СМИ продолжают «пытать» аналитиков на предмет, что будет после сворачивания (в нынешнем виде) льготных ипотечных программ, каким будет спрос в июне, на сколько вырастут цены, и упадут ли они во второй половине года.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

На этот раз приведем ответы экспертов, опрошенных «Российской газетой», и тех, кто принял участие в организованной «Ведомостями» конференции «Недвижимость 2024+: от проекта до продажи» (их мнения опубликовал Интерфакс).

По данным платформы Tymy, в марте доля новостроек в общей структуре ипотечных заявок составила 62%, в апреле — 66%, в мае выросла до 71%. Для сравнения: весной 2023 года она держалась на уровне 35% — 38%.

Фото: www.ludiipoteki.ru

Основная причина роста доли новостроек — в перераспределении спроса со «вторички», где ключевая ставка существенно ограничивает спрос, на первичный и загородный рынки, считает гендиректор Tymy Алексей Майстренко (на фото). Всплеск заявок, безусловно, провоцирует и приближение 1 июля.

Вторичный рынок, заметил эксперт, ждет нового решения по ключевой ставке ЦБ. В этом сегменте идет рост заявок, чтобы зафиксировать текущие условия кредитования.

Исполнительный директор компании «Этажи» Юлия Бочарникова (на фото ниже) подтвердила, что количество обращений за ипотекой с господдержкой в мае увеличилось на 25%, а по сравнению с прошлым годом — на 53%. В июне, по ее прогнозам, этот показатель может прибавить еще 20% — 25%.

Фото: erzrf.ru

Согласно расчетам специалистов компании, цены на новостройки продолжают расти быстрее, чем на «вторичку», хотя изменения символические: за май 1 кв. м в среднем по России подорожал всего на 0,6%.

Спрос на кредиты для покупки готового жилья был на 2% ниже апрельского и на 24% ниже мая 2023-го, но выше, чем в начале года. Юлия Бочарникова не исключает, что после 1 июля покупатели вернутся на вторичный рынок, особенно если прояснится ситуация с ключевой ставкой ЦБ.

Эксперт полагает, что закрытие ипотеки с господдержкой существенно скажется на рынке загородной недвижимости, поскольку это единственная льготная программа, с помощью которой можно было приобрести дом или построить его собственными силами.

Фото: youtube.com

По мнению директора по продажам Est-a-Tet Романа Соколова (на фото), в столичном регионе ситуация на рынке недвижимости в преддверии окончания действия льготных ипотечных программ сохраняет стабильность.

Их завершение не стало неожиданной новостью ни для покупателей, ни для застройщиков, которые, по информации эксперта, уже разрабатывают и готовы вводить специальные программы по рассрочке.

После 1 июля будет не прекращение, а, скорее, трансформация ипотеки с господдержкой, завил директор компании «Жилфонд» Александр Чернокульский (на фото ниже).

Фото: blog.jilfond.ru 

«Льготы станут более адресными, и это более справедливо, чем 8% годовых для всех желающих, — подчеркнул он и добавил: — Средняя ставка по ипотеке на первичном рынке сбалансируется на уровне 12% —13%, что совсем не критично».

Так что завершение льготной ипотеки в текущем виде — это в целом хорошая новость для российской экономики, заключил Александр Чернокульский.

В июне, по его мнению, безусловно, будет всплеск спроса, но это вряд ли существенно изменит ситуацию на рынке. Более всего он может вырасти в сегменте ИЖС. В мае доля сделок с ипотекой на загородном рынке уже достигла 85%.

Фото: IRN.RU

«После 1 июля ничего не произойдет, но есть ощущение, что льготные программы будут "урезать" и дальше», — заявил на конференции «Ведомостей» руководитель Аналитического центра IRN.RU Олег Репченко (на фото).

Сейчас на эти программы, по его словам, приходится почти 90% рынка продаж новостроек, и это нездоровый показатель: должно быть порядка 25%. Поэтому решение оставить только адресные программы является здравым.

Эксперт обратил внимание и на то, что ипотека по рыночным ставкам также переживает не самые легкие времена, поскольку высокая ключевая ставка ЦБ делает проценты по ней практически заградительными.

«Это надолго. Самый позитивный прогноз снижения до однозначной ставки — конец следующего года», — предположил Олег Репченко.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

С точки зрения президента НОСТРОЙ Антона Глушкова (на фото), распространение льготных программ привело к тому, что покупателю практически не важна цена сделки, ему гораздо важнее сумма ежемесячных платежей по ипотеке.

Именно этот параметр бизнесу предстоит «заместить», поскольку в ближайшее время государство вряд ли будет расширять меры поддержки, убежден глава объединения строителей.

При этом он отметил, что участие в программе инвесторов не является чем-то негативным. «Ничего плохого в инвестициях в недвижимость я не вижу. И ничего страшного в применении льготной ипотеки для сбережения нет», — заверил Антон Глушков.

Положительным моментом прошлогоднего бума на рынке новостроек эксперт назвал то, что девелоперы, благодаря продажам, смогли вложить прибыль в землю, проекты, персонал, и сейчас перед ними стоит задача лишь сохранить темп работы.

Фото: vk.com

Застройщики вовсе не против поддержать спрос, но у них есть и встречные «просьбы».

«Чтобы платеж по кредиту был аннуитетным, нам нужна не поддержка, а предсказуемость экономической ситуации. Бизнес для корректировки стратегии надо предупреждать заранее», — высказал пожелание властям гендиректор платформы «Самолет 10D» Дмитрий Самоходкин (на фото).

Фото: yakubovsky.ru

«Доступность цены 1 кв. м складывается из многих факторов, — согласен член Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото). — Что может сделать государство? Повысить доступность инфраструктуры. Это сильно поможет».

При этом он не сомневается, что в конечном итоге рынок отрегулирует все сам — «ситуация может вернуться примерно в 2005 год, но от этого все только выиграют».

Что касается рынка ипотеки, то идею адресности депутат поддерживает, но рыночная всегда была инструментом для среднего класса, поэтому надо стремиться к росту его доходов, резюмировал Александр Якубовский.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперт: выдача ипотеки на вторичное жилье продолжает падать, в сегменте новостроек изменений нет

Эксперты определили основные изменения на рынке ИЖС в 2024 году

Эксперты: столичные застройщики стали реже давать скидки, да и после 1 июля их вряд ли станет больше

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: спрос на ипотеку на ИЖС и на новостройки почти сравнялись

В 13 регионах эксперты зафиксировали на рынке жилья признаки перегрева

Для контроля цен на жилье депутаты предлагают ограничить прибыль девелоперов до 20% и предоставить им льготы от государства: мнения экспертов

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

За год доля ипотеки в долевом строительстве в общем объеме ипотечных кредитов выросла с 35% до 48% (графики)

Эксперты: спрос на ипотеку для покупки загородной недвижимости за год вырос в 1,9 раза

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ №28-П от 04.06.2024 по делу о проверке конституционности положений ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ и ст. 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой АО «Юридическое бюро "Факториус"».

Фото: exiora.ru

Согласно материалам дела, Арбитражный суд Московской области в марте 2021 года признал обоснованным и включил в составе третьей очереди в реестр требований кредиторов гражданина М., признанного банкротом, требование кредитора в размере 1 106 277 руб. (основной долг и проценты).

В рамках дела о банкротстве супруги гражданина М. — гражданки М. обращено взыскание на квартиру, принадлежавшую им на праве общей совместной собственности и бывшую предметом ипотеки в обеспечение кредитного договора, в котором они выступали созаемщиками.

Определением от 25.01.2022 Арбитражный суд Московской области отказал гражданке М. в исключении из конкурсной массы 3 834 085,85 руб. — средств, вырученных от реализации квартиры, обремененной ипотекой, за вычетом сумм, направленных на погашение требований залогового кредитора, выплату вознаграждения финансовому управляющему и оплату расходов по организации торгов, — на покупку единственного пригодного для проживания жилья.

Апелляционный суд отменил указанное определение и средства в обозначенном размере исключил из конкурсной массы для приобретения должником жилья взамен реализованного. При этом суд пришел к выводу, что исключенные из конкурсной массы средства защищены — в силу взаимосвязанных положений ст. 446 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) и ст. 213.25 Закона о банкротстве — имущественным (исполнительским) иммунитетом применительно к требованиям незалоговых кредиторов, притом что иного жилого помещения супруги М. и находящиеся на их иждивении несовершеннолетние дети не имеют.

АО «Юридическое бюро "Факториус"», являясь кредитором мужа, не согласилось с этим решением и потребовало половину средств, вырученных от реализации и оставшихся после удовлетворения требования залогового кредитора, включить в конкурсную массу мужа и направить их на удовлетворение требований кредиторов.

