На портале правовой информации опубликовано Постановление Правительства РФ №963 от 27.05.2022 «О внесении изменений в Положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию и признании утратившими силу отдельных положений некоторых актов Правительства Российской Федерации».

Фото: www.gis96.ru

Постановление №963 вносит изменения в положение о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденное Постановлением Правительства РФ №87 от 16.02.2008 (Положение).

Напомним, что целью разработки изменений, принятых Постановлением №963, было сокращение объема разрабатываемой проектной документации (ПД), сроков проектирования, а также уменьшение стоимости проектных работ и стоимости работ по обязательной экспертизе ПД.

Необходимо отметить, что внесенные Постановление №963 изменения, не применяются при подготовке ПД, если задание застройщика или технического заказчика на проектирование, предусматривающее подготовку этой проектной документации, утверждено до 01.09.2022.

Положение устанавливает:

• состав разделов ПД;

• требования к содержанию разделов ПД для строительства, реконструкции, капитального ремонта различных видов объектов капитального строительства (ОКС) (включая линейные объекты);

• состав разделов и требования к содержанию разделов ПД на отдельные этапы строительства, реконструкции ОКС.

Постановление определяет возможность подготовки ПД в форме информационной модели. В частности, устанавливается, что ПД состоит из текстовой и графической частей, содержащих материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели.

Принятые в проектной документации технические и иные решения должны быть совместимы друг с другом, то есть обеспечивать технологическую возможность их совместной реализации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, а также возможность эксплуатации объекта капитального строительства с учетом требований, установленных законодательством РФ.

Постановление №963 устанавливает новый состав разделов ПД, всего их 13 (в настоящее время действует 11 разделов):

Также Постановление №963 утвердило обязательный перечень разделов ПД для строительства линейных объектов или для отдельных этапов строительства линейных объектов (всего там 10 разделов).

Стоит отметить, что Постановление №963 не просто корректирует количество и название разделов ПД — оно в значительной степени меняет их содержание.

Постановление №963 допускает подготовку ПД в отношении отдельных этапов строительства ОКС.

Ранее портал ЕРЗ.РФ сообщал про Постановление №711, которым внесены изменения в Постановление Правительства РФ №145 от 05.03.2007, устанавливая возможность подготовки ПД в отношении отдельных этапов строительства. При этом такая возможность должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

Устанавливается, что принятые в ПД технические и иные решения должны быть совместимы друг с другом, то есть обеспечивать:

• технологическую возможность их совместной реализации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте;

• возможность эксплуатации объекта капитального строительства с учетом требований, установленных законодательством РФ.

Разделы ПД разрабатываются в объеме материалов, содержащих архитектурные, функционально-технологические, конструктивные, инженерно-технические решения и (или) мероприятия, направленные на обеспечение соблюдения:

Фото: www.edsro.center

• требований технических регламентов, в том числе требования механической, пожарной и иной безопасности; энергетической эффективности; оснащенности зданий, строений и сооружений (в том числе к входящих в их состав сетей и систем инженерно-технического обеспечения) приборами учета используемых энергетических ресурсов; требований к обеспечению доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки ПД применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

• санитарно-эпидемиологических требований, требований в области охраны окружающей среды, безопасного использования атомной энергии, промышленной безопасности, обеспечения надежности и безопасности электроэнергетических систем и объектов электроэнергетики, требований антитеррористической защищенности объектов, законодательства РФ об охране объектов культурного наследия (в случае подготовки проектной документации для проведения работ по сохранению объектов культурного наследия, при которых затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности таких объектов);

• требований к процессам проектирования, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации зданий, строений и сооружений;

Фото: www.nar.ru

• требований технических условий подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (сети инженерно-технического обеспечения);

• задания застройщика или технического заказчика на проектирование.

Дополнительно в Положении устанавливаются особенности состава разделов ПД для отдельных видов ОКС и требований к содержанию таких объектов, в частности:

- метрополитена;

- автомобильных дорог;

- линий связи;

- магистральных трубопроводов;

- осуществления комплекса работ по инженерной защите и подготовке территории строительства при строительстве, реконструкции автомобильных дорог;

- предприятий по добыче и первичной переработке твердых полезных ископаемых;

- гидротехнических сооружений, образующих водохранилища;

- атомных станций;

- сетей газораспределения и (или) газопотребления давлением до 1,2 МПа включительно.

Ранее портал ЕРЗ.РФ анализировал основные положения Постановления Правительства РФ №804 от 30.04.2022, которым утверждены «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным системообразующим организациям в сфере строительства коммерческой недвижимости и организациям, входящим в группу лиц системообразующей организации в сфере строительства коммерческой недвижимости».

Также портал ЕРЗ.РФ сообщал про проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации», который допускает параллельное проведение проектирования (с экспертизой) и строительства — когда одна стадия работ уже оценена экспертными организациями и выполняется, а следующие проектируются, что ускоряет строительство социально значимых объектов.

Другие публикации по теме:  

Застройщик получит право выбирать основные варианты подготовки проектной документации, экспертизы и строительства объекта

Подготовка проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами

За нарушения при подготовке проектной документации теперь грозит исключение из членов СРО

Минстрой: при отсутствии проектной документации эксплуатирующая организация должна принять все меры по ее восстановлению

Критерии аналогичности проектируемого объекта капитального строительства

Минстрой получил право разрабатывать форму задания на проектирование

Какие изменения вносятся в проектную документацию при замене строительных ресурсов на аналоги

Теперь застройщик может потребовать признать его проект типовым

Установлены критерии для типовой проектной документации

Разработана форма задания на проектирование

Кто будет устанавливать форму задания на проектирование

«Нулевая» стадия экспертизы оценки задания на проектирование: нюансы и подробности

В третьем чтении принят закон о типовой проектной документации

Исчерпывающие перечни процедур и типовую документацию повторного использования в сфере строительства упразднят 

Типовое проектирование должно быть узаконено в конце текущего — начале 2021 года

Минстрой корректирует подход к типовому проектированию

Минстрой разработал законопроект о введении типового проектирования в России

Вступили в силу три свода правил по проектированию зданий

Дмитрий Медведев: Социальные учреждения на местах надо объединять под одной крышей

Проекты повторного использования: нормативная база есть, но и подводных камней пока хватает

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

• при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков