После перехода на механизм счетов эскроу, доверие граждан к застройщикам существенно выросло. Однако для эффективного развития территорий требуются доработки. Какие именно, рассказал «Известиям» директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В проектах КРТ, считает эксперт, необходимо предусматривать максимально разнообразную инфраструктуру, в том числе и места приложения труда (МПТ). Запрос на это есть и со стороны покупателей жилья, и со стороны городских властей.

«Любая разновидность МПТ, будь то торгово-развлекательный комплекс, промышленный хаб, офисный центр или технопарк, — это сложный проект с долгим сроком окупаемости», — пояснил Анатолий Клинков (на фото ниже).

Поэтому привлечь кредит на его реализацию крайне сложно, своих же средств у застройщика в модели эскроу-кредитования недостаточно.

Фото: пресс-служба А101

Банки понимают, что любой проект требует инфраструктуры, однако в этой роли они видят, скорее, объекты социальные — школы, поликлиники, детские сады. МПТ — это немного сложнее.

По словам эксперта, существует и другая проблема. Жилые проекты зачастую приходится финансировать в разных банках из-за лимитов кредитования на одного заемщика — здесь и начинаются проблемы.

Во-первых, непросто объяснить банку, в какой части ему финансировать проект, который находится за пределами ЖК (контроль использования средств от двух разных банков — задача повышенной сложности).

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Во-вторых, дохода после раскрытия эскроу-счетов от одной части жилого проекта девелоперу зачастую не хватает для обеспечения лимита на строительство объекта МПТ. Поэтому, как сказал представитель ГК А101, банки могут предложить отдельную кредитную линию под залог будущей прибыли текущих проектов или заем под залог всего проекта.

«Механизма, который бы позволил упростить отношения между банком и застройщиком, пока не существует», — резюмировал Анатолий Клинков.

Чтобы облегчить девелоперам доступ к кредитам на строительство объектов инфраструктуры, эксперт считает целесообразным обсудить возможность создания такого механизма с регулятором банковской отрасли в лице ЦБ.

Фото: vk.com

«Дополнительное строительство МПТ — это дополнительные затраты для нас с непонятной перспективой возврата денежных средств по времени и непонятным уровнем капитализации, — поясняет менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток, застройщик РСКК) Виктория Тивончик (на фото). — Как таковые МПТ, если к ним отнести крупные коммерческие объекты (супермаркеты, кинозалы, ледовые арены), на наш взгляд, менее привлекательны, чем школы и сады в шаговой доступности.

По мнению эксперта, данные кейсы могут быть жизнеспособны при наличии у застройщика отношений с потенциальным якорным арендатором подобных объектов в лице крупных федеральных сетей либо пула таких потенциальных арендаторов. Тогда финансовая модель проекта максимально прозрачна как для застройщика, так и для банка, который будет выдавать кредитную линию, пояснила представитель девелоперской компании. 

«Но, как правило, крупные федеральные сети полностью либо частично финансируют такие проекты сами», — уточнила Виктория Тивончик.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

При невыполнении договора права на реализацию проекта КРТ могут передать другому девелоперу

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

ЦБ: общая сумма кредитных договоров девелоперов на 1 октября составила 15,6 трлн руб.

Регионы получат более 308 млн руб. на создание инфраструктуры в рамках федерального проекта «Жилье»

Изменения в регулировании вопросов КРТ

Минстрой готовит новые меры поддержки застройщиков, которые занимаются КРТ

Москва отдает землю застройщикам в аренду без торгов и всего за рубль в год

Новые предложения Правительства и Минстроя по совершенствованию законодательства о КРТ

Утверждена форма сведений о выданных разрешениях на строительство по договорам КРТ и порядок ее заполнения

Институт КРТ впервые опередил по объемам стройки прежние механизмы комплексной застройки

Затраты девелоперов на строительство многоквартирных домов (МКД) растут гораздо быстрее, чем цена квадратных метров для покупателей. В среднем удорожание проектов, строительство которых начато в 2023 году, к февралю 2025-го составило 10%. Стоимость только строительно-монтажных работ (СМР) за тот же период увеличилась более чем на 20%. Такие данные в ходе онлайн-дискуссии «ЕРЗ-тренды» представили ведущие застройщики России.

Фото: © Сергеев Валерий / Фото банк Лори

Представители ДК Прогресс, Группы Голос, РКС Девелопмент и ГК Атмосфера отметили падение маржинальности девелоперских проектов в 3 раза по сравнению с 2022 годом.

При этом с учетом всех затрат, включая земельные участки, проектное финансирование и административные расходы, общий рост себестоимости новых проектов прогнозируется на уровне 50% — 80%.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ.РФ:

— По проектам, начатым в марте 2023 года, средневзвешенные цены продаж новостроек увеличились максимум на 10%, а себестоимость только по СМР выросла более чем на 20%.

Источник: ЕРЗ.РФ

Темпы роста себестоимости СМР обгоняют темпы роста цен не менее чем в два раза. И это без учета динамики роста затрат на покупку земли, банковское сопровождение, инженерную и социальную инфраструктуры, заработные платы управленческого персонала, где за два года наблюдается рост от 50% до 250%.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Татьяна ЗЛОБИНА (на фото), первый заместитель вице-президента по контролю, аналитике и финансам ДК Прогресс (Астраханская область):

— Сравнительный анализ себестоимости ДК Прогресс в Астрахани показал, что затраты заказчика выросли на 120%. В эту статью входят расходы административно-управленческого персонала, офисные затраты, обучение и командировки. Расходы на земельные участки увеличились на 100%, а стоимость кредита выросла в 2,5 раза. В итоге суммарный рост себестоимости с 2023-го по 2025 год достиг 81%.

Удорожание основных видов работ с учетом материалов зависит от региона. Например, в Астрахани оно составило 50%, в Екатеринбурге — 40%.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Антон АМЕЛИН (на фото), директор по девелопменту Группы Голос (Челябинская область):

— На примере текущего проекта с циклом строительства 2,5 года мы видим, что в 2024 году себестоимость квадратного метра продаваемой площади выросла на 16,8% относительно 2023-го. В первом квартале 2025 года показатель изменился незначительно, что достаточно неплохой результат на фоне турбулентности стоимости материалов.

За весь период строительства по статье «СМР/благоустройство» объект подорожал на 17% относительно начальной сметы. Однако если бы мы начинали аналогичный проект в первом квартале 2025-го, то динамика удорожания составила бы уже 33% к 2023 году.

По нашим оценкам, себестоимость СМР в комфорт-классе с 2023 года выросла на 33% — 45%. С учетом проектного финансирования и коммерческих расходов общее удорожание достигает 50% — 60% для новых проектов, стартующих в условиях падения темпов продаж после отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки ЦБ.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Сергей КЛЕПИКОВ (на фото), генеральный директор ГК Атмосфера (Кемеровская область):

— В Кемерово мы наблюдаем следующую динамику: для дома, строительство которого началось в первом квартале 2023 года и завершилось в январе 2025 года, стоимость квартир увеличилась примерно на 15%, при этом себестоимость выросла на 23%.

При сравнении проектов начала 2023 года и второго квартала 2025 года разница более существенна: цены на квартиры выросли на 22%, а полная себестоимость строительства без учета банковских процентов — на 46%. С учетом кредитных расходов рост достигает 65%.

В такой ситуации девелоперы будут вынуждены повышать цены на жилье.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Алина ЩЕГОЛЕВА (на фото), руководитель отдела ценообразования в строительстве ГК РКС Девелопмент (Москва):

— Наша компания с 2020 года ведет мониторинг стоимости основных строительных материалов в сегменте «комфорт». По многим позициям наблюдается существенный рост, а по некоторым — тотальное удорожание.

Главным фактором увеличения себестоимости стал рост стоимости рабочей силы и механизации. За 2023—2024 годы затраты на оплату труда увеличились на 46%, что добавило 23% к общей себестоимости проектов. В результате индекс изменения строительной себестоимости за этот период составил 33%.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Владимир СВЯТЫЙ (на фото), вице-президент по контролю, аналитике и финансам ДК Прогресс (Астраханская область):

— Среднегодовой рост зарплат персонала составляет около 40%. В условиях активного «хантинга» на рынке компании вынуждены не только повышать оклады, но и внедрять дополнительные преимущества: ДМС, спортивные программы и другие опции для формирования и удержания сильного штата.

В результате с 2023 по 2025 год эти затраты увеличились практически вдвое — на 120%.

Напомним, что онлайн-дискуссия «ЕРЗ-тренды в девелопменте» проходит еженедельно.

Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ-тренды 27 марта в 10.00: анализируем динамику себестоимости многоквартирного строительства за 2023—2024 годы 

Критический уровень нераспроданности и снижение остатков на счетах эскроу: эксперты проанализировали проектное финансирование строительства

ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании

Балконы, качество воды и репутация застройщика: эксперты назвали самые востребованные потребительские качества новостроек

ЕРЗ-тренды 6 марта в 10.00: востребованные потребительские качества новостроек

От квизов к чат-лендингам: эксперты выявили ключевые тренды лидогенерации для застройщиков

ЕРЗ-тренды 27 февраля в 10.00: каналы лидогенерации для застройщиков

Рассрочка вместо ипотеки: в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды эксперты обсудили трансформацию рынка новостроек

ЕРЗ-тренды 13 февраля в 10.00: рассрочки от застройщика

ЕРЗ-тренды: помогут ли предпринимаемые властями меры поднять продажи новостроек после январского спада

Как застройщики используют рассрочку: исследование ДОМ.РФ, ЕРЗ.РФ и KOROL MEDIA

ЕРЗ-тренды 30 января в 10.00: «Генподрядчик девелопера: сторонний или инхаус»