Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги апреля на рынке новостроек Москвы и Московской области.

Фото: www.metrium.ru

По данным экспертов, в апреле 2023 года на рынке новостроек Московского региона заключено 11,5 тыс. ДДУ (-6% по сравнению с мартом). Среди возможных причин снижения числа сделок в прошедшем месяце аналитики называют рост ставок по ипотеке. 

Наиболее заметно число сделок сократилось в Новой Москве (-9%), наименьшее снижение зафиксировано в Москве в старых границах (-4%).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

По расчетам авторов исследования, в апреле в Московском регионе продолжается сокращение доли сделок с привлечением ипотеки: в Новой Москве на 3%, в Московской области — на 1%. Показатель по «старой» Москве стабилен — 71%.  

Зависимость рынка от ипотеки по-прежнему велика: в апреле 2023 года в столичном регионе зафиксировано 77% сделок с применением ипотечного кредитования. Для сравнения: в апреле 2022-го их количество составляло 65%. При снижении роли льготной и околонулевой ипотек аналитики отмечают рост сделок по программам «Семейной ипотеки».

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Средняя цена 1 кв. м в этом сегменте региона снизилась на 0,3% (до 260,9 тыс. руб.). Эксперты отмечают, что месячная динамика цен укладывается в тренды текущего года: на рынке сохраняется стагнация.

Слабоположительная динамика наблюдается в Москве в старых границах и Московской области (+0,3% и +0,1% соответственно), в Новой Москве — снижение почти на 2%.

Динамика средней цены 1 кв. м в Московском регионе (без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

По сравнению с ценами апреля прошлого года снижение в регионе составило 1,1% (тогда цена «квадрата» равнялась 263,7 тыс. руб.).

По результатам анализа эксперты делают вывод, что динамика средних номинальных цен предложения определяется ценообразованием в новинках рынка и активностью застройщиков по предоставлению скидок.

После сворачивания программ околонулевой ипотеки девелоперы вынуждены предлагать альтернативные варианты покупки, включая прямые скидки.

Фото: www.uezdny-gorod.ru

Апрель продемонстрировал увеличение предложения до 116,8 тыс. лотов (+1,9% за месяц). Относительно апреля 2022 года рост составил 52%.

Большая его часть сосредоточена в столице (72,9 тыс. лотов, или 62%): 53,7 тыс. лотов в старых границах Москвы и 19,2 тыс. лотов в Новой Москве.

В области, наоборот, количество лотов в продаже относительно марта сократилось — с 45,4 тыс. до 43,9 тыс.

Фото: www.kvartyroom.ru

Рост объема предложения, по мнению аналитиков, связан в том числе с выводом в продажу новых корпусов.

В апреле в Московском регионе в продажу было выведено 46 корпусов на 857 тыс. кв. м жилья. В марте был только 21 корпус на 287 тыс. кв. м жилья, а год назад — 18 корпусов на 408 тыс. кв. м. Учитывались исключительно проекты с продажами по ДДУ. 

Количество квартир и апартаментов на первичном рынке Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

«Рынок продолжает адаптироваться к жизни без "нулевой" ипотеки, все большую роль играет программа семейной ипотеки, — прокомментировал результаты анализа руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото).

Аналитик считает, что «для поддержания спроса застройщики идут на предоставление прямых скидок и выводят новинки рынка по более низким, чем в 2021 — 2022 годах, ценовым уровням».

Кроме того, по его мнению, поддержку рынку новостроек оказывает и оживление на вторичном рынке.

Другие публикации по теме:

Эксперты: несмотря на волатильность спроса на новостройки в Московском регионе в начале года, дальше будет рост

Росреестр: в I квартале средняя сумма сделки с жильем в новостройках Москвы снизилась на 0,3 млн руб.

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты: экспозиция новостроек в Новой Москве уступает Белокаменной в старых границах и Подмосковью

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за I квартал 2023 года показали Москва, Санкт-Петербург и Московская область

Максимальные объемы ввода жилья за I квартал 2023 года показали Московская область, Москва и Краснодарский край

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

В Московском регионе сменился тренд: после падения спроса в начале года продажи в марте начали расти

В феврале рынок новостроек Новой Москвы сократился на 20%

В Московском регионе в январе спрос на новостройки упал на 37%

Готовая отделка от застройщика в Москве и Подмосковье становится более выгодной для покупателя. По данным Restate, она добавляет к цене 1 кв. м всего от 8 тыс. руб. до 15 тыс. руб., и покупатели, как правило, идут на такие расходы. Поэтому застройщики в последние годы наращивают предложение «под ключ».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Причина, по мнению аналитиков, заключается в том, что за счет объемов закупок для застройщика отделка обходится дешевле, чем для покупателя, к тому же эти затраты можно оплачивать не сразу, а включить в ипотеку.

В комфорт-классе, что закономерно, наценка за наличие отделки минимальна, и во многих случаях покупать полностью готовое к проживанию жилье выгоднее в два-три раза.

Например, в ЖК Первый Московский аналогичные по площади и срокам сдачи «однушки» на соседних этажах продаются за 12,11 млн руб. в варианте без отделки и за 12,35 млн руб. — с отделкой. Разница в стоимости «квадрата» составляет всего 8 тыс. руб.

В подмосковном ЖК Новая Щербинка разброс чуть больше — 10 тыс. руб. — 12 тыс. руб., но редко у какого застройщика, работающего в данном сегменте, он превышает 15 тыс. руб.

Строящиеся ЖК с предложением квартир без отделки в Московской области

Источник: Restate

При этом средний уровень цен на услуги специализированных компаний, занимающихся ремонтом, в столице составляет от 18 тыс. руб. до 30 тыс. руб. за 1 кв. м (речь идет о работах «под ключ» именно для новостроек с голыми стенами).

В бизнес-классе отделка от застройщика, безусловно, дороже. Так, в ЖК Level Мичуринский 33-метровые однокомнатные квартиры со сроком сдачи в 2026 году стоят 13,1 млн руб. с черновой отделкой и 16,9 млн — с чистовой.

В среднем за «квадрат» с отделкой московские девелоперы берут 50 тыс. руб., и это вполне сравнимо с теми условиями, которые предлагают ремонтные бригады (от 40 тыс. руб. до 70 тыс. руб. за 1 кв. м).

Фото: © Matej Kastelic / Фотобанк Лори

В элитном классе цена ремонта обычно начинается со 150 тыс. руб. за «квадрат» и стремится к бесконечности. Однако сравнить стоимость сторонних компаний и застройщиков здесь сложно: в сверхдорогих сегментах лотов с готовой отделкой практически нет.

Несмотря на, казалось бы, очевидные преимущества покупки лотов с отделкой, даже в новостройках сегмента «комфорт» есть предложение квартир без ремонта. Всего таких проектов в Московской агломерации 27, из них три можно отнести к классу «эконом».

В некоторых проектах продаются лоты только с черновой отделкой. Расчет здесь — на тех покупателей, которые в состоянии собственноручно выполнить все работы или покупают жилье под сдачу.

Но даже в этих случаях экономия не совсем очевидна. Поэтому наличие чистовой или предчистовой отделки уже стало практически обязательной опцией. Во всяком случае, у крупнейших игроков.

Строящиеся ЖК с предложением квартир без отделки в Москве

Источник: Restate

Специалисты Restate нашли предложение с черновой отделкой в 66 строящихся жилых комплексах Москвы и Подмосковья, и большинство из них принадлежит к бизнес- и элит-классам. На сегодняшний день в столичной агломерации строится около 330 ЖК — таким образом, квартиры без отделки есть только в 20% из них.

«Это не значит, что объем предложения в целом по рынку без отделки равен 20%, — отметил исполнительный директор Витрины недвижимости Restate Андрей Добрый (на фото ниже) и уточнил: — Если измерять в лотах, то он примерно вдвое выше».

Фото: agency.restate.ru

По его словам, в столице строится много объектов бизнес-класса и элитного, а там все же большинство покупателей предпочитают делать ремонт «под себя». В комфорт-классе, наоборот, доля квартир с черновой отделкой неуклонно снижается. И самые крупные застройщики такое предложение в продажу выводят редко.

В Московской области только в 20 новостройках есть лоты без готового ремонта, или white box, и подавляющее большинство из них относится к комфорт-классу.

Фото: lavrushinskiy.ru

Например, в ЖК Новая Алексеевская роща квартир «под ключ» нет вообще. Именно этот проект является самым дешевым: в наличии есть студии по цене от 3,9 млн руб.

В Москве из 46 ЖК с предложением без отделки на комфорт-класс пришлось 11. А 34 проекта относятся к бизнес- или элит-классу, и самый дорогой из них — ЖК Дом Лаврушинский с видом на Кремль (на фото), в котором самый «дешевый» лот обойдется в 176 млн руб.

Фото: © Илюхина Наталья / Фотобанк Лори

Эксперты прогнозируют, что скоро квартир без отделки станет предлагаться больше.

В связи с ростом ипотечных ставок и цен на стройматериалы выгода покупать квартиру с готовой отделкой становится все менее очевидной. Поэтому от нее начнут отказываться и покупатели, и сами застройщики.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в новостройках Москвы растет предложение квартир без отделки

Эксперты: квартиры и апартаменты без отделки вновь популярны на рынке столичных новостроек

Эксперты: в Москве доля многокомнатных квартир премиум-класса с отделкой «под ключ» за год сократилась почти на треть

Эксперты: в Подмосковье застройщики стали чаще предлагать жилье без отделки

Эксперты: в столичных новостройках большинство квартир и апартаментов без отделки продается в бизнес-классе

Эксперт: рост цен на жилье вынуждает девелоперов экономить на отделке

Эксперты оценили предложение на столичном рынке новостроек по стадии готовности, отделке и типу квартир

Эксперты: предложение квартир без отделки — растущий тренд среди застройщиков Москвы

С 2020 года более 60% проданных в Москве новостроек предполагали отделку от застройщика

Эксперты: в Москве сократилось предложение жилья с чистовой отделкой