В последнее время звучат утверждения о 40-процентной разнице в цене между новостройками и «вторичкой». Аналитики ЦИАН выяснили, сколько на самом деле составляет разрыв в стоимости — в регионах, крупнейших городах и отдельно в Москве и Подмосковье.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

С начала 2000-х до 2018—2019 годов, напомнили эксперты, стоимость 1 кв. м на первичном рынке в России была ниже, чем на вторичном. Это воспринималось как премия за риск: тогда многие новостройки сдавались позже заявленных сроков.

Переход на счета эскроу, а затем и запуск программы льготной ипотеки привели к обратной закономерности. Сейчас есть локации, где «вторичка» дороже, но это скорее исключение из общего правила.

Ср. цены предложения по лотам, опубликованным на сайте ЦИАН (на 10.10.2023)

Источник: ЦИАН

Один из распространенных способов подсчета разницы в ценах между первичным и вторичным рынками — сопоставление средних цен по всей стране. Если взять стоимость 1 кв. м во всех объявлениях на ЦИАН, то на «вторичку» в среднем она составит 143,3 тыс. руб., на «первичку» — 169,2 тыс. руб.

Но, как подчеркивают аналитики, эти показатели не отражают реального соотношения цен в конкретных локациях. Так как в сравнительный ряд попадают в том числе и локации, где новостроек в принципе нет, а есть только старое и дешевое вторичное жилье.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в регионах

Источник: ЦИАН

ЦИАН проанализировал средние цены предложения на первичном и вторичном рынках 66 регионов, и только в 10% субъектов РФ «вторичка» оказалась дороже «первички». В большинстве стоимость 1 кв. м в новостройках выше, чем в готовом жилье.

Наибольший разрыв в Астраханской области (52%). В Самарской, Костромской и Смоленской областях цена сопоставима, но это скорее исключение. В среднем по исследованным регионам «первичка» дороже «вторички» на 16,2%.

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

Для анализа цен внутри отдельных городов эксперты взяли 34 населенных пункта, где проживают от 500 тыс. человек. В итоге выяснилось, что только в четырех из них 1 кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном.

В большинстве локаций новостройки дороже. Наиболее рельефно разница в стоимости жилья между сегментами рынка выражена в Челябинске (55%), Астрахани (48%) и Набережных Челнах (34%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в городах Подмосковья

Источник: ЦИАН

В городах Подмосковье новостройки дороже «вторички» на 9,2%. Максимальное различие в стоимости «квадрата» между первичным и вторичным рынками в Реутове (24%) и Люберцах (23%).

Различия в ценах между первичным и вторичным рынками в районах Москвы

Источник: ЦИАН

Перейдя к Москве, эксперты отметили, что, как правило, потенциальные покупатели сравнивают цены на первичном и вторичном рынках не в пределах всего города, а в отдельных районах.

При этом, уточнили они, активные продажи там идут в 1— 3 новых ЖК, и средняя стоимость «квадрата» напрямую зависят от этих проектов. Наличие даже одного крупного комплекса бизнес- или премиум-класса может привести к существенному превышению цен «первички» над «вторичкой».

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

Что, по данным аналитиков, как раз и наблюдается в Марфино (55%), Коньково (53%), Ростокино (49%). Средняя стоимость «квадрата» в новостройках этих районов превышает 450 тыс. руб., а вот стоимость 1 кв. м на «вторичке» близка к среднерыночной по городу (312 тыс. руб.).

В большинстве районов цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, и только в шести локациях из 71 «квадрат» готового жилья дороже.

«Универсального ответа на вопрос, насколько "первичка" дороже "вторички", нет. Значения отличаются в зависимости от локаций и методики расчета», — прокомментировал исследование руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.

В ближайшее время, по его мнению, цены на первичном рынке продолжат расти на фоне высокого спроса, в то время как на вторичном, скорее всего, застынут и или даже начнут падать из-за удорожания ипотеки.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: главным драйвером на рынке ипотеки в текущем году была «вторичка»

Эксперты: ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжает улучшаться, и прежде всего за счет вторичного рынка (графики)

Эксперты: новая ключевая ставка ЦБ поможет новостройкам переиграть «вторичку»

Эксперты: жители каких населенных пунктов смогут получить льготную ипотеку на вторичное жилье

Эксперты: утверждение ЦБ о 40—60-процентном ценовом разрыве между «первичкой» и «вторичкой» не соответствует действительности

Эксперты: разница в цене новостроек и вторичного жилья превышает 40%

Эксперты: рынок «вторички» жив, спрос достаточно высок, но цены топчутся на месте

Насколько новостройки дороже «вторички»: эксперты не согласны с оценками ЦБ

Эксперты: объем предложения вторичного жилья в Москве снизился почти на треть

Как изменятся спрос и цены при введении льготной ипотеки на вторичное жилье

Об этом говорится в поступившем на портал ЕРЗ.РФ пресс-релизе НО «СОЮЗЦЕМЕНТ».

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Специалисты Союза производителей отметили, что разработанная Минстроем России система оценки рисков роста цен на стройматериалы разделяет все ресурсы на существенно влияющие на стоимость строительства и те, вклад которых незначителен.

К последним относятся кирпич, бетонные блоки, кабели, строительные растворы, теплоизоляция, доски и бруски, изделия из профиля ПВХ, кровельный материал, листовая сталь, битум.

В этот список входит и портландцемент. В соответствии с моделью риска, при росте его цены на 20% удорожание строительства кирпичных, монолитных и панельных жилых зданий составит менее 1%.

Фото: soyuzcem.ru

Незначительное влияние портландцемента на стоимость новых квартир подтвердили и в Минпромторге РФ. По расчетам ведомства, в 2022 году его доля в итоговой цене 1 кв. м жилья на первичном рынке была равна 1,8%.

По данным аналитической компании «СМ ПРО», с 2014 по 2023 год общие материальные затраты в конечной стоимости строительства снизились с 45% до 27% и продолжают сокращаться.

При этом расходы производителей цемента растут, и ценообразование в отрасли зависит не только от сезонного повышения спроса, но и от объективных факторов.

В их числе увеличение тарифов естественных монополий, инфляция, дефицит кадров, удорожание импортного оборудования и запчастей, повышение утилизационного сбора и налоговой нагрузки, рост ключевой ставки ЦБ.

Фото: soyuzcem.ru

По информации экспертов отраслевого объединения, структура себестоимости производства и реализации цемента выглядит следующим образом:

• топливо — 15%;

• электроэнергия — 8%;

• сырье — 10%;

• ремонт — 13%;

• оплата труда и страховые взносы — 17%;

• тара — 3%;

• общехозяйственные расходы, амортизация, услуги сбытовых организаций — 14%;

• прочее — 8%.

Доля транспортных издержек достигла 12%. Рост тарифов и системные проблемы в работе ОАО «РЖД» крайне негативно сказываются на деятельности цементных производств.

Фото: soyuzcem.ru

Замедляется оборот вагонов, становится сложнее транспортировать цемент, грузы, необходимые для его производства, что также влияет на конечную стоимость продукции.

Кроме того, не исключено, что в будущем на российский рынок усилится давление иностранных компаний.

Согласно исследованию Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ (РАНХиГС), ситуация в соседних государствах неблагоприятна для России в средне- и долгосрочной перспективе.

Активно наращиваются производственные мощности в Иране, Армении, Центральной Азии. В Китае из-за масштабного кризиса в строительном секторе принято решение перевести часть заводов за границу

Фото предоставлено пресс-службой НО «СОЮЗЦЕМЕНТ»

«Высока вероятность того, что импорт цемента вырастет, а экспортные поставки отечественных заводов сократятся», — подчеркнула исполнительный директор НО «СОЮЗЦЕМЕНТ» Дарья Мартынкина (на фото).

Производство цемента, пояснила она, характеризуется высокими условно-постоянными издержками. Их снижение возможно только при максимальных объемах производства.

Загрузка российских предприятий в последние 10 лет в среднем составляет не более 61%. Если этот показатель будет сокращаться дальше, то расходы на выпуск одной тонны продукции увеличатся, резюмировала руководитель некоммерческой организации.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Снижение темпов строительства ведет к падению объемов потребления цемента

В январе выпуск основных видов продукции стройиндустрии снизился на 2,7%

Весь 2023 год объемы производства продукции стройиндустрии постоянно росли, а в 2024-м — только снижались

Эксперты: стоимость отделочных материалов за год выросла почти на 13%

Эксперты: рынок цемента входит в полноценную рецессию

Эксперт: железнодорожные перевозки строительных грузов по итогам 2024 года снизились на 14,5%

Эксперт: второй год подряд остается стабильным производство цемента и сборных строительных блоков

Эксперты: за январь — октябрь производство цемента в России выросло на 3,3%, до 56,9 млн тонн

Эксперты: в 2025 году производство цемента в России может упасть на 25%

Стройиндустрия: в лидерах выпуска — цемент и экскаваторы, в аутсайдерах — листовое стекло и лифты