Аналитики банка ДОМ.РФ провели исследование структуры вторичного рынка и всех факторов, влияющих на стоимость жилья. О полученных результатах подробно рассказали «Известия».

Фото: www.vita-property.ru

Сегодня, утверждают аналитики, жилье в новостройках стоит в среднем по стране на 30% больше, чем на вторичном рынке.

Многим такая тенденция, пишут «Известия», «кажется странной: ведь, казалось бы, риски покупателя при приобретении строящегося жилья гораздо выше, а выбор меньше».

Кроме того, в квартиру, купленную на «вторичке», можно заезжать сразу, а строящееся жилье приходится ждать иногда долгие месяцы.

Источник: Банк ДОМ.РФ

Потребители сложившийся порядок цен объясняют программами льготной ипотеки, призванными поддержать жилищное строительство.

Действительно, таких программ немало, они регулярно продлеваются, подогревая спрос на первичное жилье и позволяя застройщикам завышать цены.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Вице-президент Банка ДОМ.РФ Игорь Кузавов (на фото) считает это предположение неверным.

По его словам, если глубже погрузиться в проблему, то окажется, что «существующее положение вещей вполне логично, и разница между квартирами на первичном и вторичном рынке вряд ли исчезнет».

Эта разница наблюдается уже на протяжении ряда лет. Еще в 2019 году, до массового распространения льготных ипотечных программ, готовое жилье в среднем стоило на 17% ниже квартир в строящихся домах.

Источник: Банк ДОМ.РФ

Причина, по мнению экспертов, кроется в структурных факторах.

Первый из них — состав жилищного фонда. На вторичном рынке преобладают двух- и трехкомнатные квартиры, а застройщики, идя на поводу потребностей покупателей, строит больше «однушек».

В результате однокомнатных квартир в новостройках вдвое больше, чем трех- и четырехкомнатных. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатной квартире, как правило, выше.

Фото: www.tsargrad.tv

Второй значимый фактор — география. Сегодня застройщики в первую очередь осваивают наиболее ликвидные площадки, где жилье продается быстрее и дороже.

Ну, и наконец, качество жилья. Новостройки здесь значительно обгоняют квартиры на вторичном рынке, которые зачастую требуют серьезного ремонта.

После 2019 года разница цен на жилье на первичном и вторичном рынках не только не уменьшилась, но, наоборот, продолжила расти, достигнув 30%.

Источник: Банк ДОМ.РФ

Эксперты объясняют это в числе прочего и изменением ставок по ипотеке. На первичном рынке средняя ставка сегодня находится на уровне чуть ниже 6%, а на вторичном ее значение составляет около 11%.

Поэтому покупать готовую квартиру будет выгодно только в том случае, если предложат скидку, иначе придется сильно переплачивать проценты по кредиту. Эта скидка, считает аналитики, как раз и соответствует увеличению дисконта «вторички» к «первичке».

По прогнозам аналитиков Банка ДОМ.РФ, в ближайшую пару лет ставки на первичном рынке стабилизируются, а ставки по ипотеке на готовое жилье снизятся, и постепенно «вторичка» будет подтягиваться, уменьшая разрыв.

Портал ЕРЗ.РФ к теме конкуренции первичного и вторичного жилья обращался не раз. И порой эксперты оценивали ситуацию на рынке еще более жестко, считая, что именно поддержка властями стройкомплекса привела к росту цен на новостройки.

Фото: www.static2.banki.ru

«Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены», — полагает эксперт компании БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов (на фото).

Клиентам кажется, что, поскольку государство гасит половину процентов за них, все остальное неважно. Однако это становится важным при попытке продажи купленного на первичном рынке жилья по завышенной в полтора раза цене, отметил эксперт.

Многие аналитики выражали озабоченность и тем, что новостройки — это прежде всего однокомнатные квартиры и студии. И покупают их в том числе по программе «Семейная ипотека».

Фото: www.pnp.ru

Первый зампред думского комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая (на фото) такую ситуацию расценивает, как весьма тревожную. Она убеждена, что семья должна иметь возможность покупать в ипотеку не однокомнатную, а многокомнатную квартиру, и программы господдержки должны это учитывать.

Есть еще целый ряд других вопросов, вызывающих споры. Скажем, стоит ли распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья уже конкретно для поддержки покупателя, а не застройщика, или не стоит. Как реагировать на проблемы сокращения населения, падения рождаемости, эмиграцию, что также ведет к снижению спроса на покупку нового жилья, и т. д.

Другие публикации по теме:

Сбер примирил льготную ипотеку с господдержкой и скидки от застройщиков

Эксперты назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты: за три года цены жилья в новостройках выросли на 82%

Эксперты ожидают в апреле четырехкратного роста спроса на ипотеку

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки 

Владимир Путин: Дисбаланс на рынке недвижимости приводит к его затовариванию, что грозит сокращением стройки. Нужно поддержать спрос на жилье

В текущем году столичные девелоперы планируют полностью или частично завершить строительство 27 премиальных и элитных проектов (-40% относительно 2024-го, когда насчитывалось 45 комплексов). Планируемый ввод корпусов сократился на 33%, подсчитали аналитики Метриум.

Фото: stroi.mos

В премиум-классе в 2025 году планируется достроить 42 корпуса в 16 проектах: 12 ЖК, 3 апарт-комплексах и в одном МФК с квартирами и апартаментами. 

Источник: Метриум 

Это означает, что ввод премиальных корпусов сократится на 22,2% (42 против 54 в 2024 году). Их сдача равномерно распределена по кварталам: в I квартале— 13 корпусов, во втором и третьем — 11, в четвертом — 7. 

Источник: Метриум

Средняя цена 1 кв. м в сегменте «премиум» со сроком ввода в 2025 году составляет порядка 695 тыс. руб.

Самый доступный лот находится в ЖК СОЮЗ от Группы Родина: это студия площадью 28,2 кв. м за 16,2 млн руб.

Минимальная средняя цена 1 кв. м зафиксирована в ЖК Преображенская площадь от Regions Development — 505,7 тыс. руб.

Фото: Regions Development

По словам коммерческого директора Regions Development Лилии Арцибашевой (на фото), расширение географии сегмента и формирование новых точек притяжения позволяют девелоперам предлагать качественное премиальное жилье по доступные ценам.

«Доля новостроек премиум-класса за границами ЦАО постоянно растет. В центре мегаполиса наблюдается дефицит свободных участков, — уточнила она и добавила: — В то же время во многих городских локациях сложились объективные предпосылки для появления премиального жилья».

Эксперт привела в пример район Преображенское (ВАО) с множеством зеленых зон, набережной реки Яузы, развитой спортивно-рекреационной инфраструктурой и лучшими образовательными учреждениями, где расположен ЖК Преображенская площадь.

Самый дорогостоящий лот премиум-класса — трехкомнатный, площадью 241,1 кв. м за 263,7 млн руб. с вводом в 2025 году находится в ЖК Клубный дом OPUS от ГК Пионер.

По данным аналитиков, почти 40% премиальных проектов со сдачей корпусов в 2025 году реализуют два девелопера: MR Group (ЖК Symphony 34, ЖК Famous) и ГК Пионер (ЖК HIGH LIFE Летниковская 11, ЖК Клубный дом OPUS, ЖК PRIDE).

С полным списком проектов можно ознакомиться здесь. 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Заместитель генерального директора MR Group по стратегии и развитию продукта Жанна Махова (на фото) считает, что сегодня большая часть покупателей в премиум-классе не готова переплачивать исключительно за статус локации — им более важны качественные характеристики проектов и их транспортная доступность.

«Поэтому выбор все чаще падает не на ЦАО, а на другие округа с оптимальным соотношением цены и качества, — пояснила топ-менеджер и добавила: — Клиентов премиального сегмента особенно привлекают просторные дизайнерские лобби, благоустройство с естественным ландшафтом местности, топовый сервис и качественная разнообразная инфраструктура». 

В сегменте «элит» столичные застройщики планируют в 2025 году достроить 29 корпусов в 11 проектах: 7 ЖК, 3 апарт-комплексах и в одном МФК с квартирами и апартаментами. 

Источник: Метриум

Планируемый ввод корпусов в данном сегменте сократился на 44,2% (29 против 52 в 2024 году).

Большую часть корпусов в элитных проектах предполагается ввести в третьем и четвертом кварталах (10 и 13 корпусов соответственно). В январе — марте застройщики планируют сдать один корпус, в апреле — июне — пять. 

Источник: Метриум

Средняя цена 1 кв. м жилья класса «элит» со сроком ввода в 2025 году — 2,5 млн руб. Самый доступный лот находится в ЖК Бадаевский от Capital Group: это однокомнатная квартира площадью 45,8 кв. м за 56,9 млн руб.

Самый дорогостоящий лот представлен в апарт-комплексе Annabel's от Palladio Group. Это пентхаус площадью 505,7 кв. м стоимостью свыше 2 млрд руб. 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Директор управления элитной недвижимости компании Метриум Премиум Анна Раджабова (на фото) отметила, что клиенты рассматривают премиальную и элитную недвижимость как надежный актив для сохранения средств.

«В минувшем году средняя цена квадратного метра первичного жилья в премиум-классе выросла на 19,8%, в элитном сегменте — на 16%, что превосходит официальные темпы инфляции», — уточнила она.

Эксперт считает, что положение на столичном премиальном и элитном рынках стабильно и устойчиво к внешним колебаниям. Именно это привлекает покупателей, в особенности инвесторов.

«Продажи не замирают ни на одном из этапов реализации проектов, а в 2024 году они достигли рекордных значений», — резюмировала специалист. 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: дорогие новостройки Москвы в январе подорожали еще больше

Эксперты отметили резкое подорожание московских новостроек элит-класса в январе

Эксперты: в 2024 года продажи элитной недвижимости в столице вышли на новый рекорд — 285 млрд руб.

Эксперты выяснили, где и насколько подорожали столичные новостройки элит-класса

Эксперты: продажи новостроек в мегаполисах держатся за счет элитных проектов

Эксперты объяснили рост спроса на московское элитное жилье

Эксперты определили районы столицы с максимальным ростом цен на новостройки элит-класса

Эксперты: в III квартале в «старой» Москве увеличился спрос на премиальные и элитные новостройки

Эксперты: элитная недвижимость в Москве за квартал подорожала на 5,9%

Эксперты: в элитном сегменте столичных новостроек продажи выросли на треть

Эксперты: в классах «элит» и «делюкс» объем предложения вырос на 18,8% за квартал и 51,5% за год