В первый день осени вступили в силу многочисленные изменения в законодательство, затрагивающие строительную сферу. Портал ЕРЗ.РФ расскажет об основных из них.

  

Фото: www.edsro.center

 

Недвижимость и регистрация

Федеральным законом 430-ФЗ от 21.12.2021 в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) закреплен единый правовой режим для жилых и нежилых помещений. Для этого в первую часть ГК РФ вводится новая глава 6.1. «Недвижимые вещи». Согласно данной главе, к недвижимым вещам относятся:

• земельные участки;

• здания и сооружения;

• помещения — обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Определены виды и понятия данных недвижимых вещей, и общие принципы их образования.

Кроме того, введена отдельная глава 17.1. о праве собственности и других вещных правах на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машино-места. В этой главе закреплены:

• возникновения права собственности на указанные объекты при их создании;

• особенности права собственности на здание и сооружение;

   

Фото: www.fgeo.ru

  

• основные правила пользования собственником здания или сооружения чужим земельным участком (ЗУ);

• особенности права собственности на помещения и машино-места, а также пользования и распоряжения данных собственников на общее имущество и ЗУ;

• правила прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение.

Федеральным законом 408-ФЗ от 06.12.2021 внесены изменения в законодательство, позволяющие застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод (РВ), и регистрацию прав на объект, о чем ранее рассказывал портал ЕРЗ.РФ. Таким образом, застройщику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не придется обращаться за регистрацией прав.

  

Фото: www.chelindustry.ru

  

Правила не применяются, например, если для строительства или реконструкции привлекали денежные средства участников долевого строительства в соответствии с 214-ФЗ от 30.12.2004.

Кроме того, в законопроекте появились нормы, которые вносят изменения в ст. 84 Земельного кодекса РФ, меняющие порядок установления, изменения границ населенных пунктов. 

В ГрК РФ законопроект вводит норму, позволяющую осуществлять замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства при осуществлении капитального ремонта зданий, сооружений. Случаи, когда такое возможно, должно определить Правительство РФ.

Также законопроектом вносит правки в закон 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости», установив в нем порядок взаимодействия органов уполномоченных на выдачу РВ и органов регистрации прав.

  

Фото: www.aizo-67.ru

  

Разрешение на строительство и на ввод

Приказом  Минстроя России №446/пр от 03.06.2022 утверждены новые формы разрешения на строительство (РС) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (РВ).

Новые формы разрешений разработаны в рамках установления единых стандартов предоставления государственных и муниципальных услуг по выдаче РС и РВ и значительно отличаются от действующих форм, утвержденных приказом Минстроя России №117/пр от 19.02.2015.

Ранее портал ЕРЗ.РФ подробно разбирал содержание приказа №446/пр.

  

Проектная документация и экспертиза

С 1 сентября вступило в силу Постановление Правительства РФ №963 от 27.05.2022, которым внесены многочисленные поправки к Положению о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию.

Целью разработки изменений было сокращение объема разрабатываемой проектной документации (ПД), сроков проектирования, а также уменьшение стоимости проектных работ и стоимости работ по обязательной экспертизе ПД.

  

Фото: www.gis96.ru

  

Как ранее отмечал портал ЕРЗ.РФ, внесенные Постановлением №963 изменения, не применяются при подготовке ПД, если задание застройщика или технического заказчика на проектирование, предусматривающее подготовку этой проектной документации, утверждено до 01.09.2022.

Постановлением Правительства РФ №2366 от 20.12.2021 утвержден порядок проведения экспертизы ПД и экологической экспертизы по принципу «одного окна».

Принятое Постановление Правительства обязывает Минстрой России обеспечить:

• с 24.12.2021 техническую возможность реализации взаимодействия АИС «Главгосэкспертиза» и Программно-технологического комплекса государственного контроля Росприроднадзора России, с использованием которых обеспечивается проведение государственной экспертизы ПД и государственной экологической экспертизы ПД по принципу «одного окна»;

  

  

• с 01.09.2022 техническую возможность проведения государственной экспертизы проектной документации и государственной экологической экспертизы ПД по принципу «одного окна». Подробнее об этом писал портал ЕРЗ.РФ.

Постановлением Правительства РФ №711 от 20.04.2022 внесены изменения в Постановление Правительства РФ №145 от 05.03.2007, которыми скорректировано понятие «этап строительства» для различных объектов. Необходимость разработки проектной документации на объект капитального строительства применительно к отдельным этапам строительства устанавливается заказчиком и указывается в задании на проектирование.

Согласно Постановлению №711, которое ранее подробно анализировал портал ЕРЗ.РФ, возможность подготовки проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами, подтверждающими технологическую возможность реализации принятых проектных решений при осуществлении строительства по этапам.

  

Фото: www.c.pxhere.com

  

Градостроительные нормы

Постановлением Правительства РФ №2303 от 15.12.2021 утверждены требования к комплексным схемам инженерного обеспечения.

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, согласно Постановлению, комплексная схема инженерного обеспечения территории представляет собой документ, содержащий описание существующего и планируемого размещения сетей электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения и водоотведения, сетей связи (сети инженерно-технического обеспечения) и иных технологически связанных с ними объектов капитального строительства и некапитальных сооружений на территории, на которой планируется осуществлять строительство.

  

Фото: www.taganrogprav.ru

  

Вступили в силу нормы о независимой оценке квалификации специалистов по организации строительства, главных инженеров и архитекторов проектов.

С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения в ГрК РФ, внесенные 447-ФЗ, которыми устанавливаются требования о прохождении независимой оценки квалификации при включении работника организации – члена саморегулируемой организации (СРО) в Национальный реестр специалистов. Закон устанавливает, что специалисты по организации инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства должны не реже одного раза в пять лет проходить независимую оценку квалификации физического лица, претендующего на осуществление профессиональной деятельности.

Подробнее об этом можно прочесть на портале ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.zanostroy.ru

  

Новые правила аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы утверждены Постановлением Правительства РФ от 31.05.2022 №994.

Правила устанавливают порядок аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации (ПД) и (или) негосударственной экспертизы результатов инженерных изысканий (аккредитация), которая проводится национальным органом по аккредитации.

Подробнее о новых правилах можно узнать в публикации на портале ЕРЗ.РФ.

  

Фото: www.strategy24.ru

  

Информационная система жилищного строительства

С 1 сентября 2022 года вступают в силу изменения, расширяющие перечень сведений, которые подлежат размещению застройщиками в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС). Портал ЕРЗ.РФ ранее анализировал данное Постановление.

Оно установило перечень сведений и документов, которые застройщики должны разместить в системе:

• при строительстве многоквартирных домов без привлечения средств граждан и юрлиц;

• при долевом строительстве индивидуальных жилых домов на территории малоэтажных жилых комплексов.

  

Фото: www.ipotekaved.ru

  

Возмещение затрат правообладателям линейных объектов

Постановлением Правительства РФ от 02.06.2022 №1010 утверждены Правил определения формы возмещения затрат, возникших в связи с реконструкцией, капитальным ремонтом существующих линейных объектов» (Правила).

Согласно Правилам, возможно два варианта определения формы возмещения затрат:

• форма возмещения затрат осуществляется правообладателем существующих линейных объектов, на основании предложения застройщика, технического заказчика;

  

  

• застройщик, технический заказчик самостоятельно определяют форму возмещения затрат, направляя уведомление об определении формы возмещения затрат.

В каких случаях застройщик, технический заказчик вправе самостоятельно определять форму возмещения затрат, можно узнать из публикации на портале ЕРЗ.РФ.

  

  

  

 

 

 

Другие публикации по теме:

Минэкономики: ситуация в строительстве значительно улучшилась, рынок ипотеки восстанавливается

Новые правила аккредитации юридических лиц на право проведения негосударственной экспертиз 

Правила определения формы возмещения затрат правообладателям линейных объектов

Подготовка проектной документации в отношении отдельных этапов строительства должна быть обоснована расчетами

Какую информацию теперь обязаны размещать в ЕИСЖС застройщики многоквартирных домов

Эксперты: Строительная отрасль будет восстанавливаться с помощью инструментов, уже показавших свою эффективность 

Вводятся независимая оценка квалификации специалиста и дополнительный уровень ответственности компфондов СРО

Новые критерии того, что считать объектом недвижимого имущества, эксперты оценили неоднозначно

