Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Индивидуальное жилищное строительство: застройщики обсудили проблематику, специфику продаж и тренды востребованного направления

26 октября эксперты рынка недвижимости в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» поделились своим опытом индивидуального жилищного строительства, а также обсудили спрос на индивидуальные дома и таунхаусы, потребности покупателей и другие аспекты работы застройщиков с ИЖС.

 

 

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Площадка для проведения эфиров — одноименный ютуб-канал, где можно посмотреть запись всех выпусков проекта.

Экспертами эфира 26 октября стали:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Юлия Шамшурина, руководитель департамента маркетинга компании Партнер-Строй;

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family;

Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

Дмитрий Богданчиков, руководитель проектов ООО «Перспектива»;

Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М-Левел».

 

 

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.

Долгосрочность тренда на строительство и покупку ИЖС оценил Кирилл Холопик (на фото).

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

«Интерес покупателей недвижимости к ИЖС — это долгосрочный тренд, связанный с двумя явлениями, — отметил Холопик. — Во-первых, высокоскоростной интернет стал повсеместно доступен, и людям уже не обязательно ездить на работу каждый день, поскольку можно работать удаленно. — Во-вторых, работа из дома получила развитие благодаря пандемии, и многие работодатели готовы позволить сотрудникам работать удаленно, даже когда ситуация нормализуется».

Это значит, что застройщики могут покупать землю и инвестировать в ИЖС, не опасаясь снижения спроса, подытожил эксперт.

Также Холопик отметил, что спрос в ИЖС перераспределился в пользу готовых домов, хотя ранее покупателей больше интересовали земельные участки под самостоятельную застройку. Сейчас люди хотят как можно быстрее переезжать из квартиры в готовый для жизни дом, констатировал специалист.

 

 

Увеличение спроса на ИЖС подтвердил и Антон Сауков (на фото).

«ИЖС активно развивается последние 10 лет, поэтому мы отмечаем на рынке все больше недвижимости, располагающейся в коттеджных поселках, — отметил эксперт. — Это заметно и по кредитным программам. Так, в 2010 году объекты загородной недвижимости кредитовали 4 банка, а сейчас — 22. К тому же, 63% россиян в качестве идеального формата недвижимости называют загородный дом», — добавил Сауков.

Он также сообщил, что в компании Этажи 60% в структуре продаж загородной недвижимости составляют готовые дома, хотя в 2016—2017 годах по продажам лидировали земельные участки.

«Раньше покупатели приобретали дома большой квадратуры, сейчас же востребованы площади в 70—150 кв. м, — обозначил еще один тренд Сауков. — При этом по стоимости дома часто сравнимы с ценой двух- или трехкомнатной квартиры. Идею дома по цене квартиры мы используем даже как рекламный посыл», — рассказал он.

 

 

Юлия Шамшурина (на фото) поделилась наблюдениями компании Партнер-Строй.

«Двигаясь к улучшению жилищных условий, покупатели после приобретения трех- или четырехкомнатных квартир часто задумываются о переезде в дом или таунхаус, — пояснила она. — Мы видим, что при такой альтернативе люди все-таки предпочитают уединенность и чаще делают выбор в пользу дома», — уточнила Шамшурина.

Также эксперт рассказала о новом проекте Партнер-Строй, в котором дома площадью до 75 кв. м будут продаваться с чистовой отделкой и частичной меблировкой, а дома больше 90 кв. м — только с предчистовой отделкой.

 

 

Девелоперская группа Хрустальный реализует объекты с черновой отделкой, но предоставляет покупателю дополнительные возможности, рассказала Кристина Яковенко (на фото). По ее словам, компания использует механизм, схожий с траншевой ипотекой: пока строится дом, застройщик проектирует индивидуальный дизайн для клиента, который может уже на следующем этапе заказать дополнительные опции в виде отделки и ремонта.

«Помимо спроса на типовые дома у нас появилась новая аудитория людей, которые начали покупать максимально нестандартные дома с индивидуальным проектированием на земельных участках от 15 и более соток, — рассказала о новых клиентах Яковенко. — Спрос на дома бизнес-класса с дополнительными преимуществами увеличился именно во время пандемии, когда люди не могли уехать из страны и насыщенно проводить досуг у себя дома», — добавила Кристина Яковенко.

 

 

Дмитрий Богданчиков (на фото) обозначил краеугольные камни философии покупателей загородной недвижимости.

«Покупатель многоквартирного дома приобретает метры, его интересует планировка, цена, ипотечная ставка, — объяснил эксперт. — А покупатель загородной недвижимости приобретает образ жизни: он предъявляет больше требований к облику объектов, размеру прилегающего участка, насыщенности инфраструктуры».

Также Богданчиков рассказал об ассортименте ООО «Перспектива», которая специализируется на курортной недвижимости. Компания строит жилье для разных целевых аудиторий: есть молодежные проекты для людей 35—40 лет, поселки семейного формата, а также недвижимость для зрелых состоятельных людей. По словам эксперта, стратегия продаж поселков строится на предпочтениях конкретной целевой аудитории, которые учитываются при планировании инфраструктуры, архитектуры и формировании соседского сообщества.

 

 

О подходе к строительству ИЖС в KASKAD Family проинформировала Екатерина Коган (на фото). Она отметила, что загородный дом сегодня — это не дополнительное жилье, а альтернатива квартире.

«Линейка домов в KASKAD Family начинается от 63 кв. м, мы позиционируем это как альтернативу двухкомнатной квартире, — поделилась специалист. — Для сравнения: наш дом с площадью 63 кв. м и четырьмя сотками земли в 20 км от Москвы стоит 10 млн руб., а квартира в Саларьево с площадью 62 кв. м — 12 млн.», — привела пример Коган.

По словам эксперта, важную роль играет комплексное освоение территорий. Сегодня многие представленные на рынке ИЖС проекты часто относятся к старой формации — к периоду, когда еще не было высоких требований к инфраструктуре.

При этом в KASKAD Family выделяют несколько трендов ИЖС:

 Средняя площадь дома сокращается;

 Уменьшается площадь земельного участка;

 Одноэтажные дома заменяют двухэтажные;

 Отделка white box становится все более востребованной.

 

 

Серикгалий Мукатаев (на фото) дал комментарии о реестре типовых проектов индивидуальных жилых домов.

«Хорошо, что ДОМ.РФ начал писать стандарты развития ИЖС, так как мы должны говорить не только о планировках, как принято сейчас, — полагает специалист. — Также важны дорожно-транспортная сеть, минимальные размеры земельных участков и другие характеристики ИЖС». Однако сказать о массовом применении рекомендаций нельзя, посетовал Мукатаев.

«Например, наша компания “Специализированный застройщик М–Левел” строит в Оренбурге и Московской области, и подходы к строительству в этих регионах абсолютно разные, — привел пример он. — В Москве 80 кв. м будут считаться продуктом эконом-класса. Там мы строим дома по более европейской модели — только с отделкой под ключ, со встроенными кухнями, санузлами и гардеробными», — так объяснил специфику реалий российского рынка Мукатаев.

Также он отметил, что из представленных примеров американский стиль более актуален для нашей страны из-за схожести масштабов, как по территории, так и по количеству членов семьи.

Кристина Яковенко присоединилась к мнению Серикгалия Мукатаева, заявив, что предложенные стандарты пока далеки от практики. Она рассказала, что в девелоперской группе Хрустальный предпринимали попытку рассчитать собственные проекты по стандарту, и оказалось, что для застройщиков далеко не все предложенные решения будут экономически целесообразны.

«Стандарт комплексного развития территорий — источник хороших идей для застройщиков, но он не является руководством к практическому применению, поскольку не до конца адаптирован для России, — объяснил Кирилл Холопик. — Большинство примеров — иностранные, хотя в наших регионах можно найти множество примеров, которые можно внести в этот документ».

В рамках эфира эксперты ответили на вопросы зрителей, которые касались финансирования социальной инфраструктуры при комплексной застройке ИЖС, маржинальности подобных проектов, ценообразования на старте продаж и других аспектов строительства в данной сегменте.

 

 

Екатерина Коган сообщила, что KASKAD Family в строительстве ИЖС закладывает маржинальность от 15% до 20%. Кристина Яковенко сделала акцент на проектном кредитовании, где банки рекомендуют планировать маржинальность на уровне не менее 20%. Серикгалий Мукатаев отметил, что при комплексной застройке высокой маржинальностью считается показатель в 30%, а при точечном девелопменте маржинальность застройщика может достигать 40—50%.

В завершение эфира Кристина Яковенко обратила внимание на проблему требований технической экспертизы к мультиформатной малоэтажной застройке.

«Техническая экспертиза одинакова как для двухэтажных домов, так и для домов высотностью более 10 этажей, — напомнила она. — Получается, что такие требования распространяются и на загородные форматы МКД, при этом они часто являются избыточными, — обозначила проблематику эксперт. — Как только мы стали подконтрольны стройнадзору, себестоимость строительства увеличилась почти в два раза, и нам пришлось изменить практически все форматы домов. У нас появились лифты, зоны с подпором воздуха и дымоудаления для эвакуации инвалидов со второго этажа, хотя логичнее эвакуировать инвалидов с балкона», — пояснила топ-менеджер.

Яковенко сообщила, что раньше девелоперская группа Хрустальный продавала объекты недвижимости по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас цена составляет 110 тыс., при этом из-за возросшей себестоимости дешевле компания реализовывать объекты не может. 

«Да, увеличилась комфортность и безопасность жилья, но стоило ли оно того? — задала риторический вопрос представитель девелоперской компании и сама же на него ответила: — Развивая загород и мультиформатные объекты недвижимости, необходимо соблюдать разумность с точки зрения законодательства и требований стройнадзора. Надеюсь, мы сможем повлиять на законодательство, и требования станут более адекватными для реалий малоэтажного загородного строительства», — резюмировала она.

 

 

Этот выпуск стал заключительным для проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ». За время его работы было проведено 23 прямых эфира — каждый вторник эксперты рынка недвижимости встречались онлайн, чтобы обсудить актуальные вопросы, поделиться удачными кейсами и ответить на вопросы зрителей.

В проекте приняли участие более 150 ведущих застройщиков (в том числе из ТОП-10 по объемам строительства России), а также представители Сбера, ДОМ.РФ, GMK и других ключевых компаний.

Записи каждого эфира просматривали до 6 тыс. специалистов строительной отрасли, что является успехом для узкого профессионального видеопроекта. Впрочем, закрывая «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ», организаторы уже планируют запуск новых проектов. Так что зрителей ждут другие форматы и не менее качественный контент из первых рук от ведущих специалистов отрасли.

Посмотреть последний и все предыдущие выпуски «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке. Подпишитесь на ютуб-канал, чтобы не пропустить анонсы новых проектов.

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

+

Демонтаж долгостроев предлагают возложить на застройщиков: мнения экспертов

Девелоперов могут обязать сносить объекты незавершенного в срок строительства. Пакет законопроектов с таким предложением в ближайшее время внесет в Госдуму группа депутатов «Единой России», сообщили «Известия».

 

Фото: псбр.рф 

 

Цель инициативы — разрешить ситуацию с долгостроями, вновь вовлекая в оборот земельные участки (ЗУ), на которых они расположены, а также стимулировать арендаторов к своевременному завершению возведения объекта. Предложения парламентариев поддержали в Росреестре, где считают наличие долгостроев убыточным и опасным.

Речь в пакете законопроектов идет о поправках в ст. 239.1 Гражданского кодекса (ГК РФ) и о внесении изменений в Земельный кодекс (ЗК РФ).

«Ст. 239.1 ГК дополняется положениями, устанавливающими обязанность собственника освободить земельный участок от такого объекта, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю», — говорится в пояснительной записке к законопроекту.

По мнению депутатов, такая мера будет стимулировать девелоперов к своевременному завершению работ и недопущению появления долгостроев.

  

Фото: vk.com

 

В ГК РФ предлагается также прописать положения, допускающие проведение повторных аукционов по продаже объектов незавершенного строительства в случае признания первых торгов несостоявшимися. Сейчас они не разрешены, и это приводит к возникновению тупиковых ситуаций.

«Внесение указанных изменений необходимо для устранения пробела в отношении определения гражданского-правовой судьбы объектов незавершенного строительства, обеспечения возможности рационального использования земельных ресурсов, развития и благоустройства территорий», — цитируют «Известия» подготовленный к внесению документ.

Кроме того, предлагается внести поправки в ст. 39.6 ЗК РФ, дополнив ее положениями, устанавливающими возможность предоставления ЗУ в аренду на срок не более одного года без проведения торгов, если степень готовности объекта составляет не менее 90%. По мнению авторов, за это время застройщик должен полностью завершить строительство.

 

Фото: vk.com

 

Как отметил один из авторов законопроекта, заместитель председателя Комитета Госдумы РФ по безопасности и противодействию коррупции Анатолий Выборный (на фото), пробелы в законодательстве приводят к тому, что правовая судьба долгостроев не решается десятилетиями. По его словам, брошенные территории с ветшающими конструкциями превращаются в язвы на теле города — опасные и бесполезные. Он привел в пример недавнее обрушение недостроенного дома в Челябинске.

Ключевая задача законопроектов — улучшить качество жизни людей и не допустить появления новых долгостроев, заявил депутат.

«Необходимо убрать риски возникновения тупиковой ситуации, когда недостроенный объект не реализован через торги и не приобретен в государственную или муниципальную собственность, — подчеркнул Выборный и добавил: — Для этого нужно разрешить проведение повторных и последующих аукционов в случае признания первых торгов несостоявшимися. Новые нормы также простимулируют арендаторов к своевременному окончанию работ на затянувшихся стройках».

 

Фото: yakubovsky.ru

 

По мнению члена Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Александра Якубовского (на фото), это полезная инициатива, которую необходимо проработать уже в рамках работы профильного комитета. Тем не менее депутат заметил, что законопроект никак не затрагивает долгострои, в которых у граждан, обманутых дольщиков, есть права на долю в объекте незавершенного строительства, в этой части исправно работает законодательство.

«По их дому принимается решение — если его можно достроить, технически и экономически это целесообразно, его достроят, если нет — им выплачивают компенсацию за жилье, а сам объект незавершенного строительства уходит в собственность Фонда развития территорий (ФРТ), — разъяснил действие механизма парламентарий. — Если это в компетенции региона, застройщик, например, по соглашению с правительством региона, расселяет их, предоставляя жилье в других домах».

 

Фото: er-ictra.ru

 

Коллега Якубовского по думскому комитету и его однопартиец по «Единой России» Сергей Колунов (на фото) по поводу обязанности застройщиков сносить долгострои считает, что проще искать инвестора и достраивать, поскольку здесь важна и социальная функция.

Он также указал, что долгострои — действительно актуальная проблема, которая портит архитектурный облик городов, и в том числе и для борьбы с появлением жилых долгостроев в 2019 году заработал механизм эскроу.

«Таким образом мы предотвратили появление новых "заброшек", перешли к достройке уже существующих долгостроев, — рассказал Колунов и уточнил: — В случае с нежилой недвижимостью сейчас достройка осуществляется заинтересованными инвесторами. Да, долгострой может стоять пять лет, семь, но в итоге заинтересованный инвестор находится и достраивает».

 

Фото: council.gov.ru 

 

Статс-секретарь руководителя — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий (на фото) отметил, что в ведомстве поддерживают инициативу депутатов.

«Законопроект необходим для устранения пробела в законодательстве. Содержание долгостроя может быть и убыточным и опасным, — подчеркнул чиновник и пояснил: — Убыточно, поскольку объект не приносит прибыли его владельцу ввиду того, что его невозможно эксплуатировать, а опасно в связи с тем, что стройплощадка может быть не огорожена и заброшена».

Представители бизнеса отнеслись к инициативе депутатов по-разному.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото) считает недопустимой практикой пункт о возможном сносе объектов незавершенного строительства.

«Оптимальным выглядит положение, когда дольщики могут дождаться достройки дома силами другой организации», — считает топ-менеджер и предупреждает, что при сносе они оказываются в ущемленном положении, так как даже в случае возвращения средств теряют возможность приобрести иное жилье ввиду существенной инфляции на рынке недвижимости.

В то же время разумной выглядит идея официального продления аренды земельных участков без проведения торгов для завершения реализации долгостроев, добавил Сырцов. Такая практика, по его словам, уже давно применяется, но благодаря лазейкам в законодательстве, а де-юре не закреплена.

«Подобный порядок помогает девелоперу без лишней волокиты выполнить свои обязательства перед дольщиками», — полагает эксперт. Он уточнил, что в реестре ФРТ по всей России в списке долгостроев числится порядка 750 домов общей площадью около 5 млн кв. м, но совместными усилиями федерального центра и регионов список ежегодно сокращается на сотни объектов капстроительства за счет успешной реализации программ по восстановлению прав обманутых дольщиков.

  

Фото: urbanus.ru

 

CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото) подчеркнула болезненность восприятия проблемы с долгостроями и в социальном, и в медийном плане. Но сегодня ее актуальность гораздо меньше, чем пять-десять лет назад, полагает эксперт.

«В целом федеральные и региональные власти при поддержке крупных девелоперов научились достаточно эффективно решать эти вопросы. С начала 2023 года 30 регионов полностью избавились от объектов незавершенного строительства, а количество последних сократилось на 1 тыс. единиц, — пояснила она, добавив: — Другое дело, что предложенные поправки направлены не столько на решение проблемы с долгостроями, сколько на перераспределение активов».

Специалист привела следующие аргументы: качественных ЗУ мало, и больше их не становится, а ведущие игроки девелоперского рынка жестко конкурируют за контроль над ними. И в этом контексте неиспользуемая или неэффективно используемая земля фактически превращается в резерв для будущих проектов.

«Безусловно, девелоперские компании хотят получить доступ к этому резерву, — отметила Ольга Хасанова и резюмировала: — Очевидно, что в этом их поддержат городские и региональные власти, которые, с одной стороны, заинтересованы в росте активности, а с другой, нуждаются в понимании статуса всех земельных площадок, чтобы иметь возможность для долгосрочного градостроительного планирования».

 

Фото: vk.com

 

CEO и управляющий партнер «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрий Халин (на фото) согласен с тем, что проблема незавершенного строительства существует и наследию прошлого мы обязаны множеством таких зданий — в основном они из последних лет советской эпохи и 1990-х годов.

«Думаю, что отчасти эта проблема сейчас становится актуальной, поскольку такие объекты часто находятся внутри проектов… КРТ и могут быть помехой для освоения столь больших площадок», — полагает топ-менеджер. При этом он ожидает, что благодаря законопроекту может появиться способ быстро и эффективно разрешить споры с собственниками недостроя: ведь это чья-то собственность, и решать вопросы с ней надо в рамках закона, — подчеркнул представитель бизнеса.

 

Фото: vk.com

 

С точки зрения финансового эксперта, автора телеграм-канала «Экономизм» Алексея Кричевского (на фото), вопрос долгостроев не так критичен сегодня в России, как проблема аварийности жилых домов.

«Вопрос по долгостроям перестал быть актуальным с 2019 года, после введения проектного финансирования», — пояснил Кричевский. Поэтому, по его мнению, важно понимать, будет ли распространено действие поправок на существующие долгострои. Будет ли обязан новый девелопер сносить здание, если он выиграет аукцион по завершении строительства.

Эксперт подчеркнул, что с каждым годом в стране становится все меньше долгостроев, поэтому проблема в течение максимум пяти лет себя изживет.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

  

Другие публикации по теме:

ФРТ получил новые полномочия по оценке инфраструктурных проектов

Генпрокуратура: проблемы дольщиков полностью решены в 46 регионах России

Марат Хуснуллин: в России началась реализация комплексного развития порядка 1,2 тыс. территорий

В Татарстане больше нет пострадавших дольщиков

ФРТ: в 2023 году потенциально проблемных объектов стало вдвое меньше

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Глава Москомстройинвеста Анастасия Пятова: Недострои подобны коту в мешке

Марат Хуснуллин: ФРТ активно развивается, задач становится все больше, и работа идет неплохо

В России более 80 тыс. объектов незавершенного строительства на 5 трлн руб.

Арифметика ЕРПО: минус 237 домов, плюс 44, итого — 1 013

Эксперты: стремление к гигантизму в жилом строительстве неоправданно