребенком. А тем семьям, у которых уже есть ипотека, будет предоставлена возможность рефинансировать ссуду в рамках «Семейной ипотеки», уточнил источник.

Фото: www.ingraficon.ru

Как ранее неоднократно отмечал портал ЕРЗ.РФ, запущенная по поручению Президента в апреле 2020 года госпрограмма льготной ипотеки сильно подстегнула спрос на рынке жилья, а вместе с ним и цены (+17,6% на рынке новостроек, +13,6% на вторичном рынке относительно I квартала 2020 года, по оценке Банка России).

В отдельных регионах рост цен достиг 20—30%, причем в условиях снижения реальных доходов населения.

Фото: www.rferl.org

В связи с этим руководство ЦБ не раз выступало за максимальное ограничение действия госпрограммы во временных и пространственных рамках, предлагая не позднее, чем до конца текущего года, продлить ее только в 24-х из 85-ти российских регионах, где спрос на недвижимость еще не восстановился.

Однако в Правительстве и Минстрое всегда склонялись к тому, чтобы продлить госпрограмму льготной ипотеки на значительный срок — вплоть до трех-четырех лет — и после 1 июля 2021 года. А в качестве главного средства обуздания роста цен на жилье в Правительстве рассматривают увеличение застройщиками объема строительства и предложения. 

Фото: www.cian.ru

Между тем, в минувший понедельник представители 12 субъектов РФ обратились к федеральным властям с просьбой продлить программу льготной ипотеки под 6,5%.

О такой инициативе «Известиям» рассказали в руководстве Ленинградской, Самарской, Владимирской, Вологодской, Тюменской, Мурманской, Калужской, Амурской, Архангельской областей, Кузбасса, Чувашии и Ставропольского края. Представители этих регионов направили официальные запросы в Правительство РФ.

Фото: www.strategy24.ru

В регионах считают, что льготная программа позволила ускорить темпы выдачи ипотечных кредитов и нарастить объемы строительства жилья. В частности, в Чувашии на долевое строительство в 2020 году было направлено на 54% больше кредитных средств, чем в 2019-м.

Свое мнение о возможных перспективах госпрограммы льготной ипотеки на новостройки кодекс специально для портала ЕРЗ.РФ изложил президент Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА), член бюро правления РСПП, Леонид КАЗИНЕЦ (на фото):

«НОЗА направляло в правительство предложения по продлению программы на существующих условиях с детальным обоснованием, — заявил он. — Получили недавно ответ Минфина России, из которого непонятно, поддерживаются наши предложения или нет.

Наши расчеты показывают — чтобы обеспечить к 2030 году ввод жилья в объеме 120 млн кв. м, в том числе 70 млн. кв. м многоквартирных домов, граждане должны иметь возможность приобретать по договорам участия в долевом строительстве 60—65 млн кв. м в год.

Сейчас это около 35 млн. кв. м. Значит объем покупок новостроек гражданами должен ежегодно увеличивался на 3 млн кв. м. Улучшение возможностей купить квартиру должно являться следствием роста покупательной способности людей.

Фото: www.utmagazine.ru

Но в период, когда доходы населения растут медленно, единственный источник дать больше возможностей гражданам улучшить жилищные условия — повышение доступности ипотеки.

Конечно, желательно обеспечивать доступность рыночной ставки ипотеки через снижение инфляции и ключевой ставки. Но если инфляция пока такая, то надо субсидировать ставку. Насколько субсидировать? Настолько, чтобы граждане могли купить в 2021 году — 38 млн кв. м, в 2022 году — 41 млн кв. м и т.д. Только условия ипотеки такой рост дадут.

Даже в предлагаемом сокращенном виде это существенная поддержка спроса. Ведь субсидируемая ставка будет на 2—3% ниже рыночной.

Фото: www.us86.ru

Что касается уменьшения лимита, то сейчас совокупная ипотека по кредитам более 3 млн руб. — это в денежном выражении больше половины ДДУ с ипотекой. Поэтому важно предусмотреть механизм субсидирования части кредита. Например, при ипотеке в 4 млн руб. — 3 млн руб. должно выдаваться по ставке льготной, а 1 млн руб. — по рыночной.

Есть мнение, что не надо продлевать льготную ипотеку в тех регионах, где произошел существенный рост цен. Это мнение ошибочное.

Почему произошел рост цен? Потому что не хватало предложения. Банки не пропускали на рынок (не кредитовали) проекты жилищного строительства с низкой рентабельностью.

Фото: www.vsemobrake.ru

Сейчас цены достигли уровня, при котором банки стали пропускать значительно больше проектов. В последние месяцы активность вывода новых проектов выросла в 1,4 раза.

Но банки внимательно следят за спросом. Там, где льготную ипотеку отменят, банки станут более осторожно кредитовать новые проекты. Дефицит предложения увеличится, что приведет к дальнейшему росту цен», — резюмировал глава НОЗА Леонид Казинец.

Фото: www.risovach.ru

Судьба программы льготной ипотеки на новостройки может войти в число тем, которые Президент Владимир Путин поднимет в своем выступлении на Петербургском международном экономическом форуме (ПМЭФ). Такое мнение высказал генеральный директор госкомпании ДОМ.РФ Виталий Мутко.

«Давайте подождем, — cказал он журналистам. — У Президента было поручение сформировать до середины июня предложения, они сформированы. Я думаю, может, и на форуме какие-либо объявления президент сделает», — добавил Мутко.

Выступление Президента России на ПМЭФ-2021 ожидается 4 июня 2021 года.

Другие публикации по теме:

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

Правительство: увеличить объемы строительства, остановить рост цен на жилье, расширить роль КРТ и определиться со статусом апартаментов

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эксперт: после отмены госпрограммы льготной ипотеки продажи новостроек упадут на 50%

ЦБ: для снижения рисков перегрева рынка госпрограмму льготной ипотеки нужно скорректировать для ряда групп населения

Марат Хуснуллин: Решение о дальнейшей судьбе госпрограммы льготной ипотеки будем принимать отдельно по каждому региону

Минфин России: продлить действие льготной ипотеки в отдельных регионах будет сложно

ЦБ настаивает на сворачивании льготной ипотеки, депутаты и эксперты — за более точечный подход