В очередной раз обновленный закон ставит в равное положение застройщиков многоквартирных домов и апартаментов и признает привлечение средств граждан только через договоры участия в долевом строительстве с расчетом через счета эскроу. Документ также освобождает девелоперов, работающих в рамках проектного финансирования, от необходимости получать заключения о соответствии.

Фото: www.gisfactory.com

Документ, инициированный председателем думского комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым, предусматривает введение следующих мер:

• установление запрета на использование любых опосредованных схем привлечения средств граждан в строительство многоквартирных домов (МКД), включая апартаменты;

• распространение на застройщиков апартаментов требований, аналогичных требованиям к застройщикам МКД: привлечение средств граждан только по ДДУ, а реализация новых проектов только с расчетом через эскроу;

• поэтапный отказ от заключений о соответствии требованиям 214-ФЗ (ЗОС) в отношении объектов, строительство которых будет осуществляться с использованием счетов эскроу;

• предоставление застройщикам возможности однократного добровольного перевода уже возводимых по старой схеме объектов на новую — с использованием эскроу-счетов;

• введение инструмента поручительства федерального Фонда защиты дольщиков по целевым кредитам (для застройщиков), привлекаемых у всех уполномоченных банков;

• упрощение порядка и сокращения сроков проведения повторной госэкспертизы;

• разграничение сметной и контрактной стоимости строительства;

• создание федерального реестра документов в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса, и т.д.

В будущем законе также прописан ряд положений, призванных защитить интересы дольщиков:

• субъектам РФ предоставляется возможность самостоятельно создавать региональные фонды защиты дольщиков в виде некоммерческих организаций (НКО), последние возьмут на себя достройку проблемных объектов — как за счет средств, поступающих из федерального бюджета, так и за счет региональных взносов и «привлечения различного рода инвесторов»;

• установление порядка (исключающего двойные продажи), когда квартиру получат люди, чей договор участия в долевом строительстве (ДДУ) первым зарегистрирован в ЕГРН — соответственно, тот, чей ДДУ зарегистрирован позже, получает денежное возмещение;

• введение обязательной практики, при которой арбитражный управляющий назначается из числа тех кандидатов, которые предоставлены Фондом защиты дольщиков (сегодня он полностью отвечает за достройку всех проблемных объектов и поэтому должен иметь возможность участвовать во всех делах о банкротстве застройщиков);

• закрепление в ЕИСЖС на законодательном уровне реестра проблемных объектов и наделением контролирующих органов обязательством регулярно вносить в систему соответствующие сведения;

• выплата возмещения  пострадавшим дольщикам не только по требованиям о передаче жилых помещений, в отношении которых были уплачены взносы в компенсационный фонд, но и в отношении машино-мест и кладовок;

• предоставление Фонду защиты дольщиков и региональным властям возможность использовать землю как ресурс для решения проблем дольщиков;

• предоставить гражданам РФ право направлять средства материнского капитала на приобретение строящегося жилья через счета эскроу;

• предоставление возможности направлять государственное финансирование на достройку проблемных объектов, переданных жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), созданным в ходе процедуры банкротства застройщика;

Ожидается, что во всех трех чтениях, закон будет принят еще до конца текущего месяца. 

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Николай Николаев: Для проектов, возводимых по новой схеме финансирования, ЗОС будут не нужны

Минстрой: сроки перехода на счета эскроу не переносятся

Николай Николаев: Барьеры по переходу застройщиков на проектное финансирование будут сняты до конца июня

ЦБ: только пятая часть застройщиков имеет опыт банковского кредитования

В России появятся два дополнительных источника финансирования завершения долгостроев

Страховщики ГОЗ за 5 лет собрали со строителей 57 млрд руб., при этом выплаты дольщикам по случаям банкротства составили чуть больше 2 млрд

Полномочия по достройке проблемных объектов на местах передадут в регионы, а страхованием ГОЗ будет заниматься Фонд защиты дольщиков

Минфин доработает законопроект о передаче ГОЗ Фонду защиты дольщиков. Но на все долгострои денег все равно не хватит

Гарантиями Фонда защиты дольщиков обеспечено около половины жилых новостроек России

В каком состоянии находится сегодня строительной отрасль, и можно ли это уже называть кризисом, рассказал РБК зампредседателя Правительства РФ.

Фото: t.me/mkhusnullin

О текущем моменте

Сравнивая нынешнюю ситуацию с кризисными 2008—2009 и 2012—2014 годами, Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что представляет, как из этого можно выходить.

Первый его тезис: самый большой объем стройки в стране — это жилье. За прошлый год было введено 178 млн кв. м недвижимости, из них 136 млн кв. м — жилые здания.

Второй тезис: самый крупный инвестор в стране — ее жители. Сегодня собранные ими 7 трлн руб. лежат на счетах эскроу. Значит, деньги защищены и все дома будут достроены.

«Даже если продажи упадут на 50% — 70%, что уже действительно происходит в некоторых регионах, этих средств хватит для завершения стройки», — заверил вице-премьер.

Поэтому особых проблем в 2025–2026 годах в Правительстве не ожидают. Хотя у отдельных предприятий — «слабых или с очень агрессивной политикой заимствований» — они возможны.

«Мы таких застройщиков держим на контроле. Но на фоне всей страны этот очень маленький процент, на уровне арифметической погрешности, — сказал Марат Хуснуллин и заключил: — Пока риска коллапса нет».

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Он напомнил, что льготная ипотека и повышенный спрос привели к росту запуска новых проектов. После завершения массовой программы на новостройки их количество уменьшилось и будет сокращаться дальше.

«Пока инфляция не стабилизируется, новые проекты начинать никто не будет — это правило», — пояснил чиновник.

Комфортным для девелоперов он считает уровень инфляции в 5% — 6%, после чего можно прогнозировать долгие вложения. «Если будет более 10% — это путь в никуда», — подчеркнул Хуснуллин.

О нацпроекте «Инфраструктура для жизни»

Общий объем средств по нацпроекту до 2030-го составляет 10 трлн руб., из них около 4,3 трлн руб. предусмотрено на 2025—2027 годы, сообщил вице-премьер.

Это не только «прямые» субсидии, но инвестиционные бюджетные кредиты, которые предоставляются регионам на 15 лет под 3% годовых. Как показывает опыт, когда деньги необходимо возвращать, это стимулирует субъекты выбирать наиболее эффективные и окупаемые проекты, пояснил зампред Правительства.

Кроме того, по нацпроекту предусмотрены межбюджетные трансферты, и Правительство рекомендует местным исполнительным органам привлекать внебюджетные деньги.

«Мы думаем, что на рубль "прямых" и "косвенно бюджетных" средств нам удастся привлечь еще два-три рубля внебюджетных», — предположил Марат Хуснуллин.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

О вводе жилья

Правительство намерено поддерживать ввод жилья на уровне не менее 100 млн кв. м в год. И это не только многоквартирные дома, но и малоэтажное строительство, которое показывает очень высокий рост.

По предварительным данным регионов, с января по ноябрь 2024-го было введено 60,6 млн кв. м индивидуальных домов, что уже больше чем за весь 2023-й (58,7 млн кв. м).

«С точки зрения поддержки, ИЖС обходится нам дешевле всего, — рассказал замглавы Кабмина и задал риторический вопрос: — Что нужно людям? Первое — это земля. Ее, слава богу, у нас много, и стоит она недорого».

Если ежегодно в стране вводить 100 млн кв. м жилья, то каждый «пятый метр» будет не старше десяти лет. Это, по словам Марата Хуснуллина, станет «прорывом», примеров таких реорганизаций в мире не очень много.

Таким образом, желание человека улучшить свои жилищные условия дает возможность развиваться экономике. Совпадение интересов — главное в нацпроекте «Инфраструктура для жизни», а жилье в нем является ключевым фактором.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

О себестоимости строительства

Одной из острых проблем в строительной отрасли вице-премьер считает дефицит кадров: по разным оценкам (в зависимости от того, как будет дальше развиваться экономика), он составляет от 200 тыс. до 400 тыс. человек.

С учетом того, что сегодня в строительстве, ЖКХ и смежных отраслях трудится почти 11 млн. специалистов, цифры не кажутся критичными, но по отдельным направлениям сложности возникают.

Главным фактором здесь является то, что кадровая проблема приводит к росту заработной платы, которая в некоторых компаниях увеличилась в полтора-два раза, а в себестоимости объектов она составляет от 15% до 50%.

Второй фактор — увеличение цен на стройматериалы. С 2021 года этот показатель прибавил почти 64%.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

Третья составляющая — транспортные механизмы, стоимость которых также повысились на десятки процентов.

Теперь к этим причинам добавился еще одна — удорожание проектного финансирования. Когда продажи идут хорошо — его вклад в себестоимость минимальный. Но если падают, то застройщики будут дополнительно платить банкам 12% — 15%.

«Мы провели анализ и видим, что при продолжающемся росте тарифов на ресурсы, перевозки и финансирование уровень строительной инфляции в 2025 году составит около 13%», — подвел черту собеседник РБК.

О прямой линии Владимира Путина

Журналисты не спросили Марата Хуснуллина, что он думает о критике Президента в адрес Правительства по «Семейной ипотеке», но вице-премьер написал об этом в своем телеграм-канале.

«Внимательно следил за прямой линией Президента, — отметил он. — Много вопросов касалось наших тем. Президент сделал серьезные заявления и обозначил вектор работы».

«Конечно, граждан волнует доступность жилья, — признал Марат Хуснуллин и добавил: — У нас сохранены адресные программы. По семейной ипотеке учтем замечание Президента, чтобы отказаться от механизма лимитов. Продолжают действие дальневосточная и арктическая ипотека, льготная ипотека в новых регионах, сельская ипотека и для IT-специалистов».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Владимир Путин: Никаких лимитов по «Семейной» и «Сельской ипотеке» не будет

Марат Хуснуллин: Одна из главных задач — обновление жилищного фонда и всей городской среды

Марат Хуснуллин: Стройка — это драйвер экономики

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год

Марат Хуснуллин рассказал о векторах развития стройкомплекса в ближайшие годы

Марат Хуснуллин: с 2020 года объем работ в строительстве вырос более чем на 30%

Марат Хуснуллин: Фундамент для дальнейшего роста строительной отрасли — квалифицированные кадры

Марат Хуснуллин назвал регионы — лидеры по исполнению показателей федеральных программ и национальных проектов

Марат Хуснуллин: Мы продолжим строить жилье, социальные объекты, развивать ЖКХ