Утвержден порядок проведения экспертизы ПД и экологической экспертизы по принципу «одного окна»

Изменения в составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию

Обзор основных изменений в Налоговом кодексе РФ, связанных с рынком новостроек

Новые формы разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию

Новый закон позволяет застройщику по одному заявлению получить и разрешение на ввод, и регистрацию прав на объект

Утверждены требования к комплексным схемам инженерного обеспечения

Обзор изменений в системе ценообразования в строительстве и мониторинге цен строительных ресурсов

О внесении изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы

Обзор проекта федерального закона «О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации»

По данным портала ЕРЗ.РФ в России возводится всего 20 жилых комплексов, предусматривающих строительство 10 тыс. и более квартир. Из них только 4 ЖК строятся вне Московской и Ленинградской агломераций — в Краснодарском крае, Самарской и Ростовской областях. О том, с какими сложностями сталкивается региональный застройщик при реализации таких масштабных проектов, портал ЕРЗ.РФ попросил рассказать Евгению ТОДОРОВУ, директора по маркетингу компании ЮгСтройИмпериал.

 

 

— Евгения, добрый день! Компания ЮгСтройИмпериал начала реализацию впечатляющего проекта «Родные Просторы». Для региональных рынков это уникальный по масштабу проект на 11,5 тыс. квартир. Расскажите о нем подробнее.

— Здравствуйте! Хотелось бы начать с того, что мы позиционируем «Родные Просторы» как самодостаточный микрорайон, поскольку по масштабам его сложно назвать жилым комплексом. Реализация проекта ведется в поселке Знаменском на территории г. Краснодара. Согласно проекту, на площади 41,3 га будут возведены 29 домов высотностью от 9 до 24 этажей, школа, 3 детских сада, поликлиника, храм, паркинги и семейный парк.

Поселок Знаменский — это локация, имеющая все шансы стать полноценным районом Краснодара, а основная архитектурная доминанта внутри него — «Родные Просторы».

Важно, что комплекс представляет собой единую архитектурную композицию, в которой все дома выполнены в виде квартальной застройки. А переменная этажность дает больше видовых характеристик. Согласитесь, всегда приятно смотреть не в окно соседу, а, например, на зеленые массивы.

Но основное преимущество этого комплекса — полноценная социальная и коммерческая инфраструктура, которая позволит жителям не покидать пределы микрорайона для решения основных ежедневных задач.

В микрорайоне предусмотрено достаточно коммерческих помещений, которые займут магазины, офисные здания, сервисные службы, кафе, рестораны, аптеки, ателье и др. А это предполагает большое количество рабочих мест. Жители комплекса смогут трудоустроиться здесь же и приезжать на работу, как говорится, на лифте.

Помимо коммерческой инфраструктуры в комплексе будут построены 3 детских сада, общеобразовательная муниципальная школа, православный храм, поликлиника, фитнес с бассейном. И изюминкой, рекреационной доминантой микрорайона станет собственный парк, который займет 6 га.  В нем будет представлено несколько функциональных зон, рассчитанных на разные группы людей: большой детский игровой городок, для подростков — скейт-парк, воркаут зоны, тренажеры, для любителей спокойных занятий — площадки для йоги и пилатеса.

Также предполагаются фудкорты, амфитеатр, плоскостной фонтан, зоны отдыха с перголами, шезлонгами, гамаками, удобными скамейками.

Очень часто в плане инфраструктуры дворовых пространств девелоперы забывают, что отдыхать хотят не только дети и подростки, но и взрослые, поэтому мы стараемся сбалансировать и учесть интересы всех возрастных групп, проживающих на территории микрорайона.

 

— Евгения, к какому классу вы относите комплекс «Родные Просторы»?

— Само понятие классности в России имеет весьма размытые границы. Нет единого общепринятого классификатора, который четко разграничивает один класс от другого. В целом нельзя сказать, что у нас продукты стандарт- или комфорт-сегмента сильно проигрывают более высокоуровневым. В нашем случае это всегда отличное качество применяемых материалов, строительных технологий, элементов благоустройства.

Но если использовать самую распространенную терминологию, то это комплекс комфорт-класса с большим количеством элементов из комфорта плюс. 

 

  

— Следующий вопрос, очевидно, будет одним из самых интересных для потенциальных жителей микрорайона «Родные Просторы». Мы понимаем, что развитая инфраструктура обязательно повлияет на стоимость объекта. Насколько?

— Микрорайон «Родные Просторы» сейчас уверенно находится в рынке. У него масса конкурентных преимуществ, которые выделяют его на фоне менее крупных, сбалансированных и полноценных с точки зрения инфраструктуры объектов.

Разумеется, мы его не позиционируем как дешевый продукт и супердоступное жилье, поскольку он таковым и не является. Наш комплекс выбирают люди, которые готовы платить за комфорт, получая все блага цивилизации непосредственно в районе своего проживания. Конечно, наличие таких объектов, как детский сад, школа, поликлиника и т.д., оказывают серьезное влияние на цену квадратного метра, но недвижимость все больше становится сервисом, а не продуктом.

Человек покупает не просто квартиру, а комфорт проживания, растянутый во времени. Сегодня подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотеки, которая в последние годы стала существенно доступнее. Она становится аналогом абонентской платы пользованием сервисом. 

Собственник, выплачивая ипотечный кредит, имеет возможность выбирать не по цене — это важно! Когда речь идет о квартире за 8 или 10 млн руб., мы руководствуемся тем, какая сумма физически у нас есть.

Если говорить о доступной ипотеке, то человек может выбирать между платежом в 20 тыс. или 25 тыс. руб. И с большой долей вероятности клиент заплатит на пять тысяч больше, но зато получит квартиру с полноценной средой, а не просто дешевые квадратные метры, не обеспеченные инфраструктурой.

В Краснодаре, увы, достаточно печального опыта, связанного со строительством жилых комплексов абсолютно без какой-либо инфраструктуры. И я думаю, что сегодняшний и завтрашний потребитель вряд ли захочет этот опыт испытывать на себе.

 

— Какая сейчас цена за 1 кв. м в микрорайоне «Родные Просторы»?

— Политика ценообразования в компании такова, что мы не мыслим категорией цены за квадратный метр, мы говорим о цене за определенную квартиру. Этажность, видовые характеристики, планировки, спрос, срок сдачи — от этих и других факторов зависит цена за конкретный лот.

Если все-таки считать в метрах, то сегодня цена колеблется в переделах 100—120 тыс. руб. за 1 кв. м, но эти цифры регулярно меняются.

 

— На чем основана уверенность, что будет спрос на все 11,5 тыс. квартир в микрорайоне?

— Во-первых, речь идет не только об 11,5 тыс. квартир, но и о полноценной инфраструктуре для жизни людей. Как я уже говорила, «Родные Просторы» — самодостаточный микрорайон с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, комплексным благоустройством.

Сегодня люди выбирают не просто квадратные метры, у них повысился уровень притязаний, и это совершенно обосновано. Они хотят понимать, в какой сад пойдут их дети, в какой школе учиться, в какую поликлинику им обратиться, если заболеют, где они будут отдыхать, покупать продукты и т.д. Если на все эти вопросы девелоперский продукт отвечает, у него есть все шансы быть выбранным потребителем.

И второй момент — пути развития города. Сегодня Краснодар развивается в западном и восточном направлениях, в одном из которых и находится микрорайон. Поэтому у нас есть все основания полагать, что жилой комплекс будет востребованным, и далеко не последним, построенным в восточном направлении.

В городе наблюдается положительная динамика прироста численности населения за счет миграции из других регионов и приезжающих из нашего края. В прошлом году только по официальной статистике в край прибыло 24 тыс. мигрантов из других регионов и стран. С точки зрения экономики и благополучия населения, уровень довольно высокий, люди покупают квартиры не только для жизни, но и для инвестиций.

 

 

— Евгения, сейчас многие застройщики из-за снижения спроса отказываются от лоджий. Какие у вас проектные решения в жилом комплексе? 

— Микрорайон спроектирован с учетом тех решений, которые всегда пользуются спросом. Мы постарались сделать их максимально разнообразными: от студий до квартир с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. Есть и классические форматы, и евро-планировки.

