«Квадрат» в новостройке сегодня дороже, чем на «вторичке», на 60% в Башкортостане и Свердловской области, на 21% — в Московской области, на 28% — в Санкт-Петербурге. Такие цифры приводит «Независимая газета» в обзоре рынка жилья.

Фото: www.sdelanounas.ru

В обзоре отмечается, что поддержка властями стройкомплекса привела к искусственному подъему цен на новостройки. В итоге разница в цене 1 кв. м новостройки и «вторички» составляет от 40% до 60% в таких регионах, как Краснодарский край, Томская, Ростовская области, Татарстан, Башкорстостан. Такой разброс делают покупку новой квартиры после продажи старой бессмысленной.

При этом, полагают аналитики, ссылаясь на данные фонда «Общественное мнение», доля потенциальных покупателей жилья сегодня вдвое ниже, чем 10 лет назад.

На основании этого они делают вывод о дальнейшем снижении спроса на покупку нового жилья, называя в числе причин сокращение населения, падение рождаемости, эмиграцию и экономическую неопределенность. К тому же почти три четверти россиян заявляют, что вполне удовлетворены жилищными условиями.

Фото: www.kremlin.ru

Как неоднократно писал портал ЕРЗ.РФ, наибольшим спросом в новостройках пользуются квартиры небольшой площади — однокомнатные и студии.

Вопросы стимулирования пользователей ипотечного кредитования к приобретению квартир большей площади и введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке прозвучали на встрече руководителя ДОМ.РФ Виталия Мутко (на фото справа) с Президентом России Владимиром Путиным.

Фото: www.pnp.ru

«Сейчас семейная ипотека в основном — это однокомнатные квартиры, — заявила первый зампред думского комитета по вопросам семьи Татьяна Буцкая (на фото), добавив: — Это тревожно».

Она подчеркнула, что очень важно иметь программы, направленные на поддержку семьи. Имеется в виду, что семья должна иметь возможность покупать в ипотеку не однокомнатную квартиру, а многокомнатную.

Сегодня депутаты Госдумы пытаются добиться снижения ипотечной ставки для многокомнатных квартир площадью более 55 кв. м.

Фото: www.nation-news.ru

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) считает, что «квартирография сейчас действительно не позволяет многодетным семьям приобретать квартиры нужной площади».

Одна из причин, по мнению эксперта, в том, что госпрограммы льготной ипотеки нацелены именно на первичный рынок, а там цены у застройщиков на десятки процентов выше, чем цены на «вторичке» (даже для аналогичных квартир), констатировал Гольдберг.

Фото: www.cbr.ru

В конце апреля председатель ЦБ РФ Эльвира Набиуллина (на фото) заявила, что Банк России считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья.

«Это адресная программа, это все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей», — уточнила глава ЦБ, добавив, что «неважно, как они покупают жилье — на первичном рынке или на вторичном». Но пока госпрограммы льготной ипотеки фактически адресованы застройщикам.

Одной из причин ценовой разницы между вторичным и первичным жильем директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото) называет быстроту регулирования стоимости в зависимости от конъюнктуры на «вторичке», поскольку это рынок физлиц.

«Застройщику в этом плане сложнее. У него есть финмодель с банком с планом продаж и поступлением денежных средств, — напоминает эксперт. — Есть этапы и планы закупок стройматериалов, которые проплачены на квартал вперед. Все это влияет на ценообразование, и в моменте понизить цену невозможно».

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) уверен, что разница в цене вполне логична и объясняется качеством продукта.

«Новостройки от ведущих игроков рынка объективно обладают более высоким классом энергоэффективности, привлекательной архитектурой, насыщенной инфраструктурой, чем дома, сданные более 10 лет назад», — замечает он.

Но существуют, с его точки зрения, и «иные причины роста цен: переход отрасли на проектное финансирование, инфляция на стройматериалы, удорожание смены вида разрешенного использования земли, а также косвенное влияние льготных ипотечных программ».

Фото: www.static2.banki.ru

Эксперт компании БКС Мир инвестиций Валерий Емельянов (на фото) считает, что покупка жилья на первичном рынке обходится неоправданно дорого по сравнению с «более равновесными ценами во вторичном сегменте».

Большинство покупателей на первичном рынке сейчас используют льготную ипотеку. «Из-за искусственной накачки рынка бюджетными деньгами банкам и застройщикам удается выставить в контракт с клиентом сильно завышенные цены, — отмечает эксперт. — Клиентам кажется, что раз государство гасит половину процентов за них, и платеж удобный, то это не важно… Но становится важным в случае попытки продажи жилья, купленного на первичном рынке по завышенной в полтора раза цене».

Фото: www.tsargrad.tv

Емельянов считает, что для граждан эта ситуация не является нормальной: ведь те, кому удалось купить по льготной ставке, в лучшем случае не увидят роста цен на свои квартиры еще много лет, а в худшем — не смогут продать даже с дисконтом в 20% — 30%.

«Строительная отрасль фактически получила доступ к дешевым деньгам. Застройщики заинтересованы продавать свой товар возможно дороже, что они и делают. Но вечно наращивать маржу нельзя, — предупреждает аналитик и резюмирует: — В ближайшие годы им придется ужиматься, строить меньше и качественнее, давать скидки и придумывать способы продаж, не связанные с дешевой ипотекой».

Другие публикации по теме:

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки 

Владимир Путин: Дисбаланс на рынке недвижимости приводит к его затовариванию, что грозит сокращением стройки. Нужно поддержать спрос на жилье

Эксперты: за три года цены жилья в новостройках выросли на 82%

Сбер примирил льготную ипотеку с господдержкой и скидки от застройщиков

Банк ДОМ.РФ: в сегменте многокомнатных квартир ипотека выросла на 17,5%

Эксперты назвали города Подмосковья с максимальным ростом цен на жилье

Эксперты: рост цен на жилье может остановиться

Эксперты: объем возводимого в Москве жилья на конец прошлого года достиг 16,6 млн кв. м

Эксперты ожидают в апреле четырехкратного роста спроса на ипотеку

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка