Настроены1 параметрРегион

Настроить фильтр

Регион
Все новости
+

Индивидуальное жилищное строительство: застройщики обсудили проблематику, специфику продаж и тренды востребованного направления

26 октября эксперты рынка недвижимости в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» поделились своим опытом индивидуального жилищного строительства, а также обсудили спрос на индивидуальные дома и таунхаусы, потребности покупателей и другие аспекты работы застройщиков с ИЖС.

 

 

«СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» — это совместный проект компании MACRO и ведущего отраслевого портала страны ЕРЗ.РФ, где эксперты обсуждают актуальные вопросы рынка недвижимости. Площадка для проведения эфиров — одноименный ютуб-канал, где можно посмотреть запись всех выпусков проекта.

Экспертами эфира 26 октября стали:

Кирилл Холопик, генеральный директор Института развития строительной отрасли, руководитель портала ЕРЗ.РФ;

Юлия Шамшурина, руководитель департамента маркетинга компании Партнер-Строй;

Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний KASKAD Family;

Антон Сауков, руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании Этажи;

Дмитрий Богданчиков, руководитель проектов ООО «Перспектива»;

Кристина Яковенко, коммерческий директор девелоперской группы Хрустальный;

Серикгалий Мукатаев, CEO ООО «Специализированный застройщик М-Левел».

 

 

Открыла эфир ведущая проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» Светлана Опрышко (на фото), независимый директор компании MACRO.

Долгосрочность тренда на строительство и покупку ИЖС оценил Кирилл Холопик (на фото).

 

Фото: РБК Недвижимость 

 

«Интерес покупателей недвижимости к ИЖС — это долгосрочный тренд, связанный с двумя явлениями, — отметил Холопик. — Во-первых, высокоскоростной интернет стал повсеместно доступен, и людям уже не обязательно ездить на работу каждый день, поскольку можно работать удаленно. — Во-вторых, работа из дома получила развитие благодаря пандемии, и многие работодатели готовы позволить сотрудникам работать удаленно, даже когда ситуация нормализуется».

Это значит, что застройщики могут покупать землю и инвестировать в ИЖС, не опасаясь снижения спроса, подытожил эксперт.

Также Холопик отметил, что спрос в ИЖС перераспределился в пользу готовых домов, хотя ранее покупателей больше интересовали земельные участки под самостоятельную застройку. Сейчас люди хотят как можно быстрее переезжать из квартиры в готовый для жизни дом, констатировал специалист.

 

 

Увеличение спроса на ИЖС подтвердил и Антон Сауков (на фото).

«ИЖС активно развивается последние 10 лет, поэтому мы отмечаем на рынке все больше недвижимости, располагающейся в коттеджных поселках, — отметил эксперт. — Это заметно и по кредитным программам. Так, в 2010 году объекты загородной недвижимости кредитовали 4 банка, а сейчас — 22. К тому же, 63% россиян в качестве идеального формата недвижимости называют загородный дом», — добавил Сауков.

Он также сообщил, что в компании Этажи 60% в структуре продаж загородной недвижимости составляют готовые дома, хотя в 2016—2017 годах по продажам лидировали земельные участки.

«Раньше покупатели приобретали дома большой квадратуры, сейчас же востребованы площади в 70—150 кв. м, — обозначил еще один тренд Сауков. — При этом по стоимости дома часто сравнимы с ценой двух- или трехкомнатной квартиры. Идею дома по цене квартиры мы используем даже как рекламный посыл», — рассказал он.

 

 

Юлия Шамшурина (на фото) поделилась наблюдениями компании Партнер-Строй.

«Двигаясь к улучшению жилищных условий, покупатели после приобретения трех- или четырехкомнатных квартир часто задумываются о переезде в дом или таунхаус, — пояснила она. — Мы видим, что при такой альтернативе люди все-таки предпочитают уединенность и чаще делают выбор в пользу дома», — уточнила Шамшурина.

Также эксперт рассказала о новом проекте Партнер-Строй, в котором дома площадью до 75 кв. м будут продаваться с чистовой отделкой и частичной меблировкой, а дома больше 90 кв. м — только с предчистовой отделкой.

 

 

Девелоперская группа Хрустальный реализует объекты с черновой отделкой, но предоставляет покупателю дополнительные возможности, рассказала Кристина Яковенко (на фото). По ее словам, компания использует механизм, схожий с траншевой ипотекой: пока строится дом, застройщик проектирует индивидуальный дизайн для клиента, который может уже на следующем этапе заказать дополнительные опции в виде отделки и ремонта.

«Помимо спроса на типовые дома у нас появилась новая аудитория людей, которые начали покупать максимально нестандартные дома с индивидуальным проектированием на земельных участках от 15 и более соток, — рассказала о новых клиентах Яковенко. — Спрос на дома бизнес-класса с дополнительными преимуществами увеличился именно во время пандемии, когда люди не могли уехать из страны и насыщенно проводить досуг у себя дома», — добавила Кристина Яковенко.

 

 

Дмитрий Богданчиков (на фото) обозначил краеугольные камни философии покупателей загородной недвижимости.

«Покупатель многоквартирного дома приобретает метры, его интересует планировка, цена, ипотечная ставка, — объяснил эксперт. — А покупатель загородной недвижимости приобретает образ жизни: он предъявляет больше требований к облику объектов, размеру прилегающего участка, насыщенности инфраструктуры».

Также Богданчиков рассказал об ассортименте ООО «Перспектива», которая специализируется на курортной недвижимости. Компания строит жилье для разных целевых аудиторий: есть молодежные проекты для людей 35—40 лет, поселки семейного формата, а также недвижимость для зрелых состоятельных людей. По словам эксперта, стратегия продаж поселков строится на предпочтениях конкретной целевой аудитории, которые учитываются при планировании инфраструктуры, архитектуры и формировании соседского сообщества.

 

 

О подходе к строительству ИЖС в KASKAD Family проинформировала Екатерина Коган (на фото). Она отметила, что загородный дом сегодня — это не дополнительное жилье, а альтернатива квартире.

«Линейка домов в KASKAD Family начинается от 63 кв. м, мы позиционируем это как альтернативу двухкомнатной квартире, — поделилась специалист. — Для сравнения: наш дом с площадью 63 кв. м и четырьмя сотками земли в 20 км от Москвы стоит 10 млн руб., а квартира в Саларьево с площадью 62 кв. м — 12 млн.», — привела пример Коган.

По словам эксперта, важную роль играет комплексное освоение территорий. Сегодня многие представленные на рынке ИЖС проекты часто относятся к старой формации — к периоду, когда еще не было высоких требований к инфраструктуре.

При этом в KASKAD Family выделяют несколько трендов ИЖС:

 Средняя площадь дома сокращается;

 Уменьшается площадь земельного участка;

 Одноэтажные дома заменяют двухэтажные;

 Отделка white box становится все более востребованной.

 

 

Серикгалий Мукатаев (на фото) дал комментарии о реестре типовых проектов индивидуальных жилых домов.

«Хорошо, что ДОМ.РФ начал писать стандарты развития ИЖС, так как мы должны говорить не только о планировках, как принято сейчас, — полагает специалист. — Также важны дорожно-транспортная сеть, минимальные размеры земельных участков и другие характеристики ИЖС». Однако сказать о массовом применении рекомендаций нельзя, посетовал Мукатаев.

«Например, наша компания “Специализированный застройщик М–Левел” строит в Оренбурге и Московской области, и подходы к строительству в этих регионах абсолютно разные, — привел пример он. — В Москве 80 кв. м будут считаться продуктом эконом-класса. Там мы строим дома по более европейской модели — только с отделкой под ключ, со встроенными кухнями, санузлами и гардеробными», — так объяснил специфику реалий российского рынка Мукатаев.

Также он отметил, что из представленных примеров американский стиль более актуален для нашей страны из-за схожести масштабов, как по территории, так и по количеству членов семьи.

Кристина Яковенко присоединилась к мнению Серикгалия Мукатаева, заявив, что предложенные стандарты пока далеки от практики. Она рассказала, что в девелоперской группе Хрустальный предпринимали попытку рассчитать собственные проекты по стандарту, и оказалось, что для застройщиков далеко не все предложенные решения будут экономически целесообразны.

«Стандарт комплексного развития территорий — источник хороших идей для застройщиков, но он не является руководством к практическому применению, поскольку не до конца адаптирован для России, — объяснил Кирилл Холопик. — Большинство примеров — иностранные, хотя в наших регионах можно найти множество примеров, которые можно внести в этот документ».

В рамках эфира эксперты ответили на вопросы зрителей, которые касались финансирования социальной инфраструктуры при комплексной застройке ИЖС, маржинальности подобных проектов, ценообразования на старте продаж и других аспектов строительства в данной сегменте.

 

 

Екатерина Коган сообщила, что KASKAD Family в строительстве ИЖС закладывает маржинальность от 15% до 20%. Кристина Яковенко сделала акцент на проектном кредитовании, где банки рекомендуют планировать маржинальность на уровне не менее 20%. Серикгалий Мукатаев отметил, что при комплексной застройке высокой маржинальностью считается показатель в 30%, а при точечном девелопменте маржинальность застройщика может достигать 40—50%.

В завершение эфира Кристина Яковенко обратила внимание на проблему требований технической экспертизы к мультиформатной малоэтажной застройке.

«Техническая экспертиза одинакова как для двухэтажных домов, так и для домов высотностью более 10 этажей, — напомнила она. — Получается, что такие требования распространяются и на загородные форматы МКД, при этом они часто являются избыточными, — обозначила проблематику эксперт. — Как только мы стали подконтрольны стройнадзору, себестоимость строительства увеличилась почти в два раза, и нам пришлось изменить практически все форматы домов. У нас появились лифты, зоны с подпором воздуха и дымоудаления для эвакуации инвалидов со второго этажа, хотя логичнее эвакуировать инвалидов с балкона», — пояснила топ-менеджер.

Яковенко сообщила, что раньше девелоперская группа Хрустальный продавала объекты недвижимости по 60 тыс. руб. за 1 кв. м, а сейчас цена составляет 110 тыс., при этом из-за возросшей себестоимости дешевле компания реализовывать объекты не может. 

«Да, увеличилась комфортность и безопасность жилья, но стоило ли оно того? — задала риторический вопрос представитель девелоперской компании и сама же на него ответила: — Развивая загород и мультиформатные объекты недвижимости, необходимо соблюдать разумность с точки зрения законодательства и требований стройнадзора. Надеюсь, мы сможем повлиять на законодательство, и требования станут более адекватными для реалий малоэтажного загородного строительства», — резюмировала она.

 

 

Этот выпуск стал заключительным для проекта «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ». За время его работы было проведено 23 прямых эфира — каждый вторник эксперты рынка недвижимости встречались онлайн, чтобы обсудить актуальные вопросы, поделиться удачными кейсами и ответить на вопросы зрителей.

В проекте приняли участие более 150 ведущих застройщиков (в том числе из ТОП-10 по объемам строительства России), а также представители Сбера, ДОМ.РФ, GMK и других ключевых компаний.

Записи каждого эфира просматривали до 6 тыс. специалистов строительной отрасли, что является успехом для узкого профессионального видеопроекта. Впрочем, закрывая «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ», организаторы уже планируют запуск новых проектов. Так что зрителей ждут другие форматы и не менее качественный контент из первых рук от ведущих специалистов отрасли.

Посмотреть последний и все предыдущие выпуски «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» можно по ссылке. Подпишитесь на ютуб-канал, чтобы не пропустить анонсы новых проектов.

 

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Эксперты рассказали о главных проблемах финансирования строительства инфраструктурных объектов

Зеленое строительство, зеленая ипотека и зеленое проектное финансирование. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

От цифровизации и маркетинга до эстетики и клуба  привилегий. Кейсы застройщиков в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Крупнейшие девелоперы обсудят практику проектного финансирования в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Каким должен быть умный дом: опыт и мнения экспертов, кейсы застройщиков — в эфире СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ 

Лидеры России по скорости строительства: мнения экспертов — в эфире СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ

Продажи новостроек: как сохранить спрос и динамику. Кейсы консалтеров и IT-компаний

Способы сохранения маржинальности строительства, проблема аварийного жилья в регионах: мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

+

Арбитражный суд: заказчик обязан оплатить работы, вызванные наличием ошибок в проектной документации

13 февраля Арбитражный суд Волго-Вятского округа рассмотрел спор в отношении оплаты по госконтракту с твердой ценой допработ, вызванных наличием ошибок в проектной документации.

  

Фото: www.mds.yandex.net

 

Согласно материалам дела, АО «Водоканал» (Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд с иском к МБУ «Управление капитального строительства и реконструкции» г. Чебоксары Чувашской Республики — Чувашии (далее Учреждение, ответчик) о взыскании стоимости дополнительных работ, выполненных по контракту.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики — Чувашии от 01.08.2022 исковые требования были удовлетворены.

Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2022 решение суда оставлено без изменения.

Ответчик не согласился с принятыми судебными актами и обратился в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой.

 

 

Как следует из материалов дела, Учреждение (заказчик) и Общество (подрядчик) в 2019 году заключили госконтракт на строительство водопровода от повысительной насосной станции, согласно техническому заданию (приложение №1 в подписанном контракте).

Госконтрактом установлено, что его цена является твердой, определяется на весь срок исполнения контракта, ее изменение не допускается за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Объект принят заказчиком по актам о приемке выполненных работ в декабре 2019 года, акты выполненных работ по форме КС-2 и КС-3 подписаны и оплачены в полном объеме.

 

 

В апреле 2022 года Общество направило Учреждению претензию с требованием об оплате дополнительных работ, не предусмотренных проектно-сметной документацией (ПСД), выполненных подрядчиком и оформленных актом о приемке формы КС-2 от 23.04.2021, справкой о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 23.04.2021 на сумму около 2 млн руб. Данная претензия оставлена заказчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд.

Судами трех инстанций было установлено:

• В период выполнения госконтракта Общество выявило необходимость проведения дополнительных работ, не предусмотренных проектно-сметной документацией, корректировки в ПСД вносились по заданию заказчика. Акт внесения изменений в ПСД подписан уполномоченными лицами Общества и Учреждения, и это свидетельствует о том, что заказчику было известно о необходимости проведения дополнительных работ.

 

 

 Спорные работы не являются самостоятельными по отношению к объему работ, предусмотренному контрактом.

• Стоимость дополнительных работ не превысила 10% стоимости контракта.

• Выполненные Обществом дополнительные работы фактически приняты заказчиком, объект введен в эксплуатацию. Объем и качество выполненных работ Учреждение не оспорило.

С учетом изложенного, несмотря на то что цена контракта является твердой и не подлежит изменению, суды сделали вывод, что допработы подлежат оплате в полном объеме.

13.02.2023 Арбитражный суд Волго-Вятского округа поддержал данное решение.

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Верховный Суд решит, должен ли застройщик отвечать за некачественно построенный дом

Арбитражный суд: неустойка по этапу «получение положительного заключения госэкспертизы» не подлежит применению

Новый порядок определения начальной цены и методика составления сметы на проектирование и строительство по госконтрактам

Размер обеспечения исполнения госконтракта при осуществлении закупок на проектирование и строительство ограничен

Арбитражный суд: участники закупки должны предоставить документы о наличии опыта работы исключительно в качестве генподрядчика

Минстрой: с учетом экономической ситуации необходимо продлить предельные сроки расчетов по госконтрактам с 1 октября до конца года

Цены госконтрактов теперь можно увеличить больше чем на 30%

Минфин разъяснил основные вопросы установления авансовых платежей по госконтрактам в 2022 году

Особые правила изменения существенных условий госконтрактов на строительство в 2022 году

В текущем году аванс по госконтрактам будет составлять до 90% от цены контракта

Как быстро оплачивать досрочно исполненные подрядчиком работы по госконтрактам

Минстрой предложил разрешить пересматривать госконтракты при резком подорожании материалов

Авансирование госконтрактов продлено на год