В отличие от сенаторов в профильном комитете Госдумы пока не склонны к компромиссам и отвергают аргументы профессионального сообщества.

Сенаторы ищут компромисс

Портал ЕРЗ уже сообщал, что в настоящее время профессиональное сообщество в лице представителей НОЗА, НОСТРОЙ, Деловой России и Клуба инвесторов Москвы подготовило консолидированную позицию относительно недавно принятого 218-ФЗ.

Поиск компромисов проходит под эгидой Совета Федерации, руководитель которого Валентина Матвиенко поручила сенатору Степану Киричуку (на фото) взять эту организационную работу на себя. «Мы получили письмо руководителя НОСТРОЙ Андрея Молчанова, — заявила глава Совета Федерации. — В сентябре надо доложить палате предложения. Может быть, надо будет и внести какие-то коррективы в закон. Защищая граждан, нельзя наносить вред строительной отрасли», — резюмировала Валентина Матвиенко.

Фото: www.s-ura.news

О письме руководителя НОСТРОЙ сообщил в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ и сам Степан Киричук. «У нас уже есть целый ряд обращений: из НОСТРОЙ, из регионов, — отметил он. — В них описываются разные ситуации и высказываются мнения по данному вопросу». «Мы будем разговаривать юридическим языком, обсуждая с застройщиками и экспертами поправки и возможность внесения изменений в отдельные статьи, — подчеркнул бывший мэр Тюмени. — Передо мной поставлена задача найти решение конкретных проблем, чтобы принятый закон работал, никого не ущемляя. Вот этого и будем добиваться».

Речь идет о том, чтобы, по словам Степана Михайловича, «приступить к формированию тех поправок, которые, не меняя концепцию закона, способствовали бы тому, чтобы строительным организациям было легче преодолеть те препятствия, которые перед ними сегодня возникли».

При этом сенатор выразил надежду на то, что в итоге устраивающее все стороны решение будет найдено. «Мы хотим предложить нашим коллегам, депутатам Государственной Думы, также поучаствовать в этом», — добавил он.

Позицию Совета Федерации поддерживает и отраслевое ведомство. «Минстрой рассматривает возможность корректировки поправок, внесенных в законодательстве о долевом строительстве», — сообщил заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

Председатель профильного комитета Госдумы с необходимостью корректировки закона не согласен

В отличие от сенаторов, еще в июле начавших реальную работу по поиску компромиссов, коллеги из нижней палаты парламента не соглашаются с наличием недостатков в законе.

В своем письме (оно есть в редакции портала ЕРЗ) председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям, Николай Николаев (на фото) заявляет, что отсутствуют «основания для пересмотра положений законопроекта, относящихся к регулированию деятельности застройщиков».

В частности, утрата действующими застройщиками права привлекать средства дольщиков при создании дочерних компаний в связи с установлением запрета на создание застройщиками юридических лиц и осуществление иной деятельности помимо долевого строительства будет «применяться к проектам, разрешение на строительство которых получено после 1 июля 2018 года», напоминает г-н Николаев. Соответственно, застройщики, имеющие дочерние компании или планирующие их создание, сохранят возможность достроить все объекты, разрешения по которым получены до указанной даты.

Отвергает глава комитета аргументы о том, что законопроект провоцирует создание множества отдельных компаний под реализацию каждого разрешения на строительство, тем самым полностью отменяя проводимую государством политику, направленную на укрупнение застройщиков согласно нормам ранее принятого 304-Ф3. «Создание проектных компаний для реализации отдельных проектов является распространенной практикой для застройщиков, — напоминает парламентарий. — Согласно имеющимся оценкам, на 1 января 2017 года около 6,5 тыс. застройщиков осуществляли строительство 13,5 тыс. объектов недвижимости, то есть на одного застройщика приходилось два таких объекта. При этом у крупных застройщиков, например, компаний «ПИК» и «ЛСР», в состав групп в настоящее время входят десятки юридических лиц».

Поэтому, считает Николай Николаев, «вводимые требования не препятствуют укрупнению застройщиков, происходящему на базе холдинговых компаний», а предусмотренная законопроектом мера «позволяет также существенно снизить концентрацию рисков на одного застройщика, ограничив эффект «домино», а также затруднив создание недобросовестными застройщиками «строительных пирамид».

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

По мнению Николая Николаева, не находят своего подтверждения факты введения новых административных процедур, затрудняющих работу застройщиков. Законопроект не наделяет компенсационный фонд долевого строительства полномочиями по контролю деятельности застройщиков, предоставляя ему лишь право запросить их бухгалтерскую (финансовую) отчетность и подтверждающие документы. А запрет на одновременное ведение строительства по нескольким разрешениям на строительство «не лишает застройщика возможности осуществления строительства нескольких объектов, например, микрорайона или квартала, в рамках одного разрешения на строительство».

Что касается направления средств участников долевого строительства на финансирование создания объектов социальной инфраструктуры, то такая возможность для застройщика сохраняется, отмечает депутат Николаев, «если после ввода таких объектов в эксплуатацию они безвозмездно передаются застройщиком в государственную или муниципальную собственность либо на них возникает право общей долевой собственности у участников долевого строительства».

А вот какие аргументы приводит автор письма по поводу того, что законопроект запрещает займы, кредиты, облигации, в то время как около 70% застройщиков, работающих на рынке, используют эти источники финансирования наряду с денежными средствами граждан. «Эмитентами облигаций являются в основном не застройщики, а контролирующие их холдинговые компании, как правило, не связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства, — ссылаясь на экспертов, пишет председатель профильного комитета Госдумы. — Кроме того, указанные нормы не будут распространяться на застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирного жилья с привлечением средств участников долевого строительства, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года».

Не поддерживает он и доводы о том, что привлечения только целевых кредитов, как это предусмотрено в законопроекте, недостаточно для эффективной деятельности застройщиков, а запрет на использование других, более дешевых финансовых инструментов негативно скажется на цене недвижимости для конечного потребителя. По мнению г-на Николаева, «целевые кредиты (проектное финансирование) являются основной формой долгового финансирования, обеспечивающей устойчивость проекта, в связи с тем, что это наиболее защищенная и дешевая форма заемного финансирования». В свою очередь «иные нецелевые формы финансирования не обеспечивают гарантии завершения строительства, увеличивают кредитный риск, а также вероятность создания «строительной пирамиды» и риск банкротства застройщика».

Финансирование строительных компаний сегодня является одним из наиболее высокорискованных сегментов кредитования, напоминает депутат, приводя данные Банка России, согласно которым доля просроченной задолженности застройщиков по состоянию на 31 марта 2017 года составляла свыше 25%. Учредителями застройщика могут использоваться иные формы финансирования, без передачи риска на уровень проектной компании, считает он.

В конце своего письма Николай Николаев еще раз подчеркивает, что «вводимый законопроектом новый механизм регулирования деятельности застройщиков разработан в целях обеспечения эффективной защиты участников долевого строительства и призван кардинальным образом повысить прозрачность строительного бизнеса, а также ограничить риски и потери при банкротстве застройщика».

Напомним, что председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев в эксклюзивном интервью порталу ЕРЗ сообщил, что именно он и его коллеги-депутаты являются авторами большинства принятых поправок в 218-ФЗ.

Справедливости ради, следует отметить, что письмо Комитета Госдумы вышло из стен нижней палаты парламента до обнародования консолидированной позиции застройщиков. Не исключено, что развернутое, на 55 страницах, описание проблем, возникших в строительной отрасли, смягчит жесткую линию депутатов. Об этом можно будет узнать на VI Российском инвестиционно-строительном форуме (состоится 20-21 сентября), в пленарном мероприятии которого запланировано выступление Николая Николаева. 

Другие публикации по теме:

Консолидированная позиция застройщиков по 218-ФЗ представлена в Совет Федерации

Застройщики близки к выработке консолидированной позиции по 218-ФЗ

Совещание в Совете Федерации: застройщикам поручили подготовить консолидированную позицию

Степан Киричук (Совет Федерации): Защищать дольщиков, но губить при этом строительную отрасль — с этим мы не согласны

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Депутат Николай Николаев: Застройщики, которые не отвечают требованиям надежности, не могут обеспечить гарантии гражданам, уйдут с рынка жилищного строительства, и это нормально

На круглом столе «ВСЁ О СТРОЙКЕ» девелоперы из 30 регионов сообщили об общем снижении лидов и продаж в апреле. В рамках эфира эксперты обсудили факторы, влияющие на цену квадратных метров, и поведение покупателей в условиях нестабильного рынка.

 

 

«ВСЁ О СТРОЙКЕ» — это проект для специалистов строительной сферы, в котором крупнейшие застройщики страны, банки и органы власти каждую неделю обсуждают актуальные вопросы отрасли.

17 мая на Youtube-канале проекта прошел круглый стол, в котором приняли участие застройщики из 30 регионов. В новом выпуске девелоперы обсудили, что будет со спросом и ценами на недвижимость.

Основные вопросы дискуссии звучали так:

• Прогноз цен и спроса на новостройки;

• Как продавать в сложившихся условиях;

• Что будут покупать завтра;

• Изменятся ли проекты девелоперов;

• Какие размеры и этажность квартир актуальны теперь;

• Кейсы застройщиков.

Круглый стол прошёл при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ).

Экспертами эфира выступили:

Антон Мороз, вице-президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ);

Максим Тутуков, руководитель аналитического блока ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ);

Ксения Цаплина, директор департамента аналитики и планирования продаж ГК ФСК;

Алексей Некрасов, руководитель отдела продаж (ЖК «Сказка Град», ЖК «Стрижи») ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Максим Молодцов, директор по продажам компании Брусника;

Дмитрий Железнов, коммерческий директор КОРТРОС-Москва;

Виталий Степанов, директор департамента по работе с партнерами СК Неометрия;

Мария Кононова, директор по маркетингу ИСГ МАВИС;

Ольга Нарт, вице-президент по коммерции AVA Group;

Александр Коваленко, коммерческий директор РКС-Девелопмент;

Дмитрий Павлов, директор по маркетингу BM Group;

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп;

Анна Шишкина, руководитель центра управления продажами GMK, партнёр;

Сергей Зайцев, руководитель центра новостроек федеральной компании «Этажи».

 

 

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото). Информационные партнеры проекта —  «Строительная Газета» и портал ЕРЗ.РФ.

 

 

Девелопмент нуждается в государственной поддержке, заявил Антон Мороз (на фото).

«Для застройщиков крайне необходимы дополнительные меры поддержки, которые позволят сделать покупку жилья в новостройке для инвесторов более привлекательной, нежели на вторичном рынке», — считает эксперт.

По его словам, ряд представителей законодательной власти поднимали вопрос о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов, однако на данный момент поддержки от ЦБ по этому предложению нет.

 

 

Обзор текущей ситуации на рынке недвижимости сделал Максим Тутуков (на фото). По его словам, основные действия застройщиков связаны с переоценкой новых проектов, запуском программ отсрочки платежей и коллаборациями с банками по созданию ипотечных продуктов, поддерживающих спрос.

 

 

«Активная замена строительных материалов продукцией с азиатских рынков приведет к изменению архитектурного стиля и концептуальных решений проектов, — прогнозирует эксперт. — Также мы ожидаем снижение средней площади строящихся квартир и сокращение чистовой отделки в массовом сегменте» — уточнил Максим Тутуков.

Другие прогнозы эксперта включают:

• рост популярности «Семейной ипотеки»;

• продолжение сотрудничества банков и застройщиков;

• усиление роли государства в девелопменте.

Презентация к докладу спикера с данными и тезисами доступна по ссылке.

 

 

Продолжить работу в условиях роста цен на стройматериалы девелоперам позволяет финансовый задел, полученный за счет льготной ипотеки и высокого инвестиционного спроса в 2020 году, полагает Ксения Цаплина (на фото).

«Застройщики перестраиваются на других подрядчиков, однако себестоимость продолжит расти, — отмечает специалист. — Еще не все подрядчики рассчитали свою загрузку и ценообразование с учетом роста спроса».

 

 

За последние месяцы в ООО «ЮгСтройИмпериал» спрос на квартиры снизился на 30%, однако Алексей Некрасов (на фото) сообщил, что компания ожидает восстановления продаж в ближайшее время.

«Ставки процентов по депозитам стали менее привлекательными, и перекладываться инвесторам некуда, — поясняет эксперт. — Те, кто ожидал, что цены на квартиры рухнут, видят, что этого не происходит, и снова обращают внимание на недвижимость», — заключает он.

 

 

Следить за равномерным выбытием ассортимента порекомендовал коллегам Максим Молодцов (на фото).

«По тем проектам, где мы выбирали тактику равномерного выбытия, коммерческий эффект был выше, чем в проектах, где мы реализовывали большой объем ассортимента на начальной стадии, — поделился кейсом Молодцов. — Если в доме не остается квартир с маленькой площадью, то темп продаж двухкомнатных и трехкомнатных квартир замедляется», — добавил он.

 

 

Прогнозом о динамике стоимости новостроек поделился Дмитрий Железнов (на фото). Он считает, что предпосылок для снижения цен нет. Эксперт перечислил факторы, влияющие на ценообразование застройщика.

«Рост себестоимости носит замедленный характер, мы начали фиксировать его еще в 2021 году, и в текущем году тренд сохранится, — раскрыл один из факторов роста цен Железнов. — Растут затраты на привлечение банковских кредитов, и, поскольку ипотека является важным двигателем спроса, многие застройщики заложили в цену субсидирование ставок», — резюмировал он.

Коррекцию спроса вверх в КОРТРОС-Москва ожидают в первые летние месяцы.

 

 

Преимущества работы с курортной недвижимостью в кризисный период раскрыл Виталий Степанов (на фото).

«В перспективе ситуация зависит от макроэкономической обстановки, однако при любых сценариях рынок курортной недвижимости будет более стабилен из-за дефицита предложения и развития внутреннего туризма», — убежден эксперт.

 

 

Нестандартный для рынка тренд отметил представитель другого кубанского застройщика. Ольга Нарт (на фото) из AVA Group прокомментировала ситуацию со спросом в этом регионе.

«Мы фиксируем 30-процентное снижение спроса в Краснодаре, но при этом видим растущий спрос на объекты Черноморского побережья, — сообщила эксперт. — Нынешний уровень спроса даже выше, чем в конце февраля», — констатирует она.

Ольга считает, увеличение продаж обусловлено геополитическими факторами.

 

 

А вот Александр Коваленко (на фото) не разделяет оптимизма коллег из Краснодарского края.

«Хорошо не будет, пока мы не признаем проблему, — считает эксперт. — Например, в Турции стоимость квадратного метра за I квартал этого года увеличилась на 40%, хотя до 2022 года квартиры дорожали на 8—10% в год».

По словам Коваленко, ситуация в Сочи говорит о снижении цены: если раньше стоимость квадратного метра в эконом-сегменте составляла 500 тыс. руб., то сейчас она снизилась до 350—380 тыс. При этом спрос на турецкую недвижимость начал расти еще в IV квартале 2021 года, а рынок Сочи оказался перегрет.

«Цена квадратного метра в Турции значительно дешевле, а качество на высоком уровне, — продолжил эксперт. — И это все приобретают клиенты из России, которые покупают недвижимость не у нас», — посетовал эксперт.

 

 

Результатами исследования BM Group поделился Дмитрий Павлов (на фото). Презентация спикера с аналитикой доступна по ссылке.

«На нашем рынке уровень цен близок к потолку покупательской способности, — отметил специалист. — При этом доходы немного снизились, а значит, люди будут осторожно относиться к покупкам».

Из-за нового паттерна поведения покупателей в компании не ожидают значительного роста спроса.

 

 

Положение дел в сегменте загородной недвижимости отличается от городского девелопмента, напомнила Екатерина Коган. Пока коллеги активно фиксировали сделки в феврале и марте, в KASKAD Family, по ее словам, наступил период затишья.

«Люди, которые были готовы выходить на сделку, взяли тайм-аут, — рассказала эксперт. — Мы отметили, что на загородную недвижимость влияет погода. Весна была холодная, и как только погода наладилась, у нас многократно увеличились просмотры домов», — добавила она.

 

 

Ситуацию со спросом в Перми описал Михаил Бесфамильный (на фото). «В апреле продажи и лиды упали на 80% по сравнению с мартом, — проинформировал он. — В мае спрос начал восстанавливаться, однако он по отношению к марту он остается ниже на 30%».

С февраля цены на пермские новостройки увеличились на 10—15%, и снижать их девелоперы не планируют. В Орсо Групп стараются подкрепить спрос через льготные ипотеки: у компании действует совместная со Сбером программа, в рамках которой можно взять ипотеку под 5% до ввода объекта в эксплуатацию.

 

 

 

Рекомендацией для застройщиков поделилась Анна Шишкина. Она считает, что точкой роста для маркетологов и менеджеров являются тактические продажи.

«Надо перейти от оформителей и быстрых консультантов к советникам, — посоветовала специалист. — Мы должны научить своих сотрудников быть экспертами и помогать клиенту разобраться с продуктом, а не просто привлекать его интересной банковской ставкой», — подчеркнула Анна.

 

 

Большинство застройщиков считают, что цены на новостройки падать не будут, однако Сергей Зайцев представил данные федеральной компании «Этажи», демонстрирующие снижение стоимости предложений на вторичку.

 

 

«Позитив можно зафиксировать в продажах загородной недвижимости, — отметил Зайцев. — Входящие потоки и объем сделок растет. Люди покупают загородные участки и строят дома, поскольку во многих регионах это дешевле, чем приобретать квартиру».

Аналитический отчет федеральной компании «Этажи» доступен по ссылке.

Полную запись круглого стола можно посмотреть на Youtube-канале проекта.

Следующий эфир «ВСЁ О СТРОЙКЕ» пройдет 24 мая в 11:00 (по МСК). В первой части эфира 10 IT-компаний в формате пятиминутных презентаций расскажут о своих решениях для цифровизации застройщиков. Во второй части выступят 10 производителей инновационных материалов и оборудования.

Среди разработчиков и поставщиков застройщики отметят наиболее интересные сервисы и продукцию. Битва компаний будет проходить в онлайн-формате, как и круглые столы «ВСЁ О СТРОЙКЕ». Бесплатно зарегистрироваться на эфир в качестве зрителя можно на сайте проекта.

 

  

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Застройщики обсудили, чем заменить импортные решения и материалы, которые покинули российский рынок

Девелоперы рассказали, насколько выросла себестоимость новых проектов за последние месяцы

В Сургуте поговорили о цифровизации строительной отрасли и вручили награды победителям и призерам премии ТОП ЖК 

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: недружественные страны — как будут совершаться сделки с недвижимостью с участием нерезидентов

Компания «Базис.Недвижимость» приглашает посетителей РСН-2022 на закрытый бизнес-ужин «Цифровизация строительства» в Москве

22 марта в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» и GMKTalks участники рынка обсудят перспективы строительства жилья в России