Рассматривая дело, КС РФ указал, что регулирование, запрещающее обращать взыскание на определенные виды имущества в силу его назначения, свойств и признаков, обусловлено стремлением законодателя сохранить должнику и лицам, находящимся на его иждивении, приемлемый уровень существования, с тем чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.

Наделение единственного пригодного для постоянного проживания должника и членов его семьи жилого помещения исполнительским иммунитетом направлено на защиту права на жилище не только самого должника, но и членов его семьи, включая находящихся на его иждивении детей, пожилых и больных лиц, и в конечном счете — на исполнение обязанности государства охранять достоинство личности. Тем самым исполнительский иммунитет имеет конституционные основания, однако соответствующее регулирование не должно вести к несоразмерному и не подкрепленному никакой конституционно значимой целью ограничению прав кредиторов в их имущественных отношениях с должниками.

Ипотечное кредитование, в первую очередь банковское, оставаясь значимым источником для удовлетворения финансовых потребностей граждан, предполагает предоставление залоговому кредитору гарантий надлежащего исполнения должником обязательств в тех случаях, когда залог недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, являющегося для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, устанавливается в целях обеспечения обязательств, не связанных с удовлетворением потребности должника в жилище.

Поэтому законодатель должен найти справедливое равновесие прав и имущественных интересов кредитора и должника независимо от характера обязательства, в обеспечение которого заложено жилое помещение, принимая во внимание критерии допустимости ограничения прав.

Фото: anspb.ru

При этом в такой чувствительной сфере, как гарантии жилищных прав, даже если вопрос о них возникает в процессе банкротства гражданина, должны предъявляться повышенные требования к определенности правового регулирования условий предоставления этих гарантий, в том числе в виде наделения исполнительским иммунитетом части денежных средств, вырученных от продажи жилого помещения, принадлежащего должнику на праве собственности и обремененного ипотекой.

В отсутствие же такого регулирования и применение этих гарантий, и их конкретное наполнение (объем средств, оставляемых должнику, случаи, когда он может корректироваться, в том числе обусловленные поведением должника и кредиторов, и т. п.) остаются в значительной степени в области усмотрения суда.

Исходя из требований Конституции РФ и с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ, выраженных в настоящем Постановлении, федеральному законодателю надлежит урегулировать вопросы, связанные с распространением исполнительского иммунитета на такие денежные средства.

КС РФ постановил, признать взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве не соответствующими Конституции Российской Федерации.

Впредь до внесения федеральным законодателем в правовое регулирование изменений, взаимосвязанные положения абз. 2 ч. 1 ст.446 ГПК РФ и п. 2 и 3 ст. 213.25 Закона о банкротстве подлежат применению в отношении денежных средств, вырученных от продажи принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности и обремененного ипотекой жилого помещения, которое является для него и членов его семьи, совместно проживающих в этом помещении, единственным пригодным для постоянного проживания, следующим образом:

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

• суды исключают из конкурсной массы гражданина-должника по его заявлению денежные средства, вырученные от продажи такого помещения (за вычетом сумм, направляемых на погашение требований залогового кредитора, а также на погашение требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве), как защищенные имущественным (исполнительским) иммунитетом;

• размер указанных средств может быть уменьшен в пользу конкурсной массы должника, если этот размер позволяет приобрести жилое помещение, которое по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности должника и членов его семьи в жилище;

• в качестве оснований для отказа в удовлетворении — полностью или в части — заявления гражданина-должника об исключении указанных денежных средств из конкурсной массы допускаются те же основания, связанные с недобросовестностью (злоупотреблениями) со стороны должника, которые применяются при отказе в распространении имущественного (исполнительского) иммунитета на единственное жилье, не обремененное залогом;

• при определении размера указанных денежных средств как защищенных имущественным (исполнительским) иммунитетом необходимо учитывать, что до направления сумм, предназначенных для погашения требований залогового кредитора, а также иных требований и расходов, предусмотренных абз. 2—4 п. 5 ст. 213.27 Закона о банкротстве, из вырученного от продажи единственного пригодного для постоянного проживания и обремененного ипотекой жилого помещения должника и членов его семьи не подлежит исключению (выделению) часть средств, приходящаяся на долю супруга (бывшего супруга) должника, если такое помещение принадлежало супругам на праве общей совместной собственности и его ипотекой обеспечивалось исполнение по общим обязательствам супругов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Конституционный Суд: УК должна продолжить управление МКД после прекращения договора до возникновения соответствующей обязанности у новой УК

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок 

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка