Как отмечает «Строительная газета», поправки, направленные в Минстрой, по мнению властей Северной столицы, не отменяют жестких требований к застройщикам, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года, но в то же время позволяют избежать рисков для строительной отрасли, могущих возникнуть в связи с последними изменениями в законодательстве о долевом строительстве.

Фото: www.vostok-67.su

В конце января портал ЕРЗ проинформировал о том, что Рабочая группа «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» при Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге подготовила консолидированную позицию от Санкт-Петербурга относительно поправок в 214-ФЗ, которая будет доведена губернатором Санкт-Петербурга Георгием Полтавченко до федеральных законодателей.

И вот, как сообщает «Строительная газета», власти Санкт-Петербурга направили в Минстрой РФ проект поправок к федеральному закону о долевом строительстве. Всего Смольный предложил семь поправок в последнюю редакцию закона о долевом строительстве.

Например, в нынешней редакции 214-ФЗ застройщик должен иметь счета в одном банке. Власти Северной столицы предлагают сделать систему более либеральной: разрешить застройщику открывать счета в разных банках, но чтобы каждый счет при этом был привязан к конкретному проекту, а застройщик имел право сменить банк. «Таким образом, застройщик сможет избежать потенциальных злоупотреблений со стороны банка. В частности, текущая редакция закона о долевом строительстве позволяет банку навязывать неблагоприятные условия оказания банковских услуг, что приведет к удорожанию проекта в ущерб интересам участников долевого строительства», — отмечают авторы поправок.

Кроме того, согласно нынешней редакции закона, застройщики смогут брать кредиты только у банков, которые будут соответствовать определенным требованиям. Петербуржцы выступают за то, чтобы дать девелоперам возможность финансировать проект еще и за счет целевых займов от собственных аффилированных лиц. Так, по мнению авторов поправок, застройщик сможет лучше контролировать обеспеченность проекта финансированием и своевременно устранять кассовые разрывы, предотвращая приостановки процесса строительства.

Также Смольный предлагает добавить в закон норму о том, что после введения дома в эксплуатацию деньги, оставшиеся на счете проекта в банке, могут использоваться для дальнейшей работы застройщика, в том числе для финансирования новых объектов. Предполагается, что внесение изменений позволит устранить почву для потребительского терроризма, когда «последний дольщик» путем уклонения от приемки объекта, обращений в суд и т.п. способен парализовать деятельность застройщика на неопределенный срок.

Авторы законодательной инициативы также считают необходимым включить в перечень допустимых трат застройщика платежные обязательства, связанные с покупкой земли, гарантийные обязательства в отношении введенных в эксплуатацию домов, а также обязательства по договорам с властями на создание инфраструктуры и благоустройства.

Еще одно предложение петербургских чиновников касается пункта 214-ФЗ, в котором говорится о том, что застройщик может через одно юрлицо единовременно получить только одно разрешение на строительство. В поправках предлагается дать возможность девелоперам получать несколько разрешений, если они взаимосвязаны. Понятно, что эта связь должна подтверждаться документами по планировке территорий, договорами о комплексном развитии территории и т.п. Если эта поправка не будет принята, застройщики опасаются, что создание единой инфраструктуры будет невозможно, а проекты реновации аварийного жилья могут вовсе застопориться.

Шестая поправка касается защиты прав застройщиков. С 1 июля 2018 года в том случае, если налоговики захотят предъявить претензии к девелоперу или региональные власти посчитают его деятельность несоответствующей требованиям закона, его работа фактически может быть сразу остановлена. Поправки предлагают дать возможность застройщикам защитить свою позицию в суде, прежде чем им запретят привлекать средства дольщиков. При этом застройщик сможет иметь допустимый порог задолженности в 10%, но это требование устанавливается только на момент подачи документов. Без введения этой нормы, по мнению представителей строительного рынка, появляется риск остановки и срыва сроков, даже если застройщик по объективным причинам не знал о налоговой задолженности.

Важной представляется и седьмая поправка. Смольный считает, что действие обновленного 214-ФЗ не должно распространяться на проекты, разрешения на которые получены только до 1 июля. Новые очереди в развивающихся проектах и ранее заключенные соглашения о комплексном развитии застроенных территорий должны строиться и вводиться в строй по старым правилам.

Фото: www.провэд.рф

По мнению вице-губернатора города Игоря Албина (на фото), предложенные Петербургом поправки не отменяют жестких требований к застройщикам, которые должны вступить в силу с 1 июля 2018 года, но в то же время позволяют избежать рисков для строительной отрасли, могущих возникнуть в связи с последними изменениями в законодательстве.

Как заверили «Строительную газету» в Минстрое России, ведомство готово детально рассмотреть предложения петербургских властей и, по возможности, учесть «инициативу с мест» при подготовке поправок в законопроект №322981-7 «О внесении изменений в закон «Об участии в долевом строительстве…», второе чтение которого запланировано в Госдуме РФ на конец февраля.

Подробностями о поправках, подготовленных властями и строительным сообществом Северной столицы, с порталом ЕРЗ поделился вице-президент Российского союза строителей по Северо-Западному федеральному округу, исполнительный директор Союза строителей Санкт-Петербурга Олег БРИТОВ (на фото).

«У этой темы две составляющих, — пояснил специалист. — Одна чисто техническая, в реализации которой принимали участие эксперты, юристы, органы государственной власти, крупнейшие застройщики, отраслевые общественные объединения и организации. Вторая составляющая — политическая. Дело в том, что в Санкт-Петербурге в отличие от других регионов организован очень эффективный диалог по 214-ФЗ и 218-ФЗ. Ведь эта проблема, затронула не только застройщиков нашего города, но и чиновников — органы государственной власти, строительного надзора и др. Нужно было найти компромисс, и, считаю, нам это удалось, в результате чего и родился данный документ.

Мы провели экспертизу публичных поправок, которые обсуждались во многих регионах, «просеяли через сито» все эти поправки, и пришли к такому концептуальному решению. Были выбраны наиболее ощутимые и значимые поправки, которые могут повлиять, с одной стороны, на органы государственной власти, а с другой стороны — на работу застройщиков. При этом мы отбросили все вторичное и мелкое, сконцентрировавшись только на том, что «вживую» будет затрагивать и власть, и бизнес.

Еще раз хочу подчеркнуть, над выработкой консолидированной позиции совместно трудились представители органов власти, крупнейших петербургских застройщиков, входящих в ТОП-10 и по России, и по региону, а также экспертного сообщества, общественных объединений и организаций, включая Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) и НО «ПОВС застройщиков», которые проанализировали и одобрили наши предложения.

В жарких дискуссиях поправки в 218-ФЗ были рассмотрены на заседании Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» при Штабе по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурге под руководством Алексея Золотова — начальника аппарата вице-губернатора Санкт-Петербурга Игоря Албина. Окончательный вариант поправок был одобрен всеми сторонами без исключения. 

И, право, было очень приятно услышать на заседании правления Российского союза строителей (на фото — Ред.) где мы с коллегами рассматривали поправки, подготовленные в разных регионах России, единодушное мнение о том, что наши предложения — самые продуманные и проработанные с юридической точки зрения, поскольку они фактически уже облечены в текст федерального закона. К слову, на заседании правления РСС присутствовали представители полпредства по Центральному федеральному округу, которые решили рассмотреть наши предложения у себя в полпредстве.     

Параллельно с общественной поддержкой есть и поддержка административная: данные поправки ушли на подпись Георгию Сергеевичу Полтавченко с тем, чтобы он передал их в федеральные органы — Совет Федерации, Госдуму, Министерство строительства России. Так что здесь мы с городскими властями действуем совместно.

У нас прошла рассылка по всей России, и сейчас мы получаем письма с одобрением наших предложений из многих регионов, от Дальнего Востока и до Калининграда. Коллеги на местах очень активно откликаются на эти поправки, называя их самыми взвешенными. По их мнению, они носят четкий юридический характер, каждая формулировка там прописана и проработана, что позволит нивелировать те разночтения и нюансы 218-ФЗ, который достаточно поспешно был принят Госдумой в прошлом году.

Чего позволят добиться эти поправки в случае их принятия? Девелоперы (по крайней мере, у нас в Санкт-Петербурге) смогут строить социальные объекты, уйдя от формулы «один застройщик — одно разрешение на строительство», что, естественно, облегчит их работу. Кроме того, там есть много других нюансов, которые сейчас обсуждаются во всем строительном сообществе России.

В целом же принятие наших поправок, я уверен, сможет серьезно нивелировать те сложности, с которыми столкнутся застройщики при вступлении в силу положений 218-ФЗ, снять многие болевые моменты. Ведь никому в стране не выгодны сложности в строительной отрасли, остановка работы крупнейших застройщиков жилья, увеличение стоимости квадратного метра. Поэтому мы надеемся на здравый смысл и мудрость наших законодателей», — резюмировал Олег Бритов. 

Другие публикации по теме:

На телевидении обсудили проблему потребительского терроризма (видео)

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками в 2017 году показали Московская область, Санкт-Петербург и Москва

Смольный просит смягчить жесткость поправок в закон о долевом строительстве

Законопроекты, ужесточающие деятельность застройщиков, приняты в первом чтении

Законопроект о реформе долевого строительства поддержан профильным комитетом Госдумы

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

Фото: rspp.ru

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

Фото: duma.gov.ru

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

Фото: russia.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год