По итогам совместного декабрьского заседания Комиссии Госсовета РФ по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» и Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ подготовлено решение с конкретными поручениями Минстрою России по программам развития строительной отрасли на ближайшее время.

Фото: t.me/mkhusnullin

Совместное решение (документ имеется в распоряжении портала ЕРЗ.РФ) содержит поручения, адресованные Минстрою России (доклад об исполнении поручения должен быть представлен в секретариат комиссии до 01.06.2024), который должен подготовить и представить в Правительство РФ предложения:

• о разработке программы строительства и капитального ремонта объектов социального назначения в увязке с темпами жилищного строительства и комплексного развития населенных пунктов. На необходимость комплексного обновления населенных пунктов и создания инфраструктуры в ходе заседания обратил внимание Заместитель Председателя Правительства Марат Хуснуллин (на фото ниже). Он отметил, что все мероприятия должны быть взаимоувязаны, подчеркнув, что для удержания темпов возведения жилья ключевым является увеличение градпотенциала в регионах;

• о пересмотре механизма субсидирования застройщиков по низкомаржиналъным проектам жилищного строительства в части исключения из программы городов с высоким уровнем дохода населения, а не региона в целом;

Фото: t.me/mkhusnullin

• о пересмотре механизма счетов эскроу в части распределения доходов между застройщиками и банками;

• о проработке альтернативных (дополнительных) механизмов финансирования проектов жилищного строительства с привлечением средств граждан — участников долевого строительства, в том числе с возможностью создания объектов социальной инфраструктуры за счет снижения процентной ставки.

В связи с этим Марат Хуснуллин обратил внимание участников заседания на огромный объем коммерческой недвижимости (350 млн кв. м), которую надо построить за ближайшие семь лет в добавление к 700 млн кв. м нового жилья. Во многих регионах, по словам вице-премьера, социальную нагрузку стали перекладывать на инвесторов, а значит, в конечном счете, на покупателей жилья — там социалка составляет уже до 10% стоимости квадратного метра.

«И здесь надо принимать политическое решение: либо за это платит покупатель, и мы это в стоимость метра закладываем, либо это должна быть государственная программа развития социальной инфраструктуры. По-другому не получится», — резюмировал вице-премьер;

Кроме того, Минстрой России должен предоставить предложения:

• об увеличении финансирования программ по обеспечению жильем льготных категорий граждан;

• о пересмотре нормативов строительства социальных объектов;

• о наделении субъектов правом продлевать действие существующих и создавать новые унитарные предприятия в сфере эксплуатации городского хозяйства и благоустройства территории в случае отсутствия частных предприятий, оказывающих соответствующие услуги;

• о внесении изменений в федеральные законы 190-ФЗ и 416-ФЗ, позволяющих передавать в городских и сельских поселениях численностью менее 200 тыс. человек коммунальные объекты муниципальной формы собственности, с момента ввода которых прошло более пяти лет, в соответствии с договорами аренды в случае отсутствия инвесторов, заинтересованных в заключении концессионных соглашений;

• о внесении изменений в нормативные правовые акты в сфере ценообразования регулируемых коммунальных услуг, предусматривающих включение в необходимую валовую выручку при установлении тарифов расходов на заработную плату с учетом роста минимального размера оплаты труда, минимальной заработной платы в субъекте и среднего уровня заработной платы в регионе;

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори   

• о разработке общих стандартов деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД), восстановлению института технического учета жилищного фонда, созданию баз данных о собственниках помещений, а также разработке экономически обоснованного размера платы за содержание общего имущества, а также о введении института «гарантирующей управляющей организации»;

• о распространении механизма федеральной программы «Стимул» федерального проекта «Жилье» на создание объектов социальной инфраструктуры;

• о развитии индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в части разработки мер по развитию финансовых инструментов, стандартизации рынка ИЖС для повышения его ликвидности, формированию территорий комплексной застройки ИЖС и обеспечению их инженерной и социальной инфраструктурой, стимулированию ИЖС с привлечением специализированных подрядчиков и производителей домокомплектов, оптимизации процедур подключения к инженерным сетям;

Кроме того, Минстрой совместно с Роспотребнадзором должен представить предложения:

• об установлении возможности для государственных органов и муниципальных образований выступать инициаторами разработки проекта установления или пересмотра границ санитарных защитных зон предприятий;

• об изменении требований к инсоляции.

Фото: https://t.me/sapakhomovGD

«Развитие наших территорий должно осуществляться комплексно. Об этом нам говорят современные принципы градостроительного развития как мегаполисов, так и малых городов, — отметил на заседании Госдумы при обсуждении данного блока вопросов председатель Комитета по строительству и ЖКХ нижней палаты Сергей Пахомов (на фото). — Органы власти должны иметь на руках актуальные данные о градпотенциале территории, что важно для планирования и прогнозирования, особенно когда речь идет об ограничительных наложениях на территориях, включенных в проекты жилищного строительства, инвестиционных проектов и т. д. Поэтому считаем, что при установлении новых границ санитарно-защитных зон (СЗЗ) необходимо учитывать намерение не только самих правообладателей/заявителей, но и позицию органа власти».

Более того, сегодня есть давно уже не работающие по профилю предприятия с установленными в былые времена зонами, которые могут быть пересмотрены только исключительно по заявке владельцев, напомнил парламентарий. «Считаем возможным дать право также и органам власти выступать инициатором установления или пересмотра СЗЗ, — заявил глава профильного комитета и добавил: — В любом случае решение о границах самих зон остается за Роспотребнадзором».

Фото: © FotograFF / Фотобанк

Отдельным блоком в решении выделены вопросы развития инфраструктуры. На заседании одобрена Стратегия развития инфраструктуры до 2030 года с прогнозом до 2035 года, в том числе в части необходимости:

• реализации проектов комплексного обновления населенных пунктов, развития транспортной инфраструктуры, развития инфраструктуры новых регионов, поддержки промышленного строительства, сокращения инвестиционно-строительного цикла, ресурсного обеспечения строительной отрасли, повышения производительности труда, эффективного управления капитальными вложениями;

• утверждения основных направлений пространственного развития Российской Федерации с учетом текущих геополитических вызовов, а также региональных и муниципальных приоритетов;

• продления национальных проектов «Жилье и городская среда», «Безопасные качественные дороги», «Транспортная часть комплексного плана модернизации и расширения магистральной инфраструктуры» до 2030 года;

• принятия решения о параметрах долгосрочной льготной ипотечной программы, реализуемой после 1 июля 2024 года;

• продления программы переселения граждан из аварийного жилищного фонда (с уточнением правил ее реализации);

• утверждения программы модернизации коммунальной инфраструктуры с общим объемом финансирования 4,5 трлн руб. до 2030 года;

• утверждения программы строительства скоростных дорог с привлечением внебюджетных источников финансирования;

• сокращения к 2030 году количества процедур в строительстве (до 350) и продолжительности инвестиционно-строительного цикла (до 1 тыс. дней); оптимизации схемы управления финансированием строительства и сохранения гибких правил внесения изменений в сводную бюджетную роспись.

Фото: © Цибаев Алексей / Фотобанк Лори

Отдельный блок вопросов посвящен управлению жилищным фондом. По этому направлению Минстрой совместно с Комитетом Госдумы РФ по строительству и ЖКХ должен представить предложения:

• об усилении требований к владельцам специальных счетов в части перечисления средств подрядчику за выполненные работы в рамках капитального ремонта МКД только после согласования с органами государственного жилищного надзора и местного самоуправления;

• об установлении возможности восстановления средств собственников, которые были потрачены нецелевым образом в рамках капитального ремонта МКД, при их переходе со специальных счетов к региональному оператору;

• по регулированию деятельности по управлению МКД и усилению контроля управляющих организаций посредством ужесточения лицензионных требований к ним (наличие материально-технического оснащения и квалифицированного штата работников, приостановка лицензии при наличии задолженности перед ресурсоснабжающими организациями) либо с помощью перехода на обязательное саморегулирование управляющих организаций, включая разработанный план мероприятий (дорожную карту), предусматривающий в том числе перечень федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов, подлежащих принятию и изменению для реализации дорожной карты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Новые поручения Президента по развитию строительной отрасли

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

В проект бюджета заложат средства на выполнение поручений Президента, данных в ходе ВЭФ–2023

Новые поручения Президента по Дальневосточной ипотеке и развитию арктических населенных пунктов

Поручения Президента по развитию в стране деревянного домостроения

Новые поручения Президента касаются и строительной отрасли

Марат Хуснуллин: программа «Строительство» разработана в соответствии со Стратегией развития отрасли и поручениями Президента по сокращению ОНС

По поручению Президента Правительство продлило льготную госпрограмму «Семейная ипотека»

По данным портала ЕРЗ.РФ в России возводится всего 20 жилых комплексов, предусматривающих строительство 10 тыс. и более квартир. Из них только 4 ЖК строятся вне Московской и Ленинградской агломераций — в Краснодарском крае, Самарской и Ростовской областях. О том, с какими сложностями сталкивается региональный застройщик при реализации таких масштабных проектов, портал ЕРЗ.РФ попросил рассказать Евгению ТОДОРОВУ, директора по маркетингу компании ЮгСтройИмпериал.

— Евгения, добрый день! Компания ЮгСтройИмпериал начала реализацию впечатляющего проекта «Родные Просторы». Для региональных рынков это уникальный по масштабу проект на 11,5 тыс. квартир. Расскажите о нем подробнее.

— Здравствуйте! Хотелось бы начать с того, что мы позиционируем «Родные Просторы» как самодостаточный микрорайон, поскольку по масштабам его сложно назвать жилым комплексом. Реализация проекта ведется в поселке Знаменском на территории г. Краснодара. Согласно проекту, на площади 41,3 га будут возведены 29 домов высотностью от 9 до 24 этажей, школа, 3 детских сада, поликлиника, храм, паркинги и семейный парк.

Поселок Знаменский — это локация, имеющая все шансы стать полноценным районом Краснодара, а основная архитектурная доминанта внутри него — «Родные Просторы».

Важно, что комплекс представляет собой единую архитектурную композицию, в которой все дома выполнены в виде квартальной застройки. А переменная этажность дает больше видовых характеристик. Согласитесь, всегда приятно смотреть не в окно соседу, а, например, на зеленые массивы.

Но основное преимущество этого комплекса — полноценная социальная и коммерческая инфраструктура, которая позволит жителям не покидать пределы микрорайона для решения основных ежедневных задач.

В микрорайоне предусмотрено достаточно коммерческих помещений, которые займут магазины, офисные здания, сервисные службы, кафе, рестораны, аптеки, ателье и др. А это предполагает большое количество рабочих мест. Жители комплекса смогут трудоустроиться здесь же и приезжать на работу, как говорится, на лифте.

Помимо коммерческой инфраструктуры в комплексе будут построены 3 детских сада, общеобразовательная муниципальная школа, православный храм, поликлиника, фитнес с бассейном. И изюминкой, рекреационной доминантой микрорайона станет собственный парк, который займет 6 га.  В нем будет представлено несколько функциональных зон, рассчитанных на разные группы людей: большой детский игровой городок, для подростков — скейт-парк, воркаут зоны, тренажеры, для любителей спокойных занятий — площадки для йоги и пилатеса.

Также предполагаются фудкорты, амфитеатр, плоскостной фонтан, зоны отдыха с перголами, шезлонгами, гамаками, удобными скамейками.

Очень часто в плане инфраструктуры дворовых пространств девелоперы забывают, что отдыхать хотят не только дети и подростки, но и взрослые, поэтому мы стараемся сбалансировать и учесть интересы всех возрастных групп, проживающих на территории микрорайона.

— Евгения, к какому классу вы относите комплекс «Родные Просторы»?

— Само понятие классности в России имеет весьма размытые границы. Нет единого общепринятого классификатора, который четко разграничивает один класс от другого. В целом нельзя сказать, что у нас продукты стандарт- или комфорт-сегмента сильно проигрывают более высокоуровневым. В нашем случае это всегда отличное качество применяемых материалов, строительных технологий, элементов благоустройства.

Но если использовать самую распространенную терминологию, то это комплекс комфорт-класса с большим количеством элементов из комфорта плюс. 

— Следующий вопрос, очевидно, будет одним из самых интересных для потенциальных жителей микрорайона «Родные Просторы». Мы понимаем, что развитая инфраструктура обязательно повлияет на стоимость объекта. Насколько?

— Микрорайон «Родные Просторы» сейчас уверенно находится в рынке. У него масса конкурентных преимуществ, которые выделяют его на фоне менее крупных, сбалансированных и полноценных с точки зрения инфраструктуры объектов.

Разумеется, мы его не позиционируем как дешевый продукт и супердоступное жилье, поскольку он таковым и не является. Наш комплекс выбирают люди, которые готовы платить за комфорт, получая все блага цивилизации непосредственно в районе своего проживания. Конечно, наличие таких объектов, как детский сад, школа, поликлиника и т.д., оказывают серьезное влияние на цену квадратного метра, но недвижимость все больше становится сервисом, а не продуктом.

Человек покупает не просто квартиру, а комфорт проживания, растянутый во времени. Сегодня подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершаются с помощью ипотеки, которая в последние годы стала существенно доступнее. Она становится аналогом абонентской платы пользованием сервисом. 

Собственник, выплачивая ипотечный кредит, имеет возможность выбирать не по цене — это важно! Когда речь идет о квартире за 8 или 10 млн руб., мы руководствуемся тем, какая сумма физически у нас есть.

Если говорить о доступной ипотеке, то человек может выбирать между платежом в 20 тыс. или 25 тыс. руб. И с большой долей вероятности клиент заплатит на пять тысяч больше, но зато получит квартиру с полноценной средой, а не просто дешевые квадратные метры, не обеспеченные инфраструктурой.

В Краснодаре, увы, достаточно печального опыта, связанного со строительством жилых комплексов абсолютно без какой-либо инфраструктуры. И я думаю, что сегодняшний и завтрашний потребитель вряд ли захочет этот опыт испытывать на себе.

— Какая сейчас цена за 1 кв. м в микрорайоне «Родные Просторы»?

— Политика ценообразования в компании такова, что мы не мыслим категорией цены за квадратный метр, мы говорим о цене за определенную квартиру. Этажность, видовые характеристики, планировки, спрос, срок сдачи — от этих и других факторов зависит цена за конкретный лот.

Если все-таки считать в метрах, то сегодня цена колеблется в переделах 100—120 тыс. руб. за 1 кв. м, но эти цифры регулярно меняются.

— На чем основана уверенность, что будет спрос на все 11,5 тыс. квартир в микрорайоне?

— Во-первых, речь идет не только об 11,5 тыс. квартир, но и о полноценной инфраструктуре для жизни людей. Как я уже говорила, «Родные Просторы» — самодостаточный микрорайон с развитой социальной и коммерческой инфраструктурой, комплексным благоустройством.

Сегодня люди выбирают не просто квадратные метры, у них повысился уровень притязаний, и это совершенно обосновано. Они хотят понимать, в какой сад пойдут их дети, в какой школе учиться, в какую поликлинику им обратиться, если заболеют, где они будут отдыхать, покупать продукты и т.д. Если на все эти вопросы девелоперский продукт отвечает, у него есть все шансы быть выбранным потребителем.

И второй момент — пути развития города. Сегодня Краснодар развивается в западном и восточном направлениях, в одном из которых и находится микрорайон. Поэтому у нас есть все основания полагать, что жилой комплекс будет востребованным, и далеко не последним, построенным в восточном направлении.

В городе наблюдается положительная динамика прироста численности населения за счет миграции из других регионов и приезжающих из нашего края. В прошлом году только по официальной статистике в край прибыло 24 тыс. мигрантов из других регионов и стран. С точки зрения экономики и благополучия населения, уровень довольно высокий, люди покупают квартиры не только для жизни, но и для инвестиций.

— Евгения, сейчас многие застройщики из-за снижения спроса отказываются от лоджий. Какие у вас проектные решения в жилом комплексе? 

— Микрорайон спроектирован с учетом тех решений, которые всегда пользуются спросом. Мы постарались сделать их максимально разнообразными: от студий до квартир с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. Есть и классические форматы, и евро-планировки.

От балконов и лоджий мы не уходим, поскольку на них остается устойчивый спрос. У нас южный регион с достаточно длинным теплым сезоном, люди любят проводить время на открытых пространствах, в том числе на балконах и лоджиях. Поэтому по проекту они есть во всех домах микрорайона.

— Сейчас один из важных вопросов для всех застройщиков — создание благоприятной среды для добрососедства. 

— Да, и это тот вопрос, над которым мы усиленно думаем, организовывая общественные пространства внутри микрорайона. Нам важно не только, как люди будут решать свои бытовые задачи, но и как они взаимодействовать между собой, насколько им будет комфортно находиться вместе в этой среде. Так формируется культура жизни, культура общения.

Это процесс, растянутый во времени, превышающий сроки строительства. Мы делаем ставку на то, что здесь поселятся люди, которые уже сейчас щепетильно и трепетно относятся к своему выбору. Поэтому покупают квартиру не в вакууме, а в благоустроенном районе.

Одной из точек притяжения будет парк, о котором мы уже говорили. Это та самая среда для добрососедства, большое общественное пространство, где люди могут встречаться, вместе проводить время, где есть все условия и для спокойного отдыха, и для занятий спортом, и для детского досуга и т.д. Парк станет доминантой в плане формирования добрососедских отношений и взаимодействия жильцов между собой.

Помимо этого любое общественное пространство, будь то садики или школы, фитнес-клуб или бассейн, мы стараемся спроектировать и наполнить таким образом, чтобы у людей создавалось как можно больше точек коммуникации, чтобы им было комфортно и они наслаждались той средой, где живут.

— Какие подходы к мусороудалению: планируются ли мусоропроводы?

— Мусоропроводов не будет. От них повсеместно отказываются в российских городах, им на смену приходят точки вывоза твердых бытовых отходов. Мы работаем с точками вывоза мусора двух типов. Первый — мусорные контейнеры наземного типа, где обеспечивается регулярный вывоз мусора, а сами точки закрываются и декорируются. 

Второй тип — заглубленные контейнеры. Это более современный подход к мусороудалению. Они устанавливаются непосредственно в грунт или стилобат парковки. Здесь масса плюсов: исключается доступ животных и разнос мусора ветром, запахи, контейнер хорошо выглядит, вандалоустойчив и т.д.

— Как насчет обеспеченности парковочным пространством и среды для маломобильных?

— Часть парковочных гостевых мест предусмотрено в периметре застройки, а для жильцов будет строиться многоуровневый наземный паркинг.

Насчет условий для маломобильных — все в соответствии с нормами безбарьерной среды.

— Евгения, застройщики с неохотой говорят о сроках сдачи своих объектов. Вы не боитесь таких вопросов? Можете обозначить, когда микрорайон будет готов?

— Нам нечего бояться. Все проекты компании сдаются в срок, определенный договором долевого участия – без задержек и срывов. Мы планируем закончить строительство микрорайона — всех литеров и всех объектов инфраструктуры — в 2026 году. Первую очередь заканчиваем уже в этом году: первые шесть домов, парк и детский сад. 

Мы не просто возводим жилые квадратные метры и только обещаем социальную инфраструктуру — мы строим все в комплексе. Появятся первые жители — значит, должен быть и детский сад, и место для прогулок, и коммерция.

— Евгения, спасибо за обстоятельный разговор. Желаем удачи в реализации такого масштабного проекта!

СПРАВКА ЕРЗ.РФ: Строительная компания ЮгСтройИмпериал

Показатели текущего жилищного строительства

Объем текущего строительства — 1 168 274 кв. м

Объектов строительства — 65 (в 9 ЖК)

Место в ТОП по РФ — 7-е

Место в ТОП по Краснодарскому краю — 1-е

Показатели по вводу жилья

Объем ввода жилья в 2020 г. — 72 986 кв. м

Место в ТОП по РФ по вводу жилья в 2020 году — 81-е

Текущий объем ввода жилья в 2021 г. — 33 017 кв. м

Рейтинг ЕРЗ.РФ (показатель своевременности ввода жилья застройщиком)

Текущий рейтинг — 5 (из 5)

Рейтинг в III кв. 2020 г. — 3 (из 5)

Другие публикации по теме:

В Краснодаре появилась первая зарядная станция во дворе жилого комплекса

«ЮгСтройИмпериал» получил награду «ТОП-20 застройщиков России»

ТОП застройщиков Краснодарского края по текущему строительству на 1 мая 2021 года возглавила СК ЮгСтройИмпериал

Строительную отрасль Юга России на встрече крупнейших застройщиков в Москве представила СК «ЮгСтройИмпериал»

Сбербанк увеличил в 2,5 раза объем выдачи ипотеки в новостройках СК ЮгСтройИмпериал