На портале проектов нормативных правовых актов размещен проект приказа Минстроя России «О внесении изменений в приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 23.12.2019 №841/пр».

Фото: plus.google.com

Напомним, что это уже вторая версия проект данного приказа, о первом варианте портал ЕРЗ.РФ подробно рассказывал в январе.

Вносимые изменения конкретизируют дату утверждения проектной документации, устанавливая, что индексы фактической инфляции применяются для пересчета сметной стоимости строительства из уровня цен, в котором утверждена проектная документация (ПД), в уровень цен на дату определения начальной максимальной цены контракта (НМЦК).

При этом за дату утверждения ПД принимается дата последнего месяца квартала, принятого для определения ИИСС, размещаемых Минстроем России в федеральном реестре сметных нормативов (ФРСН).

За дату определения НМЦК при закупке подрядных работ по строительству принимается дата размещения извещения об осуществлении закупки в единой информационной системе (ЕИС) в сфере закупок.

В случае отсутствия информации о величине индекса фактической инфляции на месяц, предшествующий дате определения НМЦК, для расчета принимается индекс фактической инфляции в размере последнего опубликованного месяца.

Если для определения НМЦК используется сметная документация, разработанная на основании сметно-нормативной базы, применяемой на дату определения НМЦК, то для пересчета сметной стоимости работ в уровень цен на эту дату используются ИИСС, действующие на дату определения НМЦК. При этом стоимость строительных ресурсов, учтенных в сметной документации и отсутствующих в сметно-нормативной базе (принятых по фактической стоимости на основании прейскурантов, коммерческих предложений, прайс-листов), пересчитывается с применением индексов фактической инфляции.

Устанавливается формула для расчета индексов прогнозной инфляции, который рассчитывается на основании индекса-дефлятора установленного на год, Минэкономразвития.

Также предлагается закрепить, что приоритетным методом определения НМЦК при осуществлении закупок подрядных работ по инженерным изысканиям и (или) по подготовке ПД является проектно-сметный метод расчета, выполняемый на основании сметных нормативов, включенных в ФРСН. Иные методы рекомендуется использовать при отсутствии соответствующих сметных нормативов, включенных в ФРСН.

Фото: www.en.ppt-online.org

Кроме того, проектом уточняется последовательность определения НМЦК при осуществлении закупок подрядных работ по инженерным изысканиям и (или) по подготовке проектной документации с составлением расчетов (смет).

Устанавливается дополнительное основание, которое учитывается при определении НМЦК при осуществлении закупок услуг по исполнению функций технического заказчика, если НМЦК определяется до разработки проектной документации. В данном случае необходимо будет учитывать утвержденную заказчиком смету (сводку) затрат, связанных с выполнением функций технического заказчика, разработанной в соответствии с положением сметных нормативов, включенных в ФРСН.

Также предлагается закрепить новую норму, согласно которой, в случае если в сводном сметном расчете стоимости строительства предусмотрены затраты на выплату премии за досрочное завершение исполнения контракта (выполнение всех предусмотренных контрактом работ, в том числе обеспечивающих возможность ввода объекта в эксплуатацию), такие затраты включаются в смету контракта отдельной строкой. Оплата такой премии осуществляется в соответствии с условиями контракта.

Фото: www.falkvinge.net

Кроме того, предлагается установить, что методика составления сметы контракта, предметом которого являются строительство, реконструкция объектов капитального строительства (Приложение №2 к приказу №841/пр) используется при составлении сметы контракта на выполнение подрядных работ на текущий ремонт объектов капстроительства, расположенных на территории РФ, если в составе документации о закупке размещен проект сметы контракта.

В Методике закрепляется, что работы и затраты, объединенные в комплекс работ и учтенные в смете контракта отдельной строкой с единицей измерения «штука», могут быть разукрупнены и детализированы в том случае, если такое решение принято заказчиком. При этом сумма цены таких работ не может превышать цену такого комплекса работ до его разукрупнения. При детализации конструктивных решений (элементов), комплексов (видов) работ (КР), объединенных в КР с единицей измерения «штука», из этого КР также могут быть выделены отдельные виды работ и затрат, в случае если такое решение принято заказчиком.

В проект сметы контракта добавлен новый столбец, в котором указывается страна происхождения оборудования.

Фото: www.static.tildacdn.com

В последней версии приказа Минстрой России предлагает установить, что возрастание стоимости строительных ресурсов, поставки подрядчика, внесение изменений в смету контракта осуществляется в порядке, предусмотренном Методикой, при условии, если контракт заключен до 1 января 2022 года.

Указанная в проекте сметы контракта (с учетом изменения) графа цены на единицу измерения (с учетом корректировки) заполняется в случае, если в состав конструктивного решения (элемента) и (или) комплекса (вида) работ, оборудования, в соответствии с проектной документацией, рабочей документацией, включены или исключены ранее не предусмотренные такой проектной / рабочей документацией работы, оборудование. В случае изменения исключительно объемов работ и (или) количества оборудования, цена конструктивного решения (элемента) и (или) комплекса (вида) работ, оборудования за единицу измерения не подлежит изменению.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

Минстрой разработал изменения в порядок определения НМЦК

Минстрой утвердил Методику определения сметной стоимости работ по подготовке проектной и рабочей документации

Утвержден план разработки и актуализации сметных нормативов

Очередные изменения индексов сметной стоимости строительства в IV квартале 2021 года

Ведомость объемов работ и смету контракта приведут в соответствие с 44–ФЗ

Типовые условия контракта приведут в соответствие с 44-ФЗ

Минстрой разрешил увеличивать сметы контрактов, заключенных до октября этого года, — в связи с существенным ростом цен на строительные ресурсы

Как быстро оплачивать досрочно исполненные подрядчиком работы по госконтрактам

Минстрой утвердил типовые условия контракта на проведение строительного контроля

Минстрой разъяснил, как определять начальную цену контракта при осуществлении закупок в сфере градостроительной деятельности

В рамках проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» 1 февраля состоялся круглый стол на тему «Динамическое ценообразование в девелопменте", организованный компанией MACRO при информационной поддержке портала ЕРЗ.РФ.

В прямом эфире эксперты и участники обсудили внешние и внутренние факторы, влияющие на стоимость продаж, как динамическое ценообразование повышает рентабельность объектов и какие существуют способы контроля и управления процессами динамического ценообразования в компании.

Модератором открытого диалога выступил коммерческий директор MACRO Радик Нигматуллин (на фото), практик с 12-летним опытом работы в девелопменте.

Круглый стол начался с выступления руководителя отдела аналитики и исследований ДК «Первостроитель» Марины Краснояровой (на фото). В данный момент девелопер застраивает микрорайон «Университетский». На этой локации представлены предложения класса «комфорт» и «бизнес».

По словам Марины Краснояровой, для внедрения динамического ценообразования (далее ДЦО) потребовалось пересмотреть подход к ассортименту — детализировать типы квартир до подгрупп.

В типы, по ее словам, объединяются ассортиментные группы по базовым признакам, например, количеству комнат. Такие типы делятся на подгруппы с дополнительными характеристикам: с кухней-гостиной, окном в ванной и т.д.

Такой подход позволяет анализировать востребованность этих характеристик и адаптировать модель продаж под рыночные условия.

Девелопер использует модуль «Динамическое ценообразование» от MACRO. Алгоритм ежедневно анализирует брони, продажи и остатки ассортимента по заранее составленным правилам. Марина Красноярова подчеркнула, что автоматизация помогает отслеживать сценарии и рапортовать по ним, но решения по изменению цены принимают люди.

Руководитель отдела бизнес-аналитики ГК «Железно» Егор Скочилов (на фото) рассказал о концепции справедливой цены в жилой недвижимости. Девелопер пришел к этой идее, когда изучал важность различных атрибутов — планировки, этажности, вида из окна — для покупателей.

При повышении цены интерес к квартирам снижался, но в длительном периоде кривая спроса не менялась. Таким образом, справедливая цена — комфортная стоимость актива, выше которой клиент не готов платить, пояснил Егор Скочилов.

По его словам, ДЦО помогает централизовано балансировать стоимость лотов в разных регионах. Автоматика анализирует массив данных, конечное решение остается за сотрудниками компании. При этом ДЦО выступает инструментом корректировки, который не исправит просчетов при стартовом ценообразовании.

По оценке Егора Скочилова, правильно выстроенный план продаж позволяет прибавить до 17% к маржинальности объекта. При этом справедливая цена и дополнительная продажа атрибутов дает прибавку 1—3% выручки, уточнил эксперт.

С важностью первоначального планирования согласился заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин (на фото). В новых проектах сложно рассчитать уникальную стоимость каждой квартиры, поэтому первые три месяца аналитик вручную рассматривает динамику интереса к лотам, каждый месяц данные соотносятся с финансовой и управленческой моделями, пояснил представитель девелоперского сообщества.

Максим Жабин также отметил перспективность адаптивной модели продаж, когда автоматизация помогает человеку принимать решения. В первую, очередь упрощается, подчеркнул он, соблюдение баланса между ценностью продукта, его себестоимостью и рыночной стоимостью.

В актуальной экономической ситуации грамотное использование ДЦО позволяет увеличить рентабельность проекта на 13—15%.

При этом ДЦО — не «волшебная таблетка». Есть стратегии, когда компания показывает высокую выручку при низкой операционной прибыли. В таких ситуациях ДЦО вряд ли применимо, заключил спикер.

Коммерческий директор СК «Семья» Ангелина Радько (на фото) отметила, что ДЦО работает только в связке с другими инструментами. К ним эксперт отнесла CRM, оцифрованную шахматку, выстроенные бизнес-процессы и аналитику. Рынок нестабильный, поэтому ценообразование — это непрерывный цикл гипотез и проверок, заметила Ангелина.

В качестве примера неожиданной ситуации на рынке она привела рост цен на недвижимость в Краснодаре, который составил 40—60%. В городе начали выдавать меньше разрешений на строительство, что совпало по времени с тенденцией отложенного спроса. В момент скачка в компании анализировали цены ежечасно.

Ангелина Радько характеризована ДЦО как инструмент, позволяющий выполнять план продаж по рыночной цене, который при этом дает возможность равномерно реализовать все типы лотов на протяжении жизненного цикла проекта. К примеру, в одной локации Краснодара конкурируют десять проектов. Покупательская способность вышла на плато, поэтому анализ поведения аудитории и конкурентов становится обязательным условием эффективной работы, предложила свой вывод эксперт.

Директор по развитию продуктов MACRO Артем Бреславский (на фото) обратил внимание, что во внедрении ДЦО нет сложных процессов. Сначала классифицируется продукт, определяются сценарии рынка и политика реагирования на них. Это позволяет принимать взвешенные и быстрые решения, даже когда ситуация идет не по плану.

Как отметил Артем Бреславский, есть задачи, с которыми лучше справляется автоматика. Например, человеку не сложно посмотреть цены на небольшом объекте в Excel. Если речь идет о застройке района, специалист потеряется в данных, а машина анализирует их за полсекунды.

В конце дискуссии эксперты обсудили вопросы планирования продаж на непредсказуемом рынке. Участники пришли к заключению: пока о полном переводе ценообразования на автоматику не может быть и речи. Во многом, продажи строятся на покупательском опыте и эмоциях, а работать с ними могут только люди.

Эфир круглого стола «Динамическое ценообразование в девелопменте» доступен по ссылке.

«СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» — проект компании MACRO при информационной поддержке портала ЕРЗ.РФ. Это открытая дискуссионная площадка строительной отрасли, где в прямом эфире топ-менеджеры строительных компаний, эксперты и представители финансового сектора обсуждают самые актуальные для строительной отрасли вопросы и проблемы.

По всем вопросам, связанным с мероприятием, обращайтесь к Изабелле Кулешовой, руководителю проекта «СТРОЙКА.ГЛАВНОЕ» компании MACRO, тел. +7 962 877 66 30.

Другие публикации по теме:

В прямом эфире проекта «Стройка. Главное» эксперты отрасли обсудят «Динамическое ценообразование в девелопменте»

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Практика проектного финансирования. Мнения застройщиков — в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ»

Индивидуальное жилищное строительство: застройщики обсудили проблематику, специфику продаж и тренды востребованного направления

Эксперты в эфире «СТРОЙКА. ГЛАВНОЕ» обсудили ситуацию с ценами на новостройки и дали прогноз по рынку недвижимости

Круглый стол по способам гарантированного достижения отличных результатов в девелопменте пройдет 27 августа