От балконов и лоджий мы не уходим, поскольку на них остается устойчивый спрос. У нас южный регион с достаточно длинным теплым сезоном, люди любят проводить время на открытых пространствах, в том числе на балконах и лоджиях. Поэтому по проекту они есть во всех домах микрорайона.

 

— Сейчас один из важных вопросов для всех застройщиков — создание благоприятной среды для добрососедства. 

— Да, и это тот вопрос, над которым мы усиленно думаем, организовывая общественные пространства внутри микрорайона. Нам важно не только, как люди будут решать свои бытовые задачи, но и как они взаимодействовать между собой, насколько им будет комфортно находиться вместе в этой среде. Так формируется культура жизни, культура общения.

Это процесс, растянутый во времени, превышающий сроки строительства. Мы делаем ставку на то, что здесь поселятся люди, которые уже сейчас щепетильно и трепетно относятся к своему выбору. Поэтому покупают квартиру не в вакууме, а в благоустроенном районе.

Одной из точек притяжения будет парк, о котором мы уже говорили. Это та самая среда для добрососедства, большое общественное пространство, где люди могут встречаться, вместе проводить время, где есть все условия и для спокойного отдыха, и для занятий спортом, и для детского досуга и т.д. Парк станет доминантой в плане формирования добрососедских отношений и взаимодействия жильцов между собой.

Помимо этого любое общественное пространство, будь то садики или школы, фитнес-клуб или бассейн, мы стараемся спроектировать и наполнить таким образом, чтобы у людей создавалось как можно больше точек коммуникации, чтобы им было комфортно и они наслаждались той средой, где живут.

 

— Какие подходы к мусороудалению: планируются ли мусоропроводы?

— Мусоропроводов не будет. От них повсеместно отказываются в российских городах, им на смену приходят точки вывоза твердых бытовых отходов. Мы работаем с точками вывоза мусора двух типов. Первый — мусорные контейнеры наземного типа, где обеспечивается регулярный вывоз мусора, а сами точки закрываются и декорируются. 

Второй тип — заглубленные контейнеры. Это более современный подход к мусороудалению. Они устанавливаются непосредственно в грунт или стилобат парковки. Здесь масса плюсов: исключается доступ животных и разнос мусора ветром, запахи, контейнер хорошо выглядит, вандалоустойчив и т.д.

 

— Как насчет обеспеченности парковочным пространством и среды для маломобильных?

— Часть парковочных гостевых мест предусмотрено в периметре застройки, а для жильцов будет строиться многоуровневый наземный паркинг.

Насчет условий для маломобильных — все в соответствии с нормами безбарьерной среды.

 

 

— Евгения, застройщики с неохотой говорят о сроках сдачи своих объектов. Вы не боитесь таких вопросов? Можете обозначить, когда микрорайон будет готов?

— Нам нечего бояться. Все проекты компании сдаются в срок, определенный договором долевого участия – без задержек и срывов. Мы планируем закончить строительство микрорайона — всех литеров и всех объектов инфраструктуры — в 2026 году. Первую очередь заканчиваем уже в этом году: первые шесть домов, парк и детский сад. 

Мы не просто возводим жилые квадратные метры и только обещаем социальную инфраструктуру — мы строим все в комплексе. Появятся первые жители — значит, должен быть и детский сад, и место для прогулок, и коммерция.

 

— Евгения, спасибо за обстоятельный разговор. Желаем удачи в реализации такого масштабного проекта!

 

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Строительная компания ЮгСтройИмпериал

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 1 168 274 кв. м

Объектов строительства — 65 (в 9 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 7-е

Место в ТОП по Краснодарскому краю — 1-е

 

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2020 г. — 72 986 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2020 году — 81-е

Текущий объем ввода жилья в 2021 г. — 33 017 кв. м

 

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2020 г. — 3 (из 5)

 

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

В Краснодаре появилась первая зарядная станция во дворе жилого комплекса

«ЮгСтройИмпериал» получил награду «ТОП-20 застройщиков России»

ТОП застройщиков Краснодарского края по текущему строительству на 1 мая 2021 года возглавила СК ЮгСтройИмпериал

Строительную отрасль Юга России на встрече крупнейших застройщиков в Москве представила СК «ЮгСтройИмпериал»

Сбербанк увеличил в 2,5 раза объем выдачи ипотеки в новостройках СК ЮгСтройИмпериал