Эксперты в сфере недвижимости широко обсуждают вопрос распространения льготных программ ипотеки на вторичный рынок, а также последствия для рынка новостроек и решения жилищной проблемы в целом, если данная инициатива будет реализована.

Фото: www.incdn.profile.ru

Напомним, что обсуждение связано с инициативой Президента России о необходимости распространения мер поддержки ипотечного кредитования на покупку вторичного жилья.

Об этом Владимир Путин недавно говорил с главой госкорпорации ДОМ.РФ Виталием Мутко, высказав мнение, что «введение льгот на приобретение жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли».

Фото: www.kremlin.ru

Как информировал в конце апреля портал ЕРЗ.РФ, глава Банка России Эльвира Набиуллина (на фото ниже) заявила о целесообразности распространить адресные программы льготной ипотеки на вторичное жилье, чтобы поддержать отдельные категории россиян.

Фото: www.duma.gov.ru

Председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото ниже) считает, что программу льготной ипотеки следует распространить на вторичное жилье только при условии, что продавцы в таких сделках обязательно должны купить жилье в новостройке.

«Любое решение в изменении принципов льготной ипотеки должно запускать рабочую цепочку, а не быть точечной акцией, пусть даже и полезной», — пояснил парламентарий Ведомостям.

Такая цепочка, по его мнению, обеспечит вовлечение «вторички» и поддержку реализуемых сейчас строительных проектов, повысив таким образом эффективность вложенных государством средств.

Фото: www.s0.rbk.ru

Как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель председателя Банка России Алексей Заботкин (на фото) заявил, что распространение ипотечных программ на вторичный рынок имеет смысл обсуждать только в том случае, если оно будет рассчитано на длительный срок и иметь адресный характер.

Тем не менее, предупредил он, существует «риск значительного повышения цен на жилье, что нивелирует эффект повышения его доступности».

Фото: www.mediabitch.ru

Эксперт Циан.Аналитики Виктория Кирюхина (на фото) отметила, что основная часть ипотечных сделок проходит именно с готовым жильем, а не с новостройками, несмотря на рыночные ставки и отсутствие субсидирования. В подтверждение она привела данные по выдаче ипотеки на рынке новостроек в 2022 году — 31%.

«То есть семь из десяти российских ипотечных заемщиков привлекают средства именно на приобретение готового жилья, — уточнила эксперт, добавив: — В трех из четырех крупных городов России цены на вторичном рынке ниже, чем на первичном».

Фото: www.stroyvedomosti.ru

Говоря о средней цене 1 кв. м., Кирюхина назвала следующие цифры: 113,6 тыс. руб. на «вторичке» в мае 2023 года, в новостройках — 125 тыс. руб. (разрыв — 10%). При этом она отметила сокращение разрыва на 1% за два последних месяца.

Такое сокращение разрыва в стоимости первичного и вторичного жилья, по мнению эксперта, является следствием роста ипотечных ставок в сегменте новостроек и отказа от «нулевой» ипотеки.

Виктория Кирюхина предположила, что появление субсидии на вторичном рынке «приведет к сокращению ценовой разницы между готовым и строящимся жильем и сместит спрос еще больше в пользу готового жилья».

Фото: www.probankrotstvo.ru

Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский (на фото) считает данную инициативу спорной, поскольку распространение льготы на «вторичку», по его мнению, может нивелировать достигнутый результат льготной программы на первичном рынке.

«Льготная программа семейной ипотеки вводилась с двумя целями — способствование жилищному строительству и формирование условий для более доступного жилья, — пояснил эксперт Ведомостям. — В результате выигрывали и девелоперы, и банки, и покупатели, которые могли получать выгодные процентные ставки».

Фото: www.uezdny-gorod.ru

При введении инициативы, опасается эксперт, девелоперы сектора массового жилья могут остаться в проигрыше, и это будет мотивировать их строить еще проще и искать пути делать новое жилье более доступным.

«В конечном итоге рынок может пережить период спада новых строек», — предположил Жарский.

Фото: www.yt3.googleusercontent.com

Государственная поддержка на рынке вторичной недвижимости должна быть адресной, считает генеральный директор РЕЛАЙТ-Недвижимости Константин Барсуков (на фото).

Он полагает, что расширение программы льготной ипотеки на «вторичку» призвано решить проблему затоваривания рынка первичного жилья, которая, по его словам, сильно преувеличена.

По мнению эксперта, «такая мера приведет к увеличению не только спроса, но и цены, причем и на "вторичку", и на новое жилье, так как продавцы вторичного жилья часто используют деньги от продажи на покупку квартир в новостройках».

Фото: www.n911.ru

Такая ситуация на рынке выгодна застройщикам, а также банкам, получающим более надежных заемщиков и компенсацию разницы в ставке от государства, при этом интересы самих граждан не учитываются, отметил Барсуков.

Фото: www.i2.wp.com

С ним согласен экономист Александр Исаков (на фото): «И для граждан, и для застройщиков более рациональной могла бы быть поддержка в виде грантов на первое жилье для семей», — предложил он.

Специалист уверен, что следует четко определить цель программы льготного кредитования. Если это «мера поддержки строительного сектора и стабилизации экономики, то она оказалась довольно эффективна в контексте низкой безработицы и стабильной занятости в отрасли», говорит Исаков.

Что касается ее социальной направленности, то, по его словам, льготная ипотека имеет неоднозначный результат: доступность жилья стагнирует, уровень долговой нагрузки вырос, а нормативы по первому взносу делают ее доступной людям со средним и высоким доходом.

Кроме того, эксперт опасается, что при распространении льготной ипотеки на вторичный рынок может возникнуть риск нецелевого использования программы заемщиком.

Другие публикации по теме:

ЦБ: распространение льготной ипотеки на вторичный рынок рассматривается, но не по всем программам

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Ипотека на полвека: стоит ли игра свеч

ЦБ: выдача рыночной ипотеки продолжает расти, льготной — сокращается

Первоначальный взнос по ипотеке повысят до 20% с 1 июня

Власти задумались о дополнительных мерах поддержки ипотеки

В одних городах новостройки продолжают дорожать, в других — начали дешеветь

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

Эксперты: в 2023 году рост ипотечного портфеля банков составит 15%—16%

В апреле объем ипотечных сделок в Банке ДОМ.РФ вырос на 62,5%

Крупные российские банки начали повышать ставки по ипотеке от застройщика

Эксперты: выдача ипотеки на новостройки приближается к максимуму, новым драйвером роста могут стать вторичный рынок и ИЖC 

В 2022 году интерес к ипотеке на новостройки рос, а к ипотеке на вторичном рынке — падал

Эксперты: в октябре спрос на рынке жилья сдвинулся с новостроек на «вторичку»

Эксперты: несмотря на господдержку, ипотека на новостройки вчетверо менее востребована среди россиян, чем ипотека на «вторичку»

Президиум Верховного Суда РФ 15.05.2024 утвердил обзор судебной практики по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве) за 2023 год.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори  

В опубликованном обзоре Верховный Суд РФ (ВС РФ) сформулировал основные правовые позиции по делам о банкротстве. Среди ключевых выводов ВС РФ стоит обратить внимание на следующие тезисы.

• • Требование, основанное на договоре займа с микрофинансовой организацией, не предоставляет кредитору права на возбуждение дела о банкротстве в упрощенном порядке.

ВС РФ обратил внимание на то, что только кредитные организации и организации, осуществляющие банковскую деятельность, обладают специальной правоспособностью, позволяющей кредитору воспользоваться упрощенным порядком возбуждения дела о банкротстве.

Статус микрофинансовой организации не свидетельствует о наличии у компании статуса кредитной организации, а, следовательно, требование, основанное на договоре займа с микрофинансовой организацией, не является следствием реализации специальной правоспособности кредитной организации и не позволяет кредитору воспользоваться упрощенным порядком возбуждения дела о банкротстве.

• • Если обязательство, обеспеченное залогом единственного жилья, исполняется третьим лицом надлежащим образом, то в деле о банкротстве залогодателя суд предлагает сторонам заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается. Однако это не освобождает залогодателя от исполнения обязательства перед залоговым кредитором по завершении процедуры банкротства.

Гражданка поручилась единственной квартирой перед банком, за кредит, полученный ее знакомой. В связи с тем, что последняя перестала исполнять обязанности по оплате кредита, банк в рамках дела о его банкротстве обратился с заявлением о включении требования в реестр как обеспеченного залогом имущества должника (квартирой).

ВС указал, что в такой ситуации необходимо поступить следующим образом:

• • Если обеспеченное залогом обязательство надлежащим образом исполняется третьим лицом (или имеется лицо, готовое принять на себя обязанность по его исполнению), сторонам предлагается заключить мировое соглашение (разработать локальный план реструктуризации) в отношении этого единственного жилья, по условиям которого взыскание на данное имущество не обращается;

• • По условиям такого соглашения погашение обеспеченного обязательства не может осуществляться за счет иного имущества должника, на которое претендуют другие кредиторы;
• • В случае отказа кредитора от заключения мирового соглашения без разумных причин (в частности, если положение кредитора не ухудшается по сравнению с ситуацией, при которой процедуры банкротства не было бы), суд вправе утвердить локальный план реструктуризации.

В отдельный блок выделены банкротные дела застройщиков. Верховный Суд РФ сделал следующие выводы:

• • Требования граждан, вытекающие из зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, включаются в реестр застройщика самим арбитражным управляющим, а исключаются из реестра в судебном порядке — на основании его заявления (или заявления иного заинтересованного лица);
• • Замена денежного требования на требование о передаче жилого помещения не изменяет правовое положение участника строительства.
• • Неденежное погашение требований участников строительства должно учитываться при расчете процентов по вознаграждению конкурсного управляющего.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Дольщикам ограничат возможность обращения в суд с иском к девелоперу в случае недовольства качеством квартиры новостройке

Методы борьбы с потребительским экстремизмом: эксперты проекта «ВСЁ О СТРОЙКЕ» рассказали, как обеспечить баланс качества и запросов покупателей

Временные правила приема новостроек дольщиками, нацеленные на поддержку отрасли в кризис, могут стать постоянными

ИРСО предложил доработать нормы ответственности застройщиков перед дольщиками при приемке квартир

Как изменится законодательство о банкротстве

Смягчение ответственности для застройщиков за ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ могут отменить из-за стабилизации экономической ситуации в стране

Верховный Суд: застройщик должен оплатить неустойку правопреемникам дольщика, которым не передали квартиру в установленный срок

Размер договорной неустойки не сможет быть ниже законной даже по решению суда

Механизм ликвидационного неттинга позволит застройщикам получить доступ к инструментам финансового рынка

Марат Хуснуллин: В Нижнем Новгороде введен в эксплуатацию один из крупнейших долгостроев

Как отрегулируют порядок продажи доли должника на торгах